TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00498 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JE4L

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

E.P.I.C. [L]

C/

[N] [V]

[U] [D]

Copie exécutoire délivrée le :

à : Madame [U] [D]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. [L]

M. [N] [V]

Mme [U] [D]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

E.P.I.C. [L]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M.[S] muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [U] [D]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 08 Juillet 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 7 mars 2022, avec effet au 25 mars 2022, l’OPH [L] a donné à bail à Madame [U] [D] et Monsieur [N] [V] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 368,66 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 143,65 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 359,70 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 25 mars 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 28 septembre 2023.

Le conciliateur de justice a, par constat de carence du 16 janvier 2025, constaté l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre d’une part, l’OPH [L] et d’autre part, Madame [D] et Monsieur [V] s’agissant d’un différend les opposant relatif à une dette locative.

Par requête du 3 février 2025, réceptionnée le 6 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH [L] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de condamnation solidaire de Madame [D] et Monsieur [V] au paiement de la somme en principal de 780,41 euros au titre des loyers, charges, indemnités de réparations locatives impayés, après déduction des versements FSL, de la régularisation des charges et du dépôt de garantie ainsi qu’au paiement des dépens de la présente instance.

Madame [D] et Monsieur [V] n’ayant pas pu être convoqués à comparaître par courrier adressé par le greffe de la juridiction envoyé en recommandé avec avis de réception, conformément à l’article 758 du code de procédure civile, l’OPH [L] a été invité à leur faire délivrer une citation, en application de l’article 670-1 du code précédemment cité.

Suivant acte extrajudiciaire du 16 octobre 2025, l’OPH [L] a fait assigner Madame [D] et Monsieur [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de condamnation solidaire au paiement de :

– la somme de 780,41 euros au titre des loyers, charges et des réparations locatives, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

– tous les frais et dépens, dans lesquels seront compris les frais accessoires, les frais de procédure et divers engagés jusqu’à l’assignation.

À l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH [L], représenté par Monsieur [C] [S] dûment muni d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes.

Madame [D] et Monsieur [V], bien que tous deux assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude, ne comparaissent pas et ne se font pas représenter.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la non-comparution des défendeurs :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH [L] produit aux débats :

– le contrat de bail du 7 mars 2022, lequel contient une clause de solidarité selon laquelle, « en cas de pluralité des locataires, ils sont réputés solidairement et indivisiblement responsables des clauses et conditions du présent contrat de location (loyer, charges, supplément de loyer solidarité, réparations locatives, indemnités d’occupation et frais de procédure) jusqu’à la libération effective des lieux »,

– l’avis d’échéance du 19 octobre 2023 portant sur la somme totale de 997,17 euros, après la mise au débit du compte locatif de la somme de 1.901,59 euros au titre des « réparations suite EDL », et la mise au crédit du compte locatif des sommes de 544,72 euros et 359,370 euros, portant respectivement sur « régularisation eau » et sur la restitution du « dépôt de garantie »,

– l’avis d’échéance du 1er juillet 2024 portant sur la somme de – 216,51 euros au titre de la « régularisation des charges de 2023 »,

– un décompte locatif arrêté au 13 décembre 2024, portant sur la période de mars 2022 à juillet 2024,

– un décompte locatif actualisé au 27 octobre 2025,

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 25 mars 2022,

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 28 septembre 2023,

– la liste des indemnités de réparations locatives mises au débit du compte locatif portant sur la somme totale de 1.901,59 euros,

– une facture du 18 octobre 2023 établie par la société EMN et portant sur l’évacuation de 3m3 d’encombrants pour la somme totale de 165,96 euros TTC,

– une facture du 26 octobre 2023 établie par la société Daligault Électricité et portant sur le remplacement d’un boîtier DCL, la fixation d’un appareillage électrique et la fourniture d’une ampoule pour la somme totale de 65,05 euros TTC,

– une facture du 31 octobre 2023 établie par la société [T] et portant sur la réfection de peinture et de sol pour la somme totale de 4.328,09 euros TTC,

– une facture du 22 novembre 2023 établie par la société JBS Propreté et portant sur le nettoyage du logement pour la somme totale de 290,22 euros TTC.

Il ressort de ces éléments qu’en réalité l’OPH [L] sollicite le paiement de la somme totale de 780,41 euros au titre des réparations locatives restant dues à l’issue du bail, après prise en compte des versements effectués au titre du FSL, des régularisations des charges en faveur des locataires et de la déduction du montant du dépôt de garantie.

Aussi, il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé « liste des indemnités de réparations locatives » et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.901,59 euros, correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables à Madame [D] et Monsieur [V] de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération le nombre de pièces principales (3), sa surface habitable (61 m²) ainsi que la durée d’occupation du logement (18 mois) ; étant précisé que cette étude sera limitée au montant sollicité pour chaque poste par le bailleur.

S’agissant de la demande portant sur l’évacuation de 3m3 d’encombrants pour laquelle le bailleur sollicite la somme totale de 129 euros (suivant facture précitée du 18 octobre 2023) :

Dans la mesure où aucune mention particulière n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de propreté et vide de tout objet non prévu au bail.

Alors qu’il ressort de l’état des lieux de sortie, dans la rubrique logement dans son ensemble que « 3m3 d’encombrant » sont à facturer aux locataires.

De sorte que, les locataires sortants étant tenus de restituer les lieux vides comme ils les ont trouvés et le bailleur justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, il lui sera accordé la somme de 129 euros pour ce poste.

S’agissant des demandes portant sur la dépose du lustre et la prise de courant cassée pour lesquelles le bailleur réclame la somme totale de 27,28 euros (suivant facture précitée du 26 octobre 2023) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, aucune mention particulière n’est portée s’agissant de l’électricité du logement, mise à part qu’elle est en « bon état / usure normale ».

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie que, dans une des deux chambres, un lustre est à déposer et une prise de courant est cassée.

De sorte que, le bailleur est fondé à solliciter l’indemnisation du poste correspondant au remplacement du lustre par un boîtier DCL et d’une ampoule sur celui-ci ainsi qu’au remplacement de la prise de courant cassée et il sera accordé la somme sollicitée par le bailleur, soit 27,28 euros, ce dernier justifiant de l’évaluation sérieuse de ce montant.

S’agissant des demandes portant sur les murs tâchés, sales, avec des griffures de chats et des trous de cheville de l’entrée/couloir, de la cuisine, du séjour et des 2 chambres ainsi que, des plafonds tâchés de l’entrée/couloir et du séjour pour lesquelles le bailleur sollicite la somme totale de 1.448,06 euros TTC (suivant facture précitée du 31 octobre 2023) :

Faute pour le bailleur de justifier de l’évaluation sérieuse de la somme réclamée pour ces postes et ce, dans la mesure où la facture produite au soutien de cette demande ne comporte que pour seul objet « réfection peinture et sol » et en l’absence d’une liste détaillée desdits travaux, ce document ne peut être retenu comme fondement des sommes réclamées par le bailleur pour les réparations listées ci-dessus. Aussi, il n’y a pas lieu de comparer les différents états des lieux et le bailleur sera débouté de ses demandes de ces chefs.

S’agissant de la demande portant sur le nettoyage du logement et particulièrement de la ventilation de la cuisine et des murs des WC pour laquelle le bailleur réclame la somme totale de 290,52 euros (suivant facture précitée du 22 novembre 2023) :

Il s’infère de la lecture de l’état des lieux d’entrée que, le logement a été remis aux défendeurs en bon état de propreté, étant rappelé que faute d’indication quant à la propreté du logement et des éléments le composant, ils sont présumés avoir été remis en bon état de propreté aux locataires.

Tandis qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que, de nombreux éléments composant le logement sont « sales », tels que le carrelage mural de la cuisine, sa ventilation, son évier, les portes intérieures du logement ainsi que les fenêtres et vitres, ou encore les éléments électriques du logement ; plus encore, d’autres éléments sont « encrassés », tels que le meuble sous évier ou bien la baignoire ; de manière plus générale, il est mentionné que « le logement dans son ensemble est encrassé ».

De sorte que le bailleur est fondé à solliciter réparation du défaut d’entretien imputable, sans aucune déduction de vétusté, aux locataires sortants ; néanmoins ce poste sera limité à la somme de 290,22 euros correspondant à l’évaluation sérieuse produite aux débats.

S’agissant de la demande de remplacement d’une clé de porte d’entrée manquante pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 6,73 euros :

En l’absence d’un quelconque élément permettant d’étayer que, la demande formée par le bailleur pour ce poste correspond à une évaluation sérieuse, il n’y a pas lieu à étudier si le remplacement de cet élément est justifié par les réparations et/ou dégradations locatives et le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef.

En définitive, Madame [D] et Monsieur [V] sont débiteurs de la somme de 446,50 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux.

De sorte que, le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Solde de loyers et charges restant dus à l’issue du bail : – 626,04 euros

Défaut d’entretien et dégradations locatives justifiées : – 446,50 euros

Restitution du dépôt de garantie : + 359,70 euros

Régularisation des charges liées à la consommation d’eau : + 544,72 euros

Virement de la CAF du Calvados au titre du FSL : + 72,26 euros

Virement de la CAF du Calvados au titre du FSL : + 554,03 euros

Régularisation des charges de 2023 : + 216,51 euros

TOTAL : + 674,68 euros

Par conséquent, l’OPH [L] sera débouté de sa demande en paiement et ce, dans la mesure où le compte locatif à l’issue du bail est créditeur de la somme de 674,68 euros.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’OPH [L], partie succombante au présent litige, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

DÉBOUTE l’OPH [L] de sa demande en paiement au titre des loyers, charges et réparations locatives impayés à l’issue du bail litigieux portant sur les lieux sis [Adresse 5] [Adresse 7], formée à l’encontre de Madame [U] [D] et Monsieur [N] [V] ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par l’OPH [L] ;

CONDAMNE l’OPH [L] au paiement des dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,