N° du répertoire général : N° RG 24/00852 – N° Portalis DBW5-W-B7I-IWKG

50A Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 3 avril 1952 à [Localité 1] (28)

demeurant [Adresse 1] [Localité 2] [Adresse 2]

Représenté par la SCP DOREL-LECOMTE-MARGUERIE, agissant par M^e Dominique LECOMTE avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

DEFENDEURS :

Monsieur [D] [T]

demeurant [Adresse 3]

Représenté par M^e Jean-Michel DELCOURT, avocat postulant au barreau de CAEN, vestiaire : 60 et de M^e Jean-François SEGARD, membre de SHBKAVOCATS, avocat plaidant au barreau de LILLE

Monsieur [Y] [Q]

demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat associé de la SELARL SALMON & Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, juge, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffières : Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et O. Melliti, greffière, présente lors de la mise à disposition ;

DÉBATS à l’audience publique du 27 novembre 2025,

DÉCISION contradictoire, en premier ressort.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 avril 2026, après prorogation du délibéré fixé initialement au 5 février 2026

COPIE EXÉCUTOIRE à

M^e Jean-michel DELCOURT – 60, M^e Dominique LECOMTE – 24, M^e Jean-jacques SALMON – 70

FAITS ET PROCÉDURE

Propriétaire des lots n° 114 (appartement), n° 127 (garage) et n° 155 (cave) au sein d’une Résidence dénommée “[Adresse 5]” située à [Localité 3] (14), M. [M] [R] a souhaité les vendre à la suite du départ de son locataire.

Suivant mandat de vente sans exclusivité N° 4675 signé le 4 novembre 2022, M. [R] a mandaté L’ADRESSE AGENCE [Localité 4] OUEST à l’effet de rechercher un acquéreur pour ses lots de copropriété moyennant le prix de 259 000 euros. Il a été prévu que, en cas de réalisation de l’opération, les honoraires du mandataire d’un montant de 9 000 euros seraient supportés par le mandant. Ultérieurement, suivant acte signé les 15 et 16 mars 2023, L’ADRESSE AGENCE [Localité 4] OUEST conviendra d’une délégation de mandat au profit de la SAS BSK IMMOBILIER, représentée par Mme [E] [H].

Suivant mandat de vente sans exclusivité N° 57235 signé le 1er mars 2023, M. [R] a mandaté la société NORD-SUD IMMO (exerçant sous l’enseigne D^r HOUSE – IMMO), représentée par son agent commercial M. [D] [T], afin de rechercher un acquéreur et faire toutes les démarches en vue de vendre ses trois lots de copropriété au prix de 249 000 euros payable comptant le jour de signature de l’acte authentique tant à l’aide de prêts que de fonds propres de l’acquéreur. Il a été prévu que les honoraires de l’agence immobilière de 12 000 euros serait à la charge de l’acquéreur.

Le 9 mars 2023, la société NORD-SUD IMMO a rédigé “une offre de vente” de l’appartement de M. [R] au profit de M. [Y] [Q] moyennant le prix net vendeur de 216 000 euros, les honoraires de l’agence immobilière étant à la charge de l’acquéreur.

Ce document précisait :

“En cas d’accord de(s) l’acquéreur(s), la présente vaudra accord définitif sur la chose et sur le prix (art 1583 du code civil) et vous vous chargerez d’établir ou de faire établir un acte sous seing privé, qui annulera et remplacera la présente, aux clauses et conditions nécessaires à l’accomplissement de la vente, et notamment, sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt d’un montant de 216 000 €.

L’accord de(s) l’acquéreur devra intervenir au plus tard le lundi 13 mars 2023 à 24 H 00.

Passé cette date et à défaut d’acceptation par l’acquéreur(s), la présente offre de vente sera caduque, et le propriétaire reprendra toute liberté pour la vente de son bien.”

Le 13 mars 2023, M. [R] a signé cette “offre de vente de biens immobiliers” en faisant précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : “bon pour vente au prix de 216 000 euros”. Le même jour, M. [Q] a signé ce document en faisant précéder sa signature de la mention manuscrite suivante : “bon pour achat au prix de 224 000 euros”.

M. [R] expose avoir postérieurement découvert que, par l’intermédiaire de la société BSK IMMOBILIER représentée par Mme [H], une offre ferme et définitive d’achat dépourvue de clause de financement avait été fournie à son profit pour la somme à lui revenir de 240 000 euros nets vendeur dès le 10 mars 2023 ; que M. [T] avait non seulement été informé de cette offre, mais avait même expressément accepté avec Mme [H] un partage d’honoraires à hauteur de 50/50 tel que cela ressort d’un SMS du 11 mars 2023.

Estimant avoir été “vivement incité” par M. [T] “d’accepter l’offre datée du 9 mars 2023 qui était présentée pour le compte de Monsieur [Y] [Q], alors que celle-ci faisait ressortir un prix net vendeur à hauteur de 216 000 € simplement” de façon à ce que ce dernier perçoive une commission de 8 000 euros – et non seulement une commission de 4 500 euros en raison du partage d’honoraires avec la société BSK IMMOBILIER – et estimant avoir immédiatement subi du fait de cette “manoeuvre dolosive” un préjudice certain de 24 000 euros (soit 240 000 euros – 216 000 euros), M. [R] a adressé le 24 mars 2023 à M. [T] une lettre recommandée avec demande d’avis de réception afin de l’aviser de ce qu’il ne donnerait pas suite au document signé le 13 mars 2023 au profit de M. [Q], ajoutant :

“Vous avez en effet été en contact avec d’autres acquéreurs potentiels, présentés par d’autres confrères, avec qui vous aviez d’ailleurs convenu un accord de partage d’honoraires.

Une offre au prix de présentation vous avait d’ailleurs été transmise dès le 10 mars 2023, en fin d’après-midi.

Vous avez prétendu n’avoir pas d’autre offre, très largement en-dessous de ce prix, que celle de Monsieur [Q], que vous m’aviez présenté comme un particulier, alors que ce Monsieur est un professionnel de l’immobilier, avec au moins cinq adresses secondaires. Je vous avais d’ailleurs indiqué précédemment que je souhaitais ne traiter qu’avec des particuliers, lors de la mise en vente. Vous m’avez caché sciemment avoir reçu une offre plus intéressante.

(…)

Je vous mets en demeure de vous expliquer avec votre client, afin qu’on en reste là, sans envisager d’autres actions beaucoup plus difficiles pour votre avenir, et vous disposez de cinq jours pour régler ce problème”.

Suivant acte reçu le 18 avril 2023 par Maître [F] [Z], notaire à [Localité 5], M. [R] a régularisé au profit de M. [S] [J] une promesse unilatérale de vente portant sur la vente de ses trois lots de copropriété moyennant le prix de 249 000 euros, l’acte prévoyant que le promettant à la charge de régler une rémunération de 4 500 euros à L’ADRESSE AGENCE [Localité 4] OUEST et de 4 500 euros à l’agence immobilière BSK IMMOBILIER, soit un prix net vendeur de 240 000 euros.

Par écrit en date du 11 avril 2023 reçu le 21 suivant, le conseil de M. [Q] a attiré l’attention de M. [R] et de M. [T] sur le fait que l’offre de vente de biens immobiliers signée le 13 mars 2023 tant par son client que par le propriétaire valait accord sur la chose et sur le prix et constituait en conséquence un engagement définitif, ajoutant :

“La présente a pour but, en conséquence, de vous faire sommation de bien vouloir établir, dans les meilleurs délais, un compromis de vente aux conditions précisées.

Dans l’hypothèse où vous ne souhaiteriez pas y procéder, Monsieur [Y] [Q] saisira son Notaire [V] [I], Notaire à [Localité 4], pour régulariser ce compromis.

Vous voudrez bien me donner une réponse par retour.

A défaut et sous quinze jours, j’engagerai la procédure pour faire régulariser judiciairement cet acte”.

Par courrier officiel de son conseil en date du 28 avril 2023, M. [R] a fait savoir qu’il ne serait donné aucune suite à l’acte soumis à sa signature le 13 mars 2023, ledit document ne pouvant, à son sens, valoir accord définitif sur la chose et sur le prix et permettre d’envisager l’engagement d’une procédure en vente forcée, précisant :

“Sans exhaustive à ce stade, il est à tout le moins à retenir :

➢ Qu’il n’existe aucun accord sur le prix puisque deux montants totalement différents sont évoqués, 216 000 € d’une part et 224 000 € d’autre part.

➢ Que la “chose” elle-même n’est pas clairement identifiée puisqu’est évoqué un appartement au lieu de différents lots de copropriété.

➢ Qu’au visa des dispositions de l’article 1114 du Code Civil ce document ne comprend aucunement les éléments essentiels du contrat envisagé, la jurisprudence retenant de longue date qu’au titre d’une vente immobilière, qualifiée de complexe, diverses précisions utiles sont indispensables.

➢ Il en est ainsi de la date de réitération de l’offre qui n’est pas indiquée.

➢ Il en est ainsi de l’absence ou de la présence d’une éventuelle faculté de substitution.

➢ Il en est ainsi s’agissant des caractéristiques précises du prêt bancaire envisagé.

A défaut d’indications suffisamment précises à ce titre, le document ne peut au mieux valoir qu’entrée en pourparlers (Monsieur [T]) a d’ailleurs proposé une augmentation de 2 000 € le 11 avril suivant), lesquels ont été rompus de très longue date.

Le tout est une nouvelle fois indiqué sans exhaustive, tant les vices du consentement dont a été victime Monsieur [R] pour être contraint à apposer sa signature le 13 mars 2023 sur ce document sont conséquents”.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 6 juillet 2023, le notaire de M. [J] a indiqué à celui de M. [R] que son client renonçait à l’acquisition, “le risque d’éviction n’étant pas exclu”. La lettre valait également mise en demeure de régler une indemnité de 91 228, 91 euros au titre des préjudices subis par M. [J] dont 24 900 euros en dédommagement du préjudice moral, “la vente n’ayant pu être régularisée du fait du caractère déloyal de Monsieur [R]”.

Par actes de commissaire de justice en date des 23 et 26 février 2024, M. [R] a assigné M. [T] et M. [Q] devant ce tribunal sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil aux fins d’obtenir, en premier lieu, l'“annulation pure et simple de la promesse de vente régularisée au profit de Monsieur [Q] par acte en date du 13 mars 2023” et, en second lieu, la condamnation de MM. [T] et [Q] à prendre en charge “l’important préjudice qu’il subit du fait de l’impossibilité de la régularisation de la cession de son immeuble au profit de Monsieur [J]”.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 13 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens conformément aux prévisions de l’article 455 du code de procédure civile, au dispositif desquelles M. [R] demande à ce tribunal de :

— déclarer nulle et de nul effet l’offre de vente de bien immobilier régularisée entre lui-même et M. [Q] par acte en date du 13 mars 2023, avec toutes conséquences de droit ;

— dire et juger que M. [T] et M. [Q] sont pleinement et intégralement tenus de réparer le préjudice subi par lui du fait de l’annulation de la vente en ayant résulté à la suite d’avec M. [J] ;

— condamner solidairement M. [T] et M. [Q] au paiement de la somme provisionnelle de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— débouter M. [T] et M. [Q] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— ordonner, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [T] demande à la juridiction de céans de :

— le mettre purement et simplement hors de cause ;

— le cas échéant, surseoir à statuer dans l’attente de la mise en cause du titulaire de la carte d’agent immobilier et, en l’absence d’une telle mise en cause, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— en tout état de cause, juger qu’il n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— juger au surplus que M. [R] ne se prévaut d’aucun poste de préjudice indemnisable;

— en conséquence, débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les frais et dépens dont distraction au profit de Maître DELCOURT.

Vu les conclusions notifiées par la voie électronique le 23 octobre 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, au dispositif desquelles M. [Q] demande à la juridiction de céans de :

— débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes ;

— subsidiairement, lui donner acte de ce qu’il a renoncé à l’acquisition des droits immobiliers de M. [R] sur l’immeuble ;

— constater que la procédure engagée est abusive ;

— condamner M. [R] au paiement d’une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 8 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de l’acte sous signatures privées dénommé “offre de vente de biens immobiliers” signé le 13 mars 2023 par M. [R] et M. [Q]

M. [R] invoque la nullité de l’offre de vente de biens immobiliers régularisée entre lui-même et M. [Q] comme conséquence de la nullité du mandat de vente du 1er mars 2023 en vertu duquel l’acte du 13 mars 2023 a été conclu.

L’article L. 221-9 du code de la consommation, relatif aux contrats conclus hors établissement, dispose :

“Le professionnel fournit au consommateur un exemplaire daté du contrat conclu hors établissement, sur papier signé par les parties ou, avec l’accord du consommateur, sur un autre support durable, confirmant l’engagement exprès des parties.

Ce contrat comprend toutes les informations prévues à l’article L. 221-5.

Le contrat mentionne, le cas échéant, l’accord exprès du consommateur pour la fourniture d’un contenu numérique sans support matériel avant l’expiration du délai de rétractation et, dans cette hypothèse, le renoncement de ce dernier à l’exercice de son droit de rétractation.

Le contrat est accompagné du formulaire type de rétractation mentionné au 7° de l’article L. 221-5.”

L’article L. 221-5 7° du même code prévoit :

“I.-Préalablement à la conclusion d’un contrat de vente de biens ou de fourniture de services, de contenu numérique ou de services numériques, le professionnel fournit au consommateur, de manière lisible et compréhensible, les informations suivantes :

(…)

7° Lorsque le droit de rétractation existe, les conditions, le délai et les modalités d’exercice de ce droit ainsi que le formulaire type de rétractation, dont les conditions de présentation et les mentions qu’il contient sont fixées par décret en Conseil d’Etat ;”

Selon l’article L. 242-1 du même code, “Les dispositions des articles L. 221-9 et L. 221-10 sont prévues à peine de nullité du contrat conclu hors établissement.”

Il est constant que le mandat de vente n° 57235 régularisé le 1er mars 2023 par M. [R] au profit de la société NORD-SUD IMMO a été signé à [Localité 6], soit au domicile du demandeur. Il s’agit d’un contrat conclu hors établissement soumis aux articles précités.

Or, le mandat produit ne comporte aucun formulaire de rétractation.

La méconnaissance de l’article L. 221-9 du code de la consommation entraîne la nullité du mandat de vente n° 57235 signé le 1er mars 2023 par M. [R].

La nullité dudit mandat entraîne, par voie de conséquence, l’irrégularité de tous les actes subséquents procédant directement de sa mise à exécution de sorte que l’acte sous signatures privées dénommé “offre de vente de biens immobiliers” régularisé le 13 mars 2023 par M. [R] et M. [Q] avec le concours de la société NORD-SUD IMMO doit être déclaré nul.

Il n’y a évidemment pas lieu d’examiner la pertinence du second moyen de nullité invoqué par M. [R] tiré du vice de son consentement (dol).

Sur la demande indemnitaire présentée par M. [R] à l’encontre des deux défendeurs

L’existence d’une faute commise par M. [Q] n’étant pas démontrée, M. [R] sera débouté de sa demande indemnitaire dirigée contre ce dernier.

M. [R] n’a jamais contracté avec M. [T] (intervenu en tant qu’agent commercial en immobilier), le mandat de vente nul ayant en effet été consenti au seul profit de la société NORD-SUD IMMO. Ainsi, l’agent immobilier ayant juridiquement rapproché les parties et permis la régularisation de l’acte sous signatures privées du 13 mars 2023 n’est pas M. [T], mais la société NORD-SUD IMMO, laquelle n’a pas été appelée à la cause.

En raison de son imprécision quant à l’identité du candidat à l’acquisition, le simple SMS adressé le 11 mars 2023 par Mme [G] [J] à M. [T] concernant une possibilité de cession de l’appartement au prix de “240 000 euros honoraires inclus” (et non net vendeur) avec “paiement comptant” valait uniquement invitation à entrer en négociation. Cela ne valait pas “offre d’achat” au sens de l’article 1114 du code civil. En l’absence de tout écrit signé de la main de M. [J] développant les éléments essentiels de la vente envisagée, l’agent immobilier à travers son représentant n’avait pas à répercuter l’information auprès de M. [R].

Depuis le 10 mars 2023 et jusqu’au lundi 13 mars 2023 à minuit (cf en ce sens la pièce n° 4 de M. [T]), M. [R] était lié par l’offre de vente de biens immobiliers qu’il avait signé au profit de M. [Q], par l’intermédiaire de la société NORD-SUD IMMO, moyennant le prix net vendeur de 216 000 euros (somme indiquée en chiffres et en lettres).

M. [R] a manqué de loyauté envers M. [J] en ne l’avertissant pas, lors de la signature de la promesse unilatérale de vente du 18 avril 2023, de l’acte signé par ses soins et M.[Q] le 13 mars précédent.

M. [R] est toujours propriétaire des lots de copropriété litigieux, de sorte que la perte de valeur qu’il évoque n’est que purement hypothétique.

M. [R] ne justifie pas du montant du loyer qu’il pouvait encaisser dans le passé.

Au vu de tout ce qui précède, M. [R] sera également débouté de sa demande indemnitaire dirigée contre M. [T].

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

L’assignation de M. [Q] était nécessaire eu égard à la nullité de l’acte du 13 mars 2023.

Eu égard au sens de ce jugement (nullité du mandat de vente du 1er mars 2023 entraînant celle de l’acte du 13 mars 2023), les dépens seront mis à la charge de M. [T] uniquement.

Eu égard aux spécificités de l’espèce, il n’est pas contraire à l’équité que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles. Par suite les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront toutes rejetées.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DECLARE nul l’acte sous signatures privées dénommé “offre de vente de biens immobiliers” régularisé le 13 mars 2023 par M. [M] [R] et M. [Y] [Q] ;

DEBOUTE M. [M] [R] de ses demandes de dommages et intérêts dirigées contre M. [Y] [Q] et M. [D] [T] ;

CONDAMNE M. [D] [T] aux dépens ;

REJETTE les demandes d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulées par les parties ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé le trente avril deux mil vingt six, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La présidente

O. Melliti M. Hudde