Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 26 septembre 2024, n° 24/00335

TJ Caen 26 septembre 2024

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, entraînant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion du locataire, considérant que la résiliation du bail justifiait cette mesure.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné le locataire au paiement des arriérés de loyers, en se basant sur les éléments du dossier.
Accepté
Protection des biens du bailleur
La cour a ordonné la séquestration des meubles, considérant que cela était justifié par la situation d'impayé.
Accepté
Indemnité due en cas d'occupation sans titre
La cour a jugé que le locataire devait une indemnité d'occupation jusqu'à la libération des lieux, en raison de l'occupation sans titre.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 26 sept. 2024, n° 24/00335
Numéro(s) :	24/00335
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Loïck LEGOUTMarie-France MOUCHENOTTE
Parties :	)

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00335 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWNF

Minute : 2024/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 26 Septembre 2024

E.P.I.C. [Localité 5] LA MER HABITAT

[X] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Loïck LEGOUT – 27,

M^e Marie-France MOUCHENOTTE – 49

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 5] LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020), dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

Représentée par M^e Marie-France MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substitué par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [S]

née le 31 Janvier 1986 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004100 du 22/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

Représentée par M^e Loïck LEGOUT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Philippe LEVAVASSEUR, Magistrat à titre temporaire exerçant les fonctions de Juge des contentieux de la protection

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et Marie MBIH, greffier présent lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 02 Juillet 2024

Date des débats : 16 Juillet 2024

Date de la mise à disposition : 26 Septembre 2024

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé en date du 28/09/2021, à l’effet du 04/10/2021, l’office public de l’habitat [Localité 5] LA MER HABITAT a donné à bail à Madame [X] [S], un local à usage d’habitation, un appartement de type T4 (logement n° 12150205), situé [Adresse 3], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 414,75 € outre les charges.

Par courrier du 27/01/2022, [Localité 5] LA MER HABITAT a informé les services de la CAF du Calvados de la situation d’impayé locatif de Madame [X] [S], sollicitant par ailleurs un plan d’apurement.

Par acte de commissaire de justice en date du 21/03/2023, [Localité 5] LA MER HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [S] un commandement de payer la somme de 5142,84 € au titre des loyers et des charges impayés à la date du 14/03/2023 et sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement. Cet acte a été délivré directement à la personne de Madame [X] [S], le 21/03/2023, par Maître [D] [M], commissaire de justice à [Localité 5].

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, [Localité 5] LA MER HABITAT a fait assigner Madame [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Caen par acte de commissaire de justice en date du 04/01/2024 afin de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location consenti par l’office public de [Localité 5] LA MER HABITAT à Madame [X] [S] aux torts de cette dernière, au regard de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 21 mars 2023 ;

— Prononcer l’expulsion de Madame [X] [S] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [X] [S] ;

— Condamner Madame [X] [S] au paiement :

— de la somme de 4405,51 € correspondant au montant des arriérés de loyers à la date du 21/05/2023, date d’acquisition de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation.

— des loyers et charges impayés du 22/05/2023 au jour du jugement à intervenir.

— d’une indemnité d’occupation équivalent au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la totale libération des lieux loués.

— Condamner Madame [X] [S] au paiement :

— d’une indemnité de 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.),

— des entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer d’un montant de 206,14 €.

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation n’ayant pu être délivrée directement à la personne de Madame [X] [S], une copie en a néanmoins été déposée à son attention, le 04/01/2024, en l’étude de Maître [D] [M], commissaire de justice à [Localité 5], selon les éléments figurant au procès-verbal dressé à cette occasion.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 05/01/2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, selon le système de notification électronique EXPLOC.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 02/07/2024 et a fait l’objet d’un renvoi à la date du 16/07/2024. Absente le 02/07/2024, Madame [X] [S] a été convoquée pour l’audience du 16/07/2024 par courrier du greffe en date du 03/07/2024.

A l’audience du 16/07/2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, [Localité 5] LA MER HABITAT est valablement représentée par son conseil et actualise le montant de sa créance à la somme de 8319,07 € à la date du 15/07/2024 et indique, selon les termes de la note d’audience, ne pas s’opposer à une demande de délais pour apurer la dette locative. Aux termes de ses conclusions, Madame [X] [S] sollicite du tribunal qu’il :

— Accorde à Madame [X] [S] les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues à [Localité 5] LA MER HABITAT au titre de son arriéré de loyer.

— Dise et juge que les paiements qui seront effectués s’imputeront d’abord sur le capital conformément à l’article 1244-1 al. 2 du Code civil.

— Dans l’attente de l’apurement, ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais qui seront accordés.

— Déboute [Localité 5] LA MER HABITAT de toutes autres demandes.

— Statue ce que de droit quant aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Madame [X] [S] est valablement représentée par son conseil lors de l’audience du 16/07/2024. Selon les termes de la note d’audience, elle formule la proposition de verser la somme de 50 € par mois en sus du loyer résiduel afin d’apurer la dette locative.

L’affaire a été retenue. Le délibéré a été fixé à la date du 26/09/2024 avec mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

1°) Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail relatif à l’appartement (article 4.6, page 7/24) et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par [Localité 5] LA MER HABITAT que Madame [X] [S] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux (2) mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 21/05/2023, et d’ordonner l’expulsion de Madame [X] [S] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Il résulte des éléments du dossier que Madame [X] [S] a été confrontée à des difficultés d’ordre personnel.

Le diagnostic social et financier relatif à la situation de Madame [X] [S] a été réalisé par les services de l’UDAF du Calvados le 29/04/2024 et figure au dossier. Il est « préconisé le maintien dans le logement ainsi que le relogement dans un appartement moins grand avec un loyer moins élevé ».

Par ailleurs il résulte de éléments du dossier que les parties ont mis en place un plan d’apurement le 21/03/2023 à hauteur de la somme de 100 € par mois en sus du montant du loyer résiduel.

Ainsi que cela ressort de la note d’audience, Madame [X] [S] formule la proposition de verser la somme de 50 € par mois en sus du montant du loyer résiduel afin d’apurer la dette locative.

Compte tenu de ces éléments, il sera accordé des délais de paiement à Madame [X] [S] avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non-respect de l’échéancier.

Madame [X] [S] devra donc régler la somme de CINQUANTE (50 €) par mois, en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, selon les modalités fixées dans le dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non-respect des modalités de paiement ainsi accordés, la clause résolutoire produira tous ses effets, le bail sera résilié, l’expulsion du locataire pourra être mise en œuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir, sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

En pareilles circonstances, il y a lieu d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur et aux frais, risques et périls de Madame [X] [S].

2°) Sur les demandes en paiement :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte actualisé à la date du 15/07/2024, il apparaît que Madame [X] [S] reste redevable de la somme de SEPT MILLE NEUF CENT TRENTE-SIX EUROS ET VINGT-HUIT CENTIMES (7936,28 €) au titre de l’arriéré de loyer du au 09/07/2024, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 04/01/2024 à hauteur de la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT CINQ EUROS ET CINQUANTE-ET-UN CENTIMES (4405,51 €), et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

Il y a lieu de dire que les paiements qui seront effectués s’imputeront d’abord sur le capital conformément à l’article 1244-1 al. 2 du Code civil.

3°) Sur la demande d’exécution provisoire :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.

4°) Sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du C.P.C. :

Il est équitable, au regard des éléments du dossier et de la situation de chacune des parties de ne pas prononcer de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

La charge des dépens sera supportée par Madame [X] [S] conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Caen, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation du bail en date du 28/09/2021 portant sur un local à usage d’habitation : un appartement de type T4 (logement n° 12150205), situé [Adresse 3], à [Localité 5], liant l’office public de [Localité 5] LA MER HABITAT, à Madame [X] [S], à la date du 21/05/2023.

CONDAMNE Madame [X] [S] à verser au profit de [Localité 5] LA MER HABITAT la somme de SEPT MILLE NEUF CENT TRENTE-SIX EUROS ET VINGT-HUIT CENTIMES (7936,28 €) au titre de l’arriéré de loyer du au 09/07/2024, avec intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation, soit le 04/01/2024, à hauteur de la somme de QUATRE MILLE QUATRE CENT CINQ EUROS ET CINQUANTE-ET-UN CENTIMES (4405,51 €), et à compter de la date de la présente décision pour le surplus.

DIT que les paiements qui seront effectués s’imputeront d’abord sur le capital conformément à l’article 1244-1 al. 2 du Code civil.

AUTORISE Madame [X] [S] à s’acquitter de sa dette par TRENTE-CINQ (35) versements mensuels consécutifs de CINQUANTE EUROS (50 €) et à verser le solde lors de la TRENTE-SIXIEME (36e) mensualité. Il est précisé que ces versements devront intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées.

DIT que si Madame [X] [S] se libère de sa dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

DIT en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié et Madame [X] [S] tenue de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 3], à [Localité 5] : un appartement de type T4 (logement n° 12150205).

DIT qu’à défaut pour Madame [X] [S] de libérer spontanément les lieux, [Localité 5] LA MER HABITAT sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyen de droits, y compris avec le concours de la force publique si besoin est.

CONDAMNE dans cette hypothèse Madame [X] [S] à verser à [Localité 5] LA MER HABITAT une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution du bail s’était poursuivie et ce jusqu’à la libération des lieux.

DIT qu’il y a lieu, en pareilles circonstances d’ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles déterminé par le bailleur et aux frais, risques et périls de Madame [X] [S].

DEBOUTE [Localité 5] LA MER HABITAT de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile (C.P.C.).

DIT qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

CONDAMNE Madame [X] [S] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,