TJ Cambrai, n° 21/00030

TJ Cambrai 22 juin 2021

Arguments

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Accepté
Existence d'une créance incontestable
La cour a constaté que la société AUBERT FRANCE n'a pas fourni d'explications valables pour justifier son défaut de paiement, rendant la créance de la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES fondée.
Rejeté
Fermeture administrative des locaux
La cour a jugé que la société AUBERT FRANCE ne prouve pas qu'elle était dans l'impossibilité totale d'exercer son activité, et que la fermeture ne justifie pas le non-paiement des loyers.
Rejeté
Application de la clause pénale
La cour a estimé qu'une clause pénale peut être réduite si elle est manifestement excessive, et qu'aucune provision ne peut être accordée par le juge des référés.
Rejeté
Demande de capitalisation des intérêts
La cour a jugé que cette demande excède les pouvoirs du juge des référés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Cambrai, 22 juin 2021, n° 21/00030
Numéro(s) :	21/00030

Sur les parties

Avocat(s) :	Denis HUBERTMathieu JACOB
Cabinet(s) :	CABINET CONFINO
Parties :	S.A.S.U. PARIS HEXAGONE PROPERTIES société PARIS HEXAGONE c/ S.A. AUBERT FRANCE

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE-AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Affaire : […] PROPERTIES, venant aux droits de la société

EUROBAIL, SASU

/S.A. AUBERT FRANCE

N°RG:N° RG 21/00030 – N° Portalis DBZO-W-B7F-CXDV

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

ORDONNANCE DU JUGE DES REFERES

DU 22 Juin 2021

ENTRE:

DEMANDERESSE

[…]

PROPERTIES, venant aux droits de la société EUROBAIL, SASU

[…]

représentée par M^e Denis HUBERT, Avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et M^e Olivier CAYET, avocat au barreau de CAMBRAI avocat postulant

ET:

DEFENDERESSE

S.A. AUBERT FRANCE

[…] représentée par M^e Mathieu JACOB du cabinet CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI avocat postulant

Nous, M. Louis-Benoît BETERMIEZ, Président, Juge des Référés, assisté de Madame Astrid DOMIS, Greffier, prononce par sa mise à disposition au Greffe de la Juridiction le 22 JUIN 2021, l’ordonnance contradictoire, en premier ressort, après que l’affaire ait été débattue à l’audience publique du 25 Mai 2021 où il était assisté de Madame Astrid DOMIS, Greffier et après qu’il en ait été délibéré,

Par acte en date du 12/03/2021, la société par actions simplifiées (SAS) PARIS HEXAGONE PROPERTIES a assigné la société anonyme (SA) AUBERT FRANCE devant le président du tribunal judiciaire de CAMBRAĺ, statuant en référé, aux fins de la voir condamnée :

- à lui payer la somme provisionnelle de 55 303,27 Euros au titre des loyers échus, avec intérêts à taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points par an, à compter du 15/02/2021,

- à lui payer la somme provisionnelle de 5 530,32 Euros au titre de la clause pénale,

- aux dépens et au paiement de la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusion, la société PARISHEXAGONE

PROPERTIES sollicite :

- la condamnation de la société AUBERT FRANCE à lui payer la somme provisionnelle de 65 338,10 Euros au titre des loyers échus, avec intérêts à taux conventionnel Euribor majoré de 4,5 points par an, à compter du 15/02/2021,

- sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 6533,81 Euros au titre de la clause pénale,

- la capitalisation des intérêts échus,

- sa condamnation aux dépens et au paiement de la somme de 3000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES expose qu’elle a donné à bail, en 2012, des locaux à usage commercial situés à CAMBRAI à la société AUBERT FRANCE.

Elle fait valoir que la société en défense a cessé de payer l’intégralité des sommes qu’elle lui doit à compter du 3ème trimestre 2019 et qu’elle a été amenée à pratiquer une saisie conservatoire de sa créance qu’elle estime due le 15/02/2021, puis à introduire la présente instance.

Elle souligne qu’outre le paiement de loyers, le contrat de bail la liant à la société en défense prévoit le règlement de provisions sur charges qui n’ont été que partiellement réglées, ainsi que le paiement d’une clause pénale en cas de défaut de règlement des loyers.

Elle argue que certains loyers n’ont pas été versés par la société AUBERT FRANCE au motif que le local loué a fait l’objet d’une fermeture administrative entre le 15 mars et le 10 mai 2020; que cette fermeture, à laquelle elle est extérieure, ne peut justifier une inexécution de ses obligations contractuelles ni constituer une contestation sérieuse à la créance ; qu’en outre, si la société défenderesse se plaint d’une absence de jouissance paisible des lieux loués, elle ne démontre pas l’existence d’un préjudice de nature à faire obstacle au règlement des sommes réclamées.

Elle estime que sa créance est incontestable dans son principe et son quantum et qu’elle est fondée à obtenir le paiement de la créance qu’elle sollicite.

En réponse, la société AUBERT FRANCE fait observer que les sommes réclamées à titre provisionnel par la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES se heurte des contestations sérieuses. Elle soutient, en ce sens, que les provisions sur charge demandées par la société demanderesse ne sont, pour une partie, pas prévues dans le bail consenti et, pour une autre partie, pas justifiées dans leur montant. Elle fait valoir, en outre, qu’en raison de la fermeture administrative des locaux loués en lkien avec la lutte contre la pandémie de Covid-19, à trois reprises, en 2020 et 2021, elle n’a pu exploiter les locaux loués pendant la totalité de la période ; qu’elle est fondée à invoquer l’exception d’inexécution et la perte partielle de la chose louée ; qu’elle met en cause la bonne foi de la demanderesse dans l’exécution de la convention les liant. Elle argue, enfin, qu’elle a subi des troubles et préjudices en lien avec des intrusions

répétées sur le site loué de gens du voyage ; que la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES n’a pas mis fin à ces intrusions malgré ses demandes ; qu’elle subit un préjudice qui doit faire l’objet d’une compensation. Elle ajoute que le paiement d’une somme au titre de la clause pénale se heurte, par principe, à des difficultés sérieuses. Elle conclut au débouté de l’ensemble des demandes présentées par la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES et à sa condamnation à lui payer la somme de 4000 Euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

a) sur la demande de provision au titre des loyers échus

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par les parties que la société AUBERT FRANCE a pris à bail, par contrat du 18/12/2012, à la société EUROBAIL, des locaux à usage commercial destinés à l’équipement à la personne et que ces locaux ont été vendus par la société EUROBAIL à la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES.

En outre, il est admis par les parties que la société AUBERT FRANCE n’a pas réglé à la société en demande une somme actualisée au 17/05/2021 à 65 338,10 Euros correspondant à des loyers et provisions pour charges des 4ème trimestre de l’année 2019, de l’année 2021 et des deux premiers trimestres de l’année 2021.

La société AUBERT ne fournit aucune explication au défaut de paiement de la somme de 10 034,83 Euros au titre des loyers et charges du 2ème trimestre de l’année 2021, justifiés par la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES.

Il s’ensuit que cette dernière, à défaut de contestation sérieuse invoquée et prouvée, est fondée à obtenir de la société défenderesse le versement d’une provision du montant susmentionné.

S’agissant de la somme provisionnelle réclamée par la partie en demande au titre du 4ème trimestre de l’année 2019, de l’année 2021 et du 1er trimestre de l’année 2021, la société AUBERT FRANCE, pour s’opposer à la prétention en question, invoque, d’une part, l’existence de provisions pour charge non-prévues au bail ou manifestement surestimés, et, d’autre part, l’inexécution d’exécution, la perte temporaire de la chose louée, la mauvaise foi du cocontractant dans l’exécution de la convention et l’existence de troubles de jouissance à compenser pouvant justifier le non-réglement de certains loyers.

En ce qui concerne la contestation des provisions pour charges, la société AUBERT FRANCE soutient qu’il lui est réclamé des provisions pour gestion non-prévues au bail.

Il résulte de l’examen des factures trimestrielles de la société PARIS HEXAGONE

PROPERTIES qu’outre un loyer, elle facture à la société en défense des provisions

pour charges et des provisions pour gestion.

Or, il résulte de la lecture de l’article 1.6 de la convention de bail liant les parties, que le preneur doit régler, « en même temps et selon les mêmes modalités que chaque loyer trimestriel, une provision pour charges égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours », une régularisation étant effectuée ultérieurement une fois par an.

La société demanderesse ne justifie pas du fondement de sa provision pour gestion de sorte que de sa demande provisionnelle à ce titre se heurte à une contestation sérieuse.

Par ailleurs, la société en défense prétend que le montant des provisions pour charge qu’elle n’a pas réglé sont d’un montant excessif par rapport à leur réalité.

La société PARIS HEXAGONE PROPERTIES ne verse aux débats aucune pièce pouvant établir que la provision qu’elle réclame est égale au quart du budget prévisionnel de l’année en cours.

De la sorte, il y a lieu de considérer que la provision pour charge qu’elle réclame, du fait de la position de la société AUBERT FRANCE, se heurte à une contestation sérieuse.

Il s’ensuit que la société en demande n’est pas fondée à réclamer, en l’état, le paiement d’une somme provisionnelle au titre des provisions pour gestion et charges au titre du 4ème trimestre de l’année 2019, de l’année 2021 et du 1er trimestre de

l’année 2021.

En ce qui concerne les loyers des trois premiers trimestres de l’année 2020 et du 1er trimestre de l’année 2021, la société AUBERT FRANCE se prévaut de l’exception d’inexécution, au motif que la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES n’a pu lui garantir la jouissance des locaux loués du fait de la fermeture administrative des locaux entre le 15 mars et le 10 mai 2020 et au mois de novembre 2020.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Dans le cadre du présent litige, si les locaux loués par la société AUBERT FRANCE ont été soumis à une interdiction d’ouverture, dans le cadre des mesures administratives prises pour contenir la propagation de l’épidémie de covid-19, et si la société en défense n’a pu totalement jouir de la chose louée, ni en user conformément à sa destination, il y a lieu de constater que la société défenderesse ne justifie pas qu’elle s’est trouvée, par le fait de ces mesures administratives, dans l’impossibilité totale d’exercer son activité et qu’elle s’est trouvée dans des difficultés de trésorerie rendant impossible l’exécution de son obligation de payer les loyers.

En outre, il convient de relever que les dispositions de l’article 1219 du code civil ne peuvent être invoquées utilement que dans les rapports entre parties au contrat et qu’aucun manquement lié aux périodes de fermeture administrative n’est allégué à l’encontre de la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES.

Il s’ensuit que l’invocation par la société AUBERT FRANCE d’une exception d’inexécution ne saurait revêtir le caractère d’une contestation sérieuse opposable

à son obligation de régler son loyer.

Pour les mêmes motifs, le moyen tiré de l’intrusion de gens du voyage sur le parking des locaux loués par la société défenderesse ne saurait prospérer.

La société AUBERT FRANCE soutient, par ailleurs, avoir subi une perte temporaire de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil.

Aux termes de l’article 1722 du code civil, applicable aux baux commerciaux, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail.

Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

La perte de la chose louée au sens de l’article 1722 peut être partielle, une telle perte pouvant s’entendre de toute circonstance diminuant sensiblement l’usage de la chose. Cette perte peut être physique ou juridique, notamment en cas de perte de jouissance de la chose louée ou de la perte d’usage conformément à sa destination.

Dans le cadre du présent litige, la société AUBERT FRANCE, à la suite des mesures administratives de fermeture des établissements non-essentiels recevant du public, prises pour contenir la propagation de l’épidémie de covid-19, n’a pu totalement jouir des locaux loués à la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES, ni en user conformément à leur destination.

Dès lors, il doit être considéré qu’en invoquant une perte partielle de la chose louée pendant la période de fermeture administrative, la société en défense soulève une contestation sérieuse à son obligation de paiement de son loyer, faisant obstacle à la demande provisionnelle concernant les loyers présentée par la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES devant le juge des référés.

Toutefois, il y a lieu de relever que cette contestation ne concerne que les périodes de fermeture administrative des locaux loués entre le 15 mars et le 10 mai 2020 et au mois de novembre 2020. et que la société AUBERT s’est abstenue de régler l’intégralité des loyers des premiers et deuxièmes trimestres 2020, l’abstention du 1er trimestre 2021 correspondant à une part de loyer équivalente à la fermeture administrative des locaux loués en novembre 2020.

Il s’ensuit que l’obligation de payer les loyers du premier semestre 2020, hors la période de fermeture administrative du 15 mars au 10 mai 2020, n’est pas sérieusement contestable et que la partie en demande est fondée à obtenir le versement d’une provision correspondant aux loyers de la période hors contestation sérieuse.

Au vu des éléments qui précèdent, la société AUBERT sera condamnée à payer à la société PARIS HEXAGONE PROPERTIES la somme de 28 807,37 Euros, au titre des loyers des 1er et 2ème trimestres de l’année 2020, hors la période du 15 mars au 10 mai 2020, et au titre du loyer du 2ème trimestre 2021, le tout avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

En revanche, la société en demande sera déboutée de sa demande de capitalisation des intérêts échues, cette demande excédant les pouvoirs du juge des référés.

b) sur la demande de provision au titre de la clause pénale

La société PARIS HEXAGONES PROPERTIES sollicite le versement d’une provision au titre de la clause pénale du contrat de bail la liant à la société AUBERT FRANCE.

Or, il convient de rappeler qu’une clause pénale est susceptible d’être réduite si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève, de ce fait, de l’appréciation du juge du fond et aucune provision ne saurait être accordée sur ce fondement par le juge des référés.

En conséquence, la société PARIS HEXAGONES PROPERTIES sera déboutée de sa demande présentée en ce sens.

c) sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, chaque partie, succombant partiellement, gardera la charge de ses propres dépens, étant rappelé que la présente décision n’a pas l’autorité de la chose jugée et que le juge du fond, en cas de saisine ultérieure, pourra régler différemment le sort des dépens.

En outre, les parties seront déboutées de leurs demandes indemnitaires présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

NOUS, Louis-Benoît BETERMIEZ, juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNONS la société anonyme (SA) AUBERT FRANCE à payer à la société par actions simplifiées (SAS) PARIS HEXAGONE PROPERTIES la somme de 28 DE CA 807,37 Euros à titre provisionnel à valoir sur les loyers des 1er et 2ème trimestres de l’année 2020, hors la période du 15 mars au 10 mai 2020, et sur le loyer du 2ème trimestre 2021, avec intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTONS la société par actions simplifiées (SAS) PARIS HEXAGONE PROPERTIES de sa demande de capitalisation des intérêts échus,

DEBOUTONS la société par actions simplifiées (SAS) PARIS HEXAGONE PROPERTIES de sa demande de provision présentée au titre de la clause pénale du contrat de bail du 18 décembre 2012 la liant à la société anonyme (SA) AUBERT RANCE,

SONS que chaque partie gardera la charge de ses propres dépens,

DEBOUTONS la société par actions simplifiées (SAS) PARIS HEXAGONE. PROPERTIES et la société anonyme (SA) AUBERT FRANCE de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

GRAPPELONS que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Le greffier Le président

ہوتے