COUR D’APPEL D,'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

,

[F],, [A] c/, [O]

MINUTE N°

DU 19 Mars 2026

N° RG 25/03835 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QVAC

Grosse délivrée

à M^e Cyril SABATIE

Expédition délivrée

à Monsieur, [Q], [K], [O]

le

DEMANDEURS:

Monsieur, [Y], [F]

né le 04 Novembre 1958 à ITALIE (ITA),

[Adresse 1],

[Localité 2] – ITALIE

représenté par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Madame, [U], [A]

née le 14 Novembre 1958 à ITALIE (ITA),

[Adresse 1],

[Localité 2] – ITALIE

représentée par M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

Monsieur, [Q], [K], [O]

né le 08 Avril 1966 à, [Localité 3]

de nationalité ,

[Adresse 2],

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Monsieur Quentin BROSSET-HECKEL,

assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 28 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mars 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 avril 2018, M., [Y], [F] et Mme, [U], [A], ont consenti à M., [Q], [O] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3] pour un loyer mensuel initial de 740 euros, et 60 euros de provisions sur charges.

La saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après, « la CCAPEX ») est intervenue le 27 novembre 2024.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 2 mai 2025, M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] ont fait assigner M., [Q], [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice, aux fins de voir:

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner l’expulsion de M., [Q], [O] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard,

— autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du loctaire dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ,

— condamner M., [Q], [O], au paiement des sommes suivantes:

—  1 146,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au 3 avril 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel, charges comprises jusqu’à la résiliation du contrat de bail, puis à compter de cette date jusqu’à libération effective des lieux loués,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024, 12 décembre 2024 et 18 février 2025,

— les autoriser à conserver le dépôt de garantie,

— dispenser du délai de 2 mois aux fins d’expulsion.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture des Alpes- Maritimes le 5 mai 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été transmis au tribunal.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 janvier 2026, à laquelle le juge a soulevé d’office l’éventuelle irrecevabilité de la demande en résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers.

A l’audience, M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] comparaissent représentés par leur conseil et indiquent que l’arriéré locatif a été soldé et se désistent donc de cette demande. Pour le surplus ils maintiennent leur demande.

M., [Q], [O], valablement assigné a comparu à l’audience et fait état de sa situation financière. Il ne souhaite pas quitter le logement et demande à y demeurer notamment en suspendant les effets d’une clause résolutoire si besoin.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l’article 446-1 et 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Il n’est pas contesté que le contrat qui a été conclu entre les parties concerne le louage d’immeuble à usage d’habitation principale. Il est soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions du Titre I sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation judiciaire pour loyers impayés

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

Le demandeur justifie avoir procédé à ce signalement le 27 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet,

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 mai 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 11 septembre 2025.

La demande formée par M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] est donc recevable.

Sur les demandes principales :

— Sur la demande de résiliation judiciaire du bail pour non paiement des loyers

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 989, le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

En l’espèce, M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] indiquent que la dette locative a été soldée et se sont désistés de toute demande à ce titre.

En effet, il ressort du dernier décompte locatif qu’il n’existe plus de dette locative à compter du 27 janvier 2026. Si M., [Q], [O] n’a pas respecté son obligation de paiement des loyers durant plusieurs mois, notamment entre juin et septembre 2025, par la suite il s’est efforcé à régler sa dette par un versement régulier depuis le mois de septembre 2025.

Ainsi il n’est pas démontré l’existence d’un manquement grave et répété du locataire à ses obligations justifiant de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] seront déboutés de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail et des demandes subséquentes sur l’expulsion, ses modalités et l’indemnité d’occupation.

— Sur le dépôt de garantie :

Les articles 7 et 22 de la loi du 06 juillet 1989 prévoient que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et qu’un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire. Il est admis que le dépôt de garantie, qui a pour objet de garantir l’exécution des obligations locatives du locataire, peut donc avoir vocation à garantir le paiement des loyers et charges échus impayés.

En l’espèce, il n’est pas établi que M., [Q], [O] a manqué à son obligation de paiement du loyer. Par ailleurs les bailleurs ont été déboutés de leur demande de résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il convient de débouter M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] de leur demande de conserver le dépôt de garantie prévu au contrat en paiement des loyers et charges échus impayés.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens. M., [Q], [O] sera donc condamné aux dépens. En revanche aucun élément ne justifie de prendre en compte le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024, 12 décembre 2024 et 18 février 2025, de tels actes n’étant pas nécessaire dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail pour impayé locatif, aucune demande en acquisition de la clause résolutoire n’ayant été formulée par les demandeurs.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

M., [Q], [O] sera donc condamné à payer à M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la demande en résiliation judiciaire du contrat de bail recevable ;

DÉBOUTE M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] de leur demande de résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 20 avril 2018 concernant le logement situé au, [Adresse 3] ;

en conséquence DÉBOUTE M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] de toutes leurs demandes subséquentes en expulsion, de condamnation sous astreinte, de suppression du délai de deux mois et de condamnation à une indemnité d’occupation ;

DÉBOUTE M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] de leur demande de conservation du dépôt de garantie, d’un montant de 740 euros ;

CONDAMNE M., [Q], [O] à payer à M., [Y], [F] et Mme, [U], [A] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M., [Q], [O] aux entiers dépens de la présente instance, excluant le coût des commandements de payer du 20 novembre 2024, 12 décembre 2024 et 18 février 2025 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection