TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/04238 – N° Portalis DBW5-W-B7I-JBPJ

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

[E] [A]

C/

[V] [G]

[R] [Q]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Valérie REDON-REY

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Valérie REDON-REY

M^e Ariane SIBOUT – 34

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [A]

né le 16 Septembre 1979 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : .70

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [G]

né le 12 Juin 1982 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Ariane SIBOUT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 34

Madame [R] [Q]

née le 14 Juin 1982 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ariane SIBOUT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 34

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 06 Mai 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 avril 2022, Monsieur [E] [A] a donné à bail à Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q] une maison à usage d’habitation située [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 820 euros et d’une provision mensuelle pour charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 17 euros ainsi que, le règlement d’un dépôt de garantie d’un montant de 820 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 août 2024, Monsieur [A] a fait délivrer aux locataires un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 4.222,80 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er août 2024, terme d’août 2024 inclus.

Suivant acte extrajudiciaire du 12 septembre 2024, Monsieur [A] a fait délivrer à M. Monsieur [G] et Madame [Q] un congé pour reprise pour la date du 17 avril 2025.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 29 octobre 2024, Monsieur [A] a fait assigner Monsieur [G] et Madame [Q] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de :

À titre principal,

– constater la résiliation du bail,

À titre subsidiaire,

– valider le congé qui leur a été délivré à effet au 17 avril 2025 minuit,

– juger que depuis cette date, ils sont devenus occupants sans droit ni titre,

En tout état de cause,

– ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

– les condamner solidairement à lui payer :

* la somme de 5.896,80 euros correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 3 octobre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, somme à parfaire au jour de l’audience et avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024,

* une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, annuellement révisable en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

– les condamner au paiement in solidum de la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement.

À l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [A], représenté par son conseil s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicite :

– le rejet des demandes de délai et de cantonnement de la dette due aux arriérés locatifs,

– condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [Q] à lui payer la somme de 14.628,98 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges (10.723,50 euros) ainsi que des travaux locatifs (4.725,48 euros), après déduction du montant du dépôt de garantie (820 euros),

– les solidairement à lui payer in solidum la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

Monsieur [G] et Madame [Q], représentés par leur avocat s’en référant à ses conclusions déposées à l’audience, sollicitent :

– que la somme due au titre des loyers et charges impayés lors de leur départ des lieux au 30 avril 2025 soit limitée à 10.723,50 euros,

– des délais de paiement s’échelonnant sur 24 mois, par mensualités d’égal montant,

– le rejet du surplus de demandes de Monsieur [A] et plus généralement tout demande contraire aux présentes écritures.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé des moyens qu’elles développent au soutien de leurs prétentions.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des sommes restant dues à l’issue du bail :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, Monsieur [A] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [G] et Madame [Q] au paiement de la somme de 14.628,98 euros, décomposée comme suit :

10.723,50 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail,4.725,48 euros au titre des réparations et dégradations locatives,+ 820 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayées :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

L’article 23 dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Le bailleur est tenu, un mois avant celle-ci, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement. Les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

En l’espèce, le bailleur produit notamment aux débats :

le contrat de bail du 18 avril 2022,les avis de taxes foncières au titre des années 2022, 2023 et 2024,un décompte locatif portant sur toute la période du bail, prorata du terme d’avril 2025 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 10.723,50 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Monsieur [G] et Madame [Q] ont quitté les lieux litigieux et remis les clés au bailleur le 23 avril 2025 et qu’à l’issue du bail, ils restent débiteurs de la somme de 10.723,50 euros au titre des loyers et charges impayés, prorata du terme d’avril 2025 inclus, selon décompte arrêté à la date de l’audience, ce qu’ils reconnaissent par ailleurs.

Par conséquent, Monsieur [G] et Madame [Q] seront condamnés à payer à Monsieur [A] la somme de 10.723,50 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, prorata du terme d’avril 2025 inclus, selon décompte arrêté à la date de l’audience, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre des réparations et dégradations locatives :

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de ce texte, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

L’article 1731 du code civil prévoit que, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, Monsieur [A] qui sollicite la somme de 4.725,48 euros au titre des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants produit aux débats :

– un document unique comportant l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 22 avril 2022 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 23 avril 2025 ;

– un devis n° D2505-001 en date du 2 mai 2025 établi par l’entreprise Mitou Paysagiste et portant sur la taille de la haie, le désherbage des bandes de propreté le long de la maison, l’engazonnement du terrain et la fourniture de graviers pour la somme totale de 4.047,48 euros TTC ;

– un devis n° 5034 en date du 19 mai 2025 établi par la société [L] et portant sur la fourniture et la pose d’un évier pour la somme de 678 euros TTC.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur, à savoir le remplacement de l’évier cassé de la cuisine et la pelouse à refaire ainsi que la haie à tailler, dont il sollicite réparation pour un montant total de 4.725,48 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables aux locataires sortants, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux.

S’agissant du remplacement de l’évier de la cuisine pour lequel le bailleur sollicite la somme de 678 euros TTC :

Il s’infère de l’état des lieux d’entrée qu’aucune mention n’est portée s’agissant de l’état de l'« évier sur meuble » présent dans la cuisine ; de sorte qu’en application de l’article 1731, les locataires sont présumés avoir reçu cet élément en bon état de réparation locative.

Alors qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que l’évier sur meuble est « cassé ».

En outre, le bailleur rapporte aux débats la preuve que la somme sollicitée correspond à une évaluation sérieuse, dans la mesure où il produit un devis portant sur la fourniture et la pose d’un évier ; de sorte qu’il sera accordé au bailleur la somme de 678 euros pour ce poste.

S’agissant de la pelouse à refaire et de la haie à tailler pour lesquels le bailleur sollicite la somme de 4.047,48 euros TTC :

Lors de l’entrée dans les lieux des locataires, aucune mention non plus n’a été portée s’agissant de l’état de la pelouse et des arbres ; alors qu’il s’infère de l’état des lieux de sortie qu’il a été porté la mention « pelouse à refaire » et « haie à revoir ».

Aussi, le bailleur qui rapporte aux débats un devis portant sur la taille de la haie, le désherbage des bandes de propreté autour de la maison, l’engazonnement, la fourniture et pose de graviers, ne justifie cependant pas que toutes ces réparations relèvent du défaut d’entretien et des dégradations commises par les locataires et ce, dans la mesure où seules les travaux relatifs à la taille de la haie et à la réfection du gazon sont justifiés par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aussi, la demande de ce chef formée par le bailleur sera réduite à la somme totale de 2.760 euros, soit 960 euros TTC pour la taille de la haie et 1.800 euros TTC pour la réfection du gazon.

Sur le compte entre les parties à l’issue du bail :

Il ressort ainsi des éléments évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés : 10.723,50 euros

(prorata du terme d’avril 2025 inclus)

Réparations et dégradations locatives : 3.438 euros

Dépôt de garantie : + 820 euros

TOTAL : 13.341,50 euros

Dès lors, il ressort de l’ensemble de ces éléments que, Monsieur [G] et Madame [Q] sont redevables de la somme de 13.341,50 euros au titre du solde locatif (loyers, charges, réparations et dégradations locatives) restant dû à l’issue du bail, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Il y a lieu de préciser qu’en l’absence d’une quelconque clause de solidarité contenue dans le bail litigieux et étant rappelé que, conformément à l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, mais elle ne se présume pas, Monsieur [G] et Madame [Q] seront condamnés in solidum au paiement de cette somme.

Par ailleurs, il convient de rappeler que, quoique Monsieur [G] et Madame [Q] évoquent avoir déposé auprès de la commission de surendettement du Calvados un dossier aux fins de traitement de leur situation en date du 19 mai 2025, en l’absence à ce jour d’une décision de recevabilité de leur dossier et de mesures imposées par la commission, cette déclaration de surendettement est sans incidence sur leur condamnation au paiement.

Par conséquent, Monsieur [G] et Madame [Q] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 13.341,50 euros au titre du solde locatif (loyers, charges, réparations et dégradations locatives) restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux litigieux, après déduction du dépôt de garantie.

Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il est admis, en application de ce texte, que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si des délais de grâce peuvent être accordés, ou non, au débiteur.

En l’espèce, Monsieur [G] et Madame [Q] sollicitent des délais de paiement sur 24 mois évoquant leur impossibilité de régler leur dette sans délais, en l’absence de moyens financiers suffisants.

Cependant, il ressort des débats que, leur situation financière est d’ores et déjà compromise, le couple ayant plusieurs crédits à rembourser, ce qui les a conduits à déposer un dossier aux fins de traitement de leur situation de surendettement et qu’ils n’apparaissent pas non plus en mesure d’apurer leur dette locative par le biais d’un échelonnement de celle-ci sur 24 mois, compte tenu de leurs ressources et charges mensuels.

En conséquence, Monsieur [G] et Madame [Q] seront déboutés de leur demande de délais de paiement.

Enfin, il convient de rappeler que les éventuelles mesures de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [G] et Madame [Q], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [G] et Madame [Q], parties succombantes au litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 9 août 2024, ainsi qu’à payer à Monsieur [A] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q] à payer in solidum à Monsieur [E] [A] la somme de 13.341,50 euros au titre du solde locatif (loyers, charges, réparations et dégradations locatives) restant dû à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6], après déduction du dépôt de garantie ;

DÉBOUTE Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q] de leur demande de délais de paiement ;

RAPPELLE que les éventuelles mesures de traitement de la situation de surendettement de Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q], lorsqu’elles seront exécutoires, se substitueront de plein droit aux présentes modalités de paiement de la dette locative ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par les parties ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q] au paiement in solidum des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer qui leur a été délivré le 9 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [V] [G] et Madame [R] [Q] à payer in solidum à Monsieur [E] [A] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,