TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00310 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JJUB

Minute : 2026/

Cabinet C

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU : 23 Janvier 2026

[D] [W] divorcée [G]

C/

[P] [T]

Société AGENCE POZZO

Syndic. de copro. DE L’IMMEUBLE [Adresse 10]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e POUSSIER – 118

M^e Sylvie MORIN-MOUCHENOTTE – 77

M^e Noël PRADO

M^e Jean-jacques SALMON – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e POUSSIER – 118

M^e Sylvie MORIN-MOUCHENOTTE – 77

M^e Noël PRADO

M^e Jean-jacques SALMON – 70

Service expertise x 3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 23 Janvier 2026

Nous Marie-Ange LE GALLO, Première vice-présidente, Juge des Contentieux de la Protection

Assistée de Olivier POIX, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

Tenant audience publique de référé.

DEMANDEUR :

Madame [D] [W] divorcée [G]

née le 28 Octobre 1949 à [Localité 12], demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sylvie MORIN-MOUCHENOTTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 77

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES, substituée par M^e POUSSIER, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 118

Société AGENCE POZZO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

SYNDICAT DE COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], dont le siège social est sis [Adresse 9]

représentée par M^e Jean-Jacques SALMON, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 08 Juillet 2025

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, pour l’ordonnance être rendue ce jour ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Après que les parties ou leurs conseils ont été entendus en leurs explications et plaidoiries à l’audience publique du 9 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2026 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCEDURE

Vu l’assignation délivrée à la requête de [D] [W] divorcée [G] le 16 mai 2025 à [P] [T] et l’agence POZZO (Société POZZO GESTION CALVADOS) ;

Vu l’assignation délivrée à la requête d'[P] [T] le 3 octobre 2025 au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] ;

Vu la jonction des procédures ;

A l’audience du 9 décembre 2025, [D] [W], représentée par son conseil, sollicite la désignation d’un expert judiciaire avec pour mission principale d’étudier l’état de décence du logement et de conformité aux normes d’habitabilité dont elle est locataire [Adresse 7]. Elle sollicite également d’ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux, la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de provision à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices, ainsi que la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

En réponse, [P] [T], par l’intermédiaire de son conseil, émet protestations et réserves quant à la demande d’expertise dont elle demande de compléter la mission de l’expert et conclut au débouté des demandes tendant à la suspension du paiement des loyers et au paiement d’une provision. Par ailleurs, elle sollicite à titre subsidiaire que la Société POZZO GESTION CALVADOS et le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] soient condamnés à la garantir de toute condamnation pouvant intervenir, et de limiter la suspension du loyer dû par [D] [W] à une somme maximale de 150 euros par mois.

La Société POZZO GESTION CALVADOS, par l’intermédiaire de son conseil, émet protestations et réserves quant à la demande d’expertise, et sollicite de débouter [P] [T] de sa demande en garantie. Elle sollicite de condamner [P] [T], outre aux dépens, à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 10], représenté par son Conseil, émet protestations et réserves

sur la déclaration commune et la demande d’expertise. Quant à la demande en garantie, il l’estime qu’il convient d’attendre l’expertise pour en savoir plus sur ce point.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est constant que les dispositions de l’article 146 du même code, prévoyant qu’aucune mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi, comme en l’espèce, avant tout procès au fond, d’une demande d’expertise.

En l’espèce, au titre d’un bail sous seing privé en date du 1er décembre 2009, [D] [T] est locataire d’un appartement de type F3 appartenant à [P] [T], dont la location est gérée par la Société POZZO GESTION CALVADOS.

Suite à un dégât des eaux en mai 2021, l’expert ADS, selon rapport du 30 juin 2021, constate un taux d’humidité important dans le logement, et une fuite et une infiltration sur le réseau d’évacuation des eaux pluviales commun et traversant les étages. Il recommande l’intervention d’un maçon afin d’étanchéifier les façades et les réseaux d’eaux pluviales, et celle d’un couvreur afin de réparer l’étanchéité des réseaux de collecte d’eaux pluviales.

Selon constat de commissaire de justice en date du 20 février 2024, il est constaté la persistance voire l’aggravation des problèmes d’humidité.

Malgré différents travaux envisagés ou effectués, les problèmes d’humidité de ce logement sont toujours actuels, [D] [W] soutenant que le logement n’est pas décent.

[P] [T] et la Société POZZO GESTION CALVADOS ne s’opposent pas formellement à la demande d’expertise.

Le SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] émet protestations et réserves.

En raison de l’impossibilité à ce stade de tendre vers un accord amiable et de bénéficier d’une analyse contradictoire des désordres dénoncés, la demande d’expertise judiciaire n’apparaît manifestement pas infondée. Il y sera en conséquence fait droit dans les termes du dispositif de la présente décision.

Sur les demandes de suspension du paiement des loyers et de condamnation provisionnelle

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse, ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [D] [W] sollicite la suspension du paiement des loyers et la condamnation d'[P] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices.

[P] [T] s’oppose à ces demandes, soutenant qu’elles n’ont aucun caractère d’urgence, que [D] [W] continue à habiter dans le logement loué, et que les travaux nécessaires ne sont pas à sa charge mais à celle du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES. Elle sollicite la garantie du SDC DE L’IMMEUBLE [Adresse 10] et de la Société POZZO GESTION CALVADOS pour toute condamnation qui interviendrait à son encontre.

La Société POZZO GESTION CALVADOS s’y oppose en soutenant qu’aucune faute ne peut être retenue à son encontre, tant en tant que gestionnaire de la location, qu’en tant que syndic de la COPROPRIETE.

En conséquence, les demandes de suspension du paiement des loyers et de condamnation provisionnelle formées par [D] [W] devant le juge des référés se heurtent à des contestations sérieuses et supposent au préalable une analyse technique contradictoire du litige qui est l’objet même de la mesure d’expertise ordonnée. [D] [W] sera donc à ce stade déboutée de ses demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

[D] [W], demandeur à la mesure d’expertise, sera condamnée aux dépens de la présente instance.

[P] [T] n’étant pas condamnée aux dépens, [D] [W] sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de débouter la Société POZZO GESTION CALVADOS de sa demande formulée au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Ange LE GALLO, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Caen, statuant en matière de référés, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, par application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais, dès à présent,

DÉBOUTONS [D] [W] de sa demande de suspension du paiement des loyers ;

DÉBOUTONS [D] [W] de sa demande de condamnation provisionnelle ;

ORDONNONS une expertise et désignons pour sa prise en charge [K] [H] ([Courriel 13]), expert près de la cour d’appel de CAEN , avec pour mission de :

— Se faire remettre tous documents afférents au litige et entendre tous sachant,

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 8]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

Constater les désordres dénoncés dans l’assignation,établir un historique du litige depuis l’apparition des premières infiltrations et lister les interventions réalisées pour tenter d’y remédier,donner un avis sur l’état de décence du logement, et sur sa conformité aux dispositions de l’article 6 de la Loi du 6 juillet 1989,déterminer l’origine des désordres en précisant s’ils trouvent leur origine dans les parties communes ou dans les parties privatives et le cas échéant, préciser lesquelles,indiquer les travaux de réfection à engager, à la charge du propriétaire ou à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES,afin de mise en conformité du logement,indiquer si les travaux déjà votés par le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES sont de nature à faire cesser les désordres,évaluer le coût et la durée de ces travaux,évaluer, le cas échéant, les préjudices subis, et effectuer les comptes entre les partiesapporter toutes précisions utiles à la solution du litige

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera, après un pré-rapport adressé aux parties avec un délai pour leurs réponses éventuelles d’au moins six semaines, son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du tribunal judiciaire de CAEN dans les NEUF MOIS de l’avis de versement de la consignation, et au plus tard avant le 23 décembre 2026, terme de rigueur, et qu’il en adressera une copie à chaque partie ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérait nécessaire, de même qu’en cas de survenance ou d’annonce de pourparlers transactionnels, d’insuffisance manifeste de la provision allouée, ou de retard prévisible dans le respect du délai imparti pour le dépôt du rapport, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

RAPPELONS qu’en application des dispositions de l’article 282 al 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et avoir adressé celle-ci aux parties afin de justifier par tout moyen la date d’accomplissement de cette formalité ;

DISONS que [D] [W] devra consigner à la régie des avances et des recettes du tribunal judiciaire de CAEN la somme globale de 3 000 euros (trois mille euros) à titre provisionnel, à valoir sur les frais et honoraires de l’expert et ce, avant le 23 mars 2026 ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans les délais impartis, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

INDIQUONS que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ;

COMMETTONS, pour suivre les opérations d’expertise, le magistrat chargé du contrôle des expertises ;

CONDAMNONS [D] [W] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTONS [P] [T] et la Société POZZO GESTION CALVADOS de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELONS que cette décision est de droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION