TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/00748 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IXOX

Minute : 2024/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 28 Janvier 2025

S.C.I. LA COLLEVILLAISE

[K] [I] [E]

C/

[A] [H]

[O] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : S.C.I. LA COLLEVILLAISE

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : S.C.I. LA COLLEVILLAISE

M. [A] [H]

M^e Hélène ROULLIN – 122

Préfecture du Calvados

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LA COLLEVILLAISE

dont le siège social est sis 16 bis rue du stade – 14880 COLLEVILLE-MONTGOMERY

représentée par M. [K] [I] [E], Gérant

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [A] [H]

né le 04 Avril 1950 à CAEN (14000)

demeurant 194 Rue d’AUGE – Logement B17 – 14000 CAEN

non comparant, ni représenté

Monsieur [O] [D]

né le 24 Novembre 1985 à REIMS (51100)

demeurant 1 Quinquies Rue du Four aux Bouleux – 14880 COLLEVILLE-MONTGOMERY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003017 du 03/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Caen)

représenté par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présente à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Mai 2024

Date des débats : 26 Novembre 2024

Date de la mise à disposition : 28 Janvier 2025

Suivant acte sous seing privé en date du 25 mai 2022, la SCI La Collevillaise a donné à bail à M.[O] [D] un immeuble à usage d’habitation sis 1 Quinquies rue du Four aux Bouleux à Colleville-Montgomery (14880) moyennant un loyer mensuel révisable de 560 euros, outre les charges.

Par acte du même jour, M.[A] [H] s’est porté caution solidaire de ces engagements.

Par acte d’huissier en date du 30 juin 2023, la SCI La Collevillaise a fait délivrer à M.[O] [D] un commandement de payer la somme principale de 1800 euros au titre des loyers et charges impayés à cette date, outre les frais.

Ce commandement a été dénoncé à M.[A] [H] par acte du 5 février 2024.

Ces commandements étant resté infructueux, la SCI La Collevillaise a fait assigner M.[O] [D] et M.[A] [H] devant le juge des contentieux de la protection de Caen par actes d’huissier en date des 21 et 22 février 2024 afin de voir :

— prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M.[O] [D], de ses biens et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— condamner solidairement M.[O] [D] et M.[A] [H] au paiement :

* de la somme de 1800 euros correspondant au montant des arriérés de loyers, et des charges dus à la date du commandement de payer, sauf à parfaire,

* des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges du jugement à intervenir jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal,

* d’une somme de 500 euros pour résistance abusive,

* d’une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

* des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer.

Le tribunal n’entend pas soulever l’absence de justification de la signification des assignations au préfet.

A l’audience du 26 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été appelée, la SCI La Collevillaise, dûment représentée par son gérant M.[K] [I] [C], sollicite le bénéfice des actes introductifs d’instance exposant notamment que le défaut de règlement des loyers et des charges dus dans les deux mois suivant le commandement de payer, l’a amené à se prévaloir de la clause résolutoire prévue par le contrat.

La SCI La Collevillaise a produit un décompte actualisé au 25 novembre 2024 portant sa créance à la somme de 7855 euros, hors frais de procédure.

M.[O] [D] comparaît, représenté par son avocat.

Il ne méconnaît pas avoir été défaillant dans le paiement des loyers en raison de la perte de son emploi et de problèmes de santé le concernant lui et sa fille et ajoute qu’il est marié depuis septembre 2024 et qu’il a fait une demande de logement social.

Il affirme qu’il paye le loyer résiduel après déduction de l’APL versée directement au bailleur et ce, depuis février 2024 et propose de régler une somme supplémentaire de 100 euros par mois pour apurer la dette sur une période de 24 mois.

Il demande à bénéficier d’un délai de 3 ans pour se reloger.

Il s’oppose à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

M.[A] [H], assigné à personne, n’est ni présent, ni représenté.

MOTIFS DE LA DECISION

Les assignations des 21 et 22 février 2024, enrôlées sous les numéros 24-00749 et 24-00748 sont jointes dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

L’article 472 du Code de Procédure Civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1° – Sur la demande de résiliation du bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et reproduite dans le commandement de payer, faute de paiement à son échéance de tout ou partie du loyer ou des charges et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, le bail est résilié de plein droit.

En l’espèce, il résulte des éléments versés au débat par la SCI La Collevillaise que M.[O] [D] n’a pas réglé les sommes dues dans les deux mois ayant suivi le commandement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 , le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, des délais de paiement au locataire à condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience;

En l’espèce, M.[O] [D], contrairement à ses affirmations, ne justifie d’aucune reprise du paiement complet du loyer avant l’audience, le dernier règlement datant de juillet 2024, pas plus que de la possibilité d’apurer la dette dans les délais offerts par la loi, la somme proposée de 100 euros étant insuffisante pour payer la somme de 7855 euros en 36 mois.

En conséquence, il ne peut être fait droit à la demande de délai présentée par [O] [D] qui n’est donc pas en position de solliciter la suspension de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail du logement sont réunies à la date du 30 août 2023 et d’ordonner l’expulsion de M.[O] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Jusqu’à la complète libération des lieux et la remise des clefs, l’occupant est redevable d’une indemnité d’occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail avait continué à courir.

2° – Sur la demande en paiement.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte versé au débat que M.[O] [D] est redevable de la somme de 7855 au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation dû au 25 novembre 2024.

En conséquence, M.[O] [D] et M.[A] [F], en sa qualité de caution, sont condamnés solidairement à payer à la SCI La Collevillaise la somme de 7855 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 25 novembre 2024.

3° – Sur la demande de délai de relogement.

L’article L.412-1 du code de procédure civile d’exécution en sa version applicable à compter du 29 juillet 2023 prévoit que l’expulsion, lorsqu’elle porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement mais que ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Aux termes de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions.

En outre, l’article L.412-4 prévoit que la durée des délais prévus à l’article L.413-3 ne peut en aucun cas être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, si M.[O] [D] justifie de la situation de sa fille qui est handicapée, il ne verse aucun élément sur la sienne.

Il ne justifie pas davantage de sa demande d’attribution de pension d’invalidité et rien ne permet d’indiquer qu’il ne peut pas travailler.

Sa demande de relogement n’est pas datée.

Ses affirmations sur le paiement du loyer résiduel ne sont corroborées par aucun élément.

L’ensemble de ces constatations met en question sa bonne volonté quant à l’exécution de ses obligations.

L’expulsion ne pourra pas être effective avant l’expiration d’un délai de deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, qui lui-même ne pourra être signifié qu’après la fin de la trêve hivernale, ce qui laisse à M.[O] [D] plusieurs mois avant d’être expulsé.

Dès lors, la demande de délai supplémentaire est rejetée.

4°-Sur la demande de dommages et intérêts.

La SCI la Collevillaise ne justifie pas d’un préjudice indépendant du retard dans le paiement du loyer.

Sa demande de dommages et intérêts est dès lors rejetée.

5° – Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI La Collevillaise les frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

Aussi, lui sera-t-il alloué la somme de 400 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La charge des dépens sera supportée solidairement par M.[O] [D] et M.[A] [H] conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile et comprendra notamment le coût des commandements de payer délivrés les 30 juin 2023 et 5 février 2024.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

JOINT l’assignation du 21 février 2024, enrôlée sous le numéro 24-00749 à celle du 22 février 2024 enrôlée sous le numéro 24-00748.

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant la SCI La Collevillaise à M.[O] [D] la date du 30 août 2023.

DIT que M.[O] [D] devra rendre libre de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux sis 1 Quinquies rue du Four aux Bouleux à Colleville-Montgomery (14880).

ORDONNE son expulsion à défaut de libération volontaire des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique.

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions de l’article L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNE solidairement M.[O] [D] et M.[A] [F], en sa qualité de caution, à verser mensuellement à la SCI La Collevillaise une indemnité d’occupation de la date de résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clefs, qui sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié.

CONDAMNE solidairement M.[O] [D] et M.[A] [H], en sa qualité de caution, à verser à la SCI La Collevillaise la somme de 7855 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayé au 25 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 sur la somme de 1800 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

CONDAMNE solidairement M.[O] [D] et M.[A] [H], en sa qualité de caution, à payer à la SCI La Collevillaise la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

CONDAMNE solidairement M.[O] [D] et M.[A] [H], en sa qualité de caution, aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer en date des 30 juin 2023 et 5 février 2024.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise par le greffe à la Préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le greffier Le juge des contentieux et de la protection