TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00666 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JFNN

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 25 Novembre 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[J] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [J] [X]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA

, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par M. [U] [R], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [J] [X]

demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Septembre 2025

Date des débats : 09 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 25 Novembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2010, la SA d’HLM LogiPays, devenue l’OPH Inolya, a donné à bail à Madame [J] [X] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 6] [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 295,88 euros hors charges ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Madame [X] a quitté les lieux.

Suivant constat de carence du 16 janvier 2025, le conciliateur de justice a attesté de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties suite au différend les opposant relatif à une dette locative d’un montant de 1.269,19 euros, composée de réparations locatives et du coût du procès-verbal de constat des lieux de sortie.

Par requête du 4 février 2025, réceptionnée le 12 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Madame [X] à lui payer la somme en principal de 1.021,06 euros au titre des indemnités de réparations locatives ainsi qu’au paiement de la somme de 248,13 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice et aux dépens.

À l’audience du 9 septembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été appelée, l’OPH Inolya, représenté par Monsieur [U] [R] régulièrement muni d’un pouvoir, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [X], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été citée à comparaître par lettre recommandée datée du 19 février 2025 adressée par le greffe avec avis de réception, distribuée en date du 25 février 2025, conformément aux dispositions des articles 665-1 et 758 du code de procédure civile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes des dispositions de l’article 22 alinéa 1er de la loi n°89-642 du 6 juillet 1989, lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.

L’alinéa 3 de l’article 22 précité dispose que, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’alinéa 2 de l’article précité prévoit que, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’est pas précisé dans l’état des lieux d’entrée l’état dans lequel se trouve un élément composant le logement, le preneur est présumé l’avoir reçu en bon état de réparations locatives, et doit le rendre tel, sauf à en apporter la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 1.021,06 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables à Madame [X], augmentée de la somme de 248,13 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, produit aux débats :

le constat d’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 15 février 2010,le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 20 janvier 2023,l’avis d’échéance du 28 février 2023 portant sur la somme de 815,33 euros (198 euros + 369,20 euros + 248,13 euros) mise au débit du compte locatif au motif « frais de procédure »,l’avis d’échéance du 30 mai 2024 portant sur la somme de 632,52 euros après mise au débit du compte locatif de la somme de 1.021,06 euros au motif « réparations suite EDL » et au crédit du compte locatif des sommes de 335,88 euros au motif « dépôt de garantie » et 52,66 euros au motif « régularisation eau »,une liste des indemnités de réparations locatives, poste par poste, mises au débit du compte locatif pour un montant total de 1.021,06 euros,une facture du 17 mars 2023 établie par la société Sapian portant sur le remplacement de la bouche du réseau de ventilation dans la cuisine pour la somme de 71,70 euros,une facture du 27 février 2023 établie par la société Daligault portant sur des travaux d’électricité (remplacement applique, interrupteurs, prises de courant, prise téléphonique et prise TV) pour la somme totale de 276,40 euros,une facture du 28 février 2023 établie par la société Peinture Lecordier portant sur des travaux de peinture et sols « selon devis DE2125 » (lesquels ne sont ni listés, ni détaillés) pour la somme de 4.470,28 euros,une facture du 31 janvier 2023 établie par la société JBS Propreté portant sur la remise en état du logement pour la somme de 290,22 euros,une facture du 28 février 2023 établie par la société JBS Propreté portant sur la remise en état du logement pour la somme de 290,22 euros,un décompte de frais de commissaire de justice daté du 25 janvier 2023.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.021,06 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à Madame [X], de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (3), sa surface habitable (71 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 13 années) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la réfection des peintures des murs de l’entrée, la cuisine, la salle de bains, les WC, le séjour/salon et les 2 chambres pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 363,51 euros (suivant facture précitée du 28 février 2023) :Faute pour le bailleur de justifier de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ces postes et ce, dans la mesure où la facture produite au soutien de cette demande ne comporte que pour seul objet « travaux peintures et sols selon devis DE2125 modifié suite rapport amiante » et en l’absence d’une liste détaillée desdits travaux, ce document ne peut être retenu comme fondement des sommes réclamées par le bailleur pour les réparations listées ci-dessous. Aussi, il n’y a pas lieu de comparer les différents états des lieux et le bailleur sera débouté de ses demandes de ces chefs.

S’agissant du remplacement du bouton de porte du meuble sous évier pour lequel le bailleur réclame la somme de 10 euros :En l’absence d’un quelconque élément permettant d’étayer que, la demande formée par le bailleur pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse, il n’y a pas lieu à étudier si le remplacement de cet élément est justifié par les réparations et/ou dégradations locatives et le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

S’agissant du remplacement du cache et tube néon mural de la cuisine pour lequel le bailleur sollicite la somme de 31,57 euros (suivant facture précitée du 27 février 2023) :Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, « le logement est équipé d’ampoules » et que les éléments électriques composant la cuisine sont en « état d’usage » sauf s’agissant d’une « prise enlevée ».

Alors que, le commissaire de justice a constaté après le départ des lieux de Madame [X] que, s’agissant de la réglette néon murale « le cache et le tube néon sont manquants ».

De sorte que, ces manques sont totalement imputables à la locataire sortante et le bailleur justifiant de l’évaluation de son préjudice, il lui sera accordé la somme sollicitée de 31,57 euros.

S’agissant de la remise en place d’un interrupteur dans la cuisine, d’un interrupteur et d’une prise de courant dans le séjour/salon, et de 2 prises de courant dans la chambre 1 pour lesquels le bailleur réclame la somme totale de 62,49 euros (suivant facture précitée du 27 février 2023) :Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, les éléments relatifs à l’électricité du logement sont en « état d’usage » mise à part, comme vu précédemment concernant la cuisine dans laquelle il est noté une « prise enlevée », ou encore de la chambre 2 pour laquelle il est noté « prise par terre + fils ».

Le commissaire de justice a constaté après la libération des lieux que, dans la cuisine « un interrupteur est sorti de son logement », dans le séjour/salon « un interrupteur et une prise sont sortis de leur logement » et dans l’une des chambres « deux prises sont sorties de leur logement ».

Aussi, le bailleur démontre que, la remise en place d’un interrupteur dans la cuisine, d’une prise de courant dans le séjour/salon et d’une prise seulement dans l’une des 2 chambres (celles-ci n’étant pas nommées de manière identique dans l’état des lieux d’entrée et dans celui de sortie) dans la mesure où il était déjà fait mention d’une prise par terre dans l’état des lieux d’entrée, sont des dégradations qui n’étaient pas présentes lors de la remise des clés à la locataire, celles-ci lui étant totalement imputables et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée, il lui sera octroyé la somme de 49,99 euros (calculée comme suit : ((62,49/5) x4).

S’agissant du remplacement des prises cassées dans le séjour/salon (2) et dans la chambre 1 (2) pour lesquelles le bailleur sollicite la somme totale de 69 euros (suivant facture précitée du 27 février 2023) :Comme évoqué précédemment, lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, les éléments relatifs à l’électricité du logement sont en « état d’usage » mise à part, concernant la cuisine dans laquelle il est noté une « prise enlevée », ou encore de la chambre 2 pour laquelle il est noté « prise par terre + fils ».

Tandis qu’il ressort du procès verbal de constat des lieux de sortie que, dans le séjour/salon « une prise de TV et une prise téléphonique sont cassées », dans la chambre 1 (à gauche en entrant) « la prise TV et la prise téléphonique sont cassées ».

De sorte que ces dégradations sont totalement imputables à la locataire sortante et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, il lui sera octroyé la somme de 69 euros.

S’agissant du remplacement de la bouche de VMC de la cuisine pour lequel le bailleur réclame la somme de 56,09 euros (suivant facture précitée du 17 mars 2023) :À l’entrée dans les lieux de la locataire, il n’est pas fait mention de l’état de la VMC de la cuisine ; de sorte que, celle-ci est présumée avoir été remise en bon état de réparation locative et de propreté à la locataire.

Toutefois, au départ de la locataire, le commissaire de justice a constaté que, « la bouche de VMC est totalement hors d’usage. Le cache est manquant. Cet équipement est colmaté par la poussière et la saleté ».

Aussi, cette dégradation et ce défaut d’entretien de la bouche de VMC située dans la cuisine sont totalement imputables à la locataire sortante et dans la mesure où, le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée, il lui sera accordé la somme de 56,09 euros pour ce poste.

S’agissant du nettoyage du logement pour lequel le bailleur sollicite la somme totale de 428,40 euros (suivant factures précitées de 31 janvier et 28 février 2023) :Aucune mention n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée relatif à la propreté du logement, de telle manière que, la locataire entrante est présumée les avoir reçus en bon état de propreté et devait alors les rendre tels.

Cependant, suite au départ de la locataire, le commissaire de justice a constaté que les lieux dans leur ensemble et l’intégralité des éléments le composant étaient « sales », « encrassés », « tachés », « poussiéreux », « entartrés ».

Aussi ce défaut d’entretien manifeste est imputable à la locataire sortante et dans la mesure où le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée, il y sera fait droit à hauteur de 428,40 euros.

Enfin, le bailleur, qui sollicite la somme de 248,13 euros au titre du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, rapporte la preuve que, le coût du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice s’élève à la somme de 357,20 euros et que, le coût de la convocation adressée à Madame [X] par le commissaire justice par LR-AR s’élève à la somme de 42,53 euros, soit le tout à la somme de 399,73 euros.

Aussi, il convient, conformément à l’article l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 de partager ces frais entre bailleur et locataires.

Au surplus, étant rappelé que la finalité du dépôt de garantie est de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il convient de déduire des sommes dues par Madame [X] au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives, ainsi que du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, la somme correspondant au montant du dépôt de garantie, dont le bailleur reconnaît que le montant s’élève à la somme de 335,88 euros d’après l’avis d’échéance du 30 mai 2023.

De sorte qu’il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Réparations locatives : 635,05 euros

Partage du coût du PV de constat des lieux de sortie : 199,87 euros

Dépôt de garantie : – 335,88 euros

TOTAL : 499,04 euros

En définitive, Madame [X] est redevable de la somme de 499,04 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie.

Par conséquent, Madame [X] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme de 499,04 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui lui sont imputables ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [X], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [J] [X] à payer à l’OPH Inolya, venant aux droits de la SA d’HLM LogiPays, la somme de 499,04 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradation locatives qui lui sont imputables, relatifs aux lieux sis [Adresse 6] [Adresse 5] ainsi que, du partage du coût du procès-verbal de constat des lieux établi par commissaire de justice, après déduction du dépôt de garantie ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Madame [J] [X] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,