TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02686 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I46U

Minute : 2024/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 19 Décembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[C] [D]

[J] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître Hélène ROULLIN – 122

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [C] [D]

M. [J] [O]

Maître [U] [Z] – 122

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES (RCS Paris 824.541.148) agissant poursuites et diligences dans les droits du bailleur ELIA- Vito IUZZOLINO, 2 Avenue Maurice SCHUMANN 14960 ASNELLES, dont le siège social est sis 19/21 quai d’Austerlitz – 75013 PARIS

représentée par Maître Roger LEMONNIER, avocat au Barreau de PARIS, substitué par Maître Hélène ROULLIN, avocat au Barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [C] [D]

né le 13 Juillet 2000 à CORMEILLES EN PARISIS (95240), demeurant 38 Route de BAYEUX – Appt V – 14490 BALLEROY-SUR-DRÔME

comparant en personne

Monsieur [J] [O]

né le 26 Juin 1995 à MAMERS (72600), demeurant 38 Route de BAYEUX – 14490 BALLEROY-SUR-DRÔME

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Octobre 2024

Date des débats : 22 Octobre 2024

Date de la mise à disposition : 19 Décembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

Pour la prise à bail d’un logement situé 38 Route de Bayeux à Balleroy sur Drome appartenant à la SCI ELIA, la société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de M.[J] [O] et Mme [C] [D] pour le paiement des loyers et charges.

Le bail a été conclu à compter du 23 septembre 2023.

A la suite de divers incidents de paiement, la SCI ELIA a fait jouer l’engagement de caution de sorte que lui a été versé le montant des sommes dues par M.[J] [O] et Mme [C] [D], soit :

— Loyer et charges d’octobre 2023 : 740,00 euros

— Loyers et charges de novembre 2023 : 740,00 euros

TOTAL 1480,00 euros

En vertu de l’article 8 du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer le 17 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1480,00 euros visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail.

La dette n’a pas été payée dans les deux mois.

A la suite de nouveaux incidents de paiement, la SCI ELIA a fait jouer de nouveau l’engagement de caution de sorte que lui a été versé le montant des sommes dues par M.[J] [O] et Mme [C] [D], soit :

— Loyers et charges de février 2024 : 740,00 euros

— Loyers et charges de mars 2024 : 740,00 euros

— Loyers et charges d’avril 2024 : 740,00 euros

— Loyers et charges de mai 2024 : 740,00 euros

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la dette a été signalée à la CCAPEX le 18 janvier 2024.

Faute de solution amiable, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M.[J] [O] et Mme [C] [D] par acte du 24 juin 2024 aux fins de voir :

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de M.[J] [O] et Mme [C] [D] et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,

— Condamner solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] au paiement de la somme de 4440 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 janvier 2024 sur la somme de 1480 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la Préfecture le 25 juin 2024.

A l’audience du 22 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu les termes de son exploit introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

Elle a actualisé le montant de la dette qui s’élève au 14 octobre 2024 à la somme de 7424,11 euros.

M.[J] [O] et Mme [C] [D] comparaissent et ne contestent ni le principe, ni le montant de la dette.

M.[J] [O] indique bénéficier de revenus de 2100 euros environ par mois.

Le couple offre de régler la dette par mensualités de 160 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 2306 du code civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

Le contrat de cautionnement VISALE conclu entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES et la SCI ELIA précise en son article 8.1 “ sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer , à hauteur du montant des sommes versées.”

Il prévoit que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par la caution.

En l’espèce, la caution justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges impayés ci-dessus mentionnés.

Sa qualité à agir est, en conséquence, acquise.

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la société ACTION LOGEMENT SERVICES que M.[J] [O] et Mme [C] [D] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 17 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, la somme due au titre de l’arriéré des loyers et charges ne cesse d’augmenter.

Le dernier décompte versé aux débats indique que paiement du loyer courant n’a pas été repris et la proposition des locataires ne permet pas de régler la dette dans le délai légal.

Ils ne sont donc pas en situation de bénéficier ni d’un délai de paiement, ni de la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de M.[J] [O] et Mme [C] [D] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, les occupants sont redevables d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Il seront condamnés solidairement à payer à la société ACTION LOGEMENT lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites par la société ACTION LOGEMENT SERVICES, notamment le contrat de bail et le dernier décompte, il apparaît que M.[J] [O] et Mme [C] [D] restent redevables à son égard de la somme de 7424,11 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 14 octobre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1480 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

En l’espèce, elle n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et n’a pas à être écartée.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ACTION LOGEMENT SERVICES les frais exposés pour les besoins de sa défense, non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile est donc rejetée.

La charge des dépens sera supportée solidairement par M.[J] [O] et Mme [C] [D] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 17 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la SCI ELIA à M.[J] [O] et Mme [C] [D] à la date du 17 mars 2024 ;

DIT que M.[J] [O] et Mme [C] [D] devront rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux sis 38 Route de Bayeux à Balleroy sur Drome (14490) ;

ORDONNE leur expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ;

CONDAMNE solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

CONDAMNE solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7424,11euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 14 octobre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 1480 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

CONDAMNE solidairement M.[J] [O] et Mme [C] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 janvier 2024 ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à dispsition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION