DOSSIER N° RG 25/01386 – N° Portalis DB2P-W-B7J-EZ54

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGE DE L’EXÉCUTION

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J U G E M E N T

RENDU LE 07 AVRIL 2026

JUGE DE L’EXÉCUTION :

Monsieur François GORLIER, Juge au Tribunal Judiciaire de CHAMBÉRY, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution par ordonnance du Président de ce tribunal.

GREFFIER :

Avec l’assistance, lors des débats de Madame Ariane LIOGER, cadre greffier et lors du prononcé du jugement de Madame Margaux PALLOT, greffier placé.

PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BUROLAC,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBÉRY sous le numéro 448.280.149,

dont le siège social se situe [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Clarisse DORMEVAL, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Maître Thomas PIANTA de la SCP PIANTA & ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de THONON LES BAINS DU LEMAN ET DU GENEVOIS

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. CREALPIMO,

immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CHAMBÉRY sous le numéro500.357.397,

dont le siège social se situe [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Ivan MASANOVIC, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et par Maître Mickaël COHEN de la SELARLU CABINET COHEN, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Janvier 2026, les parties comparantes ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré. A l’issue des débats, le Juge de l’exécution a avisé les parties que le jugement serait rendu par sa mise à disposition au greffe de la juridiction selon les dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile à la date du 07 Avril 2026.

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EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte non daté prenant effet au 1er février 2011, la société civile immobilière [ci-après la SCI] BUROLAC a consenti à la société à responsabilité limitée [ci-après la SARL] FORUM [Localité 2] LAC un bail commercial portant sur des biens situés au [Adresse 2] (73382), [Adresse 3], dans un ensemble immobilier dénommé « [Adresse 4] », constitutifs des lots n°11, 12 et 15, ainsi que sur dix-sept emplacements de parking, pour une durée de neuf ans devant se terminer le 31 janvier 2020, et ce contre un loyer annuel initial de 45 600 euros hors taxes.

Par avenant daté du 1er janvier 2012, la SCI BUROLAC et la SARL FORUM [Localité 2] LAC se sont accordées sur le retrait du bail signé en janvier 2011 de plusieurs surfaces, outre une réduction du loyer annuel à hauteur de 35 400 euros HT dû pour la première fois du 1er janvier au 31 janvier 2012.

Par avenant daté du 1er janvier 2013, la SCI BUROLAC et la société FORUM AFFAIRES, se disant venir aux droits de la SARL FORUM [Localité 2] LAC, se sont accordées sur le retrait du bail signé en janvier 2011 de plusieurs surfaces, outre une réduction du loyer annuel à hauteur de 12 000 euros HT.

Par courrier recommandé avec accusé de réception daté du 11 mai 2021, la SARL CREALPIMO, se disant venir aux droits de la SARL FORUM [Localité 2] LAC en vertu d’une transmission universelle du patrimoine le 31 mars 2015, a sollicité auprès de la SCI BUROLAC le renouvellement du bail commercial.

Aucune réponse n’a été apportée à ce courrier par la SCI BUROLAC, de sorte que les effets du contrat de bail commercial susmentionné se sont poursuivis.

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Parallèlement, par acte des 1er et 13 juillet 2016, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 5] », situé dans la commune [Localité 2] [Localité 3], [Adresse 6], au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] », représenté par son syndic en exercice la société SYGESTIM, a conclu avec la SARL CREALPIMO un contrat de prestation de services portant sur :

— l’accueil des visiteurs, la réception, l’orientation, et les renseignements des visiteurs et résidents ;

— la gestion et la délivrance des badges d’accès, activation et annulation ;

— la gestion et l’accès de la salle informatique ;

— la libre circulation de la presse à l’accueil, mise à disposition des visiteurs et des résidents ;

— le service du courrier, incluant tout contrat avec la poste pour le regroupement du courrier en instance de départ et sa distribution à l’arrivée ;

— l’accueil téléphonique et la gestion des lignes téléphoniques ;

— la prise en charge des appels téléphoniques et répercussions des messages ;

— la mise à disposition d’un autocommutateur ;

— le nettoyage des parties communes ;

— l’accès à la cafétéria pour l’ensemble des copropriétaires et des résidents ;

— l’interface entre les occupants de l’immeuble et le syndic de copropriété ;

— le contact de certaines entreprises concernées pour réparer, après accord du syndic ;

— la réception des intervenants pour effectuer les réparations ;

— l’accès à tous les services à la carte ;

contre un prix annuel de 76 065,36 euros HT, ce contrat portant sur une durée de cinq ans à compter du 1er juillet 2016, avec renouvellement par tacite reconduction par période d’un an.

Par procès-verbal du 18 octobre 2021, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a notamment adopté, à la majorité des voix exprimées, une résolution n°17.1 portant sur la résiliation du contrat liant la copropriété à la SARL CREALPIMO, lequel arrive à échéance en juillet 2021, mais pour lequel la dénonciation pour l’échéance de juillet 2023 doit intervenir, compte tenu du délai de dénonciation d’un an.

Se plaignant notamment du fait que le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » du 18 octobre 2021 ne comporte pas de mention quant à la majorité requise pour voter la résolution n°17.1, que cette résolution n’est pas conforme au règlement de copropriété et que le vote de cette dernière constitue un abus de majorité, la SARL CREALPIMO a, par acte d’huissier du 31 janvier 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’annulation de cette résolution.

Par procès-verbal du 9 juin 2022, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » a notamment :

— adopté, à l’unanimité des voix exprimées, une résolution n°9 visant à annuler la décision prise à la résolution n°17.1 relative à l’annulation du contrat avec la SARL CREALPIMO de l’assemblée générale du 18 octobre 2021 ;

— adopté, à la majorité des deux tiers des voix de l’ensemble des copropriétaires, une résolution n°10 relative à la résiliation du contrat liant la copropriété à la SARL CREALPIMO, lequel arrive à échéance en juillet 2022, étant précisé qu’en raison du délai de dénonciation d’un an, le contrat se terminera au 30 juin 2023.

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a notamment :

— déclaré parfait le désistement d’instance et d’action de la SARL CREALPIMO initiée contre le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] » ;

— constaté l’extinction d’instance et d’action ;

— dit que le tribunal se trouve dessaisi.

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Se plaignant de l’existence d’une faute imputable à la SCI BUROLAC dans le cadre de la résiliation du contrat de prestations de services conclu avec le syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 5] », et du fait que cette faute lui cause un préjudice lié notamment à une perte de son chiffre d’affaires, la SARL CREALPIMO a, par acte de commissaire de justice du 15 janvier 2025, fait assigner la SCI BUROLAC devant le tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

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Par requête reçue au greffe le 21 mai 2025, la SARL CREALPIMO a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’être autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes et avoirs ouverts au nom de la SCI BUROLAC pour un montant de 2 234 891,18 euros.

Par ordonnance du 23 mai 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a autorisé la SARL CREALPIMO à faire pratiquer une saisie conservatoire directement entre les mains du CRÉDIT AGRICOLE ou de tout autre établissement bancaire auprès duquel la SCI BUROLAC détient un compte bancaire ouvert à son nom, et également entre les mains de Maître [K] [O], Notaire à VAL-CENIS, sur toutes créances que celle-ci a ou aura, détient ou détiendra pour le compte du débiteur, et ce pour garantie de la somme de 2 234 891,18 euros à laquelle la créance de la requérante a été évaluée en principal, intérêts et frais.

Par acte du 5 août 2025 de la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à CHAMBÉRY, la SARL CREALPIMO a fait pratiquer une saisie conservatoire pour un montant total de 2 235 000,94 euros sur les comptes et avoirs ouverts au nom de la SCI BUROLAC, cette saisie s’avérant fructueuse à hauteur de 23 930,55 euros.

Cette saisie conservatoire a été dénoncée à la SCI BUROLAC par acte de commissaire de justice du 8 août 2025.

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Par requête reçue au greffe le 21 juillet 2025, la SARL CREALPIMO a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins d’être autorisée à faire pratiquer une saisie conservatoire de loyers à exécution successive entre les mains de locataires de la SCI BUROLAC pour un montant de 2 234 891,18 euros.

Par ordonnance du 28 juillet 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY a autorisé la SARL CREALPIMO à faire pratiquer une saisie conservatoire de loyers à exécution successive entre les mains des locataires de la SCI BUROLAC domiciliés au [Adresse 7], à savoir la société par actions simplifiée [ci-après la SAS] CAMPTOCAMP FRANCE, la société CABINET BERTHIER & ASSOCIÉS et le Conservatoire du Littoral et des rivages lacustres, ou tout autre locataire de la SCI BUROLAC sur toutes créances que celui-ci ou celle-ci a ou aura, détient ou détiendra pour le compte du débiteur, et ce pour garantie de la somme de 2 234 891,18 euros à laquelle la créance de la requérante a été évaluée en principal, intérêts et frais.

Par actes de la SELARL ORMEDO Commissaire de justice à [Localité 1], la SARL CREALPIMO a fait pratiquer trois saisies conservatoires des loyers à exécution successive pour un montant total de 2 235 000,94 euros chacune :

— la première, le 1er août 2025, entre les mains de la SAS CAMPTOCAMP FRANCE ;

— la deuxième, le 1er août 2025, entre les mains de la société CABINET BERTHIER & ASSOCIÉS ;

— la troisième, le 4 août 2025, entre les mains du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres.

Ces saisies conservatoires ont été dénoncées à la SCI BUROLAC par acte de commissaire de justice du 8 août 2025.

Par acte de commissaire de justice du 27 août 2025, la SCI BUROLAC a fait assigner la SARL CREALPIMO devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de CHAMBÉRY aux fins de voir ordonner la mainlevée des saisies conservatoires susmentionnées.

A l’audience du 5 janvier 2026, la SCI BUROLAC, reprenant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, demande au juge de l’exécution :

— à titre principal :

* d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance prononcée le 23 mai 2025 et effectuée entre les mains du CRÉDIT AGRICOLE et de la société anonyme [ci-après la SA] SOCIÉTÉ GÉNÉRALE ;

* d’ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire autorisée par ordonnance prononcée le 28 juillet 2025 et effectuée entre les mains de la société CABINET BERTHIER & ASSOCIÉS, de la SAS CAMPTOCAMP FRANCE et du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres ;

— à titre subsidiaire, de limiter les mesures conservatoires à un montant unique qui ne saurait être supérieur à 100 000 euros ;

— en tout état de cause :

* de condamner la SARL CREALPIMO à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* de la condamner aux dépens, avec distraction au profit des avocats de la cause.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que son action est recevable, que l’article R.232-7 du Code des procédures civiles d’exécution n’est pas applicable, que la saisie conservatoire est régie par l’article L.162-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que les articles applicables sont les articles R.162-1, R.162-2, R.523-3, L.512-1, R.512-1 et R.512-3 du Code des procédures civiles d’exécution, et que par ailleurs la nullité de procédure sur laquelle repose l’exception d’irrecevabilité de la SARL CREALPIMO n’est pas de nature à lui causer un grief au regard de l’article 114 du Code de procédure civile, en ce que celle-ci peut défendre ses intérêts dans le cadre de la présente procédure. Se fondant sur l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, elle fait valoir qu’il n’existe aucune créance fondée en son principe au profit de la SARL CREALPIMO, que la SCI BUROLAC n’était pas partie au contrat de prestation de services résilié, qu’il n’existe aucune interdépendance entre le contrat de bail commercial et le contrat de prestation de services, qu’il n’existe en effet aucun lien de dépendance fonctionnelle entre ces deux contrats, que la SCI BUROLAC a respecté son obligation de délivrance, que cette notion ne peut être étendue à l’infini, que la résiliation du contrat de prestation de services n’a pas empêché la SARL CREALPIMO de continuer à effectuer des prestations de services au profit de certains locataires de son choix, et que celle-ci était informée du projet de résiliation du contrat de prestation de services avant la reconduction du bail commercial. Elle ajoute que la non-reconduction du contrat de prestation de services est conforme aux clauses contractuelles, que chaque partie pouvait décider de ne pas reconduire ce contrat, que le préavis contractuel a été respecté, qu’il existait une collusion entre la SARL CREALPIMO et le syndic de copropriété à laquelle il devait être mis fin, le syndic ayant payé des factures supplémentaires et non justifiées émises par la SARL CREALPIMO, qu’il a été jugé qu’il n’était pas nécessaire à la copropriété d’avoir un service de conciergerie, que la SARL CREALPIMO n’a pas contesté la décision de non-renouvellement du contrat de prestation de services sur le fondement de l’abus de droit, et que la décision de la copropriété n’était pas fautive. La SCI BUROLAC insiste sur le fait qu’elle n’a pas été le seul copropriétaire à solliciter la non-reconduction du contrat de prestation de services, que sept autres copropriétaires ont voté en faveur de cette résiliation, que le vote de la SCI BUROLAC n’était pas à lui seul suffisant pour obtenir la majorité nécessaire, qu’un accord a effectivement existé entre plusieurs copropriétaires s’agissant de la mutualisation des risques vis-à-vis de la SCI BUROLAC, qu’il ne s’agit absolument pas d’un aveu extrajudiciaire, et que cet accord n’est susceptible de produire effet qu’en cas de condamnation de la SCI BUROLAC. Celle-ci indique par ailleurs que la SARL CREALPIMO ne justifie pas du préjudice dont elle se prévaut, que sa perte de chiffre d’affaires a été calculée jusqu’au 14 mai 2030, que les pièces produites sont inexploitables, et que ce préjudice ne peut être équivalent au seul chiffre d’affaires sans déduction des charges nécessaires à l’exploitation du fonds de commerce. Elle soutient qu’il n’existe pas de circonstances menaçant le recouvrement de l’éventuelle créance de la SARL CREALPIMO en ce que la seule vente de biens immobiliers permettrait la constitution d’une trésorerie importante écartant le risque d’insolvabilité, que la garantie souhaitée par la SARL CREALPIMO aurait dû faire l’objet d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, que la volonté de la SARL CREALPIMO était de paralyser l’activité de la SCI BUROLAC, que cette dernière ne peut plus faire face à ses charges, que le gérant de la SARL CREALPIMO est également associé au sein de la SCI BUROLAC, et qu’aucune pièce comptable relative à la situation financière de la SCI BUROLAC n’est produite à son détriment. Elle revient sur la question du préjudice de la SARL CREALPIMO, et indique qu’il n’existe pas de lien de causalité entre la faute qui lui est reprochée et le préjudice dont la défenderesse se prévaut, et que celle-ci pourrait le cas échéant se prévaloir d’un préjudice constitutif d’une perte de chance évaluée à 50%.

A l’audience, reprenant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 novembre 2025, la SARL CREALPIMO demande au juge de l’exécution de :

— déclarer irrecevable la SCI BUROLAC en son action ;

— à titre subsidiaire :

* la débouter de ses demandes ;

* la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

* la condamner aux dépens.

A l’appui de ses demandes, elle explique, sur le fondement de l’article R.232-7 du Code des procédures civiles d’exécution, que l’action de la SCI BUROLAC est irrecevable en ce que celle-ci ne démontre pas avoir dénoncé sa contestation par lettre recommandée avec accusé de réception au commissaire de justice ayant instrumenté les saisies conservatoires litigieuses, qu’il importe peu que cet article soit suffisamment large pour viser toutes les opérations de saisie, dont les saisies conservatoires, ce qui est rappelé par l’article L.162-1 du Code des procédures civiles d’exécution, que la question de la dénonciation de la contestation est bien une condition préalable à la recevabilité de la contestation, et non pas une question de nullité de forme, et qu’il n’y a donc pas besoin de démontrer l’existence d’un grief. A titre subsidiaire, la SARL CREALPIMO, se fondant sur l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, fait valoir qu’elle est titulaire d’une créance fondée en son principe en ce que la SCI BUROLAC a avoué sa responsabilité dans un acte sous seing privé, qu’elle a en effet manqué à ses obligations contractuelles en laissant le bail commercial se renouveler tacitement tout en votant la résiliation unilatérale de la convention de prestation de services qui en constituait un élément nécessaire, que cette démarche est contraire à la bonne foi prévue par l’article 1104 du Code civil, qu’elle révèle la volonté de la bailleresse de récupérer les locaux loués sans verser d’indemnité d’éviction prévue par l’article L.145-14 du Code de commerce, qu’il existe un aléa quant à une éventuelle procédure relative au terme du contrat de bail commercial, que la SCI BUROLAC a admis avoir conscience des conséquences en cas de vote favorable à la résiliation du contrat de prestation de services, constitutives notamment de la perte de fonds de commerce de la SARL CREALPIMO, et qu’elle a également admis avoir connaissance de l’interdépendance des contrats de bail commercial et de prestation de services, et que la faute contractuelle réside dans le fait de générer une rupture d’un équilibre économique essentiel à l’exploitation des locaux loués. Elle précise que la SCI BUROLAC est titulaire d’un tiers des tantièmes au sein de la copropriété « [Adresse 5] », que son vote aurait pu permettre de bloquer une éventuelle résiliation unilatérale du contrat de prestation de services, que cette résiliation cause un préjudice à la SARL CREALPIMO en ce que celle-ci est également propriétaire de lots au sein de ladite copropriété, et que ces lots sont loués. Se fondant sur les articles 1103, 1104 et 1719 du Code civil, elle souligne que la SCI BUROLAC a commis une faute contractuelle en ce qu’elle a manqué à son obligation en permettant la reconduction tacite du bail commercial, que la résiliation unilatérale du contrat de prestation de services n’était qu’à l’état de projet au jour du renouvellement du bail commercial, que cette résiliation devait donner lieu à une juste indemnisation de la SARL CREALPIMO, que le désistement par la SARL CREALPIMO de sa contestation de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2021 s’explique uniquement parce que ceux-ci ont régularisé la situation dans le cadre d’une assemblée générale du 9 juin 2022, et qu’une autre procédure est en cours, à l’initiative de la SCI BUROLAC, aux fins de résiliation du contrat de bail pour défaut de payement des loyers. La SARL CREALPIMO insiste sur le fait que le contrat de bail commercial et le contrat de prestation de services présentaient une interdépendance, que ce dernier contrat lui permettait d’exploiter pleinement les locaux loués et d’exercer les prestations contenues dans son objet social, qu’il existe une finalité économique commune, et que la SCI BUROLAC a eu recours à une fraude à la loi pour éviter de payer l’indemnité d’occupation. Elle affirme que son préjudice, né de la faute de la SCI BUROLAC, s’élève à 2 234 891,18 euros, qu’elle ne peut plus exploiter les locaux qu’elle a elle-même donnés à bail ni effectuer ses prestations de services, que la résiliation du contrat de prestation de services a entrainé de nombreuses résiliations de baux à son détriment, qu’elle a subi une augmentation de ses frais postaux du fait de la fin de la mutualisation de ces coûts, à hauteur de 6 400 euros par an, qu’elle subit également une perte de chiffre d’affaires jusqu’au 14 mai 2030 à hauteur de 2 169 924,40 euros, et qu’elle a dû résilier plusieurs contrats de travail, ce qui a entrainé des frais à hauteur de 11 506,78 euros. Elle soutient qu’il existe des circonstances menaçant le recouvrement de sa créance en ce que la SCI BUROLAC cherche à vendre des biens immobiliers au sein de l’immeuble en copropriété, que les ventes sont en cours, que la cession d’immeubles constitue un indice classique de risque d’insolvabilité, en ce qu’elle réduit le gage des créanciers, que la trésorerie est facilement mobilisable et dissipable, que la SARL CREALPIMO pouvait privilégier la saisie conservatoire à l’inscription d’hypothèque judiciaire, et que les comptes annuels de 2024 de la SCI BUROLAC démontrent une baisse du chiffre d’affaires et du résultat d’exercice.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 avril 2026 par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A) Sur la recevabilité de la contestation de la SCI BUROLAC :

Aux termes de l’article L.213-6 du Code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu’elles n’échappent à la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire.

Dans les mêmes conditions, il autorise les mesures conservatoires et connaît des contestations relatives à leur mise en œuvre.

Le juge de l’exécution connaît, sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s’élèvent à l’occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure ou s’y rapportant directement, même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.

Il connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

Le juge de l’exécution exerce également les compétences particulières qui lui sont dévolues par le code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes de l’article R.232-7 du Code des procédures civiles d’exécution, à peine d’irrecevabilité, la contestation est dénoncée le même jour ou au plus tard, le premier jour ouvrable suivant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au commissaire de justice qui a procédé à la saisie. L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple.

En l’espèce, la SARL CREALPIMO soulève l’irrecevabilité de la contestation de la SCI BUROLAC s’agissant des saisies conservatoires pratiquées sur le fondement des ordonnances des 23 mai et 28 juillet 2025, au motif qu’elle ne démontre pas avoir dénoncé, le jour même de la délivrance de l’acte introductif d’instance, ladite contestation au commissaire de justice ayant instrumenté ces saisies.

Elle fonde son exception d’irrecevabilité sur l’article R.232-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il ressort du Code des procédures civiles d’exécution que cet article se trouve dans un livre II, intitulé « Les procédures d’exécution mobilière », dans un titre 3 intitulé « La saisie des droits incorporels », et, pour être tout à fait précis, dans un chapitre 2 intitulé « Les opérations de saisie ».

Pour autant, il apparaît important de rappeler que le Code des procédures civiles d’exécution est organisé de telle façon qu’il présente une certaine logique avec l’article L.213-6 du Code de l’organisation judiciaire relatif aux compétences matérielles du juge de l’exécution.

Ainsi, il sera relevé que le Code des procédures civiles d’exécution comprend notamment un livre premier, ayant pour titre « Dispositions générales », un livre II relatif aux « Procédures d’exécution mobilière », et un livre V relatif aux mesures conservatoires.

De façon classique, les dispositions ayant vocation à s’appliquer pour toutes les mesures, c’est-à-dire les mesures d’exécution forcée et les mesures conservatoires, sont les dispositions se trouvant dans le livre premier intitulé « Dispositions générales ».

Par ailleurs, il convient de relever qu’il n’existe pas, au sein du livre relatif aux « Dispositions générales », et plus globalement au sein du Code des procédures civiles d’exécution, aucun texte relatif aux saisies conservatoires renvoyant à l’article R.232-7.

En outre, si la dénonciation d’une contestation au commissaire de justice instrumentaire existe, notamment pour les saisies-attributions ou les saisies-ventes, cette dénonciation est expressément prévue par un texte, soit l’article R.211-11 du Code des procédures civiles d’exécution s’agissant des saisies-attributions, et l’article R.232-7 s’agissant des saisies-ventes, mais aucune disposition textuelle n’impose au débiteur de dénoncer, dans le cadre d’une contestation de saisie-conservatoire, sa contestation au commissaire de justice instrumentaire.

Ainsi, sans qu’il soit besoin de s’appesantir sur la nécessité d’une dénonciation au commissaire de justice instrumentaire qui peut être justifiée par la nature même de la mesure pratiquée, et contrairement à ce qu’induit le raisonnement de la SARL CREALPIMO, il convient de retenir que l’existence d’une organisation du Code des procédures civiles d’exécution distinguant les dispositions générales de dispositions propres à chaque mesure ne saurait revêtir une seule fonction esthétique.

Il résulte de ce qui précède que la SCI BUROLAC n’avait pas, à peine d’irrecevabilité de sa contestation, à dénoncer celle-ci au commissaire de justice instrumentaire.

Par conséquent, l’irrecevabilité soulevée par la SARL CREALPIMO vis-à-vis de la contestation de la SCI BUROLAC et portant sur l’absence de dénonciation, au commissaire de justice instrumentaire, de cette contestation, sera rejetée.

B) Sur la contestation des saisies-conservatoires pratiquées les 1er, 4 et 5 août 2025 :

Aux termes de l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution, toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Il est admis que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe pouvant, pour assurer la sauvegarde de ses droits, solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, une Cour d’appel, ayant énoncé qu’il n’appartenait pas au juge de l’exécution de statuer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de se prononcer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, retient à bon droit que la contestation relative à la détermination du montant définitif de la trésorerie nette, que les parties avaient dévolue à la compétence exclusive d’un tiers-expert, en application de l’article 1592 du Code civil, était indépendante de la compétence que le juge de l’exécution tenait de l’article L.511-1 du Code des procédures civiles d’exécution (Arrêt de la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 13 octobre 2016, n°15-13.302).

En l’espèce, la SCI BUROLAC sollicite la mainlevée des saisies conservatoires pratiquées à son détriment les 1er, 4 et 5 août 2025, au motif que les conditions pour faire pratiquer une telle saisie ne sont pas réunies.

Il convient de rappeler que deux conditions sont nécessaires pour faire pratiquer régulièrement une saisie conservatoire ; il faut être titulaire d’une créance fondée en son principe, et il faut justifier de circonstances menaçant le recouvrement de cette créance.

S’agissant du critère relatif à l’existence d’une créance fondée en son principe, il incombe à la SARL CREALPIMO d’établir que le principe de la créance dont elle se prévaut est vraisemblable.

A ce titre, la SARL CREALPIMO fait valoir que la SCI BUROLAC a commis une faute de nature contractuelle à son égard, en manquant à son obligation de bonne foi, en ce qu’elle a laissé le bail se renouveler tacitement, puis qu’elle a voté lors d’une assemblée générale des copropriétaires la résiliation du contrat de prestation de services liant la SARL CREALPIMO avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 8] SYRAH », alors que le contrat de bail commercial conclu entre les parties et le contrat de prestation de services étaient interdépendants.

Concernant tout d’abord la question de l’interdépendance des contrats de bail commercial et de prestation de services, il convient de relever que le contrat de bail commercial, produit en pièce n°1 par la SARL CREALPIMO, a été conclu entre la SCI BUROLAC et la SARL FORUM [Localité 2] LAC aux droits de laquelle la défenderesse dit venir.

Le contrat de prestation de services, produit par la défenderesse en pièce n°4, a été conclu entre la SARL CREALPIMO et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] ».

Il apparaît donc que les deux contrats en question n’ont pas été conclus entre les mêmes parties, la SCI BUROLAC n’étant pas assimilable au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] ».

En outre, force est de constater que le contrat de bail commercial n’est pas daté, mais qu’il comporte en page n°2 un paragraphe intitulé « Durée » selon lequel « le présent bail est consenti et accepté pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er février 2011 pour se terminer le 31 janvier 2020 ».

Le contrat de prestation de services, produit par la défenderesse en pièce n°4, est daté du 1er juillet 2016.

En l’absence de toute convention antérieure portant sur une prestation de services, il apparaît que la SARL CREALPIMO ou son ayant cause a pris à bail commercial des locaux sans pour autant exercer au sein de l’immeuble accueillant lesdits locaux aucune prestation de services au profit du syndicat des copropriétaires, et ce pendant une durée supérieure à cinq ans.

Il s’ensuit que la SARL CREALPIMO a pu exécuter ses obligations issues du contrat de bail commercial pendant cinq ans sans bénéficier du contrat de prestation de services.

Ainsi, compte tenu de l’absence d’identité des parties dans les contrats de bail commercial et de prestation de services, et de la durée écoulée entre la prise d’effet des deux contrats, l’interdépendance entre ces deux contrats n’apparait pas évidente.

Concernant ensuite la question du renouvellement du bail commercial, il convient de relever que les avenants au contrat du 1er janvier 2012, produit en pièce n°2 par la SCI BUROLAC, et du 1er janvier 2013, produit en pièce n°2 par la SARL CREALPIMO, ne mentionnent aucune modification de la durée initiale prévue dans le contrat de bail, dont le terme était fixé au 31 janvier 2020.

La SARL CREALPIMO produit en pièce n°3 un courrier daté du 11 mai 2021 comprenant une demande de renouvellement de ce bail commercial.

Il est constant que la SCI BUROLAC n’a pas donné suite à ce courrier, ce qui a entrainé de fait un renouvellement dudit contrat de bail.

Toutefois, la SARL CREALPIMO produit également en pièce n°5 un courrier, dont elle indique dans son bordereau qu’il est daté du 4 mai 2021, selon lequel plusieurs copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 4] », comprenant l’immeuble « [Adresse 5] », ont indiqué à la SARL CREALPIMO leur souhait de mettre fin au contrat de prestation de services conclu le 1er juillet 2016.

Ainsi, et quant bien même la résiliation du contrat de prestation de services était soumise à un préavis d’un an, la SARL CREALPIMO a été informée de l’éventualité d’une résiliation du contrat de prestation de services à compter du 4 mai 2021, de sorte qu’elle avait nécessairement conscience que cette résiliation pouvait intervenir avant le terme du contrat de bail commercial une fois celui-ci renouvelé.

De surcroit, parce que la SCI BUROLAC était signataire du courrier du 4 mai 2021, la SARL CREALPIMO avait connaissance du souhait de la demanderesse de mettre fin au contrat de prestation de services, et ce avant que la défenderesse ne sollicite le renouvellement du bail commercial.

Ainsi, l’existence d’une faute qui serait reprochée à la SCI BUROLAC constitutive du silence ayant permis le renouvellement du bail n’apparait pas patente au regard des informations détenues par la SARL CREALPIMO au moment de sa demande de renouvellement du bail commercial.

Concernant enfin la question du vote de la SCI BUROLAC lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 5] » du 9 juin 2022, il convient de relever que le nombre de tantièmes total n’apparait pas sur le procès-verbal de cette assemblée générale produit en pièce n°55 par la SARL CREALPIMO.

Il ressort d’un relevé d’information des charges de copropriété produits en pièce n°5 par la SCI BUROLAC que le nombre total de tantièmes afférents à l’immeuble « [Adresse 5] » s’élève à 2 000 000, et que la SCI BUROLAC est titulaire :

— pour un lot portant le numéro 11, de 132 800 tantièmes ;

— pour un lot portant le numéro 12, de 11 800 tantièmes ;

— pour un lot portant le numéro 13, de 117 700 tantièmes ;

— pour un lot portant le numéro 14, de 139 800 tantièmes ;

— pour un lot portant le numéro 15, de 15 000 tantièmes ;

— pour les lots portant les numéros 64 à 88, de 125 600 tantièmes ;

— pour les lots portant les numéros 94 à 101, de 40 000 tantièmes ;

— pour les lots portant les numéros 111 à 122, de 61 200 tantièmes ;

— pour les lots portant les numéros 180 à 209, de 153 800 tantièmes ;

Soit un total de 797 700 tantièmes.

En outre, la lecture du procès-verbal d’assemblée générale du 9 juin 2022, et plus particulièrement de sa résolution n°10 intitulée « Décision à prendre de résilier le contrat avec CREALPIMO » permet de constater que la majorité requise était « la majorité des 2/3 des voix de l’ensemble des copropriétaires (soit au moins 1 333 334 tantièmes) », et que cette majorité a été atteinte à hauteur de 1 655 675 tantièmes.

A supposer que la SCI BUROLAC soit effectivement titulaire de 797 700 tantièmes, il doit être relevé que si celle-ci était titulaire de suffisamment de tantièmes pour bloquer l’adoption de cette résolution, elle ne pouvait pas à elle seule procéder à l’adoption de celle-ci.

Il fallait en effet que des copropriétaires titulaires d’au moins 535 634 tantièmes votent également cette résolution, ce qui a été le cas.

Partant, l’existence d’une faute issue du vote d’une résolution par la SCI BUROLAC qui, bien que titulaire d’un nombre conséquent de tantièmes, ne pouvait à elle seule permettre l’adoption de cette résolution, n’est pas manifeste.

Il résulte de ce qui précède concernant la question de l’interdépendance des contrats de bail commercial et de contrat de prestation de services, la question du renouvellement du bail commercial et de la question du vote de la résiliation du contrat de prestation de services, que la possibilité de voir engager la responsabilité civile contractuelle de la SCI BUROLAC au profit de la SARL CREALPIMO n’apparait pas vraisemblable.

En d’autres termes, la SARL CREALPIMO ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une créance fondée en son principe.

Ainsi, puisque l’une des deux conditions cumulatives relatives au bien-fondé d’une mesure conservatoire fait défaut, les saisies conservatoires litigieuses sont irrégulières.

Par conséquent, sera ordonnée la mainlevée de :

— la saisie conservatoire pratiquée le 5 août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à CHAMBÉRY, au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO entre les mains de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sur les comptes ouverts au nom de la SCI BUROLAC pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 1er août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains de la SAS CAMPTOCAMP FRANCE pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 1er août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains de la société CABINET BERTHIER & ASSOCIÉS pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 4 août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres pour un montant total de 2 235 000,94 euros.

C) Sur les demandes accessoires :

1°) Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

En outre, aux termes de l’article 699 dudit Code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, il a été fait droit aux contestations de la SCI BUROLAC, demanderesse à la présente instance, et formulées à l’encontre des saisies conservatoires pratiquées au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO.

Par conséquent, la SARL CREALPIMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec distraction au profit de Maître Clarisse DORMEVAL.

2°) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SARL CREALPIMO a été condamnée aux dépens, et il serait inéquitable que la SCI BUROLAC ait à supporter la charge des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Par conséquent, la SARL CREALPIMO sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

3°) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article R.121-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le délai d’appel s’agissant des décisions du juge de l’exécution et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif.

En l’espèce, compte tenu de la spécificité de la procédure devant le juge de l’exécution, il sera rappelé que le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif s’agissant de la présente décision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’exécution, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

REJETTE l’irrecevabilité soulevée par la SARL CREALPIMO vis-à-vis de la contestation de la SCI BUROLAC et portant sur l’absence de dénonciation, au commissaire de justice instrumentaire, de cette contestation ;

ORDONNE la mainlevée de :

— la saisie conservatoire pratiquée le 5 août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à CHAMBÉRY, au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO entre les mains de la SA SOCIÉTÉ GÉNÉRALE sur les comptes ouverts au nom de la SCI BUROLAC pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 1er août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains de la SAS CAMPTOCAMP FRANCE pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 1er août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains de la société CABINET BERTHIER & ASSOCIÉS pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

— la saisie conservatoire de loyers à exécution successive pratiquée le 4 août 2025 par la SELARL ORMEDO, Commissaire de justice à [Localité 1], au nom et pour le compte de la SARL CREALPIMO, entre les mains du Conservatoire du littoral et des rivages lacustres pour un montant total de 2 235 000,94 euros ;

CONDAMNE la SARL CREALPIMO, prise en la personne de son représentant légal, à payer à la SCI BUROLAC la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SARL CREALPIMO, prise en la personne de son représentant légal, aux dépens, avec distraction au profit de Maître Clarisse DORMEVAL ;

RAPPELLE que le délai d’appel et l’appel lui-même n’ont pas d’effet suspensif s’agissant de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de CHAMBÉRY le 07 Avril 2026.

Le greffier, Le juge de l’exécution,