TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02222 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I3RW

Minute : 2026/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 10 Février 2026

S.C.I. [Adresse 3]

C/

[H] [I]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

M^e Loïck LEGOUT – 27

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.C.I. CLOS HERBERT I

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Dominique LECOMTE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24 substitué par M^e Laurence DOREL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [I]

né le 10 Juillet 1975 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Loïck LEGOUT, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 27

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 10 Décembre 2024

Date des débats : 04 Novembre 2025

Date de la mise à disposition : 10 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE :

Monsieur [H] [I] est propriétaire des lots n°5042, 5066, 5067, 5075, 5076, 5077, 5119, 5120, 5121, 5122, 5129, 5130, 5131, 5133, 6040, 6041 et 6042 dans la résidence [Adresse 6] sise [Adresse 7] à [Localité 3].

Cet immeuble est géré par le syndic la SAS [Localité 3] Immobilier exerçant sous l’enseigne LE STRAT Immobilier, dont le siège social est sis [Adresse 8] à [Localité 3].

Un désaccord a opposé Monsieur [I] au syndic concernant le paiement des charges de copropriété.

Par ordonnance d’injonction de payer du 16 avril 2024, Monsieur [H] [I] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] sis à [Localité 3] les sommes de :

2.125,27 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées au 15 février 2024,135.22 euros au titre de la sommation de payer les charges de copropriété51,60 euros au titre des frais de la requête, outre les dépens.

Suite à la signification faite par voie de commissaire de Justice le 7 mai 2024, par déclaration enregistrée au greffe le 30 mai 2024, Monsieur [I], représenté par son conseil a formé opposition à cette injonction.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 4 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires est représenté par son conseil.

Aux termes de ses conclusions développées oralement, il sollicite sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et les dispositions du décret du 17 mars 1967 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

le rejet de l’ensemble des demandes de Monsieur [I],la condamnation de ce dernier à lui payer les sommes suivantes :* 8.237,44 euros au titre des sommes dues au 30 octobre 2025, la somme portant intérêt au taux légal à compter du 13 mars 2024,

2.500 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

Monsieur [I], représenté par son conseil, aux termes de ses conclusions N°2 demande au tribunal de :

déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable autant que mal fondé en sa demande,débouter ce dernier de la totalité de ses demandes, faire droit à ses demandes reconventionnelles,enjoindre au demandeur de rétablir le décompte des charges tenant compte des charges relevant de l’ASL,condamner le demandeur à lui payer au titre du remboursement de l’indu la somme de 5.955,96 euros outre les intérêts au taux légal à courir à compter de la décision à intervenir,condamner le syndicat à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

À l’issue de l’audience, la présente procédure a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 10 février 2026.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’opposition à injonction de payer :

L’opposition à injonction de payer formée par l’association Monsieur [Q] dans le délai d’un mois conformément à l’article 1416 du code de procédure civile est recevable.

L’ordonnance d’injonction de payer du 16 avril 2024 sera donc mise à néant.

Sur le droit d’agir :

Monsieur [I] soulève une fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité d’agir du syndicat des copropriétaires et fait valoir que les charges litigieuses relèvent de l’association syndicale libre (ASL).

Le syndicat des copropriétaires expose en réponse que les charges litigieuses correspondent à des charges de copropriété. Il fait valoir que Monsieur [I] ne démontre nullement que les charges litigieuses sont des charges relevant de l’ASL telles que définies dans ses statuts et, qu’il appelle au titre des charges les frais engagés par lui.

En application de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, s’il est constant que les régimes d’ASL et de copropriété sont distincts, cette situation ne les rend pour autant pas exclusifs l’un de l’autre, de sorte que ces régimes peuvent coexister au sein d’un même ensemble immobilier. En effet, il peut être prévu par un règlement de copropriété l’adhésion obligatoire à une association syndicale administrant ou gérant certains services désignés. De plus un syndicat de copropriété peut également déléguer à une association syndicale l’administration, la gestion et/ou le fonctionnement de parties communes dont l’usage serait affecté à un ou plusieurs services spécifiques, ainsi que le recouvrement des charges liées à ces prestations spécifiques.

A ce titre, il doit être souligné que l’article premier de la loi du 10 juillet 1965, permet d’organiser conventionnellement la gestion d’un ensemble immobilier, aux fins d’adaptation à ses spécificités propres. Il en résulte qu’une ASL, dont l’adhésion peut se transmettre de plein droit aux propriétaires successifs, peut correspondre à un mode de gestion venant en complément de l’organisation de la copropriété de sorte que les obligations mises à la charge des membres de cette association diffèrent de celles découlant du statut de la copropriété.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

la matrice cadastrale justifiant de la qualité de co-propriétaire de Monsieur [I],les appels de fond concernés par la procédure,la sommation de payer du 13 mars 2024,les procès-verbaux d’assemblée générale de 2022 à 2025,le contrat de syndicle décompte de la créance, présentant un solde au titre des charges de copropriété et au titre des frais nécessaires.

Il en résulte que l’argumentaire développé par le défendeur tiré du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur le paiement des charges de copropriété :

S’agissant de la contestation sur la quote-part des charges appliquée par le syndic à ses lots de copropriété dans les bâtiments G et H, le règlement de copropriété (pièce Monsieur [I] n°70) stipule que les charges concernant l’entretien et la reconstruction de chacun de ces bâtiments et les charges générales seront réparties entre les divers copropriétaires de chacun de ces bâtiments, conformément à la loi, c’est à dire en fonction de la valeur relative de chacun des lots par rapport à la valeur du bâtiment.

Monsieur [I] soutient que les charges appliquées à ses lots ne seraient pas en adéquation avec le critère d’utilité faisant valoir que les garages du bâtiment D s’accèdent par les parties communes du bâtiment G et que les parties communes du bâtiment H permettent également aux occupants de la résidence d’accéder aux parkings du bâtiment [H]

En l’absence de projet de modification soumis au votre de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic est tenu d’appliquer la répartition mentionnée dans le règlement de copropriété.

Monsieur [I] n’est donc pas fondé à contester ses appels de charges qui sont conformes à la répartition mentionnée dans le règlement de copropriété.

S’agissant de la contestation sur la répartition de la cotisation d’assurance, le règlement de copropriété stipule que les charges comprendront notamment les assurances contractées pour couvrir les risques concernant lesdits bâtiments (responsabilité civile, incendie, dégâts des eaux).

Monsieur [I] n’apporte aucun élément de preuve permettant de démontrer l’existence d’une surestimation de la superficie globale à assurer, celui-ci ne produit que les réclamations qu’il a adressées au syndic et à l’assureur, dépourvues de valeur probante.

D’autre part, lorsqu’une assemblée générale a voté une répartition des charges de copropriété, quand bien même la clé de répartition serait erronée, cette répartition, dés lors que les décisions d’assemblée sont devenues définitives passé le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du10 juillet 1965, ne peut être annulée et doit être appliquée.

Dès lors, Monsieur [I] n’est pas fondé à contester la répartition des cotisations d’assurance conforme à la répartition mentionnée dans le règlement de copropriété.

S’agissant de la contestation de la répartition du coût de l’entreprise en charge de l’entretien de la résidence, il résulte des éléments produits par les parties une ventilation du coût des prestations d’entretien par bâtiment conforme à la répartition des charges spéciales prévue au règlement de copropriété.

Monsieur [I] n’est pas fondé à contester la répartition du coût de l’entreprise en charge de l’entretien de la résidence.

Au regard des éléments ci-dessus rappelés, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, il convient de déduire du relevé de compte établi au 30 octobre 2025 les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 332,22 euros, se décomposant comme suit :

relance n°1 AR du 10 janvier 2024 de 36 euros,relance avant huissier du 24 février 2025 de 36 euros,ACR / PROCEDURE [I] du 27 mai 2025 de 260,22 euros.En outre, il est observé qu’aux termes du dispositif de ses conclusions, le syndicat des copropriétaires sollicite l’actualisation de sa créance et la condamnation de Monsieur [I] au paiement de la somme de 8.237,44 euros au titre des charges de copropriété. Au regard du décompte actualisé au 30 octobre 2025 produit par le syndicat des copropriétaires, il convient de considérer que la demande à ce titre est entachée d’une erreur de plume et que l’arriéré des charges de copropriété sollicité s’élève à la somme de 6.237,44 euros conformément au décompte actualisé au 30 octobre 2025.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er octobre 2023 et le 30 octobre 2025, au titre des charges et appels de fonds travaux a donc été de 6.257,44 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 352,22 euros ; soit un solde débiteur de 5.905,22 euros.

Dès lors la créance s’élève à la somme de 5.905,22 euros au titre des charges courantes au 30 octobre 2025.

Les intérêts au taux légal courent à compter de la signification de la décision.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [I], qui succombe, supportera les dépens, et ne peut prétendre à l’indemnité qu’il sollicite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et versera au au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] une indemnité de procédure fixée, en équité et en l’absence de justificatif, à 1.500 euros.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

REÇOIT Monsieur [H] [I] en son opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 16 avril 2024 ;

MET À NÉANT la dite ordonnance et statuant à nouveau ;

DÉCLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la SAS [Localité 3] Immobilier exerçant sous l’enseigne LE STRAT Immobilier ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] [Adresse 6] représenté par son syndic, la SAS [Localité 3] Immobilier exerçant sous l’enseigne LE STRAT Immobilier la somme de 5.905,22 euros au titre de l’arriéré des charges de la période courant du 1er octobre 2023 au 30 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ;

CONDAMNE Monsieur [H] [I] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 10] représenté par son syndic, la SAS [Localité 3] Immobilier exerçant sous l’enseigne LE STRAT Immobilier la somme supplémentaire de 1.500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [H] [I] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION