TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02696 -

N° Portalis DBW5-W-B7I-I47L

Minute : 2025/

Cabinet D

JUGEMENT

DU : 11 Mars 2025

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[H] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [H] [S]

M^e Olivier FERRETTI – 22

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596)

dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 – 14075 CAEN CEDEX

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [H] [S]

née le 18 Mai 1988 à EQUEMAUVILLE (14600)

demeurant 154 Boulevard LEROY – 14000 CAEN

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Suzanne BURSTEIN, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Rachida ACHOUCHI, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 09 Janvier 2025

Date des débats : 09 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 11 Mars 2025

Suivant acte sous seing privé établi le 12 avril 2023, SAEM LA CAENNAISE- Société de développement immobilier, SA d’économie mixte au capital de 245 952 euros, Immatriculée au RCS de CAEN sous le numéro B 613 820 596,dont le siège social est Péri-centre II-66 avenue de Thiès, BP 74174, CEDEX SAEM LA CAENNAISE a donné à bail à Madame [S] [H] un logement situé 154 boulevard Leroy,14000 CAEN

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024 SAEM LA CAENNAISE a fait délivrer à Madame [S] [H] un commandement de payer la somme de 3339,11 € au titre des loyers et charges impayées à cette date, outre les frais de l’acte,

Ce commandement étant resté infructueux, SAEM LA CAENNAISE a fait assigner Madame [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal du céans en date du 11 juin 2024 par acte de commissaire de justice régulièrement dénoncé au Préfet du CALVADOS auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, afin de voir :

— constater la résiliation du bail signé le 12 avril 2023 par acquisition de la clause résolutoire.

— ordonner l’expulsion de Madame [S] [H], de ses biens et de tout occupant des lieux sis 154 boulevard Leroy,14000 CAEN avec si besoin l’assistance de la force publique dans les deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— la condamner au paiement de :

* la somme de 3200,05€ correspondant au montant de l’arriéré des loyers et des charges à la date de l’assignation, somme à parfaire à l’audience, ainsi qu’au paiement des loyers et charges à échoir jusqu’au jour du jugement à intervenir

* d’une indemnité d’occupation équivalente au montant des loyers charges et accessoires régulièrement appelés et révisables selon les mêmes conditions jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clefs

* d’une indemnité de 750 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* de tous les frais de dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et, le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui auraient été prises sur les biens et valeurs mobilières des locataires.

— et ordonner l’exécution provisoire de droit.

A l’audience du 9 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, SAEM LA CAENNAISE sollicite le bénéfice de leur acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, les ont amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

SAEM LA CAENNAISE indique que la dette locative du locataire s’élève à la somme totale de 3863,99 €, selon le décompte en date du 27 décembre 2024. Elle déclare se reporter à la justice quant à un éventuel octroi de délais de paiement.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude Madame [S] [H] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter.

Le locataire n’a formulé aucune proposition de règlement de l’arriéré et n’est donc pas en situation de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera rendue publiquement par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 alinéa 2 du code de la procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail et charges impayés et d’expulsion :

L’article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989, modifié par la loi du 27 Juillet 2023, dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines (anciennement deux mois) après un commandement de payer demeuré infructueux. Cette disposition étant une disposition d’ordre public de protection, ce délai demeure de deux mois pour les baux écrits en cours de validité comportant une clause résolutoire.

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer délivré le 23 février 2024 qui prévoit que, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit

Il résulte des éléments versés au débat par SAEM LA CAENNAISE que Madame [S] [H] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

D’une part, aucun règlement depuis le 29 novembre 2024.

D’autre part, il est établi par le relevé de compte que le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges.

L’enquête sociale diligentée n’a pas permis à l’enquêteur de rencontrer Madame [S] [H]

Madame [S] [H] n’a formulé aucune demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire conformément aux articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, modifiés par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, applicables à la date de l’audience.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 23 avril 2024 et d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [H] et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

2° – Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du contrat de bail et du décompte versés au débat que Madame [S] [H] est redevable de la somme de 3863,99 € au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 27 décembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner.

3° – Sur la demande d’indemnité d’occupation

La résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire a été constatée en date du 23 avril 2024. Jusqu’à la complète libération des lieux et/ou la remise des clefs, Madame [S] [H] est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

Le bailleur sera autorisé à indexer l’indemnité d’occupation annuellement.

4°- Sur les frais accessoires

Il apparaît équitable de condamner Madame [S] [H] à payer à SAEM LA CAENNAISE les dépens de l’instance, en application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, ainsi qu’à une somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5°- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire est de droit et celle-ci n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant SAEM LA CAENNAISE à Madame [S] [H] portant sur le logement sis 154 boulevard Leroy,14000 CAEN à la date de 23 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer à la SAEM LA CAENNAISE la somme de 3863,99€ selon décompte arrêté au 27 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE, à défaut de règlement, départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de Madame [S] [H], ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux 154 boulevard Leroy,14000 CAEN au besoin avec le concours de la force publique étant rappelé que le logement ne sera considéré comme libéré qu’à condition qu’il soit vide de tous objets et meubles et que les clefs soient restituées à SAEM LA CAENNAISE conformément à l’article 411-11 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement de l’intéressé soit assuré dans les conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins des occupants ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à verser mensuellement à SAEM LA CAENNAISE une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, à l’exclusion de tout autres frais ;

DIT que l’indemnité d’occupation est due au pro-rata temporis et payable à terme, au plus tard le 05 du mois suivant ;

DIT que le bailleur sera autorisé à indexer le loyer conformément aux dispositions contractuelles du bail résilié ;

RAPPELLE qu’une personne menacée d’expulsion sans relogement peut :

Former une demande de délais supplémentaires auprès du Juge de l’ExécutionSaisir, sous certaines conditions, la Commission DALO (adresse : DDETS du Calvados, Secrétariat de la Commission DALO, 1 rue Daniel Huet – CS35327-14 053 Caen Cedex 4) en remplissant le formulaire CERFA n° 15036*01 à retirer à la Préfecture ou à télécharger sur le site service-public.fr.CONDAMNE Madame [S] [H] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer et assignation délivrés dans le cadre de la présente procédure sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [S] [H] à payer à SAEM LA CAENNAISE une somme de 200€ sur le fondement de l’article 700 du code de la procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples et contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé les jour mois an susdits et signé par le Greffier et le Juge.

LE GREFFIER LE JUGE