TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02938 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5Q2

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 30 Septembre 2025

E.P.I.C. [Localité 3] LA MER HABITAT

C/

[J] [O]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Marie-france MOUCHENOTTE – 49, M^e Gaston ROMY – 117

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [Localité 3] LA MER HABITAT (RCS Caen 271.400.020)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-france MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [O]

né le 24 Avril 1973 à

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Gaston ROMY, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 117

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 28 Janvier 2025

Date des débats : 17 Juin 2025

Date de la mise à disposition : 30 Septembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 11 février 1997, HLM [Localité 3] HABITAT devenue l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [O] et Madame [R] [M] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 905,92 francs, outre la somme de 109 euros de provisions pour charges.

Par courrier en date du 31 janvier 2024, l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales de défaut de paiement des loyers.

Par acte du 27 mars 2024, l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT a fait délivrer un commandement à Monsieur [O] d’avoir à payer la somme, en principal (hors frais de commissaire de justice), de 442,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024, ledit commandement visant la clause résolutoire, ainsi que d’avoir à justifier de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, l’OPH CAEN LA MER HABITAT a fait assigner Monsieur [O], à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du bail ;ordonner son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef et de ses biens, et ce dans la quinzaine du jugement à intervenir ;dire que, faute pour eux de libérer les lieux occupés dans ledit délai et celui-ci expiré, elle pourra l’y contraindre par toute voie de droit et moyen de droit, notamment avec le concours de la force publique, si besoin est ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ; le condamner au paiement :de la somme de 754,88 euros correspondant aux loyers et charges jusqu’au 27 mai 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;d’une somme mensuelle de 297,71 euros égale au montant du loyer et charges jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation de la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture du Calvados le 17 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le diagnostic social et financier prévu par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 a été réceptionné le 28 janvier 2025 au greffe de la juridiction.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025, au cours de laquelle l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise le montant de la dette locative arrêté au 6 juin 2025 échéance du mois de mai incluse à la somme de 1.071,55 euros. Il sollicite l’application du plan d’apurement contractualisé convenu entre les parties.

Monsieur [O], représenté par son conseil, sollicite l’application du plan d’apurement contractualisé convenu entre les parties et de l’admettre à l’aide juridictionnelle provisoire.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 30 septembre 2025.

MOTIFS

Il est nécessaire d’accueillir la demande d’aide juridictionnelle provisoire à compter de la date de l’audience sous réserve de la décision définitive qui sera prise après dépôt du dossier.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 11 février 1997 ;le commandement de payer du 27 mars 2024, portant sur la somme en principal de 442,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024 ;un décompte locatif arrêté au 6 juin 2025 échéance de mai 2025 incluse, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 1.071,55 euros.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que, Monsieur [O] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur de la somme de 1.071,55 euros selon décompte arrêté au 6 juin 2025 échéance, terme de mai 2025 inclus.

Par conséquent, Monsieur [O] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT la somme de 1.071,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 754,88 euros à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, un commandement de payer, visant un délai de 2 mois, a bien été signifié à Monsieur [O], par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024 et portant sur la somme en principal de 442,30 euros au titre des loyers et charges impayés au 21 mars 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant été régularisé ni dans le délai légal de 6 semaines, ni dans le délai de deux mois visé dans le commandement de payer, en l’absence de tout paiement.

En effet, il s’infère du décompte locatif produit aux débats qu’aucun règlement n’a été effectué, par le locataire ou pour son compte, ni au titre de l’arriéré locatif, ni au titre des échéances courantes de loyer et charges.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisie par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 27 mai 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

De plus, selon l’article 24VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties s’accordent pour que soient accordés à Monsieur [O] des délais de paiement selon le plan d’apurement qu’elles ont signé le 18 mars 2025, soit par mensualités de 30 euros par mois en plus du loyer, à compter du mois de mars 2025.

En conséquence, Monsieur [O] sera autorisé à se libérer de sa dette par mensualités de 30 euros jusqu’à l’apurement et le bénéfice au profit du bailleur de la clause résolutoire sera suspendu, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [O], partie succombante, sera condamné aux dépens de la présente instance.

En application de l’article 700 du cpc, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de rejeter la demande d’indemnisation au titre de ces dispositions.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ACCORDE le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire à Monsieur [J] [O] à compter de la date de l’audience sous réserve de la décision définitive ;

CONSTATE à compter du 27 mai 2024 l’acquisition au profit de l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti à Monsieur [J] [O], sur le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3] ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT la somme de 1.071,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 juin 2025, terme de mai 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 754,88 euros à compter du 16 juillet 2024, date de l’assignation ;

AUTORISE Monsieur [J] [O] à se libérer de sa dette en 68 mensualités de 30 euros, en sus du montant des loyer et charges courants, avant le 10 de chaque mois, à compter du terme de mars 2025, la dernière mensualité (la 69e) correspondant au solde de la dette ;

DIT que si Monsieur [J] [O] s’exécute dans les délais et selon les modalités fixées, la clause résolutoire insérée au bail, dont les effets sont suspendus pendant ces délais, sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’ en revanche, à défaut de paiement de toute mensualité, qu’elle soit due au titre de l’arriéré ci-avant fixé, du loyer courant ou des charges afférentes, dans un délai de 15 jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible en intégralité et la clause résolutoire produira son plein effet ;

EN CE CAS, et en tant que de besoin :

ORDONNE, à défaut pour Monsieur [J] [O] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] à [Localité 3] deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsée dans tel garde meuble qu’il plaira au bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] à payer à l’OPH [Localité 3] LA MER HABITAT, jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Calvados ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [O] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,