TRIBUNAL

JUDICIAIRE D’EVRY-COURCOURONNES

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 26 Septembre 2024

AFFAIRE N° RG 20/01162 – N° Portalis DB3Q-W-B7E-NEVG

NAC : 30E

Jugement Rendu le 26 Septembre 2024

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

SOCIETE MC ASIA, anciennement dénommée PIZZA DELICE, société à responsabilité limitée au capital de 1600 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 480 280 940, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Youcef RKIKI, avocat au barreau de PARIS plaidant,

DEMANDERESSE

ET :

SOCIETE DU CENTRE VILLE, société civile immobilière au capital de 304,90 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés d’EVRY sous le numéro 414 721 332, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Christine GRANGEON de la SCP MERLIN – GRANGEON, avocats au barreau de MELUN postulant, Maître Céline PASCOAL de la SELARL PASCOAL-CHAMBEYRON-BERTAULT, avocats au barreau de l’ESSONNE plaidant,

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Julie HORTIN, Juge,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Julie HORTIN, Juge,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge

Assistée de Madame Orlane AJAX, greffier lors des débats et Madame Sarah TREBOSC, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 janvier 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 04 Avril 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 04 juillet 2024. Le délibéré a été prorogé au 26 Septembre 2024

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2009, la SCI DU CENTRE VILLE a donné à bail commercial à la SARL PIZZA DELICE un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 2], pour une durée de 9 ans, soit jusqu’au 1er mars 2018.

Aux termes d’une assemblée générale extraordinaire réunie le 15 mai 2015, les associés de la SARL PIZZADELICE ont décidé à l’unanimité, de changer la dénomination sociale de la société pour celle de « MC ASIA » à effet du 15 mai 2015.

Par exploit d’huissier du 30 octobre 2018, le preneur a demandé le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019.

Par acte en date du 31 décembre 2019, la SARL MC ASIA a fait assigner la SCI DU CENTRE VILLE devant le tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir le tribunal, à titre principal, ordonner le renouvellement du bail commercial.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 7 avril 2022, la SARL MC ASIA sollicite du tribunal de :

DIRE ET JUGER la SARL MC ASIA recevable et bien fondée en ses demandes ;A titre principal :

ORDONNER le renouvellement du bail commercial consenti le 1er mars 2009 par la société SCI DU CENTRE VILLE à la société MC ASIA anciennement dénommée PIZZA DELICE pour les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], à compter rétroactivement du 1er janvier 2019, pour les activités de « restauration rapide sur place, à emporter, livraison à domicile et au bureau, spécialités asiatiques, traiteur sandwicherie, bureaux – espace d’exposition » et moyennant un loyer annuel hors taxe de 7.200 eurosAUTORISER Ia SARL MC ASIA à faire calculer, aux frais de la SCI DU CENTRE VILLE, la superficie exacte des locaux, objet du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;AUTORISER la SARL MC ASIA à faire établir, aux frais de la SCI DU CENTRE VILLE, les diagnostics obligatoires de performance énergétique, d’amiante et ESRIS pour les locaux, objet du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;RAPPELLER à la SCI DU CENTRE VILLE que faute pour elle d’indiquer et de justifier à l’acte de renouvellement de bail commercial les éléments nécessaires au calcul de la quote-part des charges récupérables sur le preneur, elle ne pourra pas demander au preneur le paiement de la quote-part des charges ni appeler des provisions pour charges CONDAMNER la SCI DU CENTRE VILLE à rembourser à la SARL MC ASIA la somme de trois mille quatre cent vingt euros (3.420 euros) toutes taxes comprises à titre de remboursement des provisions pour charges appelées et payées du 1er décembre 2014 au 31 août 2019 inclus ;A titre subsidiaire : Si par extraordinaire le Tribunal considère que le renouvellement a été refusé

CONDAMNER la SCI DU CENTRE VILLE à verser à la SARL MC ASIA la somme de quarante mille euros (40.000 euros) toutes taxes comprises au titre de l’indemnité d’éviction ;En tout état de cause

DIRE que les sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jour de délivrance de l’assignationORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution CONDAMNER la SCI DU CENTRE VILLE à payer à la SARL MC ASIA la somme de deux mille cinq cents euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Il convient de relever que l’exemplaire des conclusions du dossier de plaidoirie ne figure pas sur WINCI. Le tribunal a demandé à la SARL MC ASIA la preuve de la transmission de ces conclusions à la partie adverse par message RPVA du 18 septembre 2024, mais n’a reçu aucun retour. Par conséquent, seules seront retenues les conclusions du 7 avril 2022, qui figurent dans le dossier de plaidoirie de la SCI DU CENTRE VILLE, et qui ont donc bien été transmises à la partie adverse.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 19 décembre 2023, la SCI DU CENTRE VILLE sollicite du tribunal de :

DECLARER la SCI DU CENTRE VILLE recevable et bien fondée en ses conclusions;Y faisant droit :

DEBOUTER la Société MC ASIA de l’intégralité de ses demandes formulées à titre principal et subsidiaire ;En conséquence :

Sur le renouvellement du bail :

JUGER qu’il existe un motif grave et légitime justifiant le refus du bailleur à renouveler le bail commercial consenti le 1er mars 2009 par la SCI DU CENTRE VILLE à la Société MC ASIA ;DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à ordonner le renouvellement du bail commercial, consenti le 1er mars 2009 par la SCI DU CENTRE VILLE à la Société MC ASIA anciennement dénommé PIZZA DELICE, pour les locaux dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2], à compter rétroactivement du 1er janvier 2019, pour les activités de « restauration rapide sur place, à emporter, livraison à domicile et au bureau, spécialités asiatiques, traiteur, sandwicherie, bureaux – espace d’exposition » et moyennant un loyer annuel hors taxes de 7.200 euros ;CONSTATER l’absence de titre relatif à l’occupation du local litigieux par la Société MC ASIA depuis le 1er Janvier 2019 ; PRONONCER l’expulsion de la Société MC ASIA du local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;CONDAMNER la Société MC ASIA au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé- soit le 1er Janvier 2019-conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce jusqu’à parfaite libération des locaux ;FIXER cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 8.081 euros ; soit 673,41 euros/moisSi par extraordinaire, il était ordonné le renouvellement du bail litigieux, JUGER que depuis le 1er janvier 2019, le locataire a manqué de manière grave et continue à ses obligations contractuelles Dès lors :

PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial à effet du 1er Septembre 2019, date de cessation de paiement du loyerCONDAMNER le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation de 673,41 euros/mois à compter du 1er Septembre 2019 jusqu’à parfaite libération des locaux

Sur l’établissement et la production des documents relatifs au local commercial :

DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à faire calculer, aux frais de la SCI DU CENTRE VILLE, la superficie exacte des locaux, objet du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à faire établir, aux frais de la SCI DU CENTRE VILLE, les diagnostics obligatoires de performances énergétiques, d’amiante et ESRIS pour les locaux, objet du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à demander et obtenir, aux frais de la SCI DU CENTRE VILLE, les renseignements d’urbanisme afférents aux locaux, objet du bail, dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;RELEVER que la SCI DU CENTRE VILLE verse aux débats le dossier de diagnostic technique complet relatif au local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] ;Sur la demande de remboursement des provisions pour charges :

DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à faire condamner la SCI DU CENTRE VILLE au remboursement de la somme de 3.420 euros TTC à titre de remboursement des provisions pour charges appelées et payées du 1er décembre 2014 au 31 août 2019 inclus avec intérêts au taux légal à compter du jour de délivrance de l’assignation ; JUGER que la provision sur charge versée mensuellement par la Société MC ASIA ne couvre pas l’intégralité des charges effectivement supportées par la SCI DU CENTRE VILLE ;Sur l’indemnité d’éviction :

JUGER la société MC ASIA irrecevable à solliciter une indemnité d’éviction suivant ses écritures signifiées au RPVA le 7 Avril 2022A défaut, JUGER la société MC ASIA infondée à obtenir une indemnité d’éviction faute pour elle de justifier de son principe et/ou de son montantEn tout état de cause :

CONDAMNER la société MC ASIA à la somme de 2 523,78 euros TTC au titre de rappel de loyers du 1er décembre 2017 au 31 Août 2019 ; DEBOUTER la Société MC ASIA de sa demande tendant à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel et sans caution ;

CONDAMNER la Société MC ASIA à verser à la SCI DU CENTRE VILLE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 18 janvier 2024, par ordonnance du même jour.

L’affaire a été fixée sur l’audience juge rapporteur du 4 avril 2024 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I / Sur la poursuite du contrat de bail

A- Sur le renouvellement du bail

La SARL MC ASIA fait valoir que le bail a été consenti en 2009 pour neuf ans. Elle précise que par exploit d’huissier, elle a transmis le 30 octobre 2018, une demande de renouvellement du bail à effet au 1er janvier 2019 et que faute de réponse du bailleur dans le délai de trois mois, le bail a été renouvelé en des termes identiques à celui de 2009, mais avec l’application des évolutions législatives et réglementaires. Elle reproche au preneur de n’avoir pas transmis certains éléments obligatoires : superficie des locaux, établissement des diagnostics techniques obligatoires, recueil des renseignements d’urbanisme.

La SCI DU CENTRE VILLE soutient que l’acceptation n’est que provisoire tant qu’un accord sur les conditions du bail n’est pas intervenu et donc que faute d’accord, le bail n’a pas été renouvelé. Elle précise que le bailleur peut toujours refuser le renouvellement en opposant un motif sérieux et légitime comme c’est le cas pour la SARL MC ASIA en raison d’un défaut de paiement des loyers, de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur et du comportement du preneur ayant conduit au dépôt de plusieurs mains courantes.

Il ressort des dispositions de l’article L.145-10, alinéa 4 du Code de commerce que : « A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu’à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S’il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l’un d’eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l’égard de tous.

Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l’alinéa ci-dessous.

Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

L’acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement ».

Il est admis que l’acceptation de principe du renouvellement du bail résultant de l’absence de réponse du bailleur à une demande de renouvellement formée par son locataire ne présente qu’un caractère provisoire et donc qu’il ne fait pas obstacle à l’exercice ultérieur du droit d’option du bailleur. Ainsi si le bailleur peut refuser, passé le délai de trois mois, le renouvellement du bail ce n’est qu’à la condition pour le bailleur d’offrir le paiement d’une indemnité d’éviction ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

En l’espèce, par exploit d’huissier du 30 octobre 2018, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2019. Dans un délai de trois mois à compter de la notification de la demande en renouvellement, la SCI DE CENTRE VILLE n’a pas répondu à cette demande, le bail a donc été renouvelé à compter du 1er janvier 2019 dans les conditions du précédent bail.

B- Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

1- Sur l’inexécution contractuelle

La SCI DU CENTRE VILLE sollicite à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements contractuels du preneur à savoir le défaut de paiement des loyers, de la réalisation de travaux sans autorisation du bailleur et du comportement du preneur ayant conduit au dépôt de plusieurs mains courantes.

La SARL MC ASIA ne fait aucune observation sur ce point.

L’article 1103 du Code civil précise que : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Aux termes de l’article 1224 du Code civil : « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Ainsi, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il est admis que la résiliation du contrat ne peut être prononcée que lorsque le manquement invoqué est suffisamment grave pour justifier que le contrat soit interrompu pour l’avenir.

En l’espèce, la SCI DU CENTRE VILLE invoque plusieurs manquements contractuels à l’appui de sa demande en résiliation judicaire et notamment un manquement à l’obligation contractuelle de paiement des loyers.

Il résulte de l’article 1353 du Code civil que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La SCI DU CENTRE VILLE produit à ce titre un commandement de payer en date du 22 février 2021, qui fait état d’un solde à payer de 17.919,60 euros dont 9.640 euros au titre des loyers dus au 11 février 2021.

La SARL MC ASIA ne fournit aucune observation au titre de ses conclusions sur la dette locative alléguée par le bailleur et d’éventuels paiements.

Elle fournit partiellement des quittances de loyers pour certains mois de la période de mai 2015 à janvier 2017. Elle produit également un relevé de compte de juillet 2021 faisant état du paiement de la somme de 71,07 euros pour les loyers du mois de juillet 2021.

Cependant, force est de constater que l’ensemble des paiements dus jusqu’au mois de février 2021 n’a pas été justifié.

En conséquence, il est établi que la SARL MC ASIA n’a pas exécuté l’obligation contractuelle de paiement des loyers.

2- Sur l’exception d’inexécution

La SARL MC ASIA fait valoir que depuis le mois de septembre 2021, l’électricité du local ne fonctionne plus, la seule entrée du local s’effectuant par un rideau électrique. Elle précise également que le courrier ne parvient plus au preneur laissant des dettes impayées à des fournisseurs. Enfin, elle rappelle que le bailleur a mis en échec la cession du fonds de commerce, le bailleur ayant refusé d’accepter le nouveau repreneur.

La SCI DU CENTRE VILLE conteste être à l’origine du défaut d’électricité ou de réception de courrier et souligne que le preneur ne procède que par déclarations, sans en apporter la preuve et qu’aucune suite n’a été apportée à la plainte pénale de la SARL MC ASIA. Elle précise que si le bailleur ne peut s’opposer à la cession d’un fonds de commerce, ce n’est qu’à la condition du respect, par le locataire cédant, de ses obligations contractuelles.

— Sur l’absence d’électricité et la disparition du courrier

Il convient de souligner que les manquements invoqués que ce soit l’absence d’électricité ou la rétention du courrier par le bailleur ne sont pas justifiés.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Or en l’espèce, c’est à la SARL MC ASIA sur qui repose la charge de la preuve de prouver l’existence d’un manquement contractuel.

Elle sera donc déboutée sur ce point.

— Sur l’opposition à la cession du fonds de commerce

Il ressort des pièces produites, que la cession du fonds de commerce a été envisagée au mois d’octobre 2021, alors qu’au mois de février 2021, le bailleur avait délivré un commandement de payer faisant état d’une dette locative à hauteur de 17.919,60 euros.

Par conséquent, il appartenait au bailleur de s’opposer à toute cession, en raison des manquements contractuels du preneur.

— Sur le défaut de transmission des documents contractuels

La SCI DU CENTRE VILLE précise avoir transmis les documents sollicités.

La SCI DU CENTRE verse aux débats le dossier de diagnostic technique complet relatif au local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 2] qui comprend

Le certificat de surface attestant que la surface du local est de 31,44 m2,Le diagnostic de performance énergétique,État des servitudes « risques » et d’information sur les sols,Les arrêtés de catastrophes naturelles / Déclaration de sinistres indemnisés,L’extrait cadastral,Le zonage règlementaire sur la sismicité,L’état des risques de pollution des sols (ERPS). Aucune inexécution contractuelle ne peut donc être relevée.

La SARL MC ASIA sollicite en outre l’autorisation de calculer la surface exacte au frais du bailleur. Or la SCI DU CENTRE VILLE fournit en pièce 12 un certificat de surface.

La SARL MC ASIA sera donc déboutée de cette demande.

3- Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que la SARL MC ASIA a manqué à son obligation de paiement du loyer qui était mise à sa charge par le contrat de bail litigieux.

Ce manquement lui est exclusivement imputable. Il y a lieu de considérer que ce manquement présente une gravité qui justifie que la résiliation judiciaire du bail litigieux soit prononcée.

Il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mars 2009 et renouvelé le 1er janvier 2019, entre la SCI DU CENTRE VILLE et la SARL MC ASIA, et ce, à compter de la présente décision.

II / Sur les conséquences de la résiliation judiciaire

A- Sur les sommes dues

1- Au titre des loyers échus

Il ressort des pièces fournis qu’au 22 février 2021, date du commandement de payer la dette de loyer s’élevait à la somme de 9.640 euros (décompte arrêté au 11 février 2021).

Du mois de février 2021 jusqu’au présent jugement rendu le 26 septembre 2024, 43 échéances sont dues.

Il ressort de la pièce numéro 8 du dossier du bailleur que le dernier loyer renouvelé s’élève à la somme de 8.081 euros annuel soit 673 euros par mois.

La SARL MC ASIA sera donc redevable de la somme de 28.939 euros (= 43 échéances X 673 euros) au titre des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2024.

Par ailleurs, les éventuels paiements postérieurs au commandement de payer et au décompte établi au mois de février 2021 n’ont pas été pris en compte et viendront donc en déduction de la condamnation prononcée, celle-ci étant prononcée en deniers ou quittances.

Par conséquent, la SARL MC ASIA sera condamnée au paiement de la somme de 38.579 euros (=9.640+28.939 euros), en deniers ou quittances, au titre des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2024.

2- Au titre de l’indemnité d’occupation

La SCI DU CENTRE VILLE sollicite la condamnation de la Société MC ASIA au paiement d’une indemnité d’occupation d’une valeur mensuelle de 673,41 euros à compter de la date d’effet du congé – soit au 1er janvier 2019- conformément aux dispositions de l’article L.145-28 du Code de commerce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il est admis que, s’il se maintient dans les lieux en l’absence de droit ou de titre, l’occupant est redevable, au profit du propriétaire, d’une indemnité destinée à réparer le préjudice réel que celui-ci subit. Son montant est fixé à une somme équivalente au loyer qu’il devrait percevoir. L’indemnité d’occupation est de plein droit due, dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

A compter de la résiliation en date du 24 septembre 2024, le locataire est occupant sans droit ni titre.

Dès lors, la SARL MC ASIA sera redevable, à compter du mois d’octobre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer qu’elle devait verser à savoir la somme de 673 euros par mois, et ce jusqu’à libération des lieux par remise des clés ou expulsion.

Le versement de cette indemnité d’occupation devra être effectué selon les mêmes modalités que celles prévues au bail pour le loyer.

3- Sur le remboursement des provisions de charges versées depuis 2018

La SARL MC ASIA fait valoir que le bailleur n’a jamais adressé au preneur les comptes annuels de régularisation des provisions pour charges pour les années 2014-2018 qu’il appelle mensuellement. Elle précise qu’une provision pour charge à hauteur de 50 euros est versée chaque mois alors qu’il n’est pas prévu dans le bail de 2009 le paiement de provision pour charge mais seulement le remboursement de la quote-part de celle-ci. Elle souligne qu’il appartient donc au bailleur de justifier du montant des charges mais aussi de la superficie des lieux. Elle soutient que faute de justification, les provisions pour charges payées devront être restituées.

La SCI DU CENTRE VILLE sollicite la condamnation de la SCI DU CENTRE VILLE à rembourser la Société MC ASIA la somme de 3.420 euros TTC à titre de remboursement des provisions pour charges appelées et payées du 1er décembre 2014 au 31 août 2019 inclus. Elle soutient que la provision sur charge de 50 euros est insuffisante et qu’il y a lieu de procéder à une régularisation des charges.

Il ressort du contrat de bail que : « le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges comportant toutes les dépenses d’entretien et de gardiennage de l’immeuble, à quelque titre que ce soit.

Cette quote-part sera calculée proportionnellement à la superficie des lieux loués par rapport à la totalité des surfaces de l’immeuble, ainsi qu’en fonction de l’utilité des éléments d’équipements pour le preneur. Dans les dépenses de charges sont expressément inclus tous les frais de gestion de quelque nature que ce soit, liés aux personnels ou prestataires de services donnant leur assistance pour la gestion de l’immeuble et le quittancement des loyers de telle manière que ces frais ne soient en aucun cas supportés par le bailleur ».

Il ressort également de la page 11 du contrat intitulé « stipulations particulières » que « le loyer de huit cent un euros et trente-deux cents a été établi de la manière suivante : 650 euros de loyer hors charge, 20 euros de charges locatives, 131,32 euros de TVA ».

Il ressort du contrat de bail que le preneur remboursera en plus du loyer principal, et à chaque terme, une quote-part de charges.

Or ces charges supplémentaires doivent être limitées à la quote-part des charges calculées proportionnellement à la superficie des lieux loués, et en fonction de l’utilité des équipements pour le preneur.

Si le bailleur produit à la procédure les justificatifs il ne justifie pas de la mention totale de l’immeuble, ni ne fait état de l’utilité de chaque charge pour la SARL MC ASIA. Il ne pourra donc pas prétendre à ces charges supplémentaires que le preneur « remboursera en plus du loyer principal ».

Cependant le loyer tel que prévu en page 11 : « le loyer de huit cent un euros et trente-deux cents a été établi de la manière suivante : 650 euros de loyer hors charge, 20 euros de charges locatives » comprend bien des charges locatives qui sont elle acquises puisqu’elles ne sont pas soumises à justification.

Par conséquent, la SARL MC ASIA sera déboutée de sa demande en remboursement des provisions de charges versées depuis 2018.

4- Sur l’indemnité d’éviction

La SARL MC ASIA sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction.

Il ressort de l’article L.145-17 que : « I. — Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1/S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ».

Or en l’espèce il a été démontré que le preneur avait manqué à son obligation de paiement du loyer, obligation essentielle qui justifie la résiliation judiciaire du bail commercial. Ainsi, le bailleur n’est pas tenu au paiement de cette indemnité.

Par conséquent, la SARL MC ASIA sera déboutée de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction.

B- Sur la demande d’expulsion

Occupante sans droit ni titre à compter du 26 septembre 2024, il y a lieu de prononcer l’expulsion de la SARL MC ASIA la locataire, selon les modalités prévues au présent dispositif.

III/ Sur les demandes accessoires

A- Sur les dépens

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SARL MC ASIA, partie perdante, doit donc être condamnée aux entiers dépens.

B- Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, la SARL MC ASIA indemnisera la SCI DU CENTRE VILLE de ses frais non compris dans les dépens par une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros.

C- Sur l’exécution provisoire

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit s’agissant d’une instance introduite devant la juridiction du premier degré à compter du 1er janvier 2020 en application de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

En l’espèce, aucun motif ne permet de l’écarter.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe,

CONSTATE le renouvellement du bail du local commercial situé, [Adresse 1] à [Localité 2], à compter du 1er janvier 2019 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 1er mars 2009 et renouvelé le 1er janvier 2019, entre la SCI DU CENTRE VILLE et la SARL MC ASIA, concernant des locaux situés, [Adresse 1] à [Localité 2], à compter du 26 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL MC ASIA à payer à la SCI DU CENTRE VILLE la somme de la somme de 38.579 euros, en deniers ou quittances, au titre des loyers échus jusqu’au 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE la SARL MC ASIA à payer à la SCI DU CENTRE VILLE à compter du mois d’octobre 2024, une indemnité d’occupation mensuelle de 673 euros par mois, et ce jusqu’à libération des lieux par remise des clés ou expulsion ;

DÉBOUTE la SARL MC ASIA de sa demande en remboursement des provisions de charges versées depuis 2018 ;

DÉBOUTE la SARL MC ASIA de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire l’expulsion de la SARL MC ASIA ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], par toutes voies de droit, avec, si besoin est, l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans un délai de 3 mois à compter de la signification de présent jugement ;

ORDONNE la séquestration des biens se trouvant dans les lieux sur place ou en un lieu approprié conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au choix de la SCI DU CENTRE VILLE et aux frais et risques de la SARL MC ASIA ;

CONDAMNE la SARL MC ASIA à payer à la SCI DU CENTRE VILLE la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL MC ASIA aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi fait et rendu le VINGT SIX SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,