TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/01893 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I2RW

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

C/

[L] [T]

Copie exécutoire délivrée le :

à :M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [L] [T]

M^e Olivier FERRETTI – 22

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER (RCS Caen B613.820.596)

dont le siège social est sis Péricentre 2, 66 Avenue de Thiès BP 750174 – 14075 CAEN CEDEX

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [T]

né le 20 Novembre 1982 à TBILISSI GLDANI

demeurant 6 Rue du BESSIN – 14000 CAEN

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 26 Novembre 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 24 octobre 2018, la société caennaise de développement immobilier a donné à bail à M.[L] [T] un immeuble à usage d’habitation sis 6 rue du Bessin à CAEN (14000) moyennant un loyer mensuel révisable de 381,34 euros, outre les charges.

M.[L] [T] s’est montré défaillant dans le règlement de ses loyers et a présenté une demande de surendettement qui a été déclarée recevable par la commission de surendettement des particuliers du Calvados le 9 février 2023.

Après avoir bénéficié d’un effacement de la dette locative de 2682,19 euros, M.[L] [T] n’a pas réglé ses loyers courants et postérieurs et n’a pas régularisé sa situation malgré de nombreuses réclamations amiables et mises en demeure des 18 avril et 28 septembre 2023.

Par acte d’huissier en date du 27 décembre 2023, la société caennaise de développement immobilier a fait délivrer à M.[L] [T] un second commandement de payer la somme principale de 1630 euros au titre des loyers et charges impayés au 20 décembre 2023.

Ce commandement étant resté infructueux, la société caennaise de développement immobilier a fait assigner M.[L] [T] devant le juge des contentieux de la protection de CAEN par acte d’huissier en date du 24 avril 2024 afin de voir :

— constater la résiliation du bail à la date du 28 février 2024,

— ordonner l’expulsion de M.[L] [T], de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de quinze jours à compter de la signification du jugement à intervenir avec si besoin l’assistance de la force publique, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement prévu à l’article 61 de la loi du 9 juillet 1991,

— être autorisée à faire transporter les meubles non saisis et effets mobiliers dans un lieu de son choix propre à en assurer la conservation, aux frais, risques et périls de l’occupant en attente de la décision du juge de l’exécution qui devra statuer sur leur sort s’ils ne sont pas retirés dans les délais fixés par la loi,

— condamner M.[L] [T] au paiement :

* de la somme de 1367,96 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges à la date du 27 février 2024,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges du 28 février 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

* d’une indemnité de 750 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 25 avril 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la société caennaise de développement immobilier, représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

Elle produit un décompte actualisé au 12 novembre 2024 portant sa créance à la somme de 4028,09 euros.

M.[L] [T] est présent et explique être au chômage, percevoir des indemnités de 620 euros par mois, avoir la charge de deux enfants.

Il ajoute souhaiter rester dans le logement.

MOTIFS DE LA DECISION

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la société caennaise de développement immobilier que M.[L] [T] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience

En l’espèce, aucune reprise du paiement complet du loyer avant l’audience n’est justifiée, le locataire n’effectuant que des paiements très partiels, pas plus que la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi puisque M.[L] [T] ne présente aucune proposition.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délai présentée par M.[L] [T] qui n’est donc pas en position de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 28 février 2024 et d’ordonner l’expulsion de M.[L] [T] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

L’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié.

Il s’ensuit que le tribunal n’a pas à ordonner la séquestration des meubles, laquelle est un effet de droit automatiquement attaché à l’expulsion, dès lors que la personne expulsée n’a pas indiqué de lieu approprié.

Le demandeur sera de ce fait débouté de sa demande tendant à voir ordonner la séquestration des meubles.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le dernier décompte, il apparaît que M.[L] [T] reste redevable de la somme de 4028,09 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation dû au 12 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner.

3° – Sur l’exécution provisoire.

Il est rappelé qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

4° – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de société caennaise de développement immobilier les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge des dépens sera supportée par M.[L] [T] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût du commandement de payer délivré le 27 décembre 2023.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la société caennaise de développement immobilier à M.[L] [T] à la date du 28 février 2024.

DIT que M.[L] [T] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux sis 6 rue du Bessin à CAEN (14000).

ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE M.[L] [T] à verser mensuellement à la société caennaise de développement immobilier une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

CONDAMNE M.[L] [T] à verser à la Société caennaise de développement immobilier la somme de 4028,09 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 12 novembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

CONDAMNE M.[L] [T] aux dépens.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION