Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 24 septembre 2025, n° 24/03230

TJ Caen 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des loyers
La cour a constaté que le locataire n'était pas à jour de ses loyers et charges, ce qui justifie la résiliation du bail.
Rejeté
Commandement de quitter les lieux
La cour a constaté que la demande d'expulsion est devenue sans objet, la locataire ayant déjà quitté les lieux.
Accepté
Arriéré de loyer
La cour a constaté que la locataire reste redevable d'une somme au titre de l'arriéré de loyer, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Accord sur les délais de paiement
La cour a constaté que le bailleur est d'accord sur les délais et le montant proposé pour le remboursement de la dette.
Accepté
Frais de procédure
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 24 sept. 2025, n° 24/03230
Numéro(s) :	24/03230
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Aline LEMAIRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03230 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I6MG

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 24 Septembre 2025

E.P.I.C. [T]

[X] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

E.P.I.C. [T]

M^e Aline LEMAIRE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

E.P.I.C. [T]

Mme [X] [N]

M^e Aline LEMAIRE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [T], dont le siège social est sis [Adresse 6]

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [X] [N], demeurant chez Monsieur et Madame [F], [Adresse 5] (bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale n° 2025-002643 en date du 16 juin 2025) représentée par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire, exerçant les fonctions de Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition, en présence de Monsieur [K] [O], conciliateur de justice et de Madame [C] [J], greffière-stagiaire

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Avril 2025

Date des débats : 10 Juillet 2025

Date de la mise à disposition : 24 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 avril 2022, [T], Office Public de l’Habitat du Calvados, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 780 705 703, dont le siège social est sis à [Adresse 8] a donné à bail à Madame [N] [X] un logement sis [Adresse 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, [T] a fait délivrer à Madame [N] [X] un commandement de payer la somme en principal de 1168,26 euros au titre des loyers et charges impayés.

La CCAPEX Caisse des allocations familiales du Calvados a été saisie de cette situation d’impayé le 29 août 2022.

Le commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, [T] a fait assigner Madame [N] [X] devant le devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans en date du 9 août 2024, par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du Calvados, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de cet acte, il est demandé au juge des contentieux de la protection de :

— constater la résiliation du bail signé le 22 AVRIL 2022 par acquisition de la clause résolutoire en date du 21 juin 2024

— ordonner l’expulsion de Madame [N] [X] des lieux sis [Adresse 4], avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier

— condamner Madame [N] [X] à payer à [T] :

* une somme de 2235,73 euros au titre de la dette locative,

* les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date de l’assignation, soit du 9 août 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant des loyers, charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’au départ effectif des lieux et la remise de clés,

* une somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure Civile, outre les dépens,

— et ordonner l’exécution provisoire

A l’audience du 10 juillet 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, [T] sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les ont amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

[T] indique que la dette du locataire s’élève au jour de l’audience à la somme totale de 6511,18 euros outre les frais de procédure et donne son accord à l’octroi de délais de paiement.

A l’audience, Madame [N] [X] est représentée par son conseil Maître Aline Lemaire et sollicite des délais de paiement.

Elle indique que ses revenus mensuels s’élèvent au montant du RSA.

Par conséquent, la présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue par jugement contradictoire, conformément à l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de résiliation de bail

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 de cette dernière dispose que toute clause prévoyant la résolution de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, précédemment ce délai était de deux mois. Ce délai étant une mesure d’ordre public de protection, il restera de deux mois pour les baux écrits en cours comportant une clause résolutoire.

En application de l’article 4i de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En vertu de l’article 4p de cette même loi, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que les parties sont liées par un bail écrit dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers.

Un commandement de payer a été régulièrement délivré, conformément au bail en cause, le 7 mai 2024 et est demeuré infructueux.

Ce commandement rappelle la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi 89°/462 du 6 juillet 1989 qui, à la date du commandement, portait à deux mois le délai pendant lequel le locataire pouvait régler sa dette et ainsi éviter le jeu de la clause résolutoire ; le nouveau délai de six semaines prévu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’étant pas applicable aux baux en cours.

Aucune régularisation totale n’a eu lieu dans le délai prévu dans le commandement de payer.

Le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Il convient en conséquence de constater la résiliation du bail en date du 21 juin 2024

Sur les demandes en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte en date du 2 juillet 2025, il ressort que Madame [N] [X] reste redevable de la somme de 6295,23 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dus, paiement de laquelle il convient de la condamner.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que (1) le locataire soit en situation de régler sa dette locative, (2) qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

Conformément aux dispositions de cette même loi, le juge, lorsqu’il est saisi dans ce sens et que les conditions (supra) sont remplies, peut suspendre l’effet de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Cette décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées et fait cesser l’application des majorations d’intérêt et des pénalités.

En l’espèce [T] produit aux débats un relevé de compte arrêté au 2 juillet 2025 faisant ressortir une dette locative actualisée de 6511,18 euros, comprenant les frais de procédure à hauteur de 215,95 euros.

Madame [N] a quitté le logement en date du 4 avril 2025, elle est actuellement hébergée chez ses grands-parents, elle perçoit le RSA et reste en l’attente de sa prime d’activité en qualité d’agent d’entretien, somme qui lui permettra d’apurer la dette à hauteur de 180 euros par mois outre la paiement du loyer courant.

Le bailleur est d’accord sur les délais et le montant proposé.

Il y a donc lieu de :

— accorder à Madame [N] [X] des délais de paiement et en les autorisant à apurer la dette en 34 versements mensuels égaux et successifs de 180 euros et le solde au 35ème mois, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification,

— suspendre la clause résolutoire stipulée dans le bail, tout en précisant que ce dernier sera résilié de plein droit si l’échéancier visé au dispositif de la présente décision n’est pas respecté, même ponctuellement.

Le bail sera alors résilié et la locataire devra quitter le logement dans les deux mois du commandement de quitter les lieux qui lui sera délivré.

Dans ce cas, le débiteur se trouvera sans droit ni titre dans le logement et devra payer au demandeur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, éventuellement indexé, et les charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce à compter du 21 juin 2024.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge d'[T] les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non-compris dans les dépens.

Aussi lui sera-t-il alloué la somme de 150 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.La charge des dépens sera supportée par Madame [N] [X] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra le coût du commandement de payer et la signification de l’assignation en justice, en l’espèce, ces frais sont compris dans le montant de la dette auquel Madame [N] [X] est condamné.

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives. En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge du contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par jugement contradictoire,

ACCORDE l’aide juridictionnelle provisoire à Maître Aline Lemaire ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties le 22 avril 2022 portant sur le logement sis [Adresse 4] à compter du 21 juin 2024 ;

CONSTATE que la demande d’expulsion est devenue sans objet, Madame [N] [X] ;

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à [T] la somme de 6295,23 euros, à titre de dette principale, selon décompte arrêté au 2 JUILLET 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE l’apurement de la dette en 35 versements mensuels égaux et successifs de 180 euros et le solde au 36ème mois, au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement, le premier devant intervenir dans les 30 jours de cette signification ;

CONDAMNE Madame [N] [X] à payer à [T] une somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [X] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION