TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01698 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2L7

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

M. [G] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

M. [B] [S]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Anne-Sophie VERITE, avocat au barreau de BORDEAUX, plaidant

DÉFENDEURS :

S.A.S. GOURMET

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante

M. [M] [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS, plaidant

Mme [O] [C] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e David-franck PAWLETTA, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Christophe WACQUET, avocat au barreau d’AMIENS, plaidant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 14 Janvier 2025

ORDONNANCE du 11 Février 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 29 juillet 2003, [G] [S] et [B] [S] ont consenti à M. [M] [I] et Mme [O] [C] son épouse, un bail commercial, portant sur des locaux situés à [Localité 8], [Adresse 3], pour une durée de neuf années à compter du 1er août 2003.

Suivant acte notarié reçu le 31 mai 2016, par Me [U] [X], Notaire à [Localité 8], les consorts [S] ont renouvelé le bail, au profit des époux [I], à effet du 1er août 2012, moyennant le paiement d’un loyer de renouvellement de 7898,92 euros HT, le preneur étant tenu au remboursement de la taxe foncière.

Par acte notarié du 27 décembre 2019, reçu par Me [N] [Z], Notaire associé à [Localité 9] (59), les époux [I] ont cédé le fonds de commerce, à la SAS Gourmet.

Les loyers étant impayés, [G] [S] et [B] [S] ont fait signifier le 27 mars 2024 à la SAS Gourmet, dénoncé le 05 avril 2024 à M. [T] [H], président de la SAS Gourmet, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis ont par actes des 23 et 30 octobre 2024, fait assigner les époux [I] ainsi que la SAS Gourmet, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de :

— Déclarer les demandes de Messieurs [G] [S] et [B] [S], recevables et bien fondées, et en conséquence :

— Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision :

A titre principal,

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 700, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu le bail commercial en date du 31 mai 2016,

Vu le commandement de payer en date du 27 mars 2024,

— Constater la résiliation du bail conclut entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui suit la signification du commandement, soit le 27 avril 2024,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la SAS GOURMET ainsi que de toutes personnes qu’elle aurait pu introduire dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir.

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [M] [I], et Madame [O] [I] au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S], d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la SAS GOURMET, au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S] des loyers soit la somme de 28.927,99 euros, en sus des charges et accessoires, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par la présente juridiction, et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir.

— Condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [M] [I] et Madame [O] [I], au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S], des loyers soit la somme de 11.377,71 euros, somme comprise au sein des 28.927,99 euros, au titre de leur garantie solidaire.

— Condamner à titre provisionnel la SAS GOURMET, au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S] des frais engagés au titre du renouvellement du bail soit la somme de 2 431,51euros, en raison de la mauvaise foi de la rupture des pourparlers.

— Condamner à titre provisionnel la SAS GOURMET, au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S] d’une indemnité d’occupation mensuelle à un montant de 829,30 euros, charges en outre, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante,

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [M] [I], et Madame [O] [I] au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S], d’une somme de 3 500 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [M] [I] et Madame [O] [I], en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à leur charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel du commissaire de justice en application de l’article A. 444-32 du code de commerce.

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [I], et Madame [I] au paiement des intérêts judiciaires.

Vu l’article 1343-2 du code civil,

— Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles.

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [I], et Madame [I] aux frais et entiers dépens, en ceux y compris les frais de commandement.

A titre subsidiaire et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part du locataire,

— Dire qu’à défaut de paiement à son échéance d’une seule mensualité d’arriéré ou d’un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise au bailleur, le solde éventuel d’arriéré étant immédiatement dû, et d’ores et déjà en ce cas :

— Ordonner l’expulsion du locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l’assistance de la force publique.

— Condamner solidairement à titre provisionnel la SAS GOURMET, Monsieur [M] [I], et Madame [O] [I] au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S], d’une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux.

— Condamner à titre provisionnel la SAS GOURMET, au paiement à Messieurs [G] [S] et [B] [S] d’une indemnité d’occupation mensuelle à un montant de 829,30 euros HT, charges en outre, à compter de l’expiration du délai d’un mois du commandement jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés.

— Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 14 janvier 2025 pour y être plaidée.

A cette audience, [G] [S] et [B] [S] représentés par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leur exploit introductif d’instance.

M.[M] [I] et Mme [O] [I], représentés par leur avocat, développent oralement leurs conclusions et sollicitent du juge des référés, de :

Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu les dispositions des articles L145-16-2 du code de commerce et 1342-10 et 1343-5 du code civil,

— Déclarer Monsieur [M] et Madame [O] [I] tant recevables que bien fondés en leurs écritures

En conséquence, y faisant droit,

— Dire que la demande de condamnation des consorts [S] se heurte à une contestation sérieuse,

— Dire n’y avoir lieu à référé, se déclarer incompétent et renvoyer les consorts [S] à mieux se pourvoir,

Subsidiairement,

— Dire que Monsieur [M] et Madame [O] [I] bénéficieront d’un report de 2 ans de leur dette,

Plus subsidiairement,

— Dire que Monsieur [M] et Madame [O] [I] bénéficieront d’un délai de 2 ans pour s’acquitter de leur dette,

Dans tous les cas,

— Débouter les consorts [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner les consorts [S] à payer à Monsieur [M] et Madame [O] [I] la somme de 3.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte suivant les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, la SAS Gourmet n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.[G] [S] et [B] [S] ne justifient pas avoir exécuté cette formalité, ce qu’il convient de constater.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Le juge des référés dispose du pouvoir de constater l’acquisition d’une clause résolutoire, prévue au contrat régularisé entre les parties, sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile, selon lequel ce juge peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée au sens de ce texte lorsque que tout retard dans la décision à intervenir serait de nature à porter préjudice aux légitimes intérêts du bailleur. Lorsque les conditions sont remplies, le juge des référés n’a que la faculté de constater l’acquisition de la clause, sans aucun pouvoir d’appréciation, notamment, sur la gravité des manquements invoqués.

Une fois la clause résolutoire acquise, le maintien dans les lieux du preneur, dont le bail a pris fin, devenu occupant sans droit ni titre, est constitutif d’un trouble manifestement illicite, que le juge des référés est en mesure de faire cesser en prononçant une mesure de remise en état appropriée, soit l’expulsion de l’occupant, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, «Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 14 du contrat de bail du 31 mai 20216). Le commandement de payer la somme en principal de 18378,37 euros, délivré le 27 mars 2024 et dénoncé le 05 avril 2024 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 27 avril 2024, ce qu’il convient de constater.

La SAS Gourmet se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision,sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS Gourmet après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à [G] [S] et [B] [S], ceux-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la SAS Gourmet, au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indexation annuelle incluse, à compter du 28 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

[G] [S] et [B] [S] justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que la SAS Gourmet a cessé de payer ses loyers, charges, taxes foncières et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 26 440,09 euros, selon décompte arrêté à juillet 2024 et taxes foncières de 2020 à 2024 inclus, au paiement de laquelle la SAS Gourmet sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Les intérêts légaux dus depuis plus d’un an à compter de l‘assignation seront capitalisés.

Sur la garantie des cédants

Les demandeurs sollicitent la condamnation solidaire des époux [I], à leur payer la somme de 11.377,71 euros, au titre de leur garantie solidaire, insérée dans l’acte de cession du fonds de commerce, ainsi qu’à supporter le cout du recouvrement forcé des condamnations mises à la charge du cessionnaire et au paiement des intérêts judiciaires et capitalisation des intérêts.

Les époux [I] s’y opposent, exposant que la garantie solidaire du cédant au bénéfice du bailleur est limitée en application des dispositions de l’article L145-16-2 du code du commerce et qu’en tout état de cause, elle cesse au terme du bail cédé, ajoutant en outre que les règlements opérés par le débiteur s’imputent sur les dettes échues que le débiteur a le plus d’intérêt à acquitter. Or les sommes au titre desquelles il est réclamé une condamnation solidaires sont postérieures au terme du bail cédé et les règlements opérés par le débiteur principal couvrent les loyers et taxes foncières dus jusqu’au terme de la garantie.

Suivant acte notarié du 27 décembre 2019, les époux [I] ont cédé à la SAS Gourmet le bail en cours conclu le 31 mai 2016, à effet du 1er août 2012, pour expirer le 31 juillet 2021. Aux termes de l’acte, les époux [I] se sont engagés solidairement et sans division, pour tous leurs ayants cause et ayant droits, la garantie solidaire du cédant au titre des engagements du cessionnaire, au profit du bailleur étant néanmoins limitée, durant trois ans, à compter de la cession du bail, soit jusqu’au 27 décembre 2022.

Selon l’article L145-16-2 du code de commerce, issu de la loi du 18 juin 2014, donc applicable à la date de cession du bail intervenue en décembre 2019, au profit de la SAS Gourmet, “Si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant, au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans, à compter de la cession du bail.”, étant observé que la décision judiciaire produite (CA Paris-21 décembre 2023), étendant le bénéfice de la garantie du cédant, au bail tacitement renouvelé, concerne un bail non soumis aux dispositions nouvelles précitées.

Par ailleurs, suivant l’article 1256 du code civil, alors applicable (devenu 1342-10 du code civil, après l’ordonnance du 10 février 2016, entré en vigueur le 1er octobre 2016), “Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le payement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt à acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la dette la plus ancienne; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement”.

Il s’ensuit que l’extension de la garantie du cédant au delà des trois ans, est sérieusement contestable, tout comme d’ailleurs, la dette artificiellement créée, en s’abstenant d’imputer les règlements sur les dettes les plus anciennes.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des consorts [S], à l’égard des époux [I].

Sur la demande en paiement de frais de renouvellement de bail

Les consorts [S] réclament la condamnation du cessionnaire au paiement de la somme de 2431,51 euros, “en raison de la mauvaise foi de la rupture des pourparlers”.

Cependant, outre que la demande n’est pas formée à titre provisionnel, les pièces produites (pièces [S] n°10, 11 et 12), ne permettent pas au juge des référés sur le comportement fautif allégué de la SAS Gourmet.

La demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SAS Gourmet qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer, à l’exclusion du droit de recouvrement ou d’encaissement, proportionnel aux sommes encaissées ou recouvrés et qui demeure à la charge du créancier, conformément aux dispositions de l’article A444-32 du code de commerce.

Elle sera en outre condamnée à payer à [G] [S] et [B] [S], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par les demandeurs pour assurer la préservation de leurs droits, qu’il serait inéquitable de laisser à leur charge.

Il serait inéquitable de laisser à la chagre des époux [I], les sommes exposées par eux dans la présente instance. Les consorts [S] seront condamnés à leur verser la somme globale de 1000 euros.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’absence de dénonciation de l’assignation aux créanciers inscrits,

Constatons l’acquisition à effet du 27 avril 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 31 mai 2016, à effet du 1er août 2012, portant sur les locaux situés à [Localité 8], [Adresse 3],

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Gourmet et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 8], [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

Disons n’y avoir lieu à prononcé d’une astreinte,

Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexation annuelle incluse, à compter du 28 avril 2024,

Condamnons à titre provisionnel la SAS Gourmet au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons la SAS Gourmet à payer à M. [G] [S] et à M. [B] [S], la somme de 26 440,09 euros (vingt-six mille quatre cent quarante euros et neuf centimes), selon décompte arrêté à juillet 2024 et taxes foncières de 2020 à 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du prononcé de la présente décision, et que les intérêts dus depuis plus d’un an à compter de l’assignation (27 mars 2024), seront capitalisés, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Déboutons, les consorts [S] de leur demande à l’encontre de la SAS Gourmet, de dommages et intérêts pour rupture des pourparlers,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [G] [S] et à M. [B] [S], à l’égard de M.[M] [I] et Mme [O] [I],

Condamnons la SAS Gourmet à payer à M. [G] [S] et à M. [B] [S], la somme globale de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [G] [S] et à M. [B] [S] à payer à M.[M] [I] et Mme [O] [I], la somme globale de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Gourmet aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 27 mars 2024, à l’exclusion des frais de recouvrement prévus à l’article A444-32 du code de commerce,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET