Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 20 mars 2026, n° 25/02892

TJ Caen 20 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 20 mars 2026, n° 25/02892
Numéro(s) :	25/02892
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Olivier FERRETTI
Parties :	B, Société LA CAENNAISE - SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/02892 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JMGK

Minute : 2026/

Cabinet C

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2026

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER

[I] [B] [E]

[N] [A]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Olivier FERRETTI – 22

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [I] [B] [E]

Mme [N] [A]

M^e Olivier FERRETTI – 22

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Société LA CAENNAISE – SOCIETE CAENNAISE DE DEVELOPPEMENT IMMOBILIER – RCS [Localité 2] B 613 820 596, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Olivier FERRETTI, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22 substitué par M^e Chloé LEPLATOIS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 22

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [B] [E]

né le 31 Décembre 1976 à [Localité 3] (MAURITANIE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [A]

née le 31 Décembre 1990 à [Localité 3] (MARITANIE), demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Greffier : Olivier POIX, présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 20 Janvier 2026

Date des débats : 20 Janvier 2026

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 16 juillet 2020, avec effet au 11 août 2020, la SAEM La Caennaise a donné à bail à M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Adresse 6] [Localité 4] [Adresse 7] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 396,27 euros, outre le règlement d’une provision mensuelle pour charges de 120,68 euros ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 396,27 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 11 août 2020.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 2 novembre 2022.

Suivant acte extrajudiciaire du 25 juillet 2025, la SAEM La Caennaise a fait assigner M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les condamner in solidum au paiement des sommes de :

– 944,53 euros au titre des loyers et charges impayés, déduction faite des acomptes versés ;

– 4 785,25 euros au titre de l’indemnisation des réparations locatives déduction faites du dépôt de garantie ;

– 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 20 janvier 2026 au cours de laquelle l’affaire a été appelée, la SAEM La Caennaise, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant tous deux été assignés par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 944,53 euros au titre des loyers et charges impayés, la bailleresse produit aux débats :

– le contrat de bail du 16 juillet 2020, avec effet au 11 août 2020 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 2 novembre 2022 ;

– les décomptes de régularisation des charges réelles récupérables de 2020, 2021 et 2022 ;

– un décompte locatif au titre des loyers et charges impayés, actualisé au 7 juillet 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 944,53 euros ;

– un décompte locatif au titre des loyers et charges impayés, actualisé au 9 janvier 2026 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 548,26 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 396,27 euros.

Il ressort de ces éléments qu’à l’issue du bail, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers et charges relatifs aux lieux litigieux.

Toutefois, la bailleresse reconnaît dans son assignation que, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] ont quitté les lieux le 31 octobre 2022 et qu’un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement entre les parties le 2 novembre 2022. Ces déclarations sont corroborées par les informations portées sur l’état des lieux de sortie du 2 novembre 2022.

Dès lors, à compter du 31 octobre 2022, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] n’étaient plus tenus au paiement des loyers et charges des lieux litigieux.

Pourtant, il s’infère des décomptes produits que, le 30 novembre 2022, la somme de 123,93 euros a été portée au débit du compte, sans que la bailleresse n’explicite, ni ne justifie de cette somme.

De sorte que, cette somme de 123,93 euros non justifiée aux débats sera déduite du solde des loyers et charges restant dus à l’issue du bail.

Aussi, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] sont débiteurs d’une somme de 820,60 euros (calculée comme suit : 944,53 euros – 123,93 euros) au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, terme d’octobre 2022 inclus et selon décompte arrêté au 9 janvier 2026.

Par conséquent, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] seront condamnés in solidum à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 820,60 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, terme d’octobre 2022 inclus et selon décompte arrêté au 9 janvier 2026, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que, s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, la bailleresse qui sollicite la somme de 4 785,25 euros au titre de l’indemnisation des réparations locatives après déduction du montant du dépôt de garantie, soit la somme de 5 181,52 euros avant déduction du dépôt de garantie, produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 11 août 2020 ;

– l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 2 novembre 2022 ;

– un tableau des imputations au titre des réparations locatives, poste par poste, pour la somme totale de 5 312,31 euros, arrêtée au 28 décembre 2022 ;

– une facture du 24 décembre 2022 établie par l’EURL SEA [Z], portant sur le remplacement de 2 doubles vitrage et d’une serrure de boîte-aux-lettres, pour la somme totale de 502,56 euros TTC ;

– une facture du 9 octobre 2023 établie par la SARL DEKO Habitat, portant sur la réfection des peintures (plafond, murs, plinthes, portes et placards) de l’entrée, du séjour, du couloir, du cagibi, de la salle de bains, de la cuisine, des WC et des 3 chambres ainsi que, la réfection des sols des 3 chambres, de la cuisine, de l’arrière-cuisine, de la salle de bains et des WC, pour la somme totale de 5 508,07 euros TTC ;

– une facture du 30 novembre 2022 établie par la société JBS Propreté, portant sur le nettoyage complet du logement, pour la somme totale de 168 euros TTC ;

– une facture du 29 novembre 2022 établie par la société ICF, portant sur le remplacement de l’applique de salle de bains, d’une prise dans la cuisine et d’une prise dans la chambre 2 ainsi que, du remplacement d’un interrupteur dans la chambre 1 et d’un interrupteur dans la chambre 2, pour la somme totale de 257,93 euros TTC ;

– un courrier du 22 mai 2024, adressé par la bailleresse aux locataires sortants et d’après lequel elle consent à appliquer un coefficient de vétusté de 33 % concernant la réfection des peintures des plafonds des chambres 2 et 3, soit une déduction de 130,80 euros ;

– un décompte des sommes dues au titre des réparations locatives, arrêté au 7 juillet 2025 et faisant état d’un solde débiteur à hauteur de 4 785,25 euros, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 396,27 euros ;

– un décompte des sommes dues au titre des réparations locatives, actualisé au 9 janvier 2026 et faisant état d’un solde débiteur à hauteur de 5 181,52 euros, avant déduction du montant du dépôt de garantie et après correction d’un coefficient de vétusté relatif aux plafonds des chambres 2 et 3.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par la bailleresse dans son tableau des réparations locatives imputables aux locataires sortants et dont elle sollicite réparation pour un montant total de 5 181,52 euros (avant déduction du montant du dépôt de garantie), correspondent à des défauts d’entretien, des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux, en prenant en considération la surface habitable du logement (70,28 m2) le nombre de pièces principales (4 pièces), ainsi que la durée d’occupation des lieux par les locataires sortants (2 ans et 3 mois).

S’agissant du nettoyage du logement pour lequel la bailleresse réclame la somme de 168 euros TTC (facture JBS Propreté du 30 novembre 2022) :

Lors de l’état des lieux d’entrée, mise à part le balcon pour lequel il est mentionné qu’il est « sale » et présente des « fientes de pigeons », il n’est pas fait mention de l’état de propreté du logement et des équipements le composant. Dès lors, il convient de rappeler que, les locataires sont présumés les avoir reçus en bon état de propreté.

Toutefois, il ressort de l’état des lieux de sortie que les lieux dans leur intégralité ont été rendus « sales » que, de nombreux éléments sont « poussiéreux » et que, les ouvertures de ventilation sont « bouchées ».

De sorte qu’il sera fait droit à la demande formulée de ce chef par la bailleresse, qui justifie par ailleurs de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée, soit 168 euros.

S’agissant des travaux d’électricité, à savoir le remplacement d’un interrupteur dans la chambre 2, d’une prise dans la cuisine et de l’applique de salle de bains, pour lesquels la bailleresse sollicite la somme totale de 257,93 euros TTC (suivant facture ICF du 29 novembre 2022) :

Il convient tout d’abord de relever que, si la bailleresse sollicite le remplacement d’un interrupteur dans la chambre 2, d’une prise dans la cuisine et de l’applique de salle de bains, la facture porte quant à elle sur ces postes mais également sur le remplacement d’un interrupteur dans la chambre 1 et d’une prise de courant dans la chambre 2, qui ne sont pas des postes pour lesquels la bailleresse sollicite réparation ; de sorte que, s’il est fait droit à la demande de la bailleresse au titre des travaux d’électricité qu’elle vise dans son tableau des réparations locatives, sa demande devra être réduite au coût de ces seuls postes.

Ensuite, il ressort de l’état des lieux d’entrée que, les composant de l’électricité dans la salle de bains, la cuisine et les chambres sont en bon état lors de la remise des clés aux locataires.

Alors qu’il apparaît, à la lecture de l’état des lieux de sortie que, l’applique électrique de la salle de bains est « dégradée néon hs », que dans la cuisine « une prise [est] déboîtée » et que, dans la chambre 2, un interrupteur est « sale ».

S’il s’infère de la comparaison des états des lieux que, le remplacement du néon de l’applique de la salle de bains et de la prise de courant dans la cuisine sont imputables aux locataires sortants, aucune dégradation n’est constatée s’agissant de l’interrupteur de la chambre 2 qui est indiqué comme sale, étant rappelé qu’il a précédemment été fait droit au poste relatif au nettoyage de l’intégralité du logement.

De sorte qu’il sera accordé à la bailleresse la somme de 107,18 euros, calculée comme suit : ((43,70 euros + 10,04 euros) + 10 %), au titre du remplacement de l’applique néon de la salle de bains et du remplacement de la prise de courant dans la cuisine.

S’agissant du remplacement du double-vitrage de la porte-fenêtre du séjour et de la serrure de boîte aux lettres, pour lesquels la bailleresse réclame la somme de 502,56 euros (facture SEA [Z] du 24 décembre 2022) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que la vitrerie du séjour est en « bon état » ; tandis qu’il a été constaté au départ des locataires que, dans le séjour « 2 vitrages [sont] cassés ».

De même, lors de la remise des clés aux locataires, il leur a été donné 2 clés de boîtes aux lettres alors que ces derniers n’en ont restitué qu’une.

De sorte que, ces dégradations étant totalement imputable aux locataires sortants et la société bailleresse justifiant de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ces 2 postes, il sera fait droit à sa demande de ce chef et il lui sera accordé la somme de 502,26 euros.

S’agissant des travaux de peintures des murs (entrée, séjour, couloir, des 3 chambres, cagibi, WC, cuisine, cellier, des plafonds (chambre 2 et 3, cagibi, cuisine), des plinthes et portes du logement (intérieure et porte palière), pour lesquels la bailleresse sollicite la somme totale de 4253,03 euros (suivant facture SARL DEKO Habitat du 9 octobre 2023) :

À la lecture de l’état des lieux d’entrée, il apparaît que les murs, plafonds, plinthes et menuiserie du logement sont globalement en « bon état » sauf s’agissant du séjour dans lequel ces éléments présentent un état d’usure normale en ce que le plafond présente « des traces jaunies » et que le « papier-peint [est] manquant à droit de la porte ». Il est cependant mentionné concernant l’entrée que, les murs présentent « quelques traces rouges » et concernant la chambre 3 que le papier-peint « se décolle légèrement ».

Au départ des locataires, les plinthes se trouvent toutes en état d’usage ; de sorte que, leur mise en peinture n’est pas imputable aux locataires sortants, aucune dégradation n’étant constatée et la demande de ce chef formée par la bailleresse sera rejetée.

Pour ce qui est de la peinture de la porte palière, cette dernière présente des « traces et taches » du côté intérieur, une porte du couloir présente des « traces de stylo », le restant des portes intérieures présentes des « traces et taches ». Toutefois, il a déjà été fait droit au poste portant sur le nettoyage du logement ; de sorte qu’il n’y a pas lieu à indemniser le bailleur des traces et taches des portes qui justifient seulement de leur nettoyage, sauf concernant la porte du couloir qui présente des dégradations liées à des marques de stylo. Aussi, pour ce poste, il sera accordé à la bailleresse la somme de 51,48 euros, calculé comme suit : (46,80 euros + 10 %).

Concernant les plafonds des chambres 2 et 3, du cagibi et de la cuisine, il ressort de l’état des lieux de sortie que le plafond de la chambre 2 présente des « traces dans les coins », que celui de la chambre 3 présente « plusieurs impacts », celui de la cuisine est « sale » et celui du séchoir est en « bon état ». De sorte que, seuls les plafonds des chambres 2 et 3 sont dégradés et leur réparation peut être imputée aux locataires sortants, étant rappelé que la bailleresse a déduit une vétusté de 77 %, il lui sera accordé pour ces postes la somme de 64,43 euros, calculée comme suit : (35,19 euros + 29,24 euros).

Enfin, pour ce qui est des murs, ceux de l’entrée présentent des « traces de feutres sur l’enduit et des traces de peinture sur le papier-peint », les murs du séjour sont en « papier-peint très sale avec traces de peinture et taches foncées », ceux du couloir sont en « papier-peint sale avec traces de peintures, enduit et nombreuses taches », il en est de même des murs des 3 chambres, étant précisé que les murs des chambres 1 et 3 présentent des « traces de feutres », les murs des WC « en toile de verre sale » et présentent des « traces d’enduit », enfin les murs de la cuisine et du cellier sont « sales » et présentent des « traces de graisse ». Aussi, ces dégradations sont imputables aux locataires sortants, étant rappelé qu’ils n’ont occupé les lieux que 2 années et il sera fait droit à la demande de la bailleresse de ce chef, étant rappelé que, compte tenu de l’état des lieux d’entrée, elle a déduit une vétusté s’agissant des murs des 3 chambres et qu’il convient de limiter les sommes sollicitées selon l’évaluation sérieuse produite par la bailleresse. Dès lors, il sera accordé à la bailleresse la somme de 2 417,52 euros, calculée comme suit : (320,29 euros + 788,59 euros + 300,81 euros + 213,90 euros + 227,23 euros + 48,16 euros + 239,06 euros + 93,85 euros + 185,63 euros).

Il résulte de l’ensemble de ces constatations que, les locataires sortants sont redevables de la somme de 3 310,87 euros au titre du défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail sous réserve des développements ci-dessous.

Sur le compte entre les parties

Il ressort des éléments précédemment évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés à l’issue du bail : 820,60 euros

(terme d’octobre 2022 inclus et selon décompte arrêté au 9 janvier 2026)

Défaut d’entretien, des réparations et dégradations locatives : 3 310,87 euros

Dépôt de garantie : – 396,27 euros

TOTAL : 3 735,20 euros

En définitive, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] sont redevables de la somme de 3 735,20 euros relative à leurs loyers et charges impayés, terme d’octobre 2022 inclus ainsi qu’au défaut d’entretien, aux réparations et dégradations locatives qui leur sont imputables.

Par conséquent, M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] seront condamnés in solidum à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 3 735,20 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2022 inclus ainsi que, du défaut d’entretien, des réparations et des dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 9 janvier 2026.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A], partie succombante au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] à payer in solidum à la SAEM La Caennaise la somme de 3 735,20 euros au titre des loyers et charges impayés, terme d’octobre 2022 inclus ainsi que, du défaut d’entretien, des réparations et des dégradations locatives qui leur sont imputables à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5] 2 – 3e étage – lgt 17 – 14 000 [Localité 2], après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 9 janvier 2026 ;

CONDAMNE M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] au paiement in solidum des dépens de la présente instance ;

CONDAMNE M. [I] [B] [E] et Mme [N] [A] à payer à la SAEM La Caennaise la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION