Expéditions le : Minute n° 26/00104

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00673 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAVD

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [J] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 1er avril 2022, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a donné en location à Mme [J] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1], ainsi qu’un garage référencé 6651.6G66 suivant acte sous seing privé du 4 avril 2022, situé dans le même immeuble.

Par actes d’huissier de justice en date du 4 juillet 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a délivré à Mme [J] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 15 octobre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner Mme [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation des engagements de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 4 septembre 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.150,24 €, à titre provisionnel, pour les loyers et provisions sur charges non réglés au 29 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 644,35 € ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et la condamner à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 4 mars 2026, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse, à la somme de 3 372,96 €, en ce compris une pénalité mensuelle de 7,62 euros, sur les mois de janvier et février 2026, pour absence de réponse à l’enquête annuel sur l’occupation du parc social et en sollicite le paiement. Il souligne l’absence de reprise du paiement du loyer courant, faisant mention d’un dernier règlement datant d’avril 2025. Il maintient l’intégralité de ses demandes et sollicite la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 656,30 €.

En défense, bien que régulièrement citée en étude, Mme [J] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État le 16 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 1er juillet 2025, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que les contrats de location conclus les 1er avril 2022 et 4 avril 2022 contiennent une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 4 juillet 2025, pour la somme en principal de 644,35 €.

Il ressort du décompte du 28 février 2026 et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été soldée dans les deux mois du commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu entre les parties, dans le délai imparti.

Il convient dès lors de constater que les effets de la clause résolutoire insérée aux contrats sont acquis, que le contrat de bail et le contrat afférent au garage se trouvent donc résiliés de plein droit à compter du 04 septembre 2025 et que la défenderesse doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 5 septembre 2025.

Si, en application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, c’est à la condition, notamment, que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

Cependant, il résulte du décompte versé, une absence de reprise du versement du loyer courant au jour de l’audience au sens de la disposition précitée. En outre, absente à l’audience, Mme [C] n’apporte aucun élément concernant sa situation actuelle et sa capacité à régler la dette locative et par définition ne sollicite aucun délai de paiement. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement, a fortiori suspensifs de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [J] [C] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef et d’autoriser le bailleur, à défaut d’exécution volontaire, à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l’article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE produit un décompte actualisé, aux termes duquel Mme [J] [C] est redevable de la somme de 3 372,96 €, déduction faite des frais de procédure.

Ce décompte comprend des frais de pénalités de retard de 7,62 euros sur les mois de janvier et février 2026, ainsi que des frais de dossier SLS de 25 euros, dont le requérant sollicite le paiement, sur la base de l’article L 442-5 du code de la construction et l’habitation.

S’il ressort des éléments produits que le bailleur justifie de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, préalable nécessaire à l’application de ces frais, il convient toutefois de rappeler que le surloyer, les pénalités et frais, attachés à l’exécution du contrat de bail et aux obligations déclaratives du locataire dans le cadre du logement social, ne peuvent être appliqués qu’au titre d’une période antérieure à la résiliation du bail, où la locataire est encore tenue par les stipulations contractuelles du bail.

Ainsi, à compter du 4 septembre 2025, la locataire, considérée comme occupante sans droit, ni titre, n’est n’est donc plus redevable des accessoires du loyer, et notamment du surloyer, mais que du paiement d’indemnités d’occupation. Il s’ensuit que les pénalités et frais attachés à l’exécution du contrat de bail, ne sauraient être appliqués et retenus dans le décompte de la dette locative.

Il convient en conséquence d’exclure du décompte la somme de 40,24 euros, correspondant aux pénalités de retard pour 15,24 euros (7,62x2) et les frais de dossier SLS pour 25 euros.

Concernant l’arriéré locatif, la défenderesse, non comparante, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ou encore le montant de la dette locative, celle-ci n’étant par ailleurs pas sérieusement contestable au vu du contrat de bail et du décompte locatif.

En conséquence, Mme [J] [C] sera condamnée à titre provisionnel, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 3.332,72 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation au 28 février 2026, échéance du mois de février incluse.

S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

— Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux depuis le 4 septembre 2025, Mme [J] [C] cause un préjudice à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Par conséquent, Mme [J] [C] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 656,30 €. Le montant sera révisé conformément au bail.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

Mme [J] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, Mme [J] [C] sera également condamnée à payer à la requérante la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux contrats de location conclus le 1er avril 2022 et le 4 avril 2022 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE et Mme [J] [C], portant sur un local à usage d’habitation et un garage référencé 6651.6G66, situés au [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 4 septembre 2025,

CONSTATONS que le bail d’habitation et le bail afférent au garage se trouvent ainsi résiliés depuis cette date,

CONSTATONS que Mme [J] [C] est occupante sans droit ni titre à compter du 5 septembre 2025,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à Mme [J] [C], de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par Mme [J] [C] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [J] [C] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 656,30 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable selon les modalités prévues au contrat de bail ;

CONDAMNONS Mme [J] [C] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE, à titre provisionnel, la somme de 3 332,72 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2026, échéance de de février incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Mme [J] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris, notamment le coût du commandement,

CONDAMNONS Mme [J] [C] à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS