TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/03113 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I52S

Minute : 2025/64

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

S.C.I. LAMPRO MELLON

C/

[J] [G]

[V] [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. LAMPRO MELLON

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. LAMPRO MELLON

M^e Agathe MARRET – 30

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LAMPRO MELLON (RCS Caen D 814.212.098)

dont le siège social est sis 7 Rue des Mésanges – 14610 VILLONS-LES-BUISSONS

Représentée par Madame [D] [X]

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [G]

né le 15 Janvier 1997 à CAEN (14000)

demeurant 40 Bis Rue Saint Ouen – 14000 CAEN

représenté par M^e Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

Madame [V] [H]

née le 22 Décembre 2002 à CAEN (14000)

demeurant 40 Bis Rue Saint Ouen – 14000 CAEN

représentée par M^e Agathe MARRET, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 30

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 22 Octobre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 3 novembre 2022, la SCI Lampro Mellon a donné à bail à M.[G] [J] et Mme [V] [H] un immeuble à usage d’habitation sis 40 bis Rue Saint Ouen à Caen (14000) moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros, outre les charges.

Par acte du commissaire de justice en date du 23 avril 2024, la SCI Lampro Mellon a fait délivrer à M.[G] [J] et Mme [V] [H] un commandement de payer la somme de 4680 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date.

Ce commandement visant la clause résolutoire étant resté infructueux, la SCI Lampro Mellon a fait assigner M.[G] [J] et Mme [V] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par acte du commissaire de justice en date du 30 juillet 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M.[G] [J] et Mme [V] [H] de leurs biens et de tous occupants de leur chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M.[G] [J] et Mme [V] [H] au paiement :

* de la somme de 6343,72 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges échus au juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au dernier loyer et charges en cours de la résiliation du bail jusqu’à leur départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,

* d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

* d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 31 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI Lampro Mellon, comparaît, représentée par sa gérante Mme [Z], sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SCI Lampro Mellon a indiqué s’opposer à l’octroi de délai de paiement ainsi qu’à toutes autres demandes des locataires et actualisé sa créance à la somme de 7763 arrêtée au 26 novembre 2024.

M.[G] [J] et Mme [V] [H], représentés par leur avocat, reconnaissent le principe et le montant de la dette.

A titre reconventionnel, ils concluent à la condamnation de la SCI Lampro Mellon au paiement des sommes suivantes :

—  2000 euros pour le préjudice de jouissance en lien avec l’humidité du logement,

—  1000 euros pour l’absence de DPE à l’entrée dans les lieux,

—  500 euros pour le trouble de jouissance occasionné par la bailleresse.

M.[G] [J] et Mme [V] [H] sollicitent également les plus larges délais de paiement.

Il a été demandé à la bailleresse de produire en cours de délibéré le DPE, ce qu’elle a fait tout en communiquant des conclusions portant des demandes supplémentaires à celles figurant dans l’assignation ainsi que des pièces complémentaires.

Elle a demandé au tribunal de les prendre en compte ou d’ordonner une réouverture des débats, ce à quoi se sont opposés M.[G] [J] et Mme [V] [H].

Il convient de rappeler que la procédure devant le juge des contentieux de la protection est orale, que les conclusions entre les parties peuvent donc être échangées le jour même de l’audience sans encourir de nullité, que les documents autres que ceux dont la production a été demandée et les notes non demandées par le juge ne peuvent qu’être écartées des débats clôturés.

En conséquence, hormis la pièce relative au DPE, les conclusions et pièces nouvelles envoyées au tribunal par Mme [Z] pendant le cours du délibéré sont écartées.

Il n’y a pas lieu de réouvrir les débats, le tribunal estimant être suffisamment informé par les débats du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la SCI Lampro Mellon que M.[G] [J] et Mme [V] [H] n’ont pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, alors même que le locataire ne l’a pas saisi dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

En l’espèce, les seuls versements reçus par la SCI Lampro Mellon au titre des loyers sont les APL payés par la CAF depuis le mois d’août 2024.

Les locataires n’ont effectué aucun versement depuis le mois de janvier 2024.

Ils ne formulent aucune proposition de règlement de la dette locative et leurs revenus constitués seulement par des prestations familiales (prime d’activité = 188,25 euros + RSA = 410,53 euros) ne leur permettent pas d’apurer la dette, qui ne cesse d’augmenter, dans le délai légal de 36 mois.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 23 juin 2024, et d’ordonner l’expulsion de M.[G] [J] et Mme [V] [H] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que M.[G] [J] et Mme [V] [H] restent redevables de la somme de 7763 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 26 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement.

3°-Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI Lampro Mellon

Faute de justifier d’un quelconque préjudice indépendant du retard de paiement de loyers, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

4° – Sur les demandes reconventionnelles

— sur le préjudice de jouissance lié à l’humidité du logement

Les locataires se plaignent du défaut d’isolation du logement qui est ainsi humide sans que la bailleresse n’intervienne.

Ils indiquent constater une aggravation des zones de moisissures sur le plafond et les murs malgré une ventilation régulière ainsi que le gonflement de la fenêtre qui ne peut plus se fermer, occasionnant un surcoût de chauffage.

Ils ajoutent que cette situation a un impact direct sur leur santé qui se dégrade et empêche M.[J] [G] de travailler.

La SCI Lampro Mellon fait valoir en réponse n’avoir jamais été informée par courrier des problèmes évoqués.

Sur ce :

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat.

Le bailleur est en outre obligé :

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et, sans préjudice des articles 1721 du Code Civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués,

— de ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, aucune preuve n’est faite de ce que le logement était insalubre lors de la prise à bail puisqu’aucun état des lieux d’entrée n’est produit, ce qui induit, en cette absence, que les lieux étaient en bon état.

Les seules photographies versées au débat par les locataires, non datées, sans constatation par un commissaire de justice ou un homme de l’art ne peuvent faire preuve de l’existence de désordres imputables à la propriétaire alors qu’ils peuvent être liés également à l’insuffisance de chauffage et d’aération des lieux.

Il n’apparaît pas que la bailleresse ait été avertie par les locataires des défauts dont ils se plaignent avant la présente procédure alors même qu’ils évoquent les différentes visites de Mme [Z] à leur domicile pendant la durée de la location.

La SCI Lampro Mellon n’a donc pas été en mesure d’y remédier

La demande indemnitaire n’est ainsi pas fondée et sera rejetée.

— sur le préjudice de jouissance lié à l’absence de DPE à l’entrée dans les lieux

La SCI Lampro Mellon a produit le DPE en cours de délibéré.

A la lecture du bail (page 10), il apparaît que le dossier de diagnostics techniques a été annexé au contrat, dont le DPE.

La signature des locataires précédée de la mention “ lu et approuvé ” justifie qu’ils ont eu connaissance du DPE.

Dès lors, ils n’ont subi aucun préjudice indemnisable.

— sur le préjudice de jouissance occasionné par la bailleresse

Les différentes démarches que Mme [Z] a pu faire au domicile des locataires dans le seul but d’obtenir le paiement des loyers ne peuvent lui être reprochées et n’ont entraîné aucun préjudice justifiant une réparation.

La demande est ainsi rejetée.

5° – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Lampro Mellon n’ayant exposé aucun frais irrépétibles sera déboutée de sa demande.

La charge des dépens sera supportée solidairement par M.[G] [J] et Mme [V] [H] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 avril 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation de plein droit du bail liant la SCI Lampro Mellon à M.[G] [J] et Mme [V] [H] à la date du 23 juin 2024.

Dit que M.[G] [J] et Mme [V] [H] devront rendre libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef les lieux sis 40 bis rue Saint Ouen à Caen (14000).

Ordonne leur expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Condamne solidairement M.[G] [J] et Mme [V] [H] à verser mensuellement à la SCI Lampro Mellon une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

Condamne solidairement M.[G] [J] et Mme [V] [H] à verser à la SCI Lampro Mellon la somme de 7763 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 26 novembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Condamne in solidum M.[G] [J] et Mme [V] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 23 avril 2024.

Rejette le surplus des demandes des parties.

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier Le juge des contentieux et de la protection