TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01569 – N° Portalis DBW5-W-B7J-JIBJ

Minute : 2026/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

E.P.I.C. [M]

C/

[P] [F]

Copie exécutoire délivrée le :

à : E.P.I.C. [M]

Copie certifiée conforme délivrée le :

à : E.P.I.C. [M]

Mme [P] [F]

JUGEMENT

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. [M]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par M. [L], muni d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [F]

née le 05 Août 1987 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : [C] MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 04 Novembre 2025

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 novembre 2016, avec effet au 7 décembre 2016, la SA d’HLM Logipays, devenu l’OPH [M], a donné à bail à Monsieur [A] [C] et Madame [P] [F] un logement conventionné à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 566,17 euros et d’une provision mensuelle pour charges de 18,27 euros, ainsi que, le versement d’un dépôt de garantie de 566,17 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement entre les parties le 8 décembre 2016.

Par avenant du 3 octobre 2019, avec effet au 1er octobre 2019, Monsieur [C] a quitté les lieux et Madame [F] est restée seule locataire en titre.

Madame [F] a quitté les lieux le 9 novembre 2022.

Le conciliateur de justice a, par constat de carence du 3 avril 2025, constaté l’impossibilité de procéder à une tentative de conciliation entre d’une part, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays et d’autre part, Madame [F] s’agissant d’un différend les opposant relatif à une dette locative.

Par requête du 10 avril 2025, réceptionnée le 17 avril 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Caen, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir condamner Madame [F] au paiement de la somme en principal de 3.863,33 euros au titre des loyers, charges, indemnités de réparations locatives impayés, après déduction de la régularisation des charges et du dépôt de garantie, de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des dépens de la procédure, lesquels comprendront le coût du procès-verbal de constat.

Madame [F] n’ayant pas pu être convoquée à comparaître par courrier adressé par le greffe de la juridiction envoyé en recommandé avec avis de réception, conformément à l’article 758 du code de procédure civile, l’OPH [M] a été invité à lui faire délivrer une citation, en application de l’article 670-1 du code précédemment cité.

Suivant acte extrajudiciaire du 16 juin 2025, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, a fait assigner Madame [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen aux fins de :

– condamnation au paiement de la somme de 3.863,33 euros, représentant les loyers et charges à la date du 25 février 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

– de condamnation au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance.

À l’audience du 4 novembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, représenté par Monsieur [Z] [L] dûment muni d’un pouvoir, maintient l’intégralité de ses demandes.

Madame [F], ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assignée par acte de commissaire de justice remis à domicile.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des sommes restant dues au titre du décompte de sortie :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, sollicite le paiement de la somme totale de 3.863,33 euros, répartie comme suit :

– 3.253,69 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, régularisation des charges incluses,

– 1.175,81 euros au titre des indemnités de réparations locatives,

– + 566,17 euros au titre de la restitution du montant du dépôt de garantie.

Au titre des loyers et charges impayés :

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, produit aux débats :

– le contrat de bail du 4 novembre 2016, avec effet au 7 décembre 2016,

– l’avis d’échéance du 15 décembre 2022, portant sur la somme de 609,64 euros, après mise au débit du compte locatif de la somme de 1.175,81 euros au titre des «réparations suite EDL» et mise au crédit de la somme de 566,17 euros au titre du «dépôt de garantie»,

– l’avis d’échéance du 1er juillet 2023, portant sur la somme de – 45,79 euros, compte tenu de la régularisation des charges au titre de l’année 2022 en faveur de la locataire pour la somme de 45,79 euros,

– un décompte locatif arrêté au 25 février 2025 et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 4.050,11 euros.

Il s’infère de ces éléments qu’à l’issue du bail, Madame [F] n’était pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’elle est débitrice d’une dette au titre de ses loyers et charges impayés qui s’élève à la somme de 3.253,69 euros, prorata du terme de novembre 2022 inclus, selon décompte arrêté au 25 février 2025.

Par conséquent, Madame [F] sera condamnée à payer à l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, la somme de 3.253,69 euros au titre des loyers et charges impayés à l’issue du bail, selon décompte arrêté au 25 février 2025, prorata du terme de novembre 2025 inclus et régularisation des charges au titre de l’année 2022 comprise, sous réserve des développements ultérieurs.

Au titre du défaut d’entretien et des réparations et dégradations locatives :

Aux termes de l’article 3-2 de la loi précitée, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties lors de la remise ou de la restitution des clés.

En vertu de l’article 7 c) de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989, les locataires sont tenus de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les lieux dont ils ont la jouissance exclusive, à moins qu’ils ne prouvent qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’ils n’ont pas introduit dans le logement.

L’article 7 d) ajoute que les locataires sont tenus de prendre à leur charge l’entretien courant du logement et de répondre des réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il est admis en application de l’article 3-2 précédemment mentionné que, les éventuels manquements des locataires se prouvent par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En outre, il est admis que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf. Seules les dégradations excessives et anormales sont imputables au preneur, à l’exclusion de la vétusté (« lente et inévitable détérioration des éléments décoratifs ou d’équipement inhérente à l’écoulement d’un temps assez long ») qui doit rester à la charge du bailleur. En cas de réparations nécessitées pour des dépréciations précipitées par des dégradations, les propriétaires n’ont pas à supporter une partie du coût de ces réparations et aucune vétusté n’est à déduire.

Par ailleurs, il est constant que s’agissant des dégradations locatives, le bailleur n’est pas tenu de produire une facture, il suffit qu’il précise le fondement des sommes qu’il réclame et que celles-ci correspondent à une évaluation sérieuse, éventuellement étayée par des documents externes tels que des devis.

En l’espèce, l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, qui sollicite la somme de 1.175,81 euros au titre des indemnités de réparations locatives imputables à Madame [F], produit aux débats :

– l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement entre les parties le 8 décembre 2016,

– le procès-verbal de constat des lieux de sortie dressé par commissaire de justice du 24 novembre 2022,

– la liste des indemnités de réparations locatives mises au débit du compte locatif portant sur la somme totale de 1.175,81 euros,

– la facture du 31 décembre 2022 établie par la société JBS Propreté portant sur le nettoyage du logement et l’enlèvement avec mise en déchetterie des encombrants pour un montant total de 689,81 euros TTC,

– la facture du 20 décembre 2022 établie par la société SVB Paysagiste portant sur la tonte de la pelouse, la taille de la haie, l’enlèvement d’encombrants extérieur (palette, bâche) et la gestion des déchets pour la somme totale de 486 euros TTC.

Il convient, afin de déterminer si les postes de réparations locatives, listés par le bailleur dans son document intitulé «liste des indemnités de réparations locatives» et dont il sollicite réparation pour un montant total de 1.175,81 euros, correspondent à des réparations et dégradations locatives imputables à la locataire sortante, de comparer pour chaque poste visé les états des lieux.

S’agissant de la demande portant sur l’enlèvement d’encombrants pour laquelle le bailleur réclame la somme de 689,81 euros (suivant facture précitée du 31 décembre 2022) :

Dans la mesure où aucune mention particulière n’a été portée dans l’état des lieux d’entrée, la locataire sortante est présumée les avoir reçus en bon état de propreté et vide de tout objet non prévu au bail.

Toutefois, après son départ, le commissaire de justice a constaté que, plusieurs meubles et objets ont été abandonnés par la locataire sortante. En effet, dans la cuisine se trouve un «lave-vaisselle de marque OCEANIQUE» avec «un meuble sur le dessus», dans la pièce à vivre «une suspension est fixée», dans le couloir de dégagement à l’étage se trouve également «un meuble déposé en mélaminé» et dans le garage, il est noté la présence de «détritus et divers objets jonchent le sol».

Aussi, le bailleur serait fondé à solliciter l’indemnisation de ce poste de réparation locative s’il justifiait de l’évaluation sérieuse de la somme sollicitée pour ce poste, ce qu’il ne rapporte cependant pas, compte tenu du fait que la pièce produite au soutien de cette demande (facture du 31 décembre 2022 établie par la société JBS Propreté) porte sur le nettoyage du logement et l’enlèvement avec mise en déchetterie des encombrants pour la somme forfaitaire de 689,81 euros TTC. De sorte que, le bailleur sera débouté de sa demande de ce chef, faute pour lui de rapporter que sa demande relative aux encombrants correspond à une évaluation sérieuse.

S’agissant de la demande portant sur la remise en état du jardin pour laquelle le bailleur sollicite la somme de 486 euros (suivant facture du 20 décembre 2022) :

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que, le jardin privatif a été remis «entretenu» à la locataire, étant notamment précisé que la terrasse, les haies et la pelouse étaient en «bon état».

Néanmoins, si le bailleur prétend que le jardin nécessitait une remise en état suite au départ de la locataire, il n’en rapporte pas la preuve et ce, dans la mesure où le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice, dans sa rubrique «extérieur» ne fait notamment pas mention de l’état de la pelouse et des haies.

De sorte que, faute pour le bailleur de rapporter la preuve des réparations alléguées, il sera également débouté de sa demande de ce chef.

En conséquence, l’OPH [M] sera déboutée de sa demande au titre des réparations locatives.

Sur le compte entre les parties :

Il ressort des éléments précédemment évoqués que le compte entre les parties à l’issue du bail s’établit comme suit :

Loyers et charges impayés: 3.253,69 euros

(régularisation des charges réelles récupérables incluses)

Dépôt de garantie : – 566,17 euros

TOTAL : 2.687,52 euros

En définitive, Madame [F] est redevable de la somme de 2.687,52 euros au titre des loyers et charges dus et restant impayés à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 25 février 2025.

Par conséquent, Madame [F] sera condamnée à payer à l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, la somme de 2.687,52 euros au titre des loyers et charges dus et restant impayés à l’issue du bail litigieux, après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 25 février 2025 et assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F], partie succombante au litige, sera condamnée au paiement des dépens de l’instance.

[M] n’ayant pas justifié avoir recouru à l’assistance d’un avocat, il convient de rejeter leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [P] [F] à payer à l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, la somme de 2.687,52 au titre des loyers et charges dus et restant impayés à l’issue du bail portant sur les lieux sis [Adresse 5], après déduction du montant du dépôt de garantie, selon décompte arrêté au 25 février 2025 et assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025 ;

DÉBOUTE l’OPH [M], venant aux droits de la SA d’HLM Logipays, de sa demande en paiement relative aux réparations locatives ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires formées par l’OPH [M] ;

DÉBOUTE [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [F] au paiement des dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,