TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11078 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2I72

Minute : 25/892

Monsieur [F] [V]

Représentant : Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

Madame [S] [L] épouse [V]

Représentant : M^e Bertrand CAHN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

C/

Madame [C] [I]

Madame [O] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [F] [V]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [S] [L] épouse [V]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

tous deux représentés par M^e Bertrand CAHN, au barreau de la Seine Saint Denis

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [I], demeurant [Adresse 8] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

Madame [O] [I], demeurant [Adresse 8] – [Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juin 2020, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ont donné à bail à Madame [C] [I] et Madame [O] [I] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 8] – [Localité 5] ([Adresse 8]), pour un loyer mensuel de 600,00 euros, et 90,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ont fait signifier à Madame [C] [I] et Madame [O] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2257,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 28 juin 2024 Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ont fait assigner Madame [C] [I] et Madame [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [I] et Madame [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 75 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,condamner solidairement Madame [C] [I] et Madame [O] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 2178,97 euros, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges d’octobre 2024 jusqu’au jour de la remise des clés, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que 700 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 9 octobre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6070,72 euros arrêtée au 1er avril 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] soutiennent, que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] soulignent qu’il n’y a pas de reprise du versement du loyer puisque les règlements sont irréguliers. Ils ajoutent que le bail a été fait au nom de deux personnes mais qu’à l’audience les défendeurs assurent qu’il n’y a qu’une personne qui occupe le logement.

Madame [C] [I] et Madame [O] [I], comparaissent, ne contestent pas le principe de la dette. À titre principale, elles demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire. À titre subsidiaire, elles demandes le bénéfice d’un délai d’un an pour quitter les lieux.

Au soutien de leurs prétentions, elles expliquent avoir vendu une voiture pour régler la dette et percevoir 1800,00 euros de revenu au titre d’un contrat à durée déterminée depuis le mois d’octobre. Madame [C] [I] et Madame [O] [I] soulignent avoir deux enfants et avoir effectué une demande de Fonds de solidarité pour le logement. Elles assurent avoir payé 1000,00 euros puis avoir effectué d’autres règlements. Madame [C] [I] et Madame [O] [I] admettent ne pas avoir payé l’intégralité du loyer d’avril 2025, avec un virement de 300 euros le 6 avril 2025.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 23 juin 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogé le 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 8 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 juin 2020, du commandement de payer délivré le 25 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 1er avril 2025 que Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 965,19 euros imputée pour des frais.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] la somme de 5105,53 euros, au titre des sommes dues au 1er avril 2025.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 6070,72 euros selon décompte au 1er avril 2025 et que les règlements sont irréguliers et souvent inférieurs au montant du loyer et des charges. Aucun règlement n’a été fait depuis le 1er janvier 2025 à l’exception d’un versement de 143,61 euros le 06 mars 2025.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 8 octobre 2024, date de l’assignation.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [C] [I] et Madame [O] [I] ont effectuer quelques règlements depuis le commandement de payer, témoignant de leur bonne volonté. De plus, elles justifient d’un revenu stable au titre de leur contrat à durée indéterminée. Enfin, il ressort du diagnostic social et financier que le reste à vivre mensuel est positif et qu’une demande de logement social ainsi qu’un dossier pour le Fonds de solidarité pour le logement, ont été déposés.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Madame [C] [I] et Madame [O] [I] un délai de douze mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [C] [I] et Madame [O] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 8 octobre 24, Madame [C] [I] et Madame [O] [I] sont occupantes sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à son paiement à compter de 8 octobre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [I] et Madame [O] [I] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner in solidum Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 juin 2020 entre Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] d’une part, et Madame [C] [I] et Madame [O] [I] d’autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 8] – [Localité 5], au jour de l’assignation, le 8 octobre 2024,

DIT que Madame [C] [I] et Madame [O] [I] sont occupantes sans droit ni titre,

ACCORDE à Madame [C] [I] et Madame [O] [I] un délai de douze mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 8] – [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Madame [C] [I] et Madame [O] [I] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux (logement et emplacement de stationnement), avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à compter du 8 octobre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] la somme de 5105,53 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 1er avril 2025 échéance d’avril 2025 incluse,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 échéance de mai 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

REJETTE la demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [C] [I] et Madame [O] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 25 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

Page

CONDAMNE in solidum Madame [C] [I] et Madame [O] [I] à payer à Monsieur [F] [V] et Madame [S] [L] épouse [V] la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE