TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01898 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2SG

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[O] [U]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [O] [U]

M^e Olivier FERRETTI – 22

JUGEMENT

DEMANDEUR:

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596)

dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 – 14075 CAEN CEDEX

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Maria DESMOULINS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 022

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [U]

né le 23 Novembre 1981 à CAEN (14000)

demeurant 27 Rue du père SANSON – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juillet 2017, la société caennaise de développement immobilier, ci-après la SCDI, a donné à bail à M.[O] [U] un immeuble à usage d’habitation sis 27 Rue du Père Sanson à Caen (14000) moyennant un loyer mensuel révisable de 255,10 euros, charges comprises.

Depuis de nombreux mois, M.[O] [U] n’a pas réglé son loyer et n’a pas régularisé sa situation malgré de nombreuses réclamations amiables et mises en demeure des 19 et 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2024, la SCDI a fait délivrer à M.[O] [U] un commandement de payer la somme principale de 2301,71 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 28 décembre 2023.

Ce commandement étant resté infructueux, la SCDI a fait assigner M.[O] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 3 mars 2024,

— ordonner l’expulsion de M.[O], de ses biens et de tous occupants de son chef et ce, dans la quinzaine de la signification du jugement à intervenir, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement prévu à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991,

— être autorisée à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi,

— condamner M.[O] [U] au paiement :

* de la somme de 3080,07 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 2 mars 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges du 3 mars 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

* d’une somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 18 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCDI, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SCDI a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délai de paiement et actualisé sa créance à la somme de 1750,08 euros arrêtée au 12 novembre 2024.

M.[O] [U] comparaît et reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il estime être en situation de régler la dette locative et sollicite des délais de paiement, proposant de régler la somme de 50 euros par mois pendant trois mois, puis de 110 euros par mois au titre de l’arriéré.

Il sollicite la suspension de la clause résolutoire.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date du contrat dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la SCDI que M.[O] [U] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 3 mars 2024.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, eu égard à l’accord du bailleur, compte tenu de la reprise du paiement du loyer avant l’audience justifiée par les pièces versées au débat et de la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi, il sera accordé à M.[O] [U] les délais de paiement sollicités, avec clause de déchéance du terme dans l’hypothèse du non respect de l’échéancier.

M.[O] [U] devra donc régler la somme de 50 euros par mois pendant trois mois, puis 110 euros par mois en sus du loyer en cours, charges comprises, avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, la dette devant être payée en totalité au terme du 18ème mois.

M.[O] [U] ayant présenté une demande de suspension de la clause résolutoire à laquelle rien ne s’oppose, et ayant repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de ladite clause sont suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés.

Si la locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En cas de non respect des modalités de paiement ainsi accordées, la clause résolutoire produira tous ses effets, les baux seront résiliés, l’expulsion de la locataire pourra être mise en oeuvre et une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si les baux avaient continué à courir sera due jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs.

En outre, à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision.

En raison de l’octroi de délai de paiement, la demande relative à la séquestration des biens meubles sera rejetée.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que M.[O] [U] reste redevable de la somme de 1750,08 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 12 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3° – Sur l’exécution provisoire.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

4° – Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Compte tenu des délais accordés, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SCDI les frais irrépétibles.

La demande est en conséquence rejetée.

La charge des dépens sera supportée par M.[O] [U] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 2 janvier 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail du logement liant la SCDI à M.[O] [U] à la date du 3 mars 2024.

CONDAMNE M.[O] [U] à verser à la SCDI la somme de 1750,08 euros au titre de l’arriéré impayé de loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 12 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

AUTORISE M.[O] [U] à s’acquitter de sa dette en trois versements mensuels consécutifs de 50 euros, puis quatorze versements mensuels de 110 euros, en plus du loyer courant, charges comprises et d’un quinzième versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette.

DIT qu’à défaut d’un seul paiement à son échéance, toutes les sommes restant dues deviendront alors immédiatement exigibles et pourront être recouvrées au moyen de la présente décision .

SUSPEND les effets de clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, sous réserve du respect des conditions fixées.

DIT que si M.[O] [U] se libère de la dette selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée non acquise.

DIT qu’en revanche, faute de paiement d’une mensualité ou d’un seul loyer à la bonne date, la clause résolutoire sera acquise, les baux résiliés et M.[O] [U] tenu de rendre libre de sa personne, de ses biens et tous occupants de son chef les lieux sis 27 Rue du Père Sanson à Caen (14000).

DIT qu’à défaut pour M.[O] [U] de libérer spontanément les lieux, la SCDI sera autorisée à poursuivre son expulsion par tous voies et moyens de droit ,y compris avec le concours de la force publique.

CONDAMNE dans cette hypothèse M.[O] [U] à payer à la SCDI une indemnité d’occupation des lieux mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si l’exécution des baux s’était poursuivie et ce jusqu’à libération des lieux .

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement .

CONDAMNE M.[O] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 2 janvier 2024.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION