TRIBUNAL JUDICIAIRE

B.P 50550

12, Allée Raymond Poincaré

57109 THIONVILLE

☎ : 03.55.84.30.20

RG N°: N° RG 25/00250 – N° Portalis DBZL-W-B7J-D67W

ORDONNANCE DE REFERE N°26/360

DU : 30 Avril 2026

ORDONNANCE DE REFERE

A l’audience publique des référés, de ce Tribunal judiciaire, tenue le 30/04/2026;

PRESIDENT : Frédéric BREGER, Juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Anne ROUX

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [L], demeurant 3 Rue de Courcelles – 57071 METZ CEDEX 3, représenté par Madame [T] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR(S) :

Madame [M] [Y], demeurant 15 rue de Bretagne – Bât 5 – Appart 234 – 57970 YUTZ, non comparante

Date des débats : 03 Mars 2026

Vu la citation introductive d’instance à la date et entre les parties susvisées:

EXPOSÉ DU LITIGE

L’E.P.I.C. [L] a donné à bail à M. [Z] [Y] et Mme [M] [Y] un appartement à usage d’habitation situé au 15 rue de Bretagne 57970 YUTZ par contrat du 24 juin 2016, pour un loyer mensuel de 328,01 euros et 148,22 euros de provision sur charges.

En date du 14 octobre 2023, M. [Z] [Y] est décédé.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [L] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de ommissaire de justice du 10 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 août 2025, l’E.P.I.C. [L] a ensuite fait assigner Mme [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir :

— déclarer recevable son action en constatation de la résiliation du bail,

— constater la résiliation de plein droit du bail signé par les parties le 24 juin 2016 par l’effet du jeu de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion de corps et de biens de la locataire, ainsi que tous occupants de son chef du logement sis 15 rue de Bretagne 57970 YUTZ , si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, faute de libération volontaire des lieux dans les deux mois suivants la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamner par provision la défenderesse au paiement de la somme de 2.180,78 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date du 11 août 2025 (sauf à parfaire) assortie des intérêts légaux à compter de la présente ordonnance,

— fixer l’indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui qui serait dû en cas de non-résiliation du bail, soit 489,52 euros,

— le cas échéant, autoriser d’ores et déjà [L] à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et procéder à régularisation des charges,

— au besoin, condamner la défenderesse à lui payer l’indemnité d’occupation mensuelle de 489,52 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles,

En tout état de cause,

— condamner la défenderesse à lui payer la somme de 100 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner la défenderesse aux entiers frais et dépens, dont les coûts de signification du commandement de payer et de l’assignation,

— rappeler que l’ordonnance est assortie de l’exécution provisoire,

— rappeler que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’Etat.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée à la Préfecture de MOSELLE par la voie électronique le 26 août 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 3 mars 2026.

L’E.P.I.C. [L] – représenté par Mme [X] [T], dûment munie d’un pouvoir en ce sens- maintient ses demandes telles que formulées dans l’assignation. Le bailleur dépose un décompte actualisé à la somme de 2.451,50 euros à la date du 2 mars 2026. Il ajoute que le locataire est décédé, que des paiements minorés sont réaliséset que la locataire ne répond plus.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude le 25 août 2025, Mme [M] [Y] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA NON-COMPARUTION DE LA DÉFENDERESSE

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

II. SUR LA RECEVABILITÉ

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle par la voie électronique le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [L] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

III. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2016 contient une clause résolutoire (article 6. Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 juin 2025, pour la somme en principal de 2.497,42 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 août 2025.

IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

En vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’E.P.I.C. [L] produit un décompte aux termes duquel Mme [M] [Y] reste devoir la somme de 2.451,50 euros à la date du 2 mars 2026.

Mme [M] [Y], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.451,50 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé au 2 mars 2026 que plusieurs versements visant à apurer la dette locative sont intervenus depuis le mois de juillet 2025, de manière assidue, et qu’une reprise du paiement du loyer courant est intervenue aux mois de septembre et octobre 2025.

Compte tenu de ces éléments, Mme [M] [Y] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette en 35 mensualités de 68 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet, que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, et la condamnation de Mme [M] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles.

VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [M] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En considération de l’équité, l’E.P.I.C. [L] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

— Sur la notification de la résiliation du bail au préfet

Compte tenu de l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la défenderesse, et en application des dispositions de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution, il convient de dire n’y avoir lieu à ordonner que la présente ordonnance soit transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2016 entre l’E.P.I.C. [L], d’une part, et M. [Z] [Y] et Mme [M] [Y] d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 15 rue de Bretagne 57970 YUTZ sont réunies à la date du 11 août 2025 ;

CONDAMNONS Mme [M] [Y] à verser à l’E.P.I.C. [L] à titre provisionnel la somme de 2.451,50 euros (décompte arrêté au 2 mars 2026, incluant une dernière facture de février 2026), correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [M] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 68 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [M] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’E.P.I.C. [L] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [M] [Y] soit condamnée à verser à l’E.P.I.C. [L] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 489,52 euros, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés,outre le montant de ses consommations d’eau réelles mensuelles, le bailleur étant autorisé à réviser le montant de cette indemnité d’occupation mensuelle selon les mêmes modalités et périodicités que le loyer et à procéder à régularisation des charges ;

CONDAMNONS Mme [M] [Y] aux dépens ;

DÉBOUTONS l’E.P.I.C. [L] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner que cette ordonnance sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l’État ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par M. Frédéric BREGER, juge, et par M^me Anne ROUX, greffière.

La greffière, Le juge,