Tribunal Judiciaire de Caen, Chambre procedure ecrite, 3 février 2025, n° 23/02181

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- DÉCISION contradictoire, en premier ressort.
- Faits
- 1. sur la nature de l'acte signé le 11 septembre 2022
- 2. sur les demandes indemnitaires présentées par la société Artus et la sociét...
- 2. 1. sur la demande au titre de la clause pénale
- 2.2. sur la demande indemnitaire de l'agence immobilière
- 3. sur la demande reconventionnelle de Mme [R]
- 4. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du...
- 5. sur l'exécution provisoire
- Dispositif

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TJ Caen 3 février 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect des engagements contractuels
La cour a constaté que Mme [E] n'a pas respecté ses obligations contractuelles, rendant légitime la demande de la société Artus au titre de la clause pénale.
Accepté
Faute de l'acheteur entraînant un préjudice
La cour a reconnu que la faute de Mme [E] a causé un préjudice à la société S2A, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts, bien que le montant réclamé ait été réduit.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que Mme [E] devait supporter les dépens, conformément aux règles de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, ch. procedure ecrite, 3 févr. 2025, n° 23/02181
Numéro(s) :	23/02181
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain LANIECEJérôme MARAIS
Cabinet(s) :	SCP INTERBARREAUX C.PINET P.GOUTAUDIERCHAPRON-LEBRUN
Parties :	La SAS ARTUS

Texte intégral

N° du répertoire général : N° RG 23/02181 – N° Portalis DBW5-W-B7H-INBF

50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 3 FEVRIER 2025

DEMANDEURS :

La SAS ARTUS

RCS de [Localité 5] n° 903 503 621

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

La SAS S2A

RCS [Localité 5] n° 893 649 459

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

Toutes deux représentées par M^e Jérôme MARAIS, membre de la SCP INTERBARREAUX CALEX AVOCATS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 18

DEFENDEUR :

Madame [W] [E]

née le 1er février 1961 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 4]

Représentée par M^e Alain LANIECE,membre de la SCP CHAPRON LANIECE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 16

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Hervé Noyon, vice-président, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Emmanuelle Mampouya, présente lors des débats et Béatrice Faucher, présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 5 décembre 2024,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 3 février 2025, date indiquée à l’issue des débats.

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Alain [K] – 16, M^e Jérôme [F] – 18

Faits et procédure

Le 11 septembre 2022, la société par actions simplifiées Artus (la société Artus) a régularisé avec Mme [W] [E], divorcée [R] (Mme [R]), un compromis de vente concernant un terrain situé [Adresse 3] à [Localité 5].

En qualité d’intermédiaire lors de cette opération, la société par actions simplifiées S2A (la société S2A) a procédé à la rédaction du compromis de vente.

Ce compromis de vente était conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par Mme [R]. Mme [R] devait justifier de la réponse à ses demandes de prêt au plus tard le 14 octobre 2022. En cas de refus, Mme [R] devait justifier de ses démarches en vue de l’obtention de ces prêts, au plus tard le lendemain du 14 octobre 2022.

Mme [R] a justifié de trois refus d’obtenir un prêt au-delà du délai qui était contractuellement fixé. Ces refus étaient en date du 29 octobre 2022, du 13 décembre 2022 et du 14 décembre 2022 (pièces 2, 3 et 4).

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, la société Artus et la société S2A ont fait assigner Mme [R] afin qu’elle soit condamnée à payer à la société Artus la somme de 28 000 euros, et à la société S2A la somme de 10 000 euros.

Le 19 juin 2024, la société civile professionnelle d’avocats Chapron [K], représentée par Maître [K], a déposé des conclusions au soutien des intérêts de Mme [W] [R].

Le 26 août 2024, la société civile professionnelle d’avocats Calex, représentée par Maître [F], a déposé des conclusions au soutien des intérêts de la société Artus et de la société S2A.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé plus ample des prétentions et moyens.

Conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 13 novembre2024.

Lors de l’audience de plaidoirie le 5 décembre 2024, le dossier a été mis en délibéré au 3 février 2025.

Motifs du jugement

1. sur la nature de l’acte signé le 11 septembre 2022

Une promesse de vente est un acte par lequel le propriétaire d’un bien immobilier s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé.

Un compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente est un acte par lequel les parties se mettent d’accord sur la chose et sur le prix. Il engage à la fois l’acheteur et le vendeur. Il peut être soumis à des conditions suspensives.

Il résulte de l’acte signé le 11 septembre 2022 que les parties avaient conclu un accord sur la chose et sur le prix. Il ne s’agissait pas d’une simple promesse de vente.

L’acte authentique qui aurait dû intervenir à la suite de ce compromis de vente n’a pas été régularisé. La date butoir pour ce faire a été dépassée.

Dès lors, la caducité du compromis de vente du 11 septembre 2022 conclu entre la société Artus et Mme [R] sera constatée.

2. sur les demandes indemnitaires présentées par la société Artus et la société S2A

Il ressort du compromis de vente signé le 11 septembre 2022 que Mme [R] devait justifier au plus tard le 14 octobre 2022 de l’obtention ou non des offres de prêt déposés.

L’acte stipulait également que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date ci-dessus indiquée, elle y serait contrainte par tous les moyens de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes et devra, en outre, payer à l’autre partie, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l’exécution, la somme de (vingt-huit mille euros) 28 000 euros + 10 000 euros d’indemnités forfaitaires à l’égard du mandataire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Mme [R] devait justifier de l’obtention ou non d’un prêt au plus tard le lendemain du 14 octobre 2022. Lors de la signature du compromis de vente le 11 septembre 2022, Mme [R] avait accepté ce délai butoir, même si elle se plaint maintenant du court délai qui lui était imparti.

La stipulation contractuelle s’imposait à Mme [R].

Certes, elle produit les courriers de refus des banques de lui accorder un prêt. Ces courriers sont en date du 29 octobre 2022, du 13 décembre 2022 et du 14 décembre 2022 (pièces 2, 3 et 4).

Elles avaient donc bien entamé les démarches requises.

Toutefois, il lui appartenait de justifier auprès du vendeur avant le 14 octobre 2022 du dépôt de ses demandes de prêt, et de l’absence de réponse des établissements bancaires. En ne procédant pas ainsi, Mme [R] a été négligente et n’a pas respecté ses engagements.

2. 1. sur la demande au titre de la clause pénale

Les dispositions contractuelles prévoyaient une clause pénale d’un montant de 28 000 euros à la charge de celui des contractants qui ne réitérait pas la vente.

Au vu de ce qui vient d’être indiqué ci-dessus, la société Artus peut valablement solliciter la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale.

Mme [R] sera condamnée à payer à la société Artus la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 11 septembre 2022.

2.2. sur la demande indemnitaire de l’agence immobilière

La société S2A sollicite la somme de 10 000 euros sur le fondement de la responsabilité délictuelle des articles 1240 et suivants du code civil.

Au vu de ce qui a été indiqué plus haut, il est établi que Mme [R] a commis une faute. Cette faute est la cause d’un préjudice pour la société S2A qui n’a pas pu percevoir la commission à laquelle elle avait droit. Toutefois, elle ne justifie pas du montant du préjudice réclamé.

La société S2A peut solliciter une indemnisation correspondant au fait qu’elle a réalisé en pure perte un compromis de vente.

Le montant réclamé apparaît trop important au vu des diligences accomplies. Le montant du préjudice sera évalué à la somme de 1 500 euros.

Mme [R] sera condamnée à payer à la société S2A la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3. sur la demande reconventionnelle de Mme [R]

Au vu de ce qui a été indiqué ci-dessus, Mme [R] sera déboutée de sa demande de restitution de la somme de 3 000 euros.

4. sur les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer:

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’état.

Mme [R] sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du commissaire de justice.

Mme [R] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] sera condamnée à payer à la société Artus et à la société S2A la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

5. sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, et en premier ressort,

Constate la caducité du compromis de vente du 11 septembre 2022 conclu entre la société Artus et Mme [R],

Condamne Mme [R] à payer à la société Artus la somme de 28 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente du 11 septembre 2022,

Condamne Mme [R] à payer à la société S2A la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Déboute Mme [R] de sa demande de restitution de la somme de 3 000 euros,

Condamne Mme [R] aux dépens, en ce compris le coût de la sommation du commissaire de justice,

Déboute Mme [R] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [R] à payer à la société Artus et à la société S2A la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

Le présent jugement a été signé par M. Noyon, vice-président, et par M^me Faucher, greffière.

La greffière Le vice-président