MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 10 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00831 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2UHQ

AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 6] C/ S.A.S. LYMMOBILIER, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7], S.A.S CESAR ET BRUTUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

PRÉSIDENT : Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER : Madame Catherine COMBY

PARTIES :

DEMANDERESSE

COMMUNE DE [Localité 6],

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre JAKOB de la SELARL CVS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

S.A.S. LYMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7],

représenté par son syndic la société LYMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO, avocats au barreau de LYON

S.A.S CESAR ET BRUTUS,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Débats tenus à l’audience du 24 Juin 2025

Délibéré prorogé au 10 Février 2026

Notification le

à :

Maître Sébastien BRACQ de la SELARL ASTERIO – 45, Expédition

Maître Colette CHAZELLE de la SCP CHAZELLE AVOCATS – 875, Expédition

Maître Pierre JAKOB de la SELARL CVS – 215, Expédition et grosse

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] a souhaité faire réaliser des travaux de climatisation et de VMC et a confié à la SAS BUREAU D’ETUDES MATTE une mission de conception, puis une mission de suivi de chantier.

Par délibération en date du 05 septembre 2019, l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] a décidé de confier la réalisation des travaux à la SARL HERP et d’attendre l’accord des architectes des bâtiments de France avant qu’ils ne débutent.

La SNC MOUTON & CIE, syndic, a commandé les travaux prévus à la SARL HERP selon facture en date du 05 décembre 2019.

Le 11 juin 2020, les services de la Commune de [Localité 6] ont dressé un procès-verbal d’infraction pour non-conformité de la construction, à savoir l’installation de gaines et de blocs de climatisation, à la réglementation d’urbanisme.

Par courrier en date du 06 juillet 2020, la SAS BUREAU D’ETUDES MATTE a procédé, a posteriori, à une déclaration préalable de travaux auprès de la Commune de [Localité 6].

Le 12 octobre 2020, la Direction de l’aménagement de la Commune de [Localité 6] a notifié au Syndicat des copropriétaires l’avis défavorable des architectes des bâtiments de France.

Cette décision n’a pas été contestée et la situation n’a pu être régularisée, un second procès-verbal d’infraction étant ainsi dressé et transmis au procureur de la République.

Par ordonnance en date du 30 août 2022 (RG 22/00774), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à LYON (69002), une expertise judiciaire au contradictoire de

la SAS BUREAU D’ETUDES MATTE ;

la SARL HERP ;

la SNC MOUTON & CIE ;

s’agissant de l’installation de ventilation collective litigieuse, et en a confié la réalisation à Monsieur [B] [O], expert.

Par ordonnance en date du 28 février 2023 (RG 23/00056), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande de la SARL HERP, a rendu communes et opposables à

la SA MAAF ASSURANCES, en qualité d’assureur de la SARL HERP ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [B] [O].

Par ordonnance en date du 07 août 2023 (RG 23/00913), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à LYON (69002), a rendu communes et opposables à

la SA ALLIANZ IARD, en qualité d’assureur de la SAS BUREAU D’ETUDES MATTE ;

les opérations de l’expertise judiciaire confiée à Monsieur [B] [O].

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 (RG 25/00831), la COMMUNE DE [Localité 6] a fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] ;

la SAS CESAR ET BRUTUS ;

aux fins de dépose des installations en toiture.

Par actes de commissaire de justice en date du 27 mai 2025 (RG 25/01060), la COMMUNE DE [Localité 6] a fait assigner en référé

le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] ;

la SAS LYMMOBILIER ;

aux fins de dépose des installations en toiture.

Par décision prise à l’audience du 24 juin 2025, l’instance inscrite au rôle sous le numéro RG 25/01060, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 25/00831, l’affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A l’audience du 24 juin 2025, la COMMUNE DE [Localité 6], représentée par son avocat, s’est désistée de l’instance engagée à l’encontre de la SAS CESAR ET BRUTUS a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

condamner le Syndicat des copropriétaires et la SAS LYMMOBILIER à procéder à la démolition des éléments techniques (gaines et blocs de climatisation) installés sur les toits de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 7], sous astreinte de 500,00 euros par jour de retard à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir ;

ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir au seul vu de la minute ;

condamner le Syndicat des copropriétaires et la SAS LYMMOBILIER aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL ;

condamner le Syndicat des copropriétaires, la SAS LYMMOBILIER et la société MOUTON & CIE à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par son avocat, s’est opposé oralement à sa condamnation et a demandé, à titre subsidiaire, des délais pour exécuter son éventuelle condamnation.

La SAS CESAR ET BRUTUS, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

constater son acceptation du désistement d’instance à son égard ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 6] aux dépens ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 6] à lui payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS LYMMOBILIER, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions et demandé de :

déclarer la COMMUNE DE [Localité 6] irrecevable en sa demande à son encontre ;

débouter la COMMUNE DE [Localité 6] de ses prétentions à son encontre ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 6] aux dépens ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 6] à lui payer la somme de 4 000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 7 octobre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur le désistement d’instance à l’égard de la SAS CESAR ET BRUTUS

L’article 394 du code de procédure civile dispose : « Le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance. »

L’article 395 du code de procédure civile précise : « Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 6] a exposé se désister de l’instance en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS CESAR ET BRUTUS, cette dernière ayant été confondue avec la SAS LYMMOBILIER, exerçant sous le nom commercial CESAR ET BRUTUS SYNDIC.

L’acceptation par la SAS CESAR ET BRUTUS de ce désistement n’est pas nécessaire, dès lors qu’elle n’avait présenté aucune défense au fond, ni fin de non-recevoir.

Par conséquent, il conviendra de constater le désistement d’instance de la COMMUNE DE [Localité 6] à l’égard de la SAS CESAR ET BRUTUS, avec effet à la date du 24 juin 2025.

II. Sur la demande de démolition des installations en toiture

A. Sur la recevabilité de la demande à l’égard de la SAS LYMMOBILIER

L’article 122 du code de procédure civile dispose : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

En l’espèce, pour conclure à l’irrecevabilité de la demande à son égard, la SAS LYMMOBILIER expose qu’elle n’était pas le Syndic du Syndicat des copropriétaires à l’époque de la réalisation des travaux litigieux et n’avoir été désignée que par délibération du 27 décembre 2021, de sorte qu’elle ne serait pas concernée par le litige.

Elle en déduit qu’elle n’aurait pas qualité pour défendre.

La COMMUNE DE [Localité 6] réplique qu’il ne recherche pas la responsabilité du Syndic en exercice à l’époque de la réalisation des travaux, mais à obtenir la démolition des ouvrages réalisés en violation des règles d’urbanisme par le Syndicat des copropriétaires et son Syndic actuel.

Il en ressort que la SAS LYMMOBILIER confond manifestement sa qualité pour défendre, qui est une condition du droit d’agir de la Demanderesse à son égard, et le bien fondé de l’action, qui suppose qu’il puisse être fait droit à la demande dirigée contre elle.

Par conséquent, la COMMUNE DE [Localité 6] sera déclarée recevable en sa demande à l’encontre de la SAS LYMMOBILIER.

B. Sur le fond de la demande

L’article L. 480-14 du code de l’urbanisme dispose : « La commune ou l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme peut saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée par le présent livre, en méconnaissance de cette autorisation ou, pour les aménagements, installations et travaux dispensés de toute formalité au titre du présent code, en violation de l’article L. 421-8. L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux. »

En application de l’article 835, alinéa 1, du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit, résultant d’un fait matériel ou juridique (Civ. 1, 14 décembre 2016, 15-21.597 et 15-24.610).

Le juge des référés peut ordonner, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, la cessation du trouble manifestement illicite résultant de l’exécution de travaux en violation des règles d’urbanisme (Civ. 1, 14 mai 1991, 89-20.492 ; Civ. 3, 4 avril 2019, 18-11.207 18-11.208 ; Civ. 2, 27 mars 2025, 22-12.787) et apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate (Civ. 2, 12 juillet 2012, 11-20.687 ; Com., 27 mai 2015, 14-10.800).

Il peut, à ce titre, ordonner la démolition d’une construction, sauf si sa mise en conformité, acceptée par le propriétaire, permet le respect des règles d’urbanisme (Cons. const., 31 juillet 2020, 2020-853 QPC) et assortir cette obligation de faire des mesures accessoires propres à en assurer l’effectivité, tel le prononcé d’une astreinte.

L’article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d’exécution ajoute : « Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

En l’espèce, la réalisation des travaux en toiture des bâtiments sis [Adresse 3] et [Adresse 4] avant toute démarche administrative de nature à les voir autoriser, les arrêtés d’opposition aux déclarations préalables de travaux du 12 octobre 2020, relatives à ces deux immeubles, les procès-verbaux de constat d’infraction au code de l’urbanisme dressés les 11 juin 2020 et 30 juin 2021, ainsi que les mises en demeure du 18 août 2021, amènent à retenir qu’ils ont été réalisés en infraction aux règles d’urbanisme applicables, en ce que :

les éléments techniques ne sont pas intégrés au bâti et sont placés de manière disséminée sur la toiture des bâtiments, au cœur du centre patrimonial de la ville de [Localité 6] ;

l’ensemble formé par les éléments techniques est de taille importante, visuellement lourde, conçu avec des matériaux réfléchissants et prégnants dans l’environnement paysager ;

ils nuisent aux caractéristiques architecturales et patrimoniales du bâti et de son environnement ;

ceci, en contravention aux dispositions du chapitre 4 de la zone UCe1b du PLU-H de la METROPOLE DE [Localité 6], au règlement du périmètre UNESCO, Partie III, section 4, paragraphe 1, et à l’article R. 111-27 du code de l’urbanisme.

Le Syndicat des copropriétaires n’a pas contesté l’absence de conformité des installations techniques en toiture par rapport aux règles d’urbanisme applicables, laquelle l’a d’ailleurs conduit à solliciter et obtenir la désignation d’un expert judiciaire, dans le but, notamment, de proposer une solution technique de remplacement de l’installation actuelle qui soit conforme à ces normes.

La nature et l’ampleur des violations des normes d’urbanisme applicables, dans un secteur patrimonial particulièrement protégé, et la persistance de ces violations malgré les mises en demeure, les procès-verbaux d’infraction et la tenue de l’expertise judiciaire, constitue un trouble manifestement illicite, auquel il convient de remédier.

En outre, il ressort des éléments précités que la mise en conformité des ouvrages s’avère impossible, dès lors, d’une part, que le principe même de leur conception contrevient aux normes d’urbanisme applicables et, d’autre part, que plusieurs arrêtés, devenus définitifs, se sont d’ores et déjà opposées aux déclarations préalables de travaux destinées à régulariser, de manière rétroactive, les travaux exécutés.

Dès lors, il conviendra d’ordonner la démolition des ouvrages litigieux et la restauration de la toiture dans son état antérieur à leur création.

S’agissant des personnes tenues d’exécuter ces travaux de remise en état, le Syndicat des copropriétaires, qui a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes, dont relèvent les ouvrages à déposer, ne saurait échapper à une condamnation, quand bien même un délai raisonnable de trois mois apparaît adapté pour qu’il s’exécute.

Pour ce qui est de la SAS LYMMOBILIER, il est observé qu’elle n’est ni propriétaire des ouvrages, ni bénéficiaire des travaux, ni n’est responsable de leur exécution, et ne saurait faire exécuter, de sa propre initiative et au regard de sa qualité de mandataire du Syndicat des copropriétaires, des travaux portant atteinte aux parties communes, en dehors des pouvoirs que lui confère la loi du 10 juillet 1965 et en particulier son article 18.

Ainsi, n’étant ni auteur, ni bénéficiaire du trouble manifestement illicite constatée, elle ne saurait être personnellement tenue de réaliser les travaux de remise en état qui incombent au Syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, le Syndicat des copropriétaires sera provisoirement condamné à démolir les gaines et blocs de climatisation installés sur la toiture des bâtiments sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] et à la restaurer dans son état antérieur à la réalisation de ces ouvrages, ceci dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 150,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois.

Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la COMMUNE DE [Localité 6] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS LYMMOBILIER.

III. Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, avec possibilité pour la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL, avocat, de recouvrer directement ceux dont il aurait été fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires, condamné aux dépens, devra verser à la COMMUNE DE [Localité 6] une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500,00 euros.

La SAS CESAR ET BRUTUS et la SAS LYMMOBILIER seront déboutées de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article précité.

Sur l’exécution au seul vu de la minute

Aux termes de l’article 489 du code de procédure civile : « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. »

En l’espèce, aucune nécessité ne commande d’ordonner l’exécution de la présente décision au seul vu de la minute, alors que la situation actuelle a perduré pendant près de quatre ans entre le premier procès-verbal de constat d’infraction et l’engagement de la présente action en démolition par la COMMUNE DE [Localité 6] et qu’un délai de trois mois est accordé au Syndicat des copropriétaires pour réaliser les travaux.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS le désistement d’instance de la COMMUNE DE [Localité 6] à l’égard de la SAS CESAR ET BRUTUS et, par conséquent, son extinction la concernant à la date du 24 juin 2025 ;

DECLARONS la COMMUNE DE [Localité 6] recevable en sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS LYMMOBILIER ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] à démolir les gaines et blocs de climatisation installés sur la toiture des bâtiments sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 7] et à la restaurer dans son état antérieur à la réalisation de ces ouvrages, ceci dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d’un montant de 150,00 euros par jour de retard, pendant une durée de deux mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de la COMMUNE DE [Localité 6] en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SAS LYMMOBILIER ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens de la présente instance ;

AUTORISONS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL à recouvrer directement contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNONS le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à la COMMUNE DE [Localité 6] la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes de la SAS CESAR ET BRUTUS et de la SAS LYMMOBILIER fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS la demande tendant à voir ordonner l’exécution de la présente décision au seul vu de la minute ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 6], le 10 février 2026.

Le Greffier Le Président