TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Mars 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Décembre 2025

GROSSE :

Le 05 mars 2026

à M^e NAUDIN

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EXPEDITION :

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N° RG 25/05362 – N° Portalis DBW3-W-B7J-66MO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. AMI

domiciliée : chez SAS IMMOBILIER SWATON, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Anne Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [X]

née le 28 Mai 1997 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 avril 2019, la SCI AMI a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [X] sur un local d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 460 euros, outre 30 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.633,30 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [X] le 17 juin 2025.

Par assignation du 3 octobre 2025, la SCI AMI a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé, aux fins de :

Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence, prononcer l’expulsion de Mme [U] [X] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu’elle occupe, savoir un appartement situé au rez-de-chaussée gauche au [Adresse 4], conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, Condamner Mme [X], à payer la somme de 4.447,69 euros à titre de provision, comptes arrêtés au 24 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation en application des stipulations du bail, de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du code civil, Condamner Mme [X] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ effectif de la locataire, d’un montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail, Condamner Mme [X] à payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute, Condamner Mme [X] aux entiers dépens qui comprendront les actes régularisés à ce jour en application de l’article 696 du code de procédure civile, y compris le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présence assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 octobre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 18 décembre 2025, la SCI AMI maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 juin 2025, s’élève désormais à 6.428,69 euros.

Cité par acte remis à étude, Mme [U] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Un bordereau de carence afin de réaliser un diagnostic social et financier a été reçu par le tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 3 octobre 2025 a été dénoncée le 6 octobre 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 18 décembre 2025.

Par ailleurs, la SCI AMI justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 17 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Enfin, la SCI AMI justifie par une attestation de vente reçu par Maître [O] [C] [W], Notaire à Marseille, le 19 novembre 2018, de sa qualité à agir.

Par conséquent la SCI AMI est recevable en ses demandes.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 16 juin 2025. Il est justifié par la partie demanderesse que ce commandement de payer comporte bien un décompte des sommes dues conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6.428,69 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 août 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI AMI à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SCI AMI verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 décembre 2025, Mme [U] [X] lui devait la somme de 6.428,69 euros. Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4 275,28 euros (4.447,69 euros – 172,41 frais de procédure), suivant décompte arrêté au 24 septembre 2025.

Mme [U] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.623,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 563,66 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 1er janvier 2026, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AMI ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [X], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SCI AMI concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 8 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 1er avril 2018 entre la SCI AMI, d’une part, et Mme [U] [X], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] est résilié depuis le 16 août 2025,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [U] [X], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [U] [X] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [U] [X] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 563,66 euros (cinq cent soixante-trois euros et soixante-six centimes) à ce jour, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 1er janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNONS Mme [U] [X] au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 4.275,28 euros (quatre mille deux cent soixante quinze euros et vingt-huit centimes) décompte arrêté au 24 septembre 2025 correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.623,30 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [U] [X] à payer à la SCI AMI la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [U] [X] aux entiers dépens.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 12 février 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge