N° RG 24/00389 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJF4

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e KARM, vestiaire : T 35

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[B] [P], sous curatelle renforçée

UDAF 28

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [C] [R]

et

Madame [S] [E] épouse [R]

tous deux demeurant 7 allée de la petite brêche – 60180 NOGENT SUR OISE

et représentés par M^e BUFFON substituant M^e Mathieu KARM, demeurant 3 Place de la Porte Saint Michel – 28000 CHARTRES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35 postulant de la SELARL REDON-REY & ASSOCIE, demeurant 20 Quai de Tounis – 31000 TOULOUSE, avocats au barreau de TOULOUSE, plaidant

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [P], sous curatelle renforçée par jugement en date du 18/03/2024 du juge des tutelles du TJ CHARTRES

né le 09 Septembre 1981 à MEAUX (77100)

demeurant Domaine de la Closeraie – 17 rue Hubert Latham – 28000 CHARTRES

comparant en personne et assisté de Madame [D] [Z] en sa qualité de curateur de l’UDAF de l’Eure-et-Loir

dont le siège social est sis 6 rue Charles Culomb – CS 20011 – 280008 CHARTRES CEDEX

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffier: Karine SZEREDA

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 03 Décembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 5 juillet 2018, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [B] [P] un local à usage d’habitation situé domaine de la CLOSERAIE 17 rue Hubert Latham 28000 CHARTRES, pour un loyer mensuel de 445 € et 45 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] ont fait signifier le 26 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 5.935,97 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] ont ensuite fait assigner Monsieur [B] [P] devant la juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres, statuant en référé, pour demander sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— de constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [B] [P] et de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel:

— de la somme de 8.125,33 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’au jour de la libération effective du logement, révisée chaque année,

— d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile

— des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée le 7 août 2024 à l’UDAF en sa qualité de curateur de Monsieur [B] [P].

A l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] – représentés par leur conseil – reprennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 9.682,97 €.

A l’appui de leurs prétentions, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] font valoir la mauvaise foi de Monsieur [B] [P] qui ne règle plus les loyers et charges courants et précisent être opposés tant aux délais de paiement qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [B] [P] régulièrement convoqué par acte déposé à étude a comparu en personne assisté de son curateur.

Il sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

A l’appui de ses prétentions, il fait valoir une situation financière difficile due à sa situation de handicap.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 3 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée, le bailleur souhaitant faire jouer la clause résolutoire d’un bail d’habitation ne peut faire délivrer une assignation à cette fin avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose que le bailleur doit faire signifier l’assignation au représentant de l’État dans le département dans un délai de six semaines avant l’audience.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Eure et Loir par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

Par ailleurs, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée.

En conséquence, l’action est recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans son ancienne version antérieur au 29 juillet 2023, date d’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 du fait de la date du bail prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, le bail conclu le 5 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article :« VIII CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 janvier 2024, pour la somme en principal de 5.935,97 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mars 2024.

En conséquence, il convient de constater que le bail est résilié depuis le 27 mars 2024.

— sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et l’article 24 VII de cette même loi précise que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [B] [P] n’a repris que le versement du loyer courant qu’en septembre 2024.

Il vit seul suite une séparation en 2017 et verse une pension alimentaire pour son enfant à hauteur de 270€.

Il indique avoir abandonné son poste de travail en mai 2023 et n’aurait pas pu s’inscrire à pôle emploi à cette époque, attestée par les pièces qu’il produit.

Il serait également aller en centre de rééducation suite à deux accidents à son domicile.

Il perçoit le RSA.

Aucune démarche ne semble avoir été effectuée avant le mois d’août 2024, pour tenter d’obtenir des aides afin de trouver une solution aux impayés de loyers bien que le jugement de curatelle renforcée ait été prononcé le 18 mars 2024 et que l’assignation en acquisition de la clause résolutoire a été signifiée le 26 janvier 2024.

Il est constant que la situation financière actuelle du locataire ne lui permet pas d’apurer la dette locative d’un montant de 9.682,97 € même en lui octroyant des délais à hauteur de 36 mois, puisqu’il devrait alors verser en sus du loyer et des charges courants déjà élevés une somme de 260€, les délais seraient donc impossibles à tenir.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [B] [P] sera ordonnée. Monsieur [B] [P] sera débouté de ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code Civil et 7 a) de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989. Le maintien de Monsieur [B] [P] dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges.

En l’espèce, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] produisent un décompte démontrant que Monsieur [B] [P] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9.682,97 € échéance du mois d’août 2024.

Monsieur [B] [P], ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il sera condamné au paiement par provision à la somme de 9.682,97 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5.935,97 € à compter du commandement de payer du 26 janvier 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Compte tenu de l’absence de délais, il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation octroyée à titre provisionnel sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi sans qu’il n’y ait lieu à révision annuelle.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.Il sera rappelé que les dépens sont les frais de justice. Il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins et les émoluments des officiers publics ou ministériels.

En l’espèce, à Monsieur [B] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Au cas présent, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R], Monsieur [B] [P] sera condamné à lui verser une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2018 entre Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] et Monsieur [B] [P] concernant le local à usage d’habitation situé domaine de la CLOSERAIE 17 rue Hubert Latham 28000 CHARTRES sont réunies à la date du 27 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [B] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] la somme provisionnelle de 9.682,97 € (neuf mille six cent quatre vingt deux euros et quatre vingt dix sept cents) (décompte arrêté au 19 septembre 2024 échéance d’août 2024 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 5.935,97 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisoire jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à toute personne qu’il aura mandatée à cet effet ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Monsieur [B] [P] de ses demandes de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] à verser à Monsieur [C] [R] et Madame [S] [E] épouse [R] une somme de 200 € (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi ordonnée et prononcée le 03 Décembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Karine SZEREDA Isabelle DELORME