TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 MAI 2025

Minute n° :

N° RG 24/00720 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G365

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Monsieur [F] [K]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Pia RANDELLI, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Madame [V] [P]

demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 11 Mars 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

Copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 novembre 2018, ayant pris effet le 15 novembre 2018, Monsieur [F] [K] a donné en location à Madame [V] [P] et Monsieur [R] [X] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 850 euros outre 10 euros de provisions sur charges, payable à terme à échoir.

Monsieur [R] [X] a donné congé selon correspondance reçue de l’agence gestionnaire le 29 décembre 2020, laissant Madame [V] [P] seule titulaire du bail.

Des loyers étant impayés, Monsieur [F] [K] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret le 26 août 2022 puis le 12 juin 2024 de cette situation.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [F] [K] a fait signifier à Madame [V] [P] un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 août 2022, pour un montant en principal de 1.762,93 euros.

Des loyers étant toujours demeurés impayés, Monsieur [F] [K] a fait signifier à Madame [V] [P] un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 juin 2024, pour un montant en principal de 1.920,50 euros.

Monsieur [F] [K] a ensuite fait assigner, en référé, Madame [V] [P], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans par acte de commissaire de justice, le 19 septembre 2024, aux fins suivantes :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tant que de besoin, prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers dans les deux mois du commandement, et ce, en application de la clause insérée dans ledit bail ;Ordonner l’expulsion de Madame [V] [P] ainsi que celle de toutes personnes vivant sous son toit avec, au besoin le concours d’un serrurier et l’assistance éventuelle de la [Localité 4] publique, dans les conditions prévues par les articles L.411-1, L.412-1 à L.412-8 et R.412-1 à R.412-4 du Code des procédures d’exécution ;Condamner Madame [V] [P] au paiement à titre provisionnel de la somme de 3.157,59 euros arrêtée au 1er août 2024 à valoir sur les loyers et charges jusqu’à résiliation du bail ;Condamner Madame [V] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer, outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce, jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Madame [V] [P], à défaut de libération des lieux loués, au paiement d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement ordonnant l’expulsion et ce jusqu’à vidange effective des lieux ;Condamner Madame [V] [P] au paiement des intérêts de droit sur la créance principale par application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil à compter de la délivrance des commandements 24 août 2022 et 10 juin 2024 ;Condamner Madame [V] [P] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens par application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 24 août 2022 et du 10 juin 2024, celui de la présente assignation, dénonciation au Préfet et les frais d’exécution à venir ;

Ordonner que l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024.

A l’audience du 11 mars 2025, Monsieur [F] [K] – représenté par son avocat – a actualisé la dette locative à la somme de 696,08 euros et a indiqué être opposé à l’octroi de délais de paiement.

Citée à étude, Madame [V] [P], n’a pas comparu à l’audience.

La fiche relative au diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que Madame [P] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé. Une action en prévention des expulsions a pu être menée. Il en ressort que Madame vit seule avec ses enfants et qu’elle est salariée en CDD temps plein. Elle a indiqué au travailleur social qu’elle perçoit les prestations familiales de la CAF ainsi qu’une pension alimentaire. Elle a expliqué la dette par une diminution conséquente de ses ressources liée à une suspension de ses droits CAF d’avril à septembre 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 473 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I) Sur la recevabilité de la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir signalé le commandement de payer à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique les 26 août 2022 et 12 juin 2024, cette formalité n’étant pas prévue à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II) Sur les demandes principales

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 3 novembre 2018, ayant pris effet le 15 novembre 2018 contient une clause résolutoire (page 3) qui stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer dans les six semaines visant ladite clause a été signifié à Madame [V] [P], par procès-verbal de remise à étude, le 10 juin 2024, pour un montant en principal de 1.920,50 euros.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer du 10 juin 2024.

Madame [V] [P] avait donc jusqu’au lundi 12 août 2024 à 24 heures pour régler la somme, le 10 août 2024 correspondant à un samedi et le terme du bail étant donc reporté au premier jour ouvrable en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant effectué qu’un versement sur cette période, pour un montant total de 400 euros, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 août 2024.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 13 août 2024.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [V] [P] reste redevable des loyers jusqu’au 12 août 2024 et, à compter du 13 août 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Madame [V] [P], occupante sans droit ni titre depuis le 13 août 2024, cause un préjudice à Monsieur [F] [K] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi et conformément à la demande.

Sur l’expulsion de la locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 13 août 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [V] [P] ainsi que de toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Il n’y a en revanche pas lieu de prononcer l’expulsion sous astreinte, cette demande n’étant justifiée par aucun élément versé aux débats.

Sur le montant de l’arriéré locatif

En application des articles 1728 2° du Code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de l’obligation essentielle de payer le loyer et les charges au terme convenu.

En outre, en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Enfin, aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification.

En l’espèce, le premier décompte fourni, intitulé « situation comptable du 1er janvier 2020 au 30 avril 2024 » fait état d’une dette locative de 787,52 euros. Toutefois, le second décompte fourni, intitulé « extrait de compte locataire » ORPI arrêté au 5 mars 2025, ne reprend pas cette somme dans son calcul de la créance. En conséquence Madame [P] ayant réalisé un certain nombre de virements depuis le mois de janvier 2025, il ne sera utilisé que ce second décompte pour déterminer le montant de la créance, l’absence de reprise du montant figurant à l’issue du 1er décompte, dans le 2nd semblant indiquer que la somme due a été réglée.

Ce 2nd décompte évalue la dette locative à la somme 696,08 euros.

De cette somme, il convient de retirer la somme de 12 euros correspondant à des charges pour le mois de juillet 2024 mais inscrites au 30 janvier 2025. Aussi, il y aura lieu de déduire la somme de 167,24 euros, correspondant au loyer du mois de juillet 2024, apparaissant au débit au 30 janvier 2025. En effet, aucune pièce transmise ne permet d’expliquer cette facturation tardive.

Madame [V] [P], absente à l’audience, ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Madame [V] [P] sera donc condamnée à payer au bailleur la somme de 516,84 euros, à titre provisionnel.

La dette locative portera intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision.

III) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [V] [P], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [K], Madame [V] [P] sera condamnée à lui verser la somme de 500,00 euros sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 3 novembre 2018, ayant pris effet le 15 novembre 2018 entre Monsieur [F] [K], d’une part, et Madame [V] [P], d’autre part, concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 13 août 2024 et que le bail est donc résilié à cette date ;

DISONS que Madame [V] [P] devra par conséquent quitter les lieux loués situés [Adresse 2] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [V] [P] ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DISONS que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande d’astreinte formée par Monsieur [F] [K] ;

DISONS que les sommes dues par Madame [V] [P] à Monsieur [F] [K] à compter du 13 août 2024 le sont au titre d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer et aux charges, comme si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS en conséquence Madame [V] [P] à verser à Monsieur [F] [K] la somme provisionnelle de 516,84 euros (selon décompte en date du 10 mars 2025, incluant l’échéance de mars 2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] à payer à Monsieur [F] [K] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONDAMNONS Madame [V] [P] à payer à Monsieur [F] [K] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du service des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par M. MARTINEAU, juge des contentieux de la protection, et par D. STRUS, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,