TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00925 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JF4L

Minute : 2025/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2025

S.C.I. [Adresse 10]

C/

[C] [L]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Aline LEMAIRE – 49

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Aline LEMAIRE – 49

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. LA VENELLE DE L’ORME, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [L], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aline LEMAIRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 49 substituée par M^e Anna SABIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 049

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Pascale VIAUD, Magistrat honoraire, juge des contentieux de la protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 23 Septembre 2025

Date des débats : 23 Septembre 2025

Date de la mise à disposition : 05 Décembre 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection de CAEN a condamné M.[C] [L] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 2351,66 euros.

Par déclaration au greffe du 3 mars 2025, M.[C] [L] a formé opposition contre cette ordonnance.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 1416 du code de procédure civile prescrit que l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Toutefois, si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponible en tout ou partie les biens du débiteur.

En l’espèce, l’ordonnance a été signifiée à l’étude le 27 janvier 2025, et M.[C] [L] a formé opposition le 3 mars 2025.

L’opposition sera donc déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de l’opposition

La SCI la Venelle de l’Orme expose que par acte sous seing privé du 10 mai 2012, elle a donné à bail à M.[C] [L] une immeuble d’habitation sis [Adresse 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 490 euros.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 4 septembre 2023, congé aux fins de reprise personnelle a été adressée à M.[C] [L] pour l’échéance du 30 avril 2024.

M.[C] [L] s’est donc trouvé occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Un commandement de quitter les lieux en date du 15 mai 2024 a du lui être délivré par la SCI [Adresse 9].

Un état des lieux de sortie a été dressé le 10 juin 2024 par Me [P], commissaire de justice, en l’absence de M.[C] [L] qui avait pourtant pris rendez-vous lui-même pour cette date avec l’étude d’huissier.

Diverses dégradations ont été constatées dont le coût s’élève, après application d’un coefficient de vétusté de 50 % par la bailleresse, à la somme de 4566,65 euros à laquelle s’ajoute selon la SCI la Venelle de l’Orme, une somme de 731,48 euros au titre du nettoyage des lieux, celle de 76,80 euros au titre du coût de la destruction de l’imprimante restée dans l’appartement et celle de 295 euros au titre du remplacement de la serrure, soit un total de 5669,93 euros.

En outre, il reste dû une somme de 2546,66 euros au titre des loyers impayés malgré délivrance d’une sommation de payer en date du 5 juillet 2024.

Après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 490 euros, la SCI [Adresse 9] a sollicité à la condamnation de M.[C] [L] au paiement des sommes suivantes :

—  7.726,59 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance le 27 janvier 2025,

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle a également conclu à la condamnation de M. [C] [L] au paiement des dépens de l’instance et de la procédure d’injonction de payer, en ce compris le coût du commandement de quitter les lieux en date du 15 mai 2024, celui du procès-verbal de constat en date du 10 juin 2024, celui de la sommation de payer délivrée le 5 juillet 2024 et celui de la signification de la requête et de l’ordonnance portant injonction de payer.

Elle a demandé que soit ordonnée l’exécution provisoire de la décision à intervenir en tant que de besoin.

Par écritures datées du 10 septembre 2025, M.[C] [L] a conclu au débouté des demandes de la SCI la Venelle de l’Orme et à sa condamnation au paiement de la somme de 980 euros correspondant au dépôt de garantie.

En tout état de cause, il a demandé à bénéficier d’un délai de paiement par versements de 36 mensualités et la condamnation de la SCI [Adresse 9] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi sur l’ aide juridictionnelle.

Dans ses dernières écritures datée du 16 septembre 2025, la SCI la Venelle de l’Orme a confirmé ses prétentions initiales.

A l’audience du 23 septembre 2025 à laquelle l’affaire a été appelée, les parties, représentées par leur avocat, ont maintenu la teneur de leurs écrits auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens.

SUR CE,

Sur la demande au titre des loyers et charges

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SCI [Adresse 9] sollicite le paiement des loyers des mois de mars, avril, mai et juin 2024 (du 1er au 10 juin).

M.[C] [L] reconnaît dans ses écritures être redevable des loyers d’avril, mai et juin mais affirme qu’il a réglé le loyer de mars.

Le relevé bancaire qu’il verse au débat au soutien de cette affirmation démontre seulement qu’il a payé à la bailleresse la somme de 764 euros le 12 février 2024 mais ne justifie d’aucun paiement pour le loyer de mars.

Au vu des pièce produites, notamment le contrat de bail et le dernier décompte, il apparaît que M.[C] [L] reste bien redevable de la somme de 2546,66 euros au titre de l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation au 10 juin 2024, somme au paiement de laquelle il convient de le condamner avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance d’injonction de payer, soit le 27 janvier 2025.

Sur la demande au titre des réparations locatives, du désencombrement et du nettoyage de l’appartement

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur.

L’obligation de réparation locative ne s’étend pas à la remise à neuf mais le seul fait que le logement n’était pas neuf lors de l’entrée dans les lieux ne peut dispenser le locataire de répondre des dégradations dont il est à l’origine en cours de bail.

Il convient également de rappeler l’obligation pour le bailleur de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation.

Il doit simplement faire en sorte d’une part qu’il effectue avant l’entrée dans les lieux l’ensemble des réparations nécessaires, d’autre part qu’il mette à la disposition du preneur les équipements en bon état de fonctionnement (sans qu’il soit toutefois impératif qu’ils soient mis en conformité avec les normes réglementaires).

Aux termes de l’article 3 de la loi précitée un état des lieux doit être établi contradictoirement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés ou à défaut par huissier de justice.

Aux termes de l’article 1353 du Code Civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée du 10 mai 2012 indique que l’appartement était, dans son ensemble, en bon état général, le plafond de la cuisine, seul, ayant été refait à neuf.

Les constatations de l’état des lieux de sortie dressé le 10 juin 2024, photographies à l’appui, démontrent que :

— dans l’entrée, la porte est en état d’usage mais sa clenche est hors d’usage, le sol, les plinthes, le plafond et le radiateur sont encrassés, 3 angles saillants des murs recouverts de toile de verre sont ravagés pas des griffures d’animaux,

— dans les 2 placards, les portes et les peintures intérieures sont sales, dans l’un des 2 le sol est recouvert d’une moquette infecte,

— dans le séjour, les prises de courant sont encrassées, l’une d’elles est manquante et des fils ont été sectionnés, la porte en verre, le sol, les plinthes, les murs et le plafond sont sales, un photocopieur y est resté.

— dans la cuisine, la porte est infecte et éraflée, le sol est recouvert de dalles plastiques hors d’usage, complètement décollées, les plinthes sont encrassées, les murs sont recouverts d’une toile de verre infecte et tachée de projections, la faïence murale est infecte, le plafond est encrassé,

— dans la chambre, la porte est encrassée, le parquet flottant est sale, de même que les murs, le plafond et la fenêtre,

— dans le cellier, le sol est recouvert de dalles hors d’usage, les murs et le plafond sont recouverts d’une peinture encrassée,

— dans les WC, tout est encrassé, y compris la tuyauterie, la cuvette est infecte,

— dans la salle de bains, il en est de même pour la porte, le sol, les plinthes, la faïence murale, les murs, le plafond, le lavabo, la baignoire, le miroir, le néon et le pare-douche,

— dans la cave, il existe de nombreux détritus et encombrants.

Les explications de M.[C] [L] selon lesquelles il a du partir des lieux de façon précipitée, ce qui l’aurait empêché de nettoyer l’appartement de façon approfondie, d’enlever le photocopieur et de débarasser la cave sont inopérantes puisque depuis le 30 avril 2024, il était averti qu’il devait quitter les lieux et qu’il n’est parti que le 10 juin.

Quant à la vétusté de l’appartement, elle n’est pas contestée par la SCI la Venelle de l’Orme puisqu’elle a appliqué d’elle-même un coëfficient de 50 % à sa réclamation au titre des réparations locatives.

Les dégradations constatées excèdent très largement l’usure liée à un usage normal des lieux pendant 12 ans, et engagent la responsabilité du locataire qui doit être condamné à indemniser le bailleur du préjudice subi à ce titre.

Il en résulte que la demande de la SCI [Adresse 8] au titre de la réparation des dégradations comme à celui du désencombrement et du nettoyage de l’appartement est parfaitement étayée et justifie la condamnation de M.[C] [L] au paiement de la somme de 5374,93 euros.

Au total, M.[C] [L] est redevable de la somme de 7431,59 euros au titre de l’arriéré des loyers, des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie tel qu’il résulte du contrat de bail ( 2546,66 euros +5374,93 euros -490 euros ).

Sur la demande au titre du changement de serrure

Le commissaire de justice, lors de l’établissement du constat de l’état des lieux de sortie, a constaté que la porte d’entrée était ouverte et que l’ensemble des clefs afférentes au logement se trouvait sur une étagère dans l’entrée.

La nécessité de changer la serrure n’apparaît donc pas et la demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande au titre du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, au lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées…».

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. […]

Les constations du commissaire de justice décrites précédemment établissent sans conteste que l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée.

L’absence de pertinence de la demande en restitution du dépôt de garantie présentée par M.[C] [L] alors qu’il reconnaît lui-même être redevable d’une somme au titre de l’arriéré de loyers bien supérieure au dépôt de garantie conduit à la rejeter, étant de surcroît observé et retenu que que M.[C] [L] ne justifie d’aucune façon avoir réglé en espèces 2 mois de loyers au titre du dépôt de garantie comme il le prétend.

Sur la demande de délai

En l’absence de la moindre proposition chiffrée de paiement, de tout règlement, à tout le moins pour la dette de loyers qu’il ne conteste pas, et dont il a été officiellement avisé par la sommation de payer du 5 juillet 2024, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement dépourvue de bonne foi.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé enfin qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire des jugements est de droit, sauf si le juge décide, d’office ou à la demande des parties et par décision spécialement motivée, de l’écarter totalement ou partiellement, l’estimant incompatible avec la nature de l’affaire ou susceptible d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI la Venelle de l’Orme les frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Il lui sera alloué une somme de 700 euros.

Succombant, M.[C] [L] sera débouté de sa demande au titre de l’article 37 de la loi sur l’ aide juridictionnelle et condamné aux dépens comprenant notamment les dépens de la présente instance, de la procédure d’injonction de payer, le coût du commandement de quitter les lieux en date du 15 mai 2024, celui du procès-verbal de constat en date du 10 juin 2024 et celui de la sommation de payer délivrée le 5 juillet 2024, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’opposition formée par M.[C] [L] à l’encontre de l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 19 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de CAEN à la requête de la SCI [Adresse 9] ;

En conséquence,

ANNULE l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 19 décembre 2024 et lui substitue la présente décision ;

CONDAMNE M.[C] [L] à payer à la SCI la Venelle de l’Orme la somme de 7431,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNE M.[C] [L] à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE M.[C] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront ceux de la présente instance, de la procédure d’injonction de payer, le coût du commandement de quitter les lieux en date du 15 mai 2024, celui du procès-verbal de constat en date du 10 juin 2024 et celui de la sommation de payer délivrée le 5 juillet 2024, dépens qui seront recouvrés comme en matière d’ aide juridictionnelle.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION