TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 7]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00672 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFNU

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

[E] [O]

C/

[L] [B]

[Y] [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [E] [O]

M^e Olivier FERRETTI – 22

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [O]

né le 05 Juin 1954 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [B]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

Madame [Y] [B]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Hugues HUREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 8 février 2024, Monsieur [E] [O] a fait l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation meublée sise [Adresse 6] auprès de Madame [Y] [W] épouse [B] et de Monsieur [L] [B] (époux [B]) au prix de 680 000,00 euros.

Par la suite, M. [O] a constaté des traces d’humidité sur l’un des murs de l’habitation.

Suivant courrier en date du 6 juillet 2024, M. [O] a mis les vendeurs en demeure de prendre en charge le coût des travaux de réfection dudit mur.

Par requête reçue le 18 février 2025, M. [O] a saisi le tribunal judiciaire de Caen pour voir condamner les époux [B] à l’indemnisation de ses préjudices.

À l’audience, M. [O] reprend les demandes contenues dans sa requête et sollicite ainsi la condamnation des époux [B] à lui verser la somme forfaitaire de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Au soutien sa demande, se fondant sur la garantie contre les vices cachés, il explique que rapidement après son aménagement, il a constaté des traces d’humidité causant des dégradations sur la façade de l’habitation que les vendeurs ne lui avaient pas signalé lors de sa dernière visite avant la vente, au mois de janvier 2024. Selon lui, les traces d’humidité étaient dissimulées derrière les meubles présents. De plus, il indique que l’expertise réalisée par son assureur a mis en évidence l’ancienneté des infiltrations affectant le bien immobilier en raison d’un défaut d’entretien des canalisations. Enfin, il soutient que les prises de contact avec les agences immobilières mandatées par les vendeurs ont démontré que ces derniers avaient été informés de ces dégradations et en avaient donc connaissance.

En défense, les époux [B], reprenant les demandes contenues dans leurs conclusions, sollicitent le rejet des demandes de M. [O], outre sa condamnation aux dépens ainsi qu’à leur payer la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin, ils demandent que l’exécution provisoire de droit soit écartée pour toute condamnation prononcée à leur encontre.

Pour s’opposer à la demande d’indemnisation, les époux [B] se prévalent de l’absence de preuve de l’existence d’un vice antérieur à la vente. Selon les défendeurs, la force probante de l’expertise réalisée par l’assureur du demandeur est critiquable et rien ne permet d’affirmer que les dégradations ne seraient pas le fait d’une intervention de M. [O] postérieure à la vente.

Subsidiairement, ils invoquent l’absence de connaissance du vice allégué, dont l’origine a pu être déterminée par d’importants travaux mis en œuvre par l’acquéreur. Ils font état de l’absence de dissimulation intentionnelle desdites traces d’humidité lors de la vente. A fortiori, ils indiquent que leurs échanges avec l’acquéreur sont restés courtois après la vente, sans que celui-ci ne leur dénonce l’existence du vice. Partant, les époux [B] se prévalent du bénéfice de la clause exonératoire de vices cachés figurant à l’acte de vente.

À titre plus subsidiaire, sur le préjudice allégué, ils font valoir l’absence de justification de l’utilité des travaux de reprise dont M. [O] demande le remboursement.

MOTIFS :

Sur la demande principale en paiement :

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Il résulte de la combinaison des articles 1644, 1645 et 1646 du code civil que l’acquéreur a la choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix (action rédhibitoire), ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix (action estimatoire) ; que si le vendeur connaissait les vices de la chose (étant précisé que le vendeur professionnel est irréfragablement présumé connaître les vices de la chose), il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur, une telle action indemnitaire pouvant être exercée cumulativement avec l’action rédhibitoire ou estimatoire, ou de manière autonome ; que si le vendeur ignorait les vices de la choses, il n’est tenu qu’à la restitution du prix et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Mais, conformément à l’article 1643 du même code, le vendeur peut stipuler qu’il ne sera obligé à aucune garantie – quelle que soit l’action exercée -, pour les vices cachés dont il n’avait pas connaissance.

L’acheteur qui exerce l’action estimatoire est fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d’être en possession d’un immeuble conforme à celui qu’il avait souhaité acquérir

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de la vente, mais également être d’une certaine gravité. La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise amiable non contradictoire réalisée par l’assureur de M. [O] en date du 24 avril 2024 que l’expert a relevé l’existence d’infiltrations du mur et des dommages antérieurs à la souscription du contrat. Ce défaut se rapportant à la façade de l’immeuble acquis par M. [O], il est inhérent à la chose vendue.

Ce constat a été conforté par le courrier de mise en demeure de M. [O], non contesté par les défendeurs, que lors d’une installation de la fibre le 6 mai 2024, le technicien a pu constater que le bas dudit mur était gorgé d’eau et qu’une fuite a été générée lorsqu’il a entrepris de percer le mur. Dès lors, le requérant parvient à rapporter la preuve que le vice allégué est suffisamment grave en ce qu’il atteint la structure même de l’immeuble acquis et nécessite différents travaux de reprise au regard des devis produits.

En outre, s’agissant du caractère caché du vice, il n’est pas contesté que les infiltrations n’étaient pas visibles au moment de la réalisation de la vente.

Ainsi, l’existence et la gravité des désordres sont ainsi caractérisées.

Néanmoins, l’argument déterminant de l’expert en faveur de l’antériorité du vice à la vente est le fait que les « dégradations affectant les boiseries mettent en évidence des infiltrations depuis plusieurs mois, voire années ».

Cette appréciation de l’expert, qui ne lie pas le juge, présente un caractère empirique et non scientifique, lequel exclut tout datation précise des infiltrations.

Ainsi, en l’absence de plus amples éléments de preuve, notamment quant à la caractérisation précise des infiltrations, l’antériorité du vice à la vente, n’est qu’une hypothèse insuffisamment étayée d’un point de vue technique.

Au surplus, et à considérer que la condition d’antériorité soit satisfaite, le tribunal observe que l’acte de vente contient une clause d’exclusion de la garantie des vices cachés qui ne peut céder qu’en présence d’un vendeur professionnel, ce qui n’est ni argué ni démontré en l’espèce, ou de la preuve de ce que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Or, Monsieur [O] ne rapporte aucune preuve d’une telle connaissance dès lors que rien n’indique que des infiltrations se sont manifestées avant la vente.

Si M. [O] fait état d’une prise de contact avec les agents immobiliers mandatés par les vendeurs pour soutenir que ces derniers auraient, préalablement à la vente, été alertés par les agents immobiliers des vices, il n’apporte aucun élément de preuve ni attestations desdits agents immobiliers au soutien de son allégation. A contrario, seuls les vendeurs rapportent le témoignage d’un agent immobilier affirmant qu’il n’avait lui-même pas constaté de traces d’humidité lors des visites.

Du tout, il résulte que la demande en paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer aux époux [B] une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, fixée en équité et en l’absence de justificatif, à 1.000 euros.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [E] [O] de sa demande en paiement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] à payer à Madame [Y] [W] épouse [B] et Monsieur [L] [B] une indemnité de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire s’appliquant de plein droit à la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE