TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02231 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3SJ

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

E.P.I.C. INOLYA

C/

[S] [X]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. INOLYA

Mme [S] [X]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. INOLYA (RCS Caen 780.705.703) représenté par Mme [M] [V] [O]

ont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Madame [M] [U], munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [S] [X]

demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Janvier 2025

Date des débats : 07 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 03 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 août 2021, l’OPH Inolya a donné à bail à Madame [S] [X] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 2] [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 454,97 euros, outre le versement d’une provision mensuelle pour charges de 191,78 euros, ainsi que le règlement d’un dépôt de garantie de 446,05 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 9 août 2021.

Suite au départ des lieux de Mme [S] [X], un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 29 septembre 2023.

Par constat de carence du 16 mai 2024, le conciliateur de justice a attesté de l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre les parties suite au différend les opposant relatif à une dette locative d’un montant de 3.369,04 euros.

Par requête du 21 mai 2024, réceptionnée le 27 mai 2024 au greffe du tribunal judiciaire, l’OPH Inolya a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Madame [S] [X] à lui payer la somme en principal de 3.369,04 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives dus après déduction du montant du dépôt de garantie, outre sa condamnation au paiement des dépens de la présente instance.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 janvier 2025, au cours de laquelle l’OPH Inolya, représenté par Madame [M] [V] [O] régulièrement munie d’un pouvoir, sollicite la condamnation de Madame [S] [X] au paiement de la somme totale de 3.069,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités de réparations locatives dus, déduction faite du dépôt de garantie et de la régularisation des charges au titre de l’année 2023, ainsi que sa condamnation au paiement des dépens, en ce compris le coût de l’assignation.

Madame [S] [X], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été citée, conformément aux dispositions de l’article 670-1 du code de procédure civile, à comparaître par acte extrajudiciaire du 27 septembre 2024, remis par dépôt à étude de commissaire de justice.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH Inolya sollicite la condamnation de Mme [S] [X] au paiement de la somme totale de 3.069,75 euros (hors frais de commissaire de justice), selon décompte arrêté au 6 janvier 2025 et répartie comme suit :

671,22 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail,

40,15 euros au titre de la pré-régularisation des charges d’eau,

+ 299,29 euros au titre de la régularisation des charges de l’année 2023,

+ 276,62 euros au titre des frais de poursuite antérieurs annulés,

3,380,34 euros au titre des réparations locatives,

+ 446,05 euros au titre du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, l’OPH Inolya produit aux débats :

– le contrat de bail du 9 août 2021,

– un décompte locatif arrêté au 11 avril 2024,

– un décompte locatif actualisé au 6 janvier 2025,

– les avis d’échéance de septembre, octobre et novembre 2023 ainsi que de juillet 2024.

Il s’infère de ces éléments que, Madame [S] [X] est débitrice de la somme de 135,46 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, régularisation des charges comprises et déduction des frais de poursuite antérieurs, calculée comme suit : ((671,22 euros + 40,15 euros) – (299,29 euros + 276,62 euros)).

Par conséquent, Madame [S] [X] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 135,46 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH Inolya, qui sollicite la somme de 3.380,34 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 9 août 2021,

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 29 septembre 2023,

– une fiche de facturation des réparations locatives à la locataire sortante pour un montant total de 3.380,34 euros,

– une facture établie par la société Sogire le 17 octobre 2033 portant sur le remplacement d’un visiophone pour la somme de 462,37 euros TTC,

– une facture établie par la société Gilson le 31 octobre 2023 portant sur la réfection de peinture et de sols pour la somme totale de 4 826,49 euros TTC,

– une facture établie par la société Cuiller Maintenance le 25 octobre 2023 portant sur des travaux de menuiserie et serrurerie pour la somme totale de 432,59 euros TTC,

– une facture établie par la société Daligault Électricité le 26 octobre 2023 portant sur le remplacement d’une prise de courant et d’une fiche DCL pour la somme totale de 51,62 euros TTC.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « fiche de facturation locataire » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 3.380,34 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (4), sa superficie (82 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (près de 26 mois) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant du remplacement du visiophone pour lequel le bailleur sollicite la somme de 302,97 euros :

Lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, aucune indication précise quant à l’état du visiophone n’est portée sur l’état des lieux ; de sorte que, la locataire est présumée l’avoir reçu en bon état de réparations locatives. Tandis qu’il est noté sur l’état des lieux de sortie que cet élément est cassé ; dès lors, cette dégradation locative est totalement imputable à la locataire sortante. En outre, le bailleur démontre que la somme réclamée correspond à une évaluation sérieuse. Il lui sera donc accordé la somme réclamée pour ce poste, soit 302,97 euros.

S’agissant de la réfection des sols (entrée/couloir, cuisine, WC, séjour, chambre 1 et 2) pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 1.917,14 euros :

À l’entrée des lieux de la locataire, il a été indiqué que les sols du logement sont neufs ou présentent un état neuf. Alors qu’au départ de la locataire, il a été constaté dans l’état des lieux de sortie que, les sols en vinyle présentent des dégradations : des taches de peinture (entrée) et nombreuses autres taches (cuisine, WC, chambre 2), des marques de poinçonnement (séjour) et des accrocs par dizaine (séjour, chambre 1), qu’il est brûlé par endroit (chambre 1 et 2) ; de sorte qu’aucune vétusté ne peut être déduite et ce, dans la mesure où les sols présentent des dégradations excessives et anormales qui sont directement imputables à la locataire sortante. Aussi, il convient d’accorder au bailleur la somme totale de 1.917,14 euros au titre de la réfection des sols de l’entrée/couloir, cuisine, WC, séjour et des chambres 1 et 2, nécessité par les dégradations locatives de la locataire sortante et dont le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse du montant sollicité.

S’agissant de la réfection des peintures murales (entrée/couloir, cuisine, WC, chambre 2 et salle de bain) pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 512,76 euros :

À l’entrée des lieux de la locataire, il a été indiqué que les murs et revêtements muraux du logement sont neufs ou présentent un état neuf. Alors qu’après le départ de la locataire, il est constaté que les murs et revêtement sont tachés (entrée, chambre 2), sales (cuisine, WC) ou encore possèdent des trous de cheville (une dizaine pour la salle de bain). Dès lors, la locataire étant tenue de rendre les lieux dans l’état dans lesquels elle les a trouvé, c’est-à-dire propres et en bon état de réparations et donc, avoir notamment rebouché les trous de cheville ce qu’elle n’a pas fait, elle est redevable de la somme de 512,76 euros, dans la mesure où le bailleur justifie de l’évaluation sérieuse du montant réclamé pour ce poste.

S’agissant de la réfection des plafonds (entrée/couloir, cuisine, chambre 1 et 2) pour laquelle le bailleur réclame la somme de 350,22 euros :

À l’entrée des lieux de la locataire, il a été indiqué que les plafonds de l’intégralité du logement sont neufs ou présentent un état neuf. Tandis qu’il a été constaté, lors de l’état des lieux de sortie que, les plafonds de l’entrée et de la chambre 2 sont tachés et celui de la chambre 1 se décolle. Dès lors, la durée de vie des plafonds étant nettement supérieure à la durée d’occupation des lieux par la locataire sortante, étant rappelés que ceux-ci présentaient un état neuf lors de l’entrée dans les lieux de la locataire, cette dernière sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme réclamée pour ce poste, soit 350,22 euros.

S’agissant du remplacement des serrures (porte d’entrée, porte de cuisine, porte de la chambre 2 et de la béquille double de la chambre 2 et 3) pour lesquels le bailleur sollicite la somme totale de 215,41 euros :

Lors de la remise des clés à la locataire, il a été constaté que l’ensemble des menuiseries du logement (portes et fenêtres) présentent un bon état ou un état d’usure normale, mise à part la porte palière du logement qui est neuve ou à l’état neuf et les menuiseries de la chambre 3 qui présentent un état dégradé ou d’usure anormale, le contour de fenêtre étant cassé. Cependant, au départ des lieux de la locataire, la serrure de la porte palière est cassée, ainsi que la quincaillerie de la porte de la chambre 2 qui est également sale. Toutefois, aucune dégradation n’est indiquée concernant la porte de la cuisine et de la chambre 3, qui sont en bon état ; de même il n’est pas non plus mentionné que la serrure de la porte 2 est cassée et nécessite son remplacement, seulement qu’elle est sale. Aussi, il sera fait droit aux sommes sollicitées pour la réparation de la porte palière et de la quincaillerie de la porte de la chambre 2, dont les dégradations sont imputables à la locataire sortante et le surplus, sera rejeté. Dès lors, il sera accordé au bailleur la somme de 74,05 euros pour ce poste.

S’agissant du remplacement d’une prise de courant (chambre 1) pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 17,25 euros :

À l’entrée des lieux de la locataire, l’ensemble des éléments relatifs à l’électricité dans cette pièce présente un bon état ou un état d’usure normale ; tandis qu’au départ de la locataire, il a été constaté qu’une prise de courant a été arrachée. De sorte que, le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse du montant sollicité et cette dégradation étant totalement imputable à la locataire sortante sans déduction d’aucune vétusté, il sera fait droit à la demande du bailleur pour ce poste à hauteur de la somme de 17,25 euros.

S’agissant du remplacement de la clé de boîte aux lettres pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 6,73 euros :

Lors de la remise des clés à la locataire, 2 clés de boîte aux lettres faisaient partie du trousseau ; alors que, lors de la restitution des clés au bailleur, seule une clé de boîte aux lettres a été restituée. Cependant, bien que ce manque soit totalement imputable à la locataire sortante, le bailleur ne justifie pas de l’évaluation sérieuse du montant sollicité pour ce poste, ce dernier ne se trouvant sur aucune des factures produites aux débats. De sorte que, le bailleur sera débouté de sa demande relative à ce poste.

En définitive, la locataire sortante est redevable de la somme de 3.174,39 euros au titre des réparations et dégradations locatives, avant déduction du dépôt de garantie et sous réserve des compensations opérées ci-dessous.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 135,46 euros

(régularisation des charges comprises et déduction des frais de poursuite antérieurs)

Réparations locatives 3.174,39 euros

Dépôt de garantie : – 446,05 euros

TOTAL : 2.863,80 euros

Par conséquent, Mme [S] [X] sera condamnée à payer à l’OPH Inolya la somme en principal de 2.863,80 euros au titre du solde locatif restant dû à l’issue du bail, selon décompte actualisé au 6 janvier 2025.

Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [S] [X], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la citation qui lui a été délivrée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [X] à payer à l’OPH Inolya la somme de 2.863,80 euros au titre des loyers, charges, réparations et dégradations locatives dues à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 2] [Adresse 5], selon décompte arrêté au 6 janvier 2025, après déduction du dépôt de garantie et de la régularisation des charges ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formée par l’OPH Inolya ;

CONDAMNE Madame [S] [X] au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation qui lui a été délivrée ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,