Du 17 avril 2026

5AZ

PPP Contentieux général

N° RG 24/02475 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZUKO

[I] [P]

C/

Société DOMOFRANCE, Société MMA IARD, Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, S.A. LLOYD’S ASSURANCE COMPAGNY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 26 mars 2026 prorogé au

17 avril 2026

JUGE : M^me Isabelle MARTINEZ,

CADRE-GREFFIERE : Madame Cécile TREBOUET,

DEMANDERESSE :

Madame [I] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Carol LAGEYRE (avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

Société DOMOFRANCE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Julie FORMERY (avocate au barreau de BORDEAUX) susbtituée M^e Esher PIERSON (avocat au barreau BORDEAUX)

Société MMA IARD

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Perrine ESCANDE (avocate au barreau de BORDEAUX)

Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentée par M^e Perrine ESCANDE (avocate au barreau de BORDEAUX)

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

[Adresse 5]

[Localité 5]

Représentée par M^e Fabrice DELAVOYE (avocate au barreau de BORDEAUX) substituée par M^e Coralie CASTARRAINGTS (avocate au barreau de BORDEAUX)

S.A. LLOYD’S ASSURANCE COMPAGNY

[Adresse 6]

[Localité 6]

Représentée par M^e Fabrice de COSNAC (avocat au barreau de PARIS), avocat plaidant, M^e Nicolas FOUILLADE (avocat au barreau de BORDEAUX), avocat postulant, substituée par M^e Jean-Baptiste GASSIOT (avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 22 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2008, la SA DOMOFRANCE a donné à bail à Madame [I] [T] divorcée [P], un bail d’habitation portant sur un logement, situé [Adresse 7] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 630,89 euros, charges comprises.

Au cours de l’année 2020, Madame [I] [P] a déploré auprès de la SA DOMOFRANCE, l’apparition de moisissures et d’infiltrations dans les murs de l’appartement loué.

Deux rapports d’expertise amiable « dommage-ouvrage » ont été établi par la société SARETC, les 20 mai et 3 août 2021, à la suite de la déclaration de sinistre effectuée par la SA DOMOFRANCE.

Par acte introductif d’instance délivré le 28 mai 2021, Madame [I] [P] a fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins, notamment, d’ordonner en référé la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 3 septembre 2021, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX a désigné Monsieur [N] [S] en qualité d’expert et a rendu l’expertise judiciaire ordonnée, commune et opposable à la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, à la SELARL BENOIT ET ASSOCIE, mandataire judiciaire de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, à Monsieur [D] [K] [Q], à la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE et de la société [Q] ETANCHEITE, à la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, à la SA MMA IARD, à la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH, à Monsieur [H] [O], à la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY et à la SA QBE EUROPE, suivant ordonnance en date du 5 août 2022.

L’expert judiciaire a déposé son rapport, le 30 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 juillet 2024, Madame [I] [P] a fait assigner la SA DOMOFRANCE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de :

CONDAMNER la bailleresse à lui payer les sommes suivantes :

13.904 euros en restitution du trop-perçu de loyers ;5.000 euros pour préjudice lié à la dégradation de son état de santé ;2.000 euros en indemnisation de son préjudice matériel ;

FIXER l’indemnité de loyer à compter de septembre 2024 à la somme de 316 euros par mois jusqu’à la réalisation des travaux ;

ENJOINDRE la SA DOMOFRANCE à la reloger dans un logement identique en superficie et localisation ;

CONDAMNER la SA DOMOFRANCE aux entiers dépens, en ce compris le remboursement des frais d’expertise ;

La CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/02475 du rôle de la juridiction.

Par actes introductifs d’instance délivrés le 4 novembre 2024, la SA DOMOFRANCE a fait assigner la SA MMA IARD, la compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE, la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY devant juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX aux fins de les condamner à la relever et à la garantir indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Madame [I] [P].

L’affaire enrôlée sous le n° RG 24/02998 et rappelée a été jointe à l’audience de renvoi du 19 février 2025 à l’affaire principale, sous le n° RG 24/02475.

Après plusieurs renvois pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures et leurs pièces, l’affaire a été entendue et débattue à l’audience du 22 janvier 2026.

Lors de cette audience, Madame [I] [P], représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales.

Pour solliciter la réparation de ses préjudices, elle s’appuie sur les conclusions du rapport de l’expert qui a mis en évidence les désordres subis, soulignant que les opérations d’expertise ont duré quatre années.

La demanderesse soutient en application des articles 1719 et 1720, avoir subi un trouble de jouissance important depuis juin 2020 puisque deux pièces sur trois sont inusables et Elle est bien fondée, de ce fait, à solliciter réparation de son préjudice laquelle doit consister en une diminution du loyer sur une période courant de janvier 2021 (date à laquelle les travaux auraient dû être terminés), jusqu’à leur réalisation finale. Elle explique que cette indemnisation passe par un remboursement du trop perçu des loyers jusqu’à la date de l’assignation puis par l’évaluation d’un loyer diminué jusqu’à l’achèvement des travaux et s’élève à 13.904 euros (soit, 316 euros correspondant à la moitié du loyer mensuel charges comprises de 754,59 euros X 44 mois depuis janvier 2021 à août 2024).

Madame [I] [P] soutient avoir subi, en plus du trouble de jouissance, une dégradation de son état de santé en raison du développement d’allergies en lien avec la présence de moisissures dans l’appartement dont elle chiffre la réparation à la somme de 5.000 euros. Elle soutient, encore, qu’elle a été dans l’obligation de remplacer tout son séjour puisque les meubles ont moisi, son préjudice matériel étant évalué à un montant de 2.000 euros.

Selon ses conclusions n° 4 reprises oralement, la SA DOMOFRANCE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

La DECLARER recevable et bien fondée en ses demandes ;

DEBOUTER Madame [I] [P] de toutes ses demandes ;

DEBOUTER toute partie de toutes demandes dirigées à son encontre en tant qu’irrecevables et mal fondées ;

ORDONNER la jonction de la présente instance avec celle enrôlée auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX sous le numéro RG 24/02998 ;

CONDAMNER in solidum les sociétés MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, AXA FRANCE IARD et LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA à la relever et à la garantir indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au profit de Madame [I] [P] ;

CONDAMNER tout succombant à lui payer une indemnité de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, la SA DOMOFRANCE expose que les désordres affectant le logement de Madame [I] [P] ont pour origine les travaux d’étanchéité réalisés par la société AQUITAINE ETANCHEITE et la société [Q] ETANCHEITE, son sous-traitant ainsi que par la société ITH, maitre d’œuvre à qui il incombait une mission de surveillance effective du chantier et de direction des travaux réalisés. Elle s’appuie sur les conclusions de l’expert judiciaire qui a estimé que les travaux d’étanchéité avaient été mal réalisés, en retenant la responsabilité des sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE, à titre principal et la responsabilité de la société ITH, à titre secondaire, en sa qualité de maître d’œuvre.

Elle estime, par conséquent, que sa demande de condamnation des assureurs de responsabilité civile décennale des sociétés responsables des désordres, soit la SA AXA FRANCE IARD pour la société AQUITAINE ETANCHEITE (police n° 7415809204) et pour la société [Q] ETANCHEITE (police n° 10123170104) et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY pour la société ITH, est bien fondée au visa des dispositions de l’article 1792 et 1240 du code civil ; compagnies d’assurance contre lesquelles, elle dispose d’une action directe sur le fondement des dispositions de l’article L. 124-3 du code des assurances.

Elle rappelle, s’agissant de la mobilisation des garanties de la SA AXA FRANCE IARD, que l’entreprise principale demeure contractuellement responsable des fautes commises par son sous-traitant et que la société d’assurance ne rapporte pas la preuve de la résiliation de son contrat avec la SARL AQUITAINE ETANCHEITE le 20 avril 2021, date antérieure à la réclamation de Madame [I] [P] et qu’elle ne communique pas davantage les coordonnées de le dernier assureur de la société assurée ; de sorte qu’il lui incombe, conformément à ses conditions générales, de prendre en charge le préjudice immatériel invoqué par la demanderesse. Elle souligne, également, que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY reconnaît dans ses écritures que son assuré était chargé du suivi et de la direction des travaux et que cette dernière ne saurait, donc, opposer sa franchise aux tiers lésés.

Au soutien de sa demande de condamnation solidaire des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au visa de l’article L. 242-1 du code des assurances, la SA DOMOFRANCE explique avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage auprès de ces compagnies d’assurance pour garantir le paiement des travaux réparatoires. Elle estime, donc, être bien fondée à être garantie et relevée indemne par ces sociétés, son recours ne pouvant être limité à 25 % puisque l’origine des désordres avait été clairement mise en évidence par l’expert et engageait la pleine responsabilité des constructeurs. Elle ajoute avoir effectué une déclaration de sinistres en avril 2021 dès qu’elle a été informée des désordres subis par Madame [I] [P] et qu’elle a fait délivrer une assignation aux fins d’ordonnance commune ; de sorte qu’elle est bien fondée à être garantie et à être relevée indemne à compter de cette date. Elle met en avant sur ce point que l’expert a considéré qu’elle avait respecté ses obligations.

Relativement à la demande de limitation de loyer portant sur 44 mois formulée par Madame [I] [P], la SA DOMOFRANCE estime qu’elle n’est pas justifiée, la déclaration de sinistre portant sur le dégât des eaux ayant été effectuée en avril 2021 ; si bien que les travaux réparatoires ne pouvaient pas avoir été effectués en janvier 2021. Elle ajoute, de plus, que l’expert a relevé que l’origine des désordres avait été mise en évidence en janvier 2023, à la suite de la transmission du rapport amiable d’Aquitaine Intervention et que les travaux réparatoires ont été effectués consécutivement, le 13 novembre 2024. Elle prétend, également, que les infiltrations d’eau dans le salon ont été temporaires et qu’elles n’ont pas empêché la locataire de jouir du bien loué.

Concernant le préjudice allégué par la demanderesse relativement son état de santé, la bailleresse relève que la rhinite allergique dont souffre l’intéressée, a été prise en charge par l’administration de médicaments à compter de 2019, la pathologie n’ayant, donc, aucun lien avec les infiltrations d’eau constatées dans le logement qui datent de juin 2020. Elle soutient, par ailleurs, que le médecin n’atteste pas que la prise du traitement serait en lien avec les désordres évoqués.

Concernant le préjudice matériel, la SA DOMOFRANCE indique que Madame [I] [P], à l’exception de la photo d’une bibliothèque, ne verse aucune facture d’achat de meubles pour attester de la réalité de son préjudice. Elle rappelle que la locataire n’a formulé aucune demande au titre de ses préjudices éventuels lors des réunions d’expertise judiciaire, de sorte qu’aucune demande ne saurait désormais être formulée à ce titre.

S’agissant de la demande de relogement, la bailleresse qui se prévaut de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 expose que Madame [I] [P] ne démontre pas que le logement est indécent, les experts n’ayant pas retenu d’impropriété du logement à sa destination.

Aux termes de leurs conclusions responsives repises à la barre du tribunal par leur conseil, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au juge chargé des contentieux de la protection de :

DEBOUTER Madame [I] [P] de ses demandes au titre du préjudice résultant de la dégradation de son état de santé et du préjudice matériel ;

DEBOUTER la SA DOMOFRANCE de son recours sur l’intégralité des indemnités susceptibles d’être mises à sa charge ;

RAMENER les prétentions de Madame [I] [P] au titre de la restitution du trop-perçu de loyers à de plus justes proportion et limiter le recours de la SA DOMOFRANCE sur ces sommes à 25% du montant et pour la période débutant à compter de janvier 2022 ;

CONDAMNER in solidum la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY à les garantir et à les relever indemnes intégralement de toutes les condamnations prononcées à leur encontre ;

DEBOUTER la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY de leurs demandes ;

CONDAMNER in solidum la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY à leur régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

ECARTER l’application de l’exécution provisoire de droit.

La SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES soutiennent que la somme qui doit être allouée à Madame [I] [P] en réparation du trouble de jouissance et correspondant à un trop-perçu de loyers doit être fixé 100 euros mensuels et non à 316 euros par mois. Elles font observer que déduction faite des APL et du RLS, le loyer de la locataire s’élève, en réalité, à 236,02 euros mensuels tel qu’il ressort des quittances produites et qu’en allouant une réduction de loyer de 316 euros par mois l’évaluation, reviendrait à accorder à la demanderesse une somme supérieure à son loyer.

Elles estiment, par ailleurs, que le préjudice de jouissance paisible résulte principalement d’un dégât des eaux provenant d’un défaut de construction des ponts thermiques qui n’est pas en lien avec un sinistre déclaré ; de sorte que le recours de la SA DOMOFRANCE, portera pas sur l’intégralité des indemnités allouées mais sera limité à 25 % de ces indemnités allouées à compter de janvier 2022 pour tenir compte de la date de la déclaration du sinistre, soit, le 17 juin 2021 et la durée théorique de réalisation des travaux (4 mois).

Les défenderesses font, encore, valoir que Madame [I] [P] ne justifie pas d’un lien de causalité entre le dégât des eaux et la dégradation de son état de santé dont l’atteinte est antérieure au sinistre de 2020 et qui n’a pas été allégué dans le cadre de l’expertise ; de sorte que l’expert n’a pas pu donner son avis sur les préjudices et leur causalité.

Elles estiment qu’elles ne sont pas concernées par la demande en réduction du loyer jusqu’à la réalisation des travaux laquelle est extérieure à leur volonté et dépend de l’action d’un tiers à la procédure, à savoir, le syndicat des copropriétaires.

Elles indiquent, également, que l’assurance dommages-ouvrage prévoit la prise en charge au titre de sa garantie facultative des préjudices immatériels dans la limite d’un plafond de 30.938 euros et qu’aucune indemnité ne saurait être mise à leur charge au-delà de ce montant.

S’agissant des recours, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir qu’elles sont bien fondées à solliciter d’être garanties et relevées indemnes par la SA AXA France IARD, assureur de la société AQUITAINE ETANCHEITE et de la société [Q] ETANCHEITE et par la Compagnie LLOYD’S INSURANCE COMPANY, assureur de la société ITH. Elles expliquent qu’elle interviennent au titre du préfinancement des désordres qui relèvent de la garantie responsabilité décennale des entreprises et qu’il est établi par le rapport d’expertise que les sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE, qui ont manqué à leurs obligations contractuelles de résultat, sont responsables des malfaçons dans la réalisation de l’étanchéité à l’origine directe des infiltrations constatées dans l’appartement de Madame [I] [P], désordres de nature décennale et qu’il est encore démontré que la société ITH a failli à ses missions de direction et de surveillance du chantier.

Elles relèvent que la SA AXA FRANCE IARD qui conteste la mise en œuvre de sa garantie arguant de la résiliation des contrats d’assurance à la date de déclaration du sinistre, ne justifie pas d’une telle résiliation et ne désigne pas, d’avantage, l’assureur qui l’aurait succédée.

Elles relèvent que les conditions particulières applicables à la société [Q] ETANCHEITE ne sont pas signées de sorte que ni les conditions générales, ni la définition du préjudice immatériel incluse dans ces dernières, ne lui sont opposables.

Enfin, au soutien de leur demande visant à écarter l’exécution provisoire, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES font valoir que si elles étaient condamnées à verser des sommes à la SA DOMOFRANCE et à Madame [I] [P], il est à craindre que cette dernière ne soit pas en mesure de les lui restituer si le jugement venait à être réformé en cause d’appel ; ce qui justifie, par ailleurs, qu’en cas de condamnation pécuniaire par le tribunal, elle soit autorisée, en application de l’article 521 du code de procédure civile, à consigner les sommes sur le compte CARPA de son conseil dans l’attente de la décision définitive.

Selon ses conclusions n° 2 réitérées oralement par son conseil, la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société AQUITAINE ETANCHEITE, sollicite de :

JUGER ses demandes, fins et prétentions recevables, régulières et fondées ;

REJETER les demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

A titre principal :

JUGER les demandes de Madame [I] [P] et dans le cadre du recours en garantie et de relever indemne formé par la SA DOMOFRANCE, infondées à son encontre en l’absence de mobilisation de ses garanties obligatoires et facultatives ;

REJETER l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum la SA DOMOFRANCE, les MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et les LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY SA à la garantir et à la relever indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

A titre très subsidiaire :

JUGER que le quantum des demandes indemnitaires de Madame [I] [P] sera rapporté à des plus justes proportions au titre de son préjudice de jouissance au regard des stigmates consécutifs au dégât des eaux dénoncé : un décollement de lames au niveau du parquet et des dégradations de plinthes et de certains pieds de meubles ;

JUGER que le surplus des demandes indemnitaires de Madame [I] [P] n’est pas justifié ;

REJETER toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre ;

JUGER que sa garantie sera limitée à 10 % des indemnités éventuellement octroyées ;

CONDAMNER in solidum la SA DOMOFRANCE, les MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et les LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY SA à la garantir et à la relever indemne à hauteur de 90 % des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, y compris sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens ;

JUGER qu’elle sera autorisée à opposer les plafonds de garantie stipulés ainsi que sa franchise contractuelle ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

S’agissant des désordres imputables aux infiltrations d’eau, SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société AQUITAINE ETANCHEITE soutient que leur matérialité n’est pas établie. Elle expose que les venues d’eau n’ont pas été constatées contradictoirement et que seules d’anciennes traces d’infiltrations ont pu être observées au cours des opérations d’expertise et que depuis, aucune nouvelle infiltration n’a été déplorée.

Elle expose que la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, titulaire du lot n°1 étanchéité a sous-traité l’exécution de la réfection de l’étanchéité à la société [Q] ETANCHEITE selon contrat de sous-traitance du 12 juillet 2018 ; de sorte que si la matérialité des désordres était établie, ils seraient imputables à cette dernière. Elle indique également que les moisissures du plafond ne peuvent être imputées à l’étancheur puisqu’elles relèvent d’un défaut de conception.

Quant à l’absence de mobilisation de ses garanties, elle se prévaut des articles 1792 du code civil et 2.10 de ses conditions générales expliquant qu’aucune demande indemnitaire relative au paiement de travaux réparatoires n’est formée par Madame [I] [P] et la SA DOMOFRANCE.

Elle précise qu’au jour de la réclamation elle était le dernier assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE mais que la garantie était résiliée à la date de la première réclamation puisqu’une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre de la société par jugement en date du 2 mars 2021. Elle ajoute que sa garantie subséquente n’a pas vocation à s’appliquer du fait que la SA DOMOFRANCE ne précise pas les garanties pouvant être mobilisées au titre de la police souscrite et qu’aucune indemnité au titre d’un préjudice matériel n’est invoquée à son encontre.

Elle soutient, également, s’agissant des demandes indemnitaires de Madame [I] [P] qui sollicite une réduction de son loyer que la garantie n’a pas vocation à s’appliquer conformément aux dispositions de l’article 2.19 de ses conditions générales qui ne couvre que les conséquences pécuniaires de la responsabilité incombant à l’assuré en raison de dommages immatériels, tel qu’un éventuel relogement. Elle estime, donc, que le préjudice moral, pécuniaire ou de jouissance ne sont pas pris en charge.

Elle fait, encore valoir, que si le préjudice financier de la demanderesse apparait fondé en son principe, il est injustifié dans son quantum en raison de l’absence d’information sur l’état d’usure des meubles endommagés. Elle indique également que malgré un décollement de lames au niveau du parquet et des dégradations des plinthes et pieds de meubles, l’expert n’a pas conclu au caractère inhabitable ou à une impropriété du logement. Par ailleurs, elle indique que Madame [I] [P] ne distingue pas son préjudice de jouissance selon qu’il résulte de la présence de moisissures ou des anciennes infiltrations. Quant à la dégradation de l’état de santé de l’intéressée, elle fait observer que le traitement qui lui a été prescrit en 2019 est antérieur à la survenance des désordres et qu’il n’y a, donc, aucun lien de causalité entre eux.

Par ailleurs, elle fait valoir qu’une part de responsabilité doit être retenue à l’encontre de la SA DOMOFRANCE qui, malgré les conclusions de son expert privé, n’a jamais fait procéder aux travaux de reprise ainsi qu’à l’encontre de la SARL IHT dont les manquements à son obligation de résultat dans la mise en œuvre de ses missions de surveillance, de contrôle et de direction des travaux réalisés par la société [Q] ETANCHEITE, ont clairement été identifiés par l’expert judiciaire.

Selon ses conclusions responsives n° 3 développées oralement, la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE, représentée par son conseil, demande au juge des contentieux de la protection de :

JUGER ses demandes, fins et prétentions recevables, régulières et fondées ;

REJETER les demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

A titre principal :

JUGER les demandes de Madame [I] [P] et, dans le cadre de son recours en garantie et relever indemne de la SA DOMOFRANCE, infondées à son encontre en l’absence de mobilisation de ses garanties obligatoires et facultatives ;

REJETER l’ensemble des demandes formées à son encontre ;

CONDAMNER la SA DOMOFRANCE à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum la SA DOMOFRANCE, les MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY SA, à la garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ;

A titre très subsidiaire :

JUGER que le quantum des demandes indemnitaires de Madame [I] [P] sera rapporté à des plus justes proportions au titre de son préjudice de jouissance au regard des stigmates consécutifs au dégât des eaux dénoncé : un décollement de lames au niveau du parquet et des dégradations de plinthes et de certains pieds de meubles ;

JUGER que le surplus des demandes indemnitaires de Madame [I] [P] n’est pas justifié ;

REJETER toute demande plus ample ou contraire formée à son encontre ;

JUGER que sa garantie sera limitée à 30% des indemnités éventuellement octroyées ; CONDAMNER in solidum la SA DOMOFRANCE, les MMA IARD, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLE et LLOYD’S INSURANCE COMPAGNY SA à la garantir et relever indemne à hauteur de 70% des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre, y compris sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au titre des dépens ;

JUGER qu’elle sera autorisée à opposer les plafonds de garantie stipulés ainsi que sa franchise contractuelle ;

ECARTER l’exécution provisoire de droit.

S’agissant des désordres, la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE soutient que les venues d’eau n’ont pas été constatées contradictoirement et que seules les anciennes traces d’infiltration ont été observées. Elle ajoute qu’au cours des opérations d’expertise et depuis lors aucune nouvelle infiltration n’a été déplorée, de sorte que la matérialité du désordre n’est pas établie. Elle indique également que les moisissures du plafond ne peuvent être imputée à l’étancheur puisqu’elles relèvent d’un défaut de conception.

Quant à l’absence de mobilisation de ses garanties, elle se prévaut des articles 1792 du code civil et 2.10 de ses conditions générales et explique qu’aucune demande indemnitaire relative au paiement de travaux réparatoires n’est formée par Madame [I] [P] et la SA DOMOFRANCE.

Elle indique qu’au jour de la réclamation elle n’était plus l’assureur de la société [Q] ETANCHEITE, le contrat ayant été résilié le 1er janvier 2020, et que le fait dommageable est survenu postérieurement à cette résiliation. En conséquence, sa garantie ne peut être mobilisée, conformément à l’article L. 124-5 du code des assurance, et ce malgré l’absence de souscription par la société [Q] ETANCHEITE d’un contrat d’assurance postérieurement à la résiliation. Elle précise également qu’aucune garantie n’aurait pu s’appliquer au regard des conditions particulières signées par l’entreprise.

La compagnie d’assurance soutient également que seules l’article 2.19 de ses conditions générales pourraient s’appliquer s’agissant des demandes indemnitaires de Madame [I] [P]. Or, elle précise que sa garantie n’a vocation à s’appliquer qu’en présence d’un dommage immatériel constitué par une perte financière ou un préjudice pécunier, non pour un préjudice de jouissance ou moral.

S’agissant de la limitation des garanties souscrites, elle estime que si le préjudice financier apparait fondé en son principe, il est injustifié dans son quantum en raison de l’absence d’information sur l’état d’usure des meubles. Elle soutient que le traitement prescrit en 2019 à Madame [I] [P] est antérieur à la survenance des désordres et qu’il n’y a aucun lien de causalité entre eux. Elle indique également que malgré un décollement de lames au niveau du parquet et des dégradations des plinthes et pieds de meubles, l’expert n’a pas conclu à l’inhabitabilité ou à une impropriété du logement. Par ailleurs, elle indique que Madame [I] [P] ne distingue pas son préjudice de jouissance selon qu’il résulte de la présence de moisissures ou des anciennes infiltrations, alors que la responsabilité de la société [Q] ETANCHEITE ne peut être retenue au titre des moisissures.

La SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE fait, encore, valoir qu’une part de responsabilité doit être retenue à l’encontre de la SA DOMOFRANCE qui, malgré les conclusions de son expert privé, n’a jamais fait procéder aux travaux de reprise. Elle indique, également, qu’une part de responsabilité incombe au maitre d’œuvre, la société IHT, au regard de ses missions de surveillance, contrôle et direction des travaux réalisés par la société [Q] ETANCHEITE. A cet égard, elle précise que le maitre d’œuvre est tenu à une obligation de résultat et que l’expert judiciaire a clairement identifié ses manquements.

Aux termes de ses conclusions en défense reprises oralement, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY ès qualité d’assureur d’ITH, représentée par son conseil, sollicite de la juridiction de :

A titre principal :

Si le fondement décennal est retenu,

DIRE que la SA DOMOFRANCE n’apporte pas la preuve que la société ITH a concouru à la réalisation des désordres ;

En conséquence,

DEBOUTER la SA DOMOFRANCE ou toute autre partie de toute demande de condamnation formée à son encontre ;

Subsidiairement,

CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD es qualité d’assureur des sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;

Si le fondement délictuel est retenu,

DIRE que la SA DOMOFRANCE n’apporte pas la preuve d’une faute imputable à la société ITH dans la réalisation des désordres ;

En conséquence,

DEBOUTER la SA DOMOFRANCE ou toute autre partie de toute demande de condamnation formée à son encontre,

Subsidiairement,

CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur des sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE à la relever et garantir intégralement de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SA AXA FRANCE IARD, es qualité d’assureur des sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre et ce, à hauteur de 90% ;

DEBOUTER Madame [I] [M] de ses demandes indemnitaires au titre de la diminution des loyers et des dommages intérêts en raison de son état de santé ou LES REDUIRE à de plus justes proportions ;

La DIRE bien fondée à opposer le cadre et les limites de sa police ;

FAIRE APPLICATION de sa franchise opposable fixée à 15% du montant du sinistre avec un minimum de 1.524 euros et un maximum de 9.146 euros ;

JUGER que toute condamnation ne pourra intervenir à son encontre que sous déduction de cette franchise contractuelle ;

En tout état de cause :

CONDAMNER la SA DOMOFRANCE et/ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La compagnie d’assurance fait valoir que la société IHT doit être mise hors de cause en application des dispositions de l’article 1792 du code civil si le tribunal retient le fondement de la garantie décennale. En effet, elle estime que la responsabilité du maître d’œuvre peut être engagée en l’absence de faute mais en rapportant la preuve qu’il ait concouru au dommage et que les désordres présentent un certain degré de gravité compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à son usage. Elle soutient dans cette hypothèse que le tribunal doit apprécier les manquements respectifs de chaque co locateur pour statuer sur les appels en garantie et qu’au cas présent, la société ITH dont la responsabilité doit être appréciée au regard des missions qui lui ont été contractuellement confiées, n’a commis aucun manquement sur le chantier, la SA DOMOFRANCE ne démontrant pas que la société ait concouru à la réalisation des dommages. Elle observe que les moisissures dans l’angle du plafond sont imputables à la construction initiale et non aux travaux réalisés par son assurée et que le désordre « dégâts des eaux » a pour cause la mauvaise exécution des travaux d’étanchéité confiés aux sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE. Elle avance que les venues d’eau proviennent du diamètre insuffisant des exécutoires d’eau qui nécessitent d’être débouchés, simple hypothèse émise par l’expert et dont le débouchage relève de l’obligation d’entretien du locataire.

Subsidiairement, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY invoque l’article 1240 du code civil et rappelle que la responsabilité d’un maitre d’œuvre s’apprécie dans les limites du contrat qui lui est confié exposant que, ni l’expert judiciaire, ni la SA DOMOFRANCE n’apportent d’élément permettant de justifier d’une faute dans l’exécution de ses missions par la société ITH ou qu’elle ait concouru à la réalisation des désordres.

Sur les actions récursoires, elle fait valoir que les sociétés AQUITAINE ETANCHEITE et [Q] ETANCHEITE, respectivement titulaire du lot étanchéité et sous-traitant débitrices d’une obligation de résultat, ont commis des manquements dans la réalisation de l’étanchéité du terrasson ; de sorte qu’en l’absence d’un évènement extérieur, elles ne peuvent s’exonérer de leur responsabilité.

S’agissant des préjudices, elle expose que Madame [I] [P] ne rapporte pas la preuve qu’au moins 50% de la surface habitable de son appartement a été rendu inutilisable du fait du dégât des eaux.

Sur sa police d’assurance, elle indique que sa franchise des garanties facultatives est opposable aux tiers lésés

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026 et prorogée au 17 avril 2026.

MOTIFS DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de relever que l’instance enrôlée sous le n° RG 24/02998 a été jointe à l’affaire principale enrôlée sous le n° RG 24/02475. En conséquence, la demande relative à la jonction des procédures, formulée par la SA DOMOFRANCE est devenue sans objet.

Sur les demandes d’indemnisation de la locataire

Sur les manquements de la bailleresse à ses obligations

L’article 1719 du code civil énonce que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

L’article 1720 du même code prévoit que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Il ressort des dispositions de l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le bailleur est, notamment, obligé :

— de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ;

— de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

— d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse mentionnée dans le bail ;

— d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, Madame [I] [P] dénonce plusieurs désordres affectant le logement n° 030738 donné à bail par la SA DOMOFRANCE, le 1er septembre 2008 et situé [Adresse 7] à [Localité 7].

Il convient de rappeler que l’état d’insalubrité d’un logement doit être constaté selon une procédure administrative matérialisée par arrêté préfectoral, conformément aux articles L. 1331-22 du code de la santé publique et L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, dont il n’est pas justifié par la demanderesse. Toutefois, l’absence d’un tel arrêté d’insalubrité n’exclut pas l’existence de désordres susceptibles d’engager la responsabilité contractuelle du bailleur au titre de son obligation d’entretien et de jouissance paisible des locaux donnés à bail.

Les rapports préliminaires d’expertise amiable « dommages-ouvrage » des 20 mai et 3 août 2021 établis par la société SARETEC à la suite de la déclaration de sinistre effectuée par la bailleresse listent les désordres suivants :

Une trace de moisissure, sans trace d’infiltration, dans l’angle gauche du plafond de la chambre, imputée à un phénomène de condensation ;

Une infiltration principale et active en partie basse d’un mur du salon, en lien direct avec le terrasson qui a fait l’objet de travaux d’étanchéité ;La présence de boue sur la terrasse et d’une grande quantité d’eau sous le complexe d’étanchéité.

Le rapport d’expertise judiciaire du 30 mai 2024, quant à lui, met en évidence :

La présence de moisissure au plafond du côté du mur extérieur de la chambre et de la salle de bains ;

Un pont thermique à la jonction entre la dalle de béton et le mur extérieur plus marqué dans la salle de bain que dans la chambre compte tenu de l’humidité ;

Des traces d’un dégât des eaux sur les plinthes, le bas de certains meubles et le sol en lien avec des travaux d’étanchéité réalisés sur le terrasson réceptionnés sans réserve en juin 2019.

L’expert judiciaire conclut que la moisissure et les ponts thermiques résultent d’une conséquence constructive défaillante, aggravée par l’humidité actuelle dans la salle de bains et ancienne dans la chambre.

S’agissant de l’infiltration, il est exact qu’elle n’a pas été directement constatée par l’expert judiciaire qui n’en a, toutefois, pas exclu l’existence et en a relevé les conséquences matérielles, le rapport amiable du 3 août 2021 ayant d’ailleurs précisé que le mur du salon était désormais sec mais que Madame [I] [P] n’avait effectué aucun signalement au-delà du 20 mai 2021.

Si le rapport amiable du 3 août 2021 évoque un défaut d’entretien, le rapport d’intervention du 21 octobre 2021 de l’entreprise COM-NOUGE FILS et l’expertise judiciaire retiennent une mauvaise exécution de l’étanchéité et un non-respect des normes dimensionnelles des exutoires. L’expert précise, par ailleurs, que la mauvaise exécution de l’étanchéité a permis à l’eau de pénétrer et de se maintenir sous la couche d’étanchéité, d’en dégrader son adhérence au support ; de sorte que lorsque les relevés sont bouchés ou insuffisants, le terrasson contient de l’eau jusqu’à l’acrotère qui s’infiltre ensuite derrière le relevé et traverse le mur.

Il y a lieu de retenir de ces éléments constatés à dire d’experts que la matérialité des désordres affectant le logement est établie.

Les mails, les SMS et les messages de la messagerie de la SA DOMOFRANCE attestent que dès le 3 février 2020, Madame [I] [P] a informé la société bailleresse, qui ne le conteste pas, de la présence de moisissures au plafond, puis le 9 juin 2020, l’apparition d’infiltrations. La locataire a renouvelé ses signalements aux mois de juin et de novembre 2020 ainsi qu’aux mois de janvier et de février 2021.

Or, la SA DOMOFRANCE n’a procédé aux déclarations de sinistre que les 22 avril et 17 juin 2021, soit plus de 10 mois après les premiers signalements.

Il ressort de la facture n° F202405479 établie le 13 novembre 2024 par la société GMS que des travaux de peinture ont été réalisés dans la salle de bains et la chambre, conformément aux préconisations de l’expert judiciaire.

Il y a, donc, lieu de considérer que les désordres matériels relatifs aux moisissures, ayant pour origine les ponts thermiques, ont cessé à cette date ; que le dégât des eaux, qui n’a pas été directement constaté par l’expert judiciaire mais qui a laissé des traces constatées par ce dernier, a cessé à la date du 3 août 2021 ; mais que ses conséquences matérielles n’ont fait l’objet d’aucune réparation à ce jour.

Par ailleurs, si l’expert judiciaire a considéré que la SA DOMOFRANCE a pu satisfaire à ses obligations en prenant en compte les problèmes signalés, en faisant appel à son assureur dommages-ouvrage, il n’en demeure, pas moins, que ces démarches ne se sont pas révélées pleinement efficaces. En effet, aucun élément ne permet de démontrer que les conséquences du dégât des eaux sur les plinthes et le sol du salon ont été résolues.

Ainsi, les manquements de la SA DOMOFRANCE à ses obligations contractuelles, sont caractérisés, d’une part, par le retard apporté au traitement des désordres signalés à plusieurs reprises par la locataire et d’autre part, par la persistance des conséquences des désordres liés aux moisissures et à l’infiltration.

Il s’ensuit que la SA DOMOFRANCE a manqué à son obligation d’entretien du logement et à son obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués durant la période au cours de laquelle les désordres ont perduré.

Sur le préjudice de jouissance

L’article 1231-1 du code civil énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-2 du même code précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé ; l’article 1231-4 prévoyant que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Le bailleur est, donc, susceptible d’être tenu d’indemniser le preneur du préjudice de jouissance subi du fait de sa défaillance contractuelle.

En l’espèce, la diminution rétroactive et le remboursement du trop-perçu de loyers sollicités s’analysant comme la demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance, il appartient à Madame [I] [P] de démontrer que les désordres imputables à la bailleresse ont effectivement altéré sa jouissance paisible du logement.

Les éléments précités permettent de démontrer la présence de moisissure du 9 juin 2020 jusqu’au 13 novembre 2024. Et si le caractère actif des infiltrations n’a pas été constaté de manière continue, les traces et dégradations perdurent.

L’ensemble des désordres a, donc, existé, dans des proportions variables, sur une période courant de juin 2020, jusqu’à la date du jugement.

Toutefois, ni les rapports préliminaires d’expertise amiable « dommages-ouvrage » des 20 mai 2021 et 3 août 2021, ni le rapport d’expertise judiciaire du 30 mai 2024 ne concluent à une altération des conditions normales d’occupation du logement.

Madame [I] [P], qui soutient que les deux pièces touchées par Les désordres étaient inutilisables, n’apporte aucun élément de nature à corroborer son allégation.

Il n’est, donc, pas démontré que les désordres aient entraîné une perte d’usage de surfaces habitables ou une restriction de l’occupation du logement.

Néanmoins, la présence d’humidité, de moisissures et de traces d’infiltration a été de nature à générer une gêne dans l’usage du logement.

Il ressort de l’avis d’appel du 31 mars 2021 que la charge résiduelle locative mensuelle de Madame [I] [P] est de 415,86 euros, déduction faite des aides personnalisées au logement et de la réduction de loyer de solidarité.

Compte tenu de l’absence d’élément établissant l’impossibilité d’utiliser les pièces du logement et de l’intensité limitée des désordres constatés (murs, plinthes et lames de parquet dégradés), il y a lieu de retenir l’existence d’un trouble de jouissance mineur dont l’indemnisation sera justement réparée par une réduction rétroactive des loyers à hauteur de 50 euros par mois, à compter du juin 2020 jusqu’au jour du jugement, soit 69 mois.

Par conséquent, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [I] [P] la somme de 3.450 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance (50 euros x 69 mois).

En outre, au regard de l’absence de réalisation des travaux intérieurs réparatoires à la suite du dégât des eaux, il convient de fixer à compter du 27 mars 2026 et jusqu’à la réalisation des travaux propres à remédier aux désordres, le montant du loyer, augmenté des charges à la somme de 754,69 euros par mois.

Sur le préjudice lié à l’état de santé

En l’espèce, le certificat médical établi le 2 juillet 2024 par le Dr. [R] [E] permet d’établir que Madame [I] [P] souffre d’une rhinite allergique lui imposant la prise d’un traitement antihistaminique quotidien depuis 2019.

Toutefois, cette pièce ne fait aucun lien entre l’état de santé de Madame [I] [P] et l’occupation du logement affecté de désordres.

Par ailleurs, il convient de préciser, comme les défendeurs l’ont justement relevé, que la dégradation de l’état de santé de Madame [I] [P] est antérieure au premier signalement que cette dernière a effectué.

Ainsi, Madame [I] [P] ne rapporte pas la preuve d’un lien de causalité entre son préjudice et les manquements de la SA DOMOFRANCE à ses obligations en tant que bailleresse.

Par conséquent, Madame [I] [P] sera déboutée de sa demande d’indemnisation de son préjudice lié à son état de santé.

Sur le préjudice matériel

En l’espèce, afin de justifier de son préjudice matériel Madame [I] [P] produit sept factures pour l’achat de mobilier d’un montant total de 2.628,57 euros avec la précision que la facture du 17 juillet 2023 d’un montant de 800 euros ne pouvant pas être identifiée comme correspondant à l’achat de meuble.

Si les rapports préliminaires d’expertise amiable « dommages-ouvrage » des 20 mai 2021 et 3 août 2021 ne relèvent pas de dommages aux meubles de Madame [I] [P], le rapport d’expertise judiciaire du 30 mai 2024 retient quant à lui, l’existence de traces liées au dégât des eaux sur le bas de certains meubles, bien qu’il ne procède pas au chiffrement d’un préjudice afférent, Madame [I] [P] n’ayant à ce stade formulée aucune demande.

Les pièces produites par Madame [I] [P] ne permettent ni de connaitre le nombre exact de meubles impactés par les désordres, ni leur état antérieur, les photographies transmises à la SA DOMOFRANCE, le 19 novembre 2020, permettent de démontrer l’existence d’au moins deux meubles partiellement imprégnés d’eaux.

Ainsi, Madame [I] [P] démontre l’existence d’un lien de causalité entre son préjudice matériel et les manquements de la SA DOMOFRANCE aux obligations lui incombant en sa qualité de bailleresse.

Par conséquent, compte tenu de ces seuls éléments d’appréciation relatifs aux dommages matériels subis et des factures produites, la SA DOMOFRANCE sera condamnée à payer à Madame [I] [P] la somme de 659,99 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel.

Sur la demande de relogement

En application de l’article L. 521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, en cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2.

Selon ce dernier article, lorsqu’une déclaration d’insalubrité, une mise en demeure ou une injonction prise sur le fondement des articles L. 1331-22, L. 1331-23, L. 1331-24, L. 1331-25, L. 1331-26-1 et L. 1331-28 du code de la santé publique est assortie d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter et que le propriétaire ou l’exploitant n’a pas assuré l’hébergement ou le relogement des occupants, le préfet, ou le maire ou, le cas échéant, le président de l’établissement public de coopération intercommunale, s’il est délégataire de tout ou partie des réservations de logements en application de l’article L-441-1, prend les dispositions nécessaires pour héberger ou reloger les occupants.

En l’espèce, les dommages consécutifs aux désordres relevés, n’ont pas eu pour conséquence de rendre le logement inhabitable ou indécent ou bien encore insalubre, aucun arrêté en ce sens n’ayant été par les autorités administratives. De plus, il n’est pas démontré la nécessité d’entreprendre des travaux imposant le relogement de la locataire, de sorte que la SA DOMOFRANCE n’est aucunement tenue d’assurer le relogement de Madame [I] [P].

Cette dernière sera, en conséquence, déboutée de sa demande tendant à enjoindre la SA DOMOFRANCE de la reloger.

Sur les demandes en garantie

L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ».

L’article L. 124-3 du code des assurances énonce que : « le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ».

L’article 1240 du code civil prévoit que : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

3.1. Sur la qualification des désordres

Ainsi qu’il est rappelé, le rapport d’expertise judiciaire du 30 mai 2024 a permis d’établir la matérialité de deux désordres : la présence de moisissure au plafond de la chambre et de la salle de bain et un dégât des eaux consécutif à des infiltrations par le terrasson.

L’expert relève que le premier résulte d’une mauvaise disposition constructive initiale et ne procède, donc, pas des travaux de réfection des toitures terrasses accessibles et inaccessibles de la [Adresse 8] entrepris par la SA DOMOFRANCE, réceptionnés sans réserve en 2019. La nature décennale du désordre n’est, en conséquence, pas établie.

En revanche, s’agissant du dégât des eaux, si le rapport amiable du 3 août 2021 évoque un défaut d’entretien, il a été démontré que cette hypothèse n’était corroborée par aucun autre élément technique et que le rapport d’intervention du 21 octobre 2021 de l’entreprise COM-NOUGE FILS ainsi que le rapport d’expertise judiciaire retenaient pour origine une mauvaise exécution de l’étanchéité.

L’expert judiciaire a préconisé, outre la reprise localisée des zones affectées, la réfection de l’ensemble du terrasson et l’amélioration de l’exutoire ; ce qui atteste d’une intervention lourde affectant l’ensemble du système d’étanchéité.

Il a, en outre, expressément indiqué que ce désordre relevait de la garantie décennale, en raison du défaut d’exécution des travaux d’étanchéité. Il a mis en cause la SARL AQUITAINE ETANCHEITE et la société [Q] ETANCHEITE, à titre principal ainsi que la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH, à titre secondaire.

Ce désordre affecte un élément indissociable de l’ouvrage et procède d’un vice d’exécution imputable aux constructeurs. Il expose l’ouvrage à des infiltrations qui nécessitent la reprise intégrale du terrasson.

Par conséquent, la nature décennale du désordre est établie.

3.2. Sur la responsabilité de la SA DOMOFRANCE

La condamnation à la somme de 659,99 euros prononcée au titre du préjudice matériel est exclusivement imputable au désordre décennal.

En revanche, le préjudice de jouissance procède d’une pluralité de causes. Il résulte d’une part, du désordre relatifs aux moisissures, établi entre juin 2020 et novembre 2024, mais dont la nature décennale n’est pas établie, et qui ne peut dès lors être imputé aux constructeurs sur le fondement de la garantie décennale. Il demeurera donc entièrement à la charge de la SA DOMOFRANCE.

Il provient, d’autre part, du désordre décennal tenant au défaut d’étanchéité. A cet égard, l’infiltration dans le logement de Madame [I] [P] est établie entre juin 2020 et août 2021.

Toutefois, la persistance des désordres au-delà de cette période résulte de l’absence de réalisation des travaux intérieurs réparatoires dans un délai raisonnable, alors même que l’expert judiciaire a indiqué que le processus normal de réparation de l’étanchéité aurait pu être achevé dans un délai de quatre mois à compter du mois d’août 2021.

Il en résulte que le trouble de jouissance subi entre juin 2020 et janvier 2022 est exclusivement imputable au désordre décennal, que la persistance du trouble postérieurement procède de la carence de la SA DOMOFRANCE dans la mise en œuvre diligente des travaux réparatoires intérieurs.

Par conséquent, seule la fraction du préjudice de jouissance correspondant à la période de juin 2020 à janvier 2022 est imputable au désordre décennal, et doit être éventuellement supportée par les constructeurs, et l’assureur dommages-ouvrage.

Le surplus du préjudice de jouissance demeurera, donc, à la charge définitive de la SA DOMOFRANCE.

3.3. Sur la responsabilité et la garantie de la SA MMA IARD et de la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

Il n’est pas contesté que la SA DOMOFRANCE, en qualité de maître d’ouvrage, a souscrit, pour l’opération de réfection des toitures terrasses de la [Adresse 8] un contrat d’assurance dommages-ouvrage n° 145025838 auprès de la SA MMA IARD et de la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par courrier en date du 17 juin 2021, la SA DOMOFRANCE a déclaré un sinistre relatif à une infiltration par le terrasson dans le logement loué par Madame [I] [P].

Ce désordre présente un caractère décennal comme il résulte des développements précédents en ce qu’il résulte d’un défaut d’exécution des travaux d’étanchéité affectant un élément indissociable de l’ouvrage et compromettant sa destination.

Ainsi, les conditions de mobilisation de la garantie dommages-ouvrage sont réunies.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le processus normal de reprise de l’étanchéité aurait pu être mené à son terme dans un délai de quatre mois à compter du mois d’août 2021, soit au plus tard en janvier 2022, ce qui permet de déduire que les travaux de reprise des conséquences de l’infiltration dans le logement auraient pu être effectués à compter de janvier 2022. Or, ils ne sont toujours pas effectués à la date du jugement.

Dans ces conditions, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, qui ont opposé un refus de garantie, seront tenues de garantir et relever indemne la SA DOMOFRANCE du préjudice matériel total imputable à l’infiltration et de la fraction du préjudice de jouissance correspondant à la période courant de juin 2020 à janvier 2022, directement imputable au désordre décennal, soit à hauteur de 40%.

En revanche, la garantie ne saurait s’étendre au trouble résultant des moisissures, dont la nature décennale n’est pas établie, ni à la persistance du trouble postérieurement à janvier 2022, laquelle procède de l’absence de réalisation des travaux intérieurs réparatoires dans un délai raisonnable.

Par conséquent, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées à garantir et relever indemne la SA DOMOFRANCE des condamnations prononcées à son encontre au titre du préjudice matériel et au titre du préjudice de jouissance, à hauteur de la fraction correspondant aux conséquences du désordre décennal sur la période de juin 2020 à janvier 2022, soit la somme de 1.380 euros.

3.4. Sur la responsabilité et la garantie de la SA AXA France IARD, assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE et de la société [Q] ETANCHEITE et de leurs assureurs

Il est constant que les travaux d’étanchéité ont été confiés dans le cadre du marché n° du 10 juin 2018, à la SARL AQUITAINE ETANCHEITE. Et il ressort de l’avenant du 20 juillet 2018 que la réfection de l’étanchéité a été sous-traitée à la société [Q] ETANCHEITE.

Le désordre relatif à l’infiltration présentant un caractère décennal, la responsabilité des constructeurs est engagée sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Il convient, toutefois, de préciser que cette responsabilité ne concerne que les conséquences dommageables imputables au désordre décennal, à l’exclusion du préjudice résultant des moisissures dont la nature décennale n’est pas établie.

La SA AXA FRANCE IARD ne saurait donc opposer le fait qu’elle n’était plus l’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE à compter du 2 mars 2021, alors que le désordre décennal a été établi dès juin 2020.

Ainsi, la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, garantie par la SA AXA FRANCE IARD, au titre de garantie décennale, engage sa responsabilité en sa qualité de cocontractant général, titulaire du lot étanchéité, pour ce désordre de nature décennale.

La société [Q] ETANCHEITE, garantie par la SA AXA FRANCE IARD, engage également sa responsabilité au titre de ce désordre de nature décennale en qualité de sous-traitante exécutante.

S’agissant de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH, maitre d’œuvre en charge du lot étanchéité, quand bien même n’était-elle pas tenue d’assure une présence constante sur le chantier, elle a manqué à sa mission de surveillance lors de ses visites et de son suivi dans l’exécution du chantier, dès lors que les malfaçons constatées relevaient de son champ d’intervention.

Au regard de la gravité respective des manquements, la charge définitive sera répartie comme suit :

—  75% à la charge de la société [Q] ETANCHEITE ;

—  10% à la charge de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE ;

—  15% à la charge de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH.

Toutefois, cette responsabilité ne concerne pas la part du préjudice de jouissance postérieure à janvier 2022, imputable à la seule carence de la SA DOMOFRANCE dans la réalisation des travaux intérieurs réparatoires.

Par ailleurs, la SA AXA FRANCE IARD ne démontre pas la résiliation effective du contrat d’assurance décennale souscrit par la société [Q] ETANCHEITE à la date du sinistre, la seule production d’une lettre recommandée en date du 16 janvier 2019 valant mise en demeure de cette dernière de régler son échéance sous trente jours à défaut de suspension de ses garanties, étant insuffisante à établir la suspension ou la résiliation effective des garanties.

La responsabilité de la société [Q] ETANCHEITE, la SARL AQUITAINE ETANCHEITE et la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH étant établie, les autres parties sont fondées à invoquer la garantie de leurs assureurs.

L’article 2.19 de conditions générales du contrat souscrit prévoit que : « L’assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité incombant à l’assuré en raison de dommages immatériels, subis soit par le maitre de l’ouvrage, soit par le propriétaire ou l’occupant de l’ouvrage ou de l’existant […] ». Il convient de relever que l’indemnisation des préjudices de jouissance et matériel subis par un locataire auxquels un propriétaire bailleur est condamné constitue pour ce dernier un préjudice financier qui rentre dans la définition de la garantie souscrite, contrairement à ce que soutient la SA AXA FRANCE IARD.

La SA AXA FRANCE IARD ainsi que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY se prévalent des limites contractuelles de leur garantie, il doit être rappelé qu’aucun plafond ni franchise n’est opposable aux tiers lésés en matière d’assurance obligatoire, couvrant les dommages matériels garantis au titre de la responsabilité décennale, sauf pour les dommages immatériels non couverts par la garantie. Or, il ressort des conditions particulières produites que les dommages immatériels consécutifs relèvent de l’assurance obligatoire, de sorte que les franchises contractuelles correspondantes ne sont pas opposables aux tiers lésés.

Ainsi, la SA AXA FRANCE IARD ainsi que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY seront tenues de garantir leurs assurés respectifs des condamnations prononcées au titre du désordre décennal dans les proportions ci-dessus fixées.

En outre, l’assurance dommage-ouvrage a pour objet exclusif de garantir le maître de l’ouvrage, en vertu du contrat souscrit, en assurant le préfinancement des travaux de réparation des désordres de nature décennale, avant tout recours contre les constructeurs éventuellement responsables. Elle n’a, donc, ni pour objet ni pour effet de garantir la responsabilité des constructeurs ou de leurs assureurs de responsabilité décennale, lesquels ne disposent d’aucun droit propre à son encontre. Aucune faute n’est d’ailleurs caractérisée à l’encontre de la SA MMA IARD et de la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES dans la gestion du dossier.

Par conséquent, la SA AXA FRANCE IARD ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE et ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE sera déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à la garantir et relever indemne de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SA DOMOFRANCE, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance principale qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

La SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront condamnées à garantir la SA DOMOFRANCE de cette condamnation à concurrence de 40%.

En outre, la SA DOMOFRANCE, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ès qualité d’assureur de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES succombent partiellement dans leurs demandes. En conséquence, il convient de dire que chacune de ces parties conservera la charge de ses propres dépens de l’instance en garantie diligentée par la SA DOMOFRANCE.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SA DOMOFRANCE, condamnée aux dépens, devra payer à Madame [I] [P], au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

La SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront in solidum condamnées à garantir la SA DOMOFRANCE de cette condamnation à concurrence de 40%.

La SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE à hauteur de 75%, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE à hauteur de 10%, ainsi que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ès qualité d’assureur de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH à hauteur de 15%, à garantir et relever indemne la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de cette condamnation.

Chacune des parties succombant, la SA DOMOFRANCE, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ès qualité d’assureur de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES seront en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée.

En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que la demande de jonction formulée par la SA DOMOFRANCE est devenue sans objet;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [I] [P] la somme de 3.450 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice de jouissance ;

FIXE à compter du 27 mars 2026 et jusqu’à la réalisation des travaux propres à remédier aux désordres, le montant du loyer, augmenté de ses charges à la somme de 754,69 euros par mois ;

DÉBOUTE Madame [I] [P] de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice lié à la dégradation de son état de santé ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [I] [P] la somme de 659,99 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel ;

DÉBOUTE Madame [I] [P] de sa demande tendant à enjoindre la SA DOMOFRANCE à la reloger ;

CONDAMNE in solidum la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir et relever indemne la SA DOMOFRANCE des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’entier préjudice matériel et au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 40% ;

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE à hauteur de 75%, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE à hauteur de 10%, ainsi que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ès qualité d’assureur de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH à hauteur de 15%, à garantir et relever indemne la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES des condamnations mises à leur charge ;

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY de leur demande tendant à la condamnation de la SA MMA IARD et de la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à les garantir et relever indemne ;

DÉBOUTE la SA AXA FRANCE IARD et la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY de leur demande tendant à l’application de ses plafonds de garantie et franchises ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE à payer à Madame [I] [P] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à garantir la SA DOMOFRANCE de la condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à concurrence de 40% ;

CONDAMNE in solidum la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la société [Q] ETANCHEITE à hauteur de 75%, la SA AXA FRANCE IARD, ès qualité d’assureur de la SARL AQUITAINE ETANCHEITE à hauteur de 10%, ainsi que la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, ès qualité d’assureur de la SARL BUREAU D’ETUDES TECHNIQUES ITH à hauteur de 15%, à garantir et relever indemne la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de sa condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la SA DOMOFRANCE, la SA AXA FRANCE IARD, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, la SA MMA IARD et la société d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou centenaires ;

CONDAMNE la SA DOMOFRANCE aux dépens de l’instance principale comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

DIT que la SA DOMOFRANCE, la SA AXA FRANCE IARD, la SA LLOYD’S INSURANCE COMPANY, la SA MMA IARD et la SA MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES conserveront la charge de leurs propres dépens de l’instance en garantie initiée par la SA DOMOFRANCE ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

La CADRE-GREFFIERE LA JUGE

Chargée des contentieux de la protection