MM/ND

Numéro 21/2846

COUR D’APPEL DE PAU

2^e CH – Section 1

ARRET DU

20/07/2021

Dossier : N° RG 18/03203 – N° Portalis DBVV-V-B7C-HBLQ

Nature affaire :

Demande d’exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

Affaire :

SCI K L

C/

Faramarz Y-Z

SARL O

SARL M N

SA SOCIETE D’EQUIPEMENT DES PAYS DE L’ADOUR

S.A.R.L. SOMAC

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 20 Juillet 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 18 Mai 2021, devant :

Monsieur E F, magistrat chargé du rapport,

assisté de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

E F, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de G H et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame G H, Président

Monsieur E F, Conseiller

Monsieur Philippe DARRACQ, Conseiller

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTE :

SCI K L

immatriculée au RCS de Pau sous le […]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Vincent T de la SELARL S-T-BOURDALLE, avocat au barreau de PAU

INTIMES :

Monsieur I Y-Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Antonin LE CORNO, avocat au barreau de PAU

SARL O

immatriculée au RCS de Pau sous le […]

représenté par ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Q R de la SCP LONGIN/R, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Fabrice CHARBONNIER, avocat au barreau de PAU

SARL M N

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean Yves RODON, avocat au barreau de PAU

Assistée de M^e Grégory CASADEBAIG, avocat au barreau de Pau

SAEM SOCIETE D’EQUIPEMENT DES PAYS DE L’ADOUR

immatriculée au RCS de Pau sous le […]

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Teddy VERMOTE de la SCP UHALDEBORDE-SALANNE GORGUET VERMOTE BERTIZBEREA, avocat au barreau de BAYONNE

S.A.R.L. SOMAC

immatriculée au RCS de Pau sous le […]

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marina CORBINEAU de la SELARL JEROME GARDACH ET ASSOCIES, avocat au barreau de BAYONNE

sur appel de la décision

en date du 24 AOUT 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte du 1^er jui1let 2003, la Caisse régionale d’assurances Mutuelles Agricoles du Sud Ouest a consenti à Monsieur I Y-Z un bail commercial, avec prise d’effet au 2 janvier 2004, à usage de « vente de tapis d’Orient ou toute autre profession

libérale ou prestation de service » portant sur des locaux situés en rez-de-chaussée au […] à Pau.

Au cours de 1'année 2011, la SCI K L, venant aux droits de la CRAMA du Sud Ouest, a entrepris, en sa qualité de bailleur d’importants travaux dans l’immeuble.

Déplorant des désordres et nuisances en lien avec la réalisation desdits travaux, notamment par suite d’infiltration d’eaux pluviales, de la présence d’un échafaudage et de la propagation de poussières affectant son commerce, I Y-Z a, par exploit d’huissier du 26 mars 2012, saisi le juge des référés près le tribunal de grande instance de Pau aux fins de réalisation d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 9 mai 2012, le juge des référés a désigné Madame X en qualité d’expert

L’expert a rendu son rapport le 13 février 2015.

Par exploit d’huissier en date du I2 mai 2015, I Y-Z a assigné la SCI K REHABILITATION devant le tribunal de grande instance de Pau a’n d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Par exploits d’huissiers des 5, 10 et 11 février 2016, la SCI K L a assigné la société O Architecture, la société M N, la société SEPA SEM et la société SOMAC devant le tribunal de grande instance de Pau a’n d’obtenir leur garantie pour les condamnations qui seraient prononcées a son encontre.

Les deux procédures ont fait 1'objet d’une jonction par décision du juge de la mise en état.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 6 juin 2016, une provision de 50 000,00 euros a été accordée à I Y-Z à valoir sur l’indemnisation de son préjudice

La société SOMAC n’a pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire en date du 24 août 2018, le tribunal de grande instance de Pau a :

Condamné la SCI K L à payer à I Y-Z la somme de 80401,60 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices décomposés comme suit :

' 18 569 euros en réparation des préjudices ayant pour origine la présence de 1'échafaudage,

' 46 800,60 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les infiltrations d’eau,

' 4 164 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les infiltrations de poussières,

' 225 euros au titre des dommages causés aux ordinateurs,

' 4 918 euros en réparation des préjudices électriques,

' 2 930 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les désordres affectant les stores,

' 2 795 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les 'sssures,

Débouté I Y-Z de sa demande formée au titre du préjudice de jouissance, de remboursement de ses séances d’ostéopathie et de la mise à jour du logiciel ;

Débouté la SCI K L de sa demande de garantie au titre des sommes auxquelles elle a été condamnée en réparation des préjudices de I Y-Z ayant pour origine la présence de l’échafaudage, les stores et les fissures ;

Condamné in solidum la société SOMAC et la société M N à payer à la SCI K L la somme de 46 800,60 euros ( quarante six mille huit cent euros et soixante centimes), au titre des sommes auxquelles elle a été condamnée en réparation des préjudices de I Y-Z ayant pour origine les in’ltrations d’eau ;

Dit que dans les rapports entre la société SOMAC et la société M N,1a société SOMAC supportera 20 % de cette somme de 46 800,60 euros et la société M N 80%.

Condamné la société SOMAC à payer à la SCI K REHABIILITATIONS la somme de 4 164 euros, an titre des sommes auxquelles elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Y-Z ayant pour origine les in’ltrations de poussière ;

Condamné la société SOMAC à payer à la SCI K L la somme de 4 354 euros, au titre des sommes auxquelles elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Y-Z ayant pour origine les désordres électriques ;

Condamné la société M N à payer à la SCI K L la somme de 339 euros, à laquelle elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur I Y-Z ayant pour origine les désordres électriques ;

Débouté la SCI K L de ses demandes formées à 1'encontre de la société O ARCHITECTURE ;

Condamné 1a SCI K L à payer à la SEPA SEM la somme de 23 328 euros (vingt trois rnille trois cent vingt huit euros) au titre du solde du marché du 7 avril 2008 ;

Débouté la SCI AQUITAJNE L, la société SEPA SEM, la société M N de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI K L à verser à la société O la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la SCI K REHABILITATION à payer à Monsieur Y- Z somme de 3 500 euros sur 1^e fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum la société SOMAC et la société M N à garantir partiellement la SCI K REHABILITATION au titre de la condamnation prononcée à son encontre sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au béné’ce de Monsieur Y-Z, et ce à hauteur de 2000 euros.

Dit que dans les rapports entre les co-obligés, la société SOMAC conservera 50 % de cette somme de 2000 euros à sa charge et la société M BATITOITles 50 % restant.

DIT que les dépens de la procédure, en ce y compris les frais d’expertise, seront supportés in solidum par la SCI K REHABILITATION, la société SOMAC et la société M N.

Dit que dans les rapports entre les co-obligés, les sociétés SOMAC et M N supporteront chacune 40 % des dépens et la SCI K REHABILITATION les 20 % restant.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la décision.

Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Par déclaration en date du 9 octobre 2018, la SCI K L a relevé appel de cette décision.

Une médiation a été proposée mais refusée.

La clôture est intervenue le 7 avril 2020.

L’affaire a été fixée au 5 mai 2020, puis refixée au 18 mai 2021 en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

V u l e s c o n c l u s i o n s n o t i f i é e s l e 7 a v r i l 2 0 2 0 p a r l a S C I A Q U I T A I N E L, en réponse aux conclusions de la société SEPA SEM du 2 avril 2020 qui demande :

Liminairement :

Vu ensemble les articles 15 et 16 du CPC,

Vu le bulletin de fixation du 18 septembre 2020,

Vu les principes du contradictoire et de la loyauté des débats,

Vu les conclusions de la société K L du 27 juin 2019,

Déclarer irrecevables les conclusions et pièces signifiées par la société SEPA le 23 mars et le 2 avril 2020 à dix jours du prononcé de la clôture,

A titre subsidiaire,

Déclarer recevables les présentes conclusions de la société K L,

Sur le fond,

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société K L à l’encontre du jugement rendu le 24 août 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Pau,

Y faisant droit,

Réformer la décision de première instance,

Débouter Monsieur Y Z de sa demande au titre du préjudice lié à la présente de l’échafaudage,

Déclarer irrecevable Monsieur Y Z en sa demande de réparation des fissurations des murs du local loué,

En tout état de cause,

Condamner la société SEPA et la société O ARCHITECTURE à garantir la société K L au titre du poste de préjudice lié à la présence de l’échafaudage,

Condamner in solidum la société SEPA, la société O ARCHITECTURE et la société SOMAC au titre des fissures apparues dans le local loué par Monsieur Y Z,

Condamner la société O ARCHITECTURE plus largement à garantir la société K L de toutes les condamnations prononcées à son encontre,

Vu les dispositions de l’article 1219 du Code Civil,

Dire que la société K L est bien fondée à opposer à la société SEPA l’exception d’inexécution compte tenu des manquements de cette dernière dans l’exécution de ses obligations contractuelles de sorte que la SEPA ne pourra qu’être purement et simplement déboutée de ses demandes en paiement,

Débouter la société O ARCHITECTURE de sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles,

Dire qu’aucune somme au titre des dépens et frais d’expertise ne sera supportée même partiellement par la société K L,

Débouter les sociétés SOMAC, M N, SEPA et O ARCHITECTURE de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

Débouter les intimés de leurs appels incident non fondés et condamner, si par impossible il était fait droit aux demandes de Monsieur Y Z, les sociétés O, SEPA, SOMAC et M N à garantir la société K L de toutes les sommes qui seraient mises à sa charge.

Les condamner in solidum à payer à la société K L avec Monsieur Y Z une somme de 4.000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP S T U en application des dispositions de l’article 699 du CPC.

***

Vu les conclusions notifiées par la SAEM SEPA le 2 avril 2020 qui demande à la cour de :

Vu les articles 1147 ancien et suivants du Code civil applicables au jour du contrat,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.

Y rajoutant condamner la société K L et toute autre partie succombante à payer à la SEPA la somme de 4.000' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens d’appel.

***

Vu les conclusions notifiées le 3 juillet 2019 par la société SOMAC qui demande à la cour de :

Vu les articles 1147 ancien applicable et 1240 du Code civil,

Déclarer l’appel principal de la SCI K RÉHABILITATIOS recevable et l’appel incident formé par la SARL SOMAC recevable.

Au fond,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

Condamné in solidum la société SOMAC et la société M N à payer à la SCI K RÉHABILITATION la somme de 46 800,60 ' au titre des sommes auquel elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Y ayant pour origine les infiltrations d’eau,

Dit que dans les rapports entre la société SOMAC et la société M N, la société SOMAC supportera 20 % de cette somme de 46 800,60 ' et la société M N 80 %,

Condamné la société SOMAC à payer à la SCI K L la somme de 4164 ' au titre des sommes auquel elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Y ayant pour origine les infiltrations de poussières,

Condamné la société SOMAC à payer à la SCI K L la somme de 4354 ' au titre des sommes auquel elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Y ayant pour origine les désordres électriques,

Condamné in solidum la société SOMAC et la société M N à garantir partiellement la SCI K L au titre de la condamnation prononcée à son encontre, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au bénéfice de Monsieur Y, et ce à hauteur de la somme de 2000 ',

Dit que dans les rapports entre les co obligés, la société SOMAC conservera 50 % de cette somme de 2000 ' à sa charge et la société M N les 50% restant,

Dit que les dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés in solidum par la SCI K L, la société SOMAC et la société M N,

Dit que dans les rapports entre les co obligés, les sociétés SOMAC et M N supporteront chacune 40 % des dépens et la SCI K L les 20% restant.

Le confirmer pour le surplus.

Statuant à nouveau,

Rejeter en conséquence toutes demandes tendant à la condamnation de la SOMAC après avoir relevé qu’elle n’a commis aucun manquement fautif en relation avec les infiltrations d’eau.

Débouter la société M N de son appel provoqué et de ses demandes dirigées contre la société SOMAC.

Condamner au contraire la société M N à relever et garantir la SOMAC de toutes les condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre au titre du dommage résultant des infiltrations d’eau.

Subsidiairement,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que dans les rapports entre la société SOMAC et la société M N, la société SOMAC supportera 20 % de cette somme de 46 800,60 ' et la société M N 80 %.

Rejeter pareillement toute demande tendant à la condamnation de la société SOMAC au titre des fissures.

Débouter Monsieur Y de ses demandes après avoir relevé qu’il ne rapporte pas la preuve de la valeur du lustre.

Limiter par conséquent son indemnisation à la seule perte de marge brute fixée à la somme de 174 ' à raison de la fermeture du magasin.

Rejeter toute demande formulée à l’encontre de la SOMAC dès lors que le préjudice tiré de la fermeture de la galerie à raison de la présence de poussière n’est pas fondé.

Rejeter toutes plus amples demandes formées à l’encontre de la société SOMAC en ce compris celles au titre des frais irrépétibles.

Condamner la SCI K L à payer à la SARL SOMAC la somme de 2000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dire que les dépens dont les frais d’expertise ne pourront être mis à la charge de la société SOMAC selon une part très résiduelle qui ne saurait dépasser en toute hypothèse 10 %.

Condamner la SCI K L aux dépens de la procédure d’appel.

Vu les conclusions notifiées le 8 avril 2019 par la société M N qui demande :

Vu le rapport d’expertise,

A titre principal, vu les articles 1231-1 et 1240 du Code civil :

DIRE ET JUGER qu’aucune inexécution contractuelle ne peut être imputée à la société M N ;

CONSTATER l’absence de faute de la société M N ;

En conséquence,

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société M N in solidum à payer à la SCI K L la somme de 46.800,60 ' au titre des sommes auxquelles elle a été condamnée en réparation des préjudices de Monsieur Z ayant pour origine des infiltrations d’eau ;

REFORMER le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la société M N in solidum à payer à la SCI K L la somme de la somme de 339 ' en réparation des préjudices subis par Monsieur Y Z ayant pour origine des désordres électriques ;

P R O N O N C E R l a m i s e h o r s d e c a u s e d e « l a s o c i é t é A Q U I T A I N E L »;

A titre subsidiaire,

CONDAMNER les sociétés SEPA, O et SOMAC à garantir et relever indemne la société M N de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre ;

DIRE ET JUGER que les réclamations de Monsieur Z au titre des fissurations et des embellissements sont infondées ;

DIRE ET JUGER que Monsieur Z a contribué à la survenance de son propre préjudice ;

DIRE ET JUGER que les réclamations de Monsieur Z au titre du retard sur le chantier, des infiltrations, de la dégradation de la marchandise et des conséquences de la réalisation des travaux doivent être ramenées à de beaucoup plus justes proportions.

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE ET JUGER que la quote-part de responsabilité de la société M N au titre des conséquences dommageables des infiltrations d’eau ne saurait excéder 20 %.

En tout état de cause,

CONDAMNER toute partie succombante au paiement de la somme de 4 000 ' sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER toute partie succombante aux entiers dépens.

Vu les conclusions notifiées le 6 février 2019 par la SARL O ARCHITECTURE qui demande à la cour de :

Vu, notamment, les dispositions des articles 1134, 1147, 1382 et suivants du Code civil dans leurs versions antérieures au 1^er octobre 2016,

Vu, notamment, le rapport d’expertise judiciaire de Madame P X du 13 février 2015.

Déclarer irrecevable et en tous les cas mal fondé l’appel formé le 9 octobre 20Î8 par ]a SCI K L à l’ encontre du Jugement du tribunal de Grande Instance de PAU du 24 août 2018.

A titre principal,

Confirmer le Jugement entrepris en ce qu’il :

Débouté la SCI K L de ses demandes formées à l’encontre de la société O ARCHITECTURE.

Condamné la SCI K L à verser à la société O la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit que les dépens de la procédure, en ce y compris les frais d’expertise, seront supportés in solidum par la SCI K L, la société SOMAC et la société M N. »

Constater que la S.A.R.L. O n’a commis aucun manquement fautif dans l’accomplissement normal de sa mission à l’égard de la SCI K L.

Constater que la S.A.R.L. O n’a commis aucune faute extra-contractuelle à l’égard de Monsieur I Y Z et/ ou de toutes autres parties.

En conséquence,

Débouter, purement et simplement, la SCI K L et toutes autres parties, de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la S.A.R.L. O.

A titre subsidiaire

Vu notamment les articles 1382 et suivants du Code Civil dans leurs versions antérieures au 1^er octobre 2016,

Condamner, in solîdum, la SOCIETE D’EQUIPEMENT DES PAYS DE L’ADOUR, la S.A.R.L. SOMAC et la S.A.R.L.U A.D.B. N à garantir et à relever la S.A.R.L. O indemne de toutes éventuelles condamnations en principal, intérêts, frais et dépens qui pourraient être prononcées à son encontre.

Dans tous les cas,

Constater le caractère infondé et totalement déraisonnable du quantum des indemnités sollicitées par Monsieur I Y Z.

Diminuer, de manière substantielle, le quantum de toutes éventuelles indemnités qui lui seraient allouées.

Condamner, in solidum, la SCI K L, Monsieur I Y Z, la SOCIETE D’EQUIPEMENT DES PAYS DE L’ADOUR, la S.A.R.L. SOMAC et la S.ARLU A.D.B. N, ou toutes parties succombantes à payer à la S.A.R.L. O la somme de 10.000,00 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel.

Condamner, in solidum, la SCI K L, Monsieur I Y Z, la SOCIETE D’EQUTPEMENT DES PAYS DE L’ADOUR, la S.A.R.L. SOMAC et la S.A.R.L.U A.D.B. N, ou toutes paires succombantes, aux entiers dépens y compris les dépens de référé et les frais d’expertise judiciaire et autoriser Maître Q R ' S.C.P. LONGIN & ASSOCIES à procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

***

Vu les conclusions de M I Y Z notifiées le 27 mars 2019 qui demande de :

Vu l’article 1719 du Code Civil,

Vu le code de procédure civile,

Vu les pièces du dossier,

Sur l’appel principal :

Débouter la SCI K L ses conclusions d’appel concernant :

' la contestation du quantum du préjudice alloué au titre de la présence de l’échafaudage,

' la contestation de la recevabilité de la demande d’indemnisation au titre des fissurations.

Confirmer le jugement du 24 août 2018 quant à l’indemnisation accordée au titre des fissurations.

Rejeter la demande de la SCI K L formulée contre Monsieur Y-Z au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’appel incident :

Réformer le jugement dont appel :

' sur le quantum des condamnations prononcées contre la SCI K L au titre :

de la perte de marge en raison de la présence de l’échafaudage,

de la dépréciation des tapis, leur nettoyage et la perte d’exploitation en raison de leur immobilisation ;

' en ce qu’il a rejeté les demandes de Monsieur Y-Z portant sur :

l’indemnisation de la reprise des murs et des rampes d’éclairage à la suite des infiltrations,

l’indemnisation des séances d’ostéopathie,

l’indemnisation du trouble de jouissance.

Statuant de nouveau,

Condamner la SCI K L à verser à Monsieur Y-Z la somme de :

' 23 626,60 euros au titre de la présence de l’échafaudage pendant 17 mois,

' 64 455,28 euros au titre de la dépréciation des tapis endommagés,

' 17 232,02 euros au titre du nettoyage des tapis endommagés,

' 59 200 euros ou, en tout état de cause, 19 200 euros au titre de la perte

d’exploitation en raison de l’immobilisation des tapis,

' 9 140 euros au titre des préjudices matériels causés par les infiltrations d’eau,

' 110 euros au titre des séances d’ostéopathies,

' 13 047 euros au titre de la perte de jouissance.

Confirmer les termes du jugement pour le surplus.

Condamner la SCI K L à verser à Monsieur Y-Z la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SCI K L aux entiers dépens.

MOTIVATION :

Rappel sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

Avant l’ouverture des débats, et par mention au dossier, la cour a révoqué l’ordonnance de clôture et fixé la clôture au 18 mai 2021, date de l’audience, en accord avec les parties, aucune des parties intimées n’ayant souhaité répliquer aux dernières conclusions de la société SCI K L.

Sur l’appel principal de la SCI K L :

L’appel de la société bailleresse porte principalement sur la contestation des postes de préjudice liés à la présence de l’ échafaudage et à l’apparition de fissurations des murs du local loué à I Y Z, ainsi que sur les garanties dues par les sociétés O ARCHITECTURE et SEPA SEM, en leur qualité respective de maître d’oeuvre et d’assistant au maître de l’ouvrage. Elle oppose par ailleurs à la société SEPA l’exception d’inexécution, compte tenu de ce qu’elle considère être les manquements de cette dernière et conteste lui devoir le solde de facturation réclamé.

' Sur le préjudice lié à la présence de l’échafaudage :

La société K L fait valoir que l’indemnisation du préjudice lié à la présence de l’échafaudage au-delà de la durée normale du chantier initialement prévue, a été surévaluée par le tribunal sur la base du rapport du sapiteur de l’expert judiciaire, alors que le preneur vend des produits de luxe, en l’occurrence des tapis en soie à des prix extrêmement élevés, activité qui peut se trouver impactée par la crise économique.

Sur ce poste de préjudice, I Y-Z forme un appel incident , quant au montant de l’indemnité qui lui a été allouée par le tribunal (18067,00 euros), aux motifs que le bailleur doit garantir au preneur, qui n’est pas à l’origine des travaux, une jouissance paisible des lieux loués, en rapport avec la destination du bail commercial et doit en conséquence être tenu responsable de la perte de marge subie en lien avec la pose d’un échafaudage, dès le premier jour de l’installation de celui-ci.

Il considère que la perte d’exploitation doit être calculée sur une période de 17 mois, alors que le tribunal a considéré que la présence initiale de l’échafaudage pendant 4 mois était nécessaire pour les travaux engagés par la SCI K L, indemnisant ce préjudice sur une période de 13 mois seulement.

Il demande en conséquence une indemnité de 23626,60 euros selon le calcul suivant: 18067/13 x 17.

Comme l’a retenu le tribunal par une appréciation exacte des faits de la cause et du droit des parties, que la cour fait sienne, il ressort du rapport d’expertise de M^me X que les planchers en bois de l’immeuble propriété de la SCI K L étaient dévorés par les termites et que les volets et les enduits de façade étaient très abîmés. Ainsi, au-delà de la restructuration de 36 logements pour en créer 50, les travaux décidés par le propriétaire étaient nécessaires.

Il convient d’ajouter que la bonne tenue de l’immeuble et sa rénovation, pour remédier aux conséquences d’une infestation par les termites, de nature à compromettre sa solidité à plus ou moins long terme, ne peut que bénéficier au preneur, même si son local ne devait pas faire lui-même l’objet de travaux de rénovation.

Selon le rapport d’expertise, non sérieusement discutable, la durée de pose d’un échafaudage a été évaluée initialement, par le planning contractuel de début du chantier, à 4 mois par bâtiment, l’immeuble en comportant trois. L’échafaudage a été mis en place début janvier 2012 au niveau du bâtiment A, qui abrite la galerie louée au preneur. Cette installation masquait alors les enseignes de la galerie qui était difficilement identifiable, ce qui a justifié la pose d’une bâche signalétique sur la structure.

Compte tenu du retard pris par le chantier, la dépose de l’échafaudage était programmée pour fin février 2013, d’après le planning d’achèvement du bâtiment A daté du 21 août 2012, puis finalement au 7 juin 2013.

L’échafaudage a donc été maintenu en place pendant 17 mois, impactant l’activité de la galerie de I Y-Z, au-delà des 4 mois initialement prévus.

Si comme l’a justement retenu le tribunal, la présence d’un échafaudage sur un immeuble nuit nécessairement à l’accès au commerce situé au rez de chaussée et à sa visibilité, en dépit de la signalétique mise en place, et si l’installation de cette structure pendant quatre mois, pour la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état de l’immeuble, ne peut fonder une demande d’indemnisation, en revanche le retard accumulé dans les travaux de réhabilitation

de l’immeuble, par suite notamment des aléas du chantier et d’un diagnostic erroné ou incomplet quant à la présence d’amiante, justifie l’indemnisation de la perte d’exploitation subie par le preneur pendant la période de 13 mois supplémentaires pendant laquelle l’activité commerciale a été impactée par la présence de cet échafaudage.

Étant rappelé qu’en application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer et d’entretenir le local donné à bail en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, l’existence d’une clause de souffrance inscrite au bail ne peut avoir pour effet d’exonérer le bailleur de sa propre responsabilité et de celle des entrepreneurs qu’il a mandatés pour exécuter des travaux, à raison des fautes commises par ces derniers.

En l’espèce, la réunion de démarrage du chantier a eu lieu le 26 avril 2011 et le 2 mai 2011, l’inspection du travail a demandé un diagnostic amiante complémentaire ce qui a conduit à l’arrêt du chantier jusqu’au 6 octobre 2011, pendant 141 jours calendaires. Selon le rapport d’expertise le diagnostic amiante initial était insuffisant.

Le principe de l’indemnisation de ce préjudice n’est pas discuté par le bailleur qui conteste le montant de l’indemnité accordée.

Toutefois, aucun élément objectif ne permet de remettre en cause les calculs effectués par le sapiteur de M^me X, M B, lequel s’est basé sur l’ analyse de documents comptables sur une moyenne de trois années précédant le sinistre, de façon à tenir compte de l’aléa inhérent à l’activité commerciale.

Il convient donc de confirmer la perte de marge fixée par le tribunal, sur la base du rapport d’expertise judiciaire, à 18067 euros pour une période de 13 mois. A cette somme s’ajoute une surconsommation d’électricité, pour l’éclairage de la galerie, liée à la présence de l’échafaudage évaluée à 502 euros en tenant compte des aléas climatiques.

' Sur le préjudice consécutif à la fissuration des murs du local loué :

La société appelante conclut à l’irrecevabilité de la demande de réparation des murs du local loué par suite des fissurations constatées par l’expert, au motif qu’il s’agit de fissures légères, d’ordre esthétique qui n’empêchent nullement l’activité commerciale et relèvent de travaux incombant au bailleur.

Selon le rapport d’expertise judiciaire, les fissurations constatées sont inhérentes aux travaux de démolition réalisés dans l’immeuble et ne pouvaient être évitées. S’agissant d’un commerce de produits qui peuvent être qualifiés de produits de luxe, il ne peut être nié que des fissures multiples affectant les sol, linteau et plafond des locaux, telles que constatées par l’expert judiciaire, sont de nature à affecter l’image de ce commerce aux yeux de sa clientèle.

Toutefois, les travaux de reprise incombant au bailleur, le locataire ne peut procéder aux travaux lui-même et en demander le remboursement au bailleur qu’à certaines conditions. En effet, le bailleur doit pouvoir faire exécuter les travaux lui-même sans être mis devant le fait accompli.

Lorsque le bailleur n’exécute pas spontanément les travaux et sauf le cas d’urgence, le locataire doit le mettre en demeure de les réaliser, puis, à défaut d’accord du bailleur, obtenir une autorisation judiciaire de se substituer à lui.

A défaut, le bailleur n’est pas tenu de lui rembourser le coût des travaux correspondants.

En l’espèce, le tribunal a statué sur la base de devis et non de factures établissant l’exécution par le preneur de travaux qui ne présentent aucun caractère d’urgence. De plus, le preneur ne justifie pas de la mise en demeure du bailleur d’exécuter les travaux de reprise correspondants et ne demande pas à être autorisé à effectuer les travaux à sa place.

Dans ces conditions, cette demande doit être déclarée irrecevable.

' sur la garantie due par l’architecte, la SARL O ARCHITECTURE :

A titre liminaire, il convient de rappeler que le bailleur maître de l’ouvrage a un recours ,en application de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat, contre les constructeurs liés à lui par un contrat de louage d’ouvrage et peut demander à être relevé et garanti par ces derniers des condamnations prononcées à son encontre, à raison des manquements imputables aux constructeurs.

La responsabilité de la SARL O ARCHITECTURE a été écartée par le tribunal qui a rejeté la demande de garantie formée par le maître de l’ouvrage, essentiellement aux motifs que le maître d’oeuvre, étant tenu d’une obligation de moyen, il revient au maître de l’ouvrage qui recherche sa responsabilité d’établir un manquement à ses obligations contractuelles et qu’en l’espèce, à l’examen de chaque poste de préjudice , il n’est pas établi que la société O a commis des fautes ayant participé à la survenance des désordres imputables aux entreprises SOMAC et N dont la responsabilité a en revanche été retenue pour partie des désordres et préjudices.

La société appelante conclut à l’infirmation du jugement de ce chef, aux motifs notamment qu’en application de l’article 14 du CCAP, «  la direction et l’ exécution des contrats de travaux incombe au maître d’ oeuvre qui est l’unique responsable du contrôle de l’exécution des ouvrages. Il est tenu de faire respecter par l’entreprise l’ensemble des stipulations du marché et ne peut y apporter aucune modification ».

Elle en déduit que contrairement aux conclusions du rapport d’expertise si des désordres, des retards ou des malfaçons sont constatés par l’expert, ils incombent nécessairement à l’une ou l’autre des entreprises intervenantes, ou à plusieurs, et ne peuvent être imputés « au chantier » sans plus de précision, comme l’a fait l’expert notamment pour les fissurations.

Elle considère qu’il appartenait en premier lieu à l’architecte de faire respecter pour chaque entreprise les délais, ce qui, au regard des conclusions expertales, n’a pas été le cas. Le maître d’ oeuvre devait selon elle, également, alerter la société SOMAC sur la prudence à apporter dans la réalisation des travaux de démolition qui lui ont été confiés, en raison de la présence d’un locataire au rez de chaussée, ce qui aurait évité les fissurations.

La SARL O ARCHITECTURE lui oppose que le retard ayant conduit à maintenir en place l’échafaudage pendant 17 mois, au lieu de 4 initialement prévus, est lié au retard pris par le chantier par suite d’un diagnostic amiante initial insuffisant, diagnostic qui ne figurait pas dans le marché de maîtrise d’oeuvre. Au- delà, elle fait valoir essentiellement, que les consignes de nature à prévenir les dommages subis par le preneur ont été données et qu’elle n’a commis aucun manquement fautif dans l’accomplissement de sa mission.

En droit, l’architecte maître d’oeuvre est tenu à une obligation de moyen dans sa mission de contrôle de la bonne exécution des travaux et du respect du planning du chantier, et s’il doit, en fonction des aléas inhérents à tout projet de construction, adapter les consignes données aux constructeurs, afin de veiller à la bonne exécution des marchés passés entre eux et le maître de l’ouvrage, dans les délais prévus, n 'étant pas tenu d’une obligation de résultat dans l’accomplissement de cette mission, le constat que des délais ont été dépassés, que des

dommages ont été causés à des tiers par les travaux ou que les lots réalisés sont affectés de malfaçons ne permet pas de présumer sa responsabilité.

En l’espèce, il ne ressort pas du rapport d’expertise judiciaire de M^me X que la SARL O ARCHITECTURE a été défaillante dans le contrôle des différents intervenants sur le chantier.

S’agissant des principaux désordres dus aux infiltrations d’eaux pluviales par la toiture, en cours de travaux, imputables principalement à la société M N selon l’expert judiciaire, celui-ci relève ainsi que l’architecte a attiré l’attention de l’entreprise sur ce point, peu de temps avant le sinistre, dans le compte rendu de chantier du 16 mai 2012.

De même, pour la prévention de la propagation de poussières, dans les comptes rendus de chantier des 11 avril 2012 et 29 mars 2013, notamment, et dans plusieurs autres par lesquels le maître d’oeuvre a rappelé à l’entreprise SOMAC qu’il fallait « lors de la dépose du plancher, veiller à ne pas faire passer de poussières chez les commerçants et aspirer les gravats au fur et à mesure ».

S’agissant du retard du chantier imputable principalement à son interruption pendant 141 jours, par suite d’un diagnostic amiante défaillant de la part de l’entreprise NORISKO, qui n’est pas partie à l’instance, il n’est pas démontré que la SARL O ARCHITECTURE ait manqué à ses obligations et c’est à juste titre qu’elle fait observer que le diagnostic amiante ne figurait pas dans la « mission diagnostic» incombant à la maîtrise d’oeuvre. La cour peut en effet vérifier, à la lecture de l’annexe 3 à l’acte d’engagement de maîtrise d’oeuvre, que la case « Diagnostic amiante » n’a pas été cochée.

Aucun manquement de la société O ARCHITECTURE, dans le contrôle de l’exécution des contrats de travaux et des entreprises à l’origine des désordres ayant affecté l’activité du preneur commercial n’étant établi, sa garantie n’est pas due au bailleur commercial, maître de l’ouvrage.

Le jugement est confirmé sur ce point.

' sur la garantie due par la SEPA :

Il ressort des pièces versées aux débats que par contrat du 7 avril 2008 la société d’équipement des Pays de l’Adour (SEPA) a été chargée par la SNI ( société nationale immobilière) qui assure la gestion de la SCI K L, d’une mission d’assistance au maître de l’ouvrage, comprenant notamment des prestations de préparation des documents de consultation nécessaires aux appels d’offre et sélection des intervenants sur le chantier, de définition de leurs missions et responsabilités, de préparation des marchés, de contrôle, de vérification, et d’assistance au maître de l’ouvrage au cours des phases suivantes :

— phase 1 : conception, permis de construire et opérations préalables,

— phase 2 : dossier de consultation des entreprises et assistance contrats de travaux,

— phase 3 : suivi de chantier, assistance à la réception et suivi de la phase de parfait achèvement.

La SCI K L soutient que les missions confiées à la SEPA faisaient peser sur elle une obligation de résultat et qu’il lui appartient, en conséquence, de rapporter la preuve qu’elle a bien accompli sa mission, les retards et désordres laissant

présumer le contraire.

Elle souligne notamment qu’au cours de la phase 3, elle devait « assister aux réunions de chantier, contrôler l’exécution des travaux afin de garantir le respect des délais, contrôler les situations de travaux avant transmission dans les conditions fixées à l’article 4. S’assurer que les prestataires de service réalisent leur mission conformément aux documents contractuels ».

La société appelante indique également qu’il incombait à la société SEPA de faire réaliser un diagnostic amiante avant le démarrage du chantier, ce qu’elle n’a pas fait, d’où l’interruption du chantier pendant 141 jours sur décision de l’administration.

La SEPA soutient qu’elle n’a pas contracté avec la SCI K L mais avec la SNI et que seule sa responsabilité délictuelle peut être engagée envers le maître de l’ouvrage.

Toutefois, la SNI a contracté avec la SEPA, en tant que mandataire de gestion de la SCI K L et pour le compte de cette dernière et, par avenant du 27 juin 2013 au mandat de gestion du 19 octobre 2007, la SCI K L s’est engagée à poursuivre le marché d’assistance à maître de l’ouvrage conclu par la SNI, au nom et pour le compte de la SCI et dans le cadre du mandat de gestion, avec SEPA, dans les mêmes termes et conditions, et notamment à en poursuivre directement la rémunération.

La SEPA est donc bien liée contractuellement à la SCI K L et sa responsabilité éventuelle doit être recherchée sur le fondement de l’article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

La SEPA considère qu’elle n’a commis aucune faute, que son rôle se cantonnait à un suivi administratif de l’exécution de l’ouvrage sans aucune prise de contrôle sur la maîtrise d’oeuvre ni sur l’exécution de l’ouvrage, et que ses obligations sont de moyen, ce qui implique d’établir sa ou ses fautes.

Elle en veut pour preuve que le contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage prévoit des sanctions en cas de faute caractérisée du prestataire.

Elle ajoute que le retard de chantier lié au diagnostic amiante insuffisant réalisé par la société NORISKO, en mai 2008, sur 18 logements vacants et les parties communes, ne peut lui être imputé. A cet égard, elle fait valoir que la mission confiée à NORISKO était soumise au référentiel de la norme NF X 46-020 ; qu’il n’y a aucun défaut de définition de la mission et que la sous évaluation de la quantité réelle d’amiante ne provient pas du périmètre du diagnostic, mais bien de l’évaluation erronée faite par NORISKO de l’absence d’amiante sur des éléments qui, en réalité, en contenaient selon le second prestataire chargé de procéder à ce diagnostic sur les appartements libérés entre 2008 et 2011.

La société SEPA considère également que bien que non relevé par l’expert un autre facteur explique le retard du chantier, la réalisation d’un diagnostic incomplet de l’état de la charpente, par l’impossibilité de procéder à des sondages destructifs avant la libération totale de l’immeuble par ses occupants ; ce n’est donc qu’en juin 2012 que l’entreprise N a pu réaliser un diagnostic complémentaire et alerter sur la dégradation supérieure de la charpente, la nécessité de l’intervention d’un bureau d’étude et soumettre un devis complémentaire.

Pour le reste, elle considère qu’aucune faute ne peut lui être imputée dans la surveillance du chantier.

En droit, la mission d’assistance au maître de l’ouvrage (AMO) ne confère au titulaire aucun pouvoir de décision ou de représentation à l’égard des tiers. C’est une prestation de services, une mission de conseil et d’assistance dont l’étendue est déterminée par les seuls termes du contrat.

La fonction de l’AMO ne constitue jamais une mission de maîtrise d''uvre, l’assistance ayant pour but d’apporter au maître d’ouvrage un conseil éclairé et indépendant des constructeurs.

La responsabilité de l’AMO doit être appréciée au regard d’une obligation de moyens et non de résultat, s’agissant notamment de la phase suivi de chantier.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la SCI K L, la société SEPA s’est préoccupée de soumettre au mandataire du maître de l’ouvrage, le 29 avril 2008, la proposition de diagnostic de la société NORISKO CONSTRUCTION concernant les diagnostics avant démolition : « plomb, amiante , xylophages ».

Le contrat qui a été passé entre la SNI et la société NORISKO n’est pas versé aux débats et la carence de cette entreprise dans l’exécution de sa prestation ne permet pas de présumer une quelconque défaillance de la société SEPA dans sa mission de conseil et d’assistance au maître de l’ouvrage, dans la consultation de cette entreprise et la définition du périmètre du marché passé avec elle.

Il ressort au contraire des pièces versées par la société SEPA ( pièces 1et 2 7 et 8 ) que l’entreprise NORISKO a déposé un rapport faisant état du diagnostic effectué sur 18 appartements libres sur 36. Toutefois, cette donnée a été prise en compte par l’assistant au maître de l’ouvrage et une autre entreprise, la société 2CS, est intervenue courant avril 2011 pour procéder à un diagnostic sur les appartements libérés entre temps. L’inspection du travail ayant formé un certain nombre de remarques sur le travail réalisé par la société NORISKO, le chantier a dû être interrompu. Une nouvelle intervention de la société 2CS a été programmée qui a permis de découvrir que des éléments sur lesquels la société NORISKO n’avait pas mentionné la présence d’amiante en contenaient. Le chantier a donc été suspendu le temps de redéfinir le marché de désamiantage, préalable à l’intervention des autres constructeurs.

Aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de la SEPA à ce stade et le rapport de l’expert judiciaire ne met en évidence aucun manquement de l’assistant au maître de l’ouvrage, au cours de la phase ultérieure de suivi du chantier.

Le jugement est ainsi confirmé en ce qu’il a écarté la responsabilité de la société SEPA et a jugé que sa garantie n’était pas due à la SCI K L.

' sur l’exception d’inexécution opposée par la SCI K L à la société SEPA :

La société appelante conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamnée à payer à la société SEPA le solde de sa facturation, en invoquant l’exception d’inexécution prévue par l’article 1219 nouveau du Code Civil, non applicable en l’espèce au regard de la date des conventions passées.

Aucune faute n’étant établie à l’encontre de la société SEPA, l’exception d’inexécution ne peut lui être opposée pour décharger le maître de l’ouvrage de l’obligation de payer le solde

des factures émises par son prestataire, d’un montant de 23328,00 euros, ce qu’a justement retenu le tribunal.

Ce moyen est en conséquence rejeté.

Sur l’appel incident de I Y-Z :

Au-delà de la réformation du jugement sur le montant de l’indemnité résultant de la perte de marge sur une période de 17 mois au lieu de 13, en lien avec la présence de l’échafaudage, qui a été précédemment examinée, le preneur demande la réévaluation des indemnités qui lui ont été accordées par le tribunal et qu’il entend voir portées aux sommes suivantes :

' 64455,28 euros au titre de la dépréciation des tapis endommagés

' 17232,02 euros au titre du nettoyage des tapis endommagés

' 59200,00 euros ou, en tout état de cause, 19200,00 euros au titre de la perte d’exploitation en raison de l’immobilisation des tapis

' 9140 euros au titre des préjudices matériels causés par les infiltrations d’eau,

' 110,00 euros au titre des séances d’ostéopathie

' 13047 euros au titre de la perte de jouissance.

Il conteste notamment le jugement sur :

' le nombre de tapis retenu pour l’indemnisation de leur dépréciation et de leur nettoyage

' le montant retenu au titre de la perte d’exploitation

' le rejet des demandes au titre des travaux de peinture et d’éclairage : 4810 euros ( peintures ) et 4330,00 euros ( dégradation des rampes de spot ).

La SCI K L conclut au débouté des demandes formées par M Y Z, aux motifs qu’il ne peut prouver que 103 tapis kilims ont été endommagés ; que les frais de nettoyage et d’aération des tapis ne peuvent être cumulés ; que la période d’immobilisation des tapis à l’origine d’une perte d’ exploitation, sous forme de perte de chance de les vendre pendant cette période, doit être réduite ; que les dégâts matériels ne sont pas établis ; que les séances d’ostéopathie sont sans lien de causalité avec les travaux réalisés dans l’immeuble ou la manipulation des tapis ; que le trouble de jouissance ne peut justifier une indemnisation distincte des préjudices déjà indemnisés.

La société BATIBOIT conclut à la diminution des indemnités allouées au motifs que les réclamations au titre des fissurations et des embellissements sont infondées et que M Z a contribué à son propre préjudice en étant absent de son commerce pendant quatre jours au moment de l’épisode pluvieux du pont de l’ascension du 17 mai au 21 mai 2012.

S’agissant des demandes afférentes aux infiltrations d’eau elle indique que certains frais ont été pris en charge par l’assureur du preneur, que la fermeture du magasin pendant 8 jours n’était pas justifiée, que le nettoyage des tapis et leur aération ne peuvent être considérés comme des postes distincts, que le préjudice commercial engendré par le nettoyage des tapis ne peut être constitutif d’une perte d’exploitation car M Y Z dispose d’un stock important au-delà des seuls tapis endommagés.

Sur le nombre de tapis endommagés, M Y Z reprend les arguments contenus dans le dire adressé à l’expert judiciaire par son conseil et auxquels il a été répondu. Madame X a retenu un nombre de 34 kilims endommagés et non 103 comme le soutient le demandeur, toute la marchandise n’ayant pas été affectée et certains des tapis devant être simplement aérés.

Il convient en conséquence de maintenir l’évaluation du tribunal sur la base des chiffres retenus par l’expert et son sapiteur M D.

Sur la perte d’exploitation liée à l’immobilisation des tapis, contrairement à ce que soutient M Y-Z, le préjudice lié à l’immobilisation du stock de tapis endommagés, fixée sur 12 mois par le tribunal, ne peut être calculée sur une période plus longue et en l’occurrence jusqu’au 24 août 2018, date du jugement. En effet, à l’issue de la réunion d’expertise du 18 avril 2013, en présence du sapiteur de l’expert, M D, ayant permis d’opérer les constatations nécessaires sur les tapis endommagés, le preneur avait la libre disposition de sa marchandise et pouvait faire procéder aux opérations de nettoyage et d’aération des tapis affectés par les conséquences des travaux.

Au total, c’est par une appréciation exacte des circonstances de la cause que la cour fait sienne que le tribunal a retenu une période d’immobilisation du 21 mai 2012 au 21 mai 2013 incluant un délai d’un mois pour les opérations de nettoyage et d’aération du stock.

S’agissant du rejet de la demande au titre du préjudice matériel consécutif à des travaux de remise en peinture et de réparation de rampes électriques du magasin n°1, endommagées, le tribunal a écarté ce poste de préjudice, aux motifs que le demandeur n’a pas transmis à l’expert le détail des deux devis communiqués datés du 18 juin 2012, pour établir le montant de son préjudice.

A hauteur d’appel ce détail n’est toujours pas fourni. Toutefois la réalité des dégâts subis est établie par les procès-verbaux de constat d’huissier montrant l’état des plafonds et des rampes d’éclairage avant et après le dégât des eaux occasionné par les travaux sur l’immeuble insuffisamment bâché.

Après examen des pièces soumises à son appréciation, la cour fixe à la somme de 5500 euros le montant de l’indemnité réparant ce poste de préjudice.

Pour le reste, la cour, à l’instar du tribunal, ne retient pas de lien de causalité entre les séances d’ostéopathie et la manipulation des tapis par suite du dégât des eaux, ni l’existence d’un trouble de jouissance à l’origine d’un préjudice distinct de ceux retenus par le tribunal.

Les arguments soutenus à hauteur d’appel par les parties, sans élément nouveau à l’appui, ne permettent pas non plus d’exclure, diminuer ou augmenter les indemnités exactement évaluées par le tribunal pour les autres postes de préjudice consécutifs aux infiltrations d’eaux pluviales et de poussières dans le commerce du preneur.

Pour le reste, après examen des pièce soumises à son appréciation et en lecture du rapport d’expertise, la cour retient que la faute du preneur ayant contribué à son préjudice n’est pas établie et que l’indemnité calculée pour le nettoyage de certains tapis, par une entreprise spécialisée, est distincte de celle calculée pour les tapis qui ne nécessitent qu’une aération impliquant un stockage dans un endroit adapté, une manipulation et un transport.

L’indemnité réparant le préjudice consécutif aux infiltrations d’eau est ainsi portée à 52300,60 euros ( 46800,60 euros + 5500 euros ), le jugement étant confirmé pour le surplus des indemnités fixées.

Sur l’appel incident de la société SOMAC :

La société SOMAC conclut à l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu sa responsabilité, aux motifs qu’elle n’a commis aucune faute, et demande à être relevée et garantie de toute condamnation éventuelle par la société N au titre des dommages résultant des infiltrations d’eaux pluviales, de la seule responsabilité de cette dernière.

Elle exclut toute condamnation au titre des fissures et tout préjudice au titre de la perte du lustre dont la valeur n’est pas justifiée et de la fermeture de la galerie en raison de la propagation de poussières lors des travaux de démolition dont elle était chargée ; au titre du lot n° 1 « démolitions gros oeuvre ».

Toutefois, il ressort du rapport d’expertise que les infiltrations d’eaux pluviales survenues entre le 17 et le 21 mai 2012, ayant affecté les locaux loués par le preneur, ont pour origine première la défaillance du bâchage en toiture et pour cause aggravante l’absence de protections des ouvertures en façade des étages laquelle incombait à la société SOMAC. L’analyse de l’expert n’est pas sérieusement infirmée par les arguments développés à hauteur d’appel par l’intimée, sur le caractère hypothétique des infiltrations par les façades et la part de responsabilité mise à la charge de la SOMAC dans la survenue de ce désordre est proportionnée au rôle causal de sa négligence.

Sur le préjudice consécutif à la chute du lustre qui a dû être remplacé, le tribunal a retenu la somme de 4180 euros valeur de remplacement du lustre en cristal soumise à l’expert, sur la base d’un devis de la SARL DELAN, antiquaire. Il convient de rappeler, à ce stade, qu’à la suite des travaux de démolition réalisés par la SOMAC sur le plancher du premier étage le support de fixation de ce lustre a cédé, entrainant la chute du luminaire qui s’est brisé au sol. Le constat d’huissier versé par M Y Z permet de vérifier que le lustre endommagé justifie la valeur de remplacement retenue par le tribunal.

Le préjudice lié à la propagation de poussières dans le commerce de M Y Z n’est pas sérieusement discutable au vu du rapport d’expertise qui indique que plusieurs rappels ont été adressés à la SOMAC par l’architecte, pour lui demander d’aspirer au fur et à mesure les poussières de démolition et de prendre toute précaution pour ne pas impacter l’activité des commerces du rez de chaussée.

Les conséquences sur l’activité du commerce sont manifestes et c’est par une juste appréciation des circonstances de la cause que la cour fait sienne que le tribunal a retenu, sur proposition de l’expert judiciaire, que ces désordres avaient entrainé trois fois 4 jours de fermeture du commerce ayant généré une perte de marge brute de 4164 euros.

La société SOMAC est en conséquence déboutée de son appel incident et le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu sa responsabilité partielle.

Elle sera ainsi tenue de garantir la société SCI K L du montant des condamnations en lien avec les désordres qui lui sont imputables, dans la limite de sa part de responsabilité.

Sur l’appel incident de la société M N :

Il a été répondu précédemment sur les moyens et arguments opposés par la société M N au montant des réclamations de I Y Z et sur la responsabilité du preneur dans la réalisation de son préjudice.

Au-delà, M N conteste sa responsabilité dans la survenue des infiltrations d’eaux

pluviales à l’origine de certains des dommages causés en cours de chantier à I Y Z, aux motifs que l’obligation de protection contre les intempéries incombait à la société SOMAC, titulaire du lot « Démolition Gros 'uvre » et non à la concluante. Dans l’hypothèse où le rôle causal de son intervention est retenu, elle estime que sa part de responsabilité ne peut excéder 20%.

Toutefois, il ressort du cahier des clauses techniques particulières du lot « démolition Gros 'uvre » que la société SOMAC devait assurer la protection contre les intempéries, à la suite de la démolition des ouvrages de son lot, parmi lesquels ne figuraient pas l’ensemble de la couverture en ardoises du bâtiment A qui devait être refaite par la société M N.

Et il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le bâchage de la toiture était à la charge de la concluante et que l’architecte a attiré l’attention de l’entreprise sur ce point, peu de temps avant le sinistre, en lui demandant, dans le compte-rendu de réunion de chantier du 16 mai 2012, de « reprendre la protection en toiture sur votre zone de travaux »; l’expert relevant que l’essentiel des infiltrations a pour origine directe les protections insuffisantes en toiture.

En revanche, la protection des ouvrages dans l’ attente de l’intervention de l’entreprise titulaire du lot menuiseries était à la charge de la société SOMAC, titulaire du lot Gros-oeuvre et chargée de la dépose des menuiseries extérieures. L’expert retient, photographies à l’appui, que la protection des ouvertures, sur plusieurs niveaux, était défaillante quelques jours avant le sinistre.

Dès lors, c’est à juste titre que le tribunal a jugé que l’insuffisance des protections en façade n’a joué que comme facteur aggravant et retenu un partage de responsabilités entre les sociétés SOMAC et N, cette dernière devant supporter 80% de la charge finale de l’indemnité réparant le préjudice consécutif aux infiltrations d’eaux pluviales.

Ce moyen est en conséquence rejeté et le partage de responsabilité retenu par le tribunal est confirmé.

La société M N conteste en outre sa responsabilité dans les dysfonctionnements des spots d’éclairage du magasin n° 2, consécutifs à la manipulation de l’alimentation des spots d’éclairage, lors de son intervention sur le plancher du 1^er étage, ce qui a nécessité l’intervention d’un électricien pour vérifier l’installation et un jour de fermeture du magasin. Elle fait valoir que le titulaire du lot gros oeuvre est lui aussi intervenu sur le plancher du premier étage au-dessus du commerce du preneur.

Toutefois, elle ne produit aucun élément pertinent à l’appui de sa contestation de nature à remettre en cause l’avis de l’expert et l’appréciation du tribunal de son rôle causal dans l’apparition de ce désordre.

Le jugement est ainsi confirmé sur ce point.

Au final, la société M N est déboutée de son appel incident.

Sur les demandes annexes :

Compte tenu de l’issue du litige, les sociétés SCI K L, SOMAC et M N sont condamnées in solidum aux dépens de l’entière procédure, en ce compris les frais d’expertise, qu’elles supporteront à concurrence de 50 % pour la société M N, 30 % pour la société SOMAC et 20 % pour la SCI K L, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Compte tenu des circonstances de la cause et de la position respective des parties, la SCI K L est condamnée à verser à la société O ARCHITECTURE et à la société SEPA, et à chacune, une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur le même fondement, l’équité commande de condamner la société SCI K L à payer à I Y Z une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure, incluant les frais des constats d’huissier. La SCI K L sera garantie de cette condamnation par la société M N, à concurrence de 50%, et par la société la SOMAC, à concurrence de 30%.

Les considérations d’équité ne justifient pas de faire application des dispositions de l’article 7 0 0 d u c o d e d e p r o c é d u r e c i v i l e a u b é n é f i c e d e s s o c i é t é s A Q U I T A I N E L, M N et SOMAC qui sont en conséquence déboutées de leur demande respective sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

' Condamné la SCI K L à payer à M Y-Z la somme de 80401,60 euros, en réparation de l’ensemble de ses préjudices, dont 46800,60 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les infiltrations d’eau et 2795 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les fissures,

' condamné in solidum la société SOMAC et la société M N à payer la somme de 46800,60 euros à la SCI K L, au titre des sommes auxquelles elle a été condamnée, en réparation des préjudices de M Y Z ayant pour origine les infiltrations d’eau,

' statué sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Le confirme pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déclare M. Y-Z irrecevable en sa demande de paiement du coût des travaux de reprise des fissures à hauteur de la somme de 2795 euros,

Condamne la SCI K L à payer à M. Y-Z une somme de 83106,60 euros en réparation de l’ensemble de ses préjudices, dont 52300,60 euros en réparation des préjudices ayant pour origine les infiltrations d’eau, en ce compris le coût des travaux de reprise des embellissements ( peinture des murs et plafonds ) et des rampes d’éclairage,

Dit et juge que la société SOMAC et la société M N doivent garantir la SCI K L du montant de la condamnation à réparer les préjudices ayant pour origine les infiltrations d’eau et les condamne en conséquence, in solidum, à payer à la SCI K L la somme de 52300,60 euros,

Dit que dans les rapports entre la société SOMAC et la société N, la société SOMAC supportera 20% de la somme de 52300,60 euros et la société M N 80%,

Déboute la SCI K L de ses demandes dirigées contre la société SEPA,

Condamne in solidum la SCI K L, SOMAC et M N aux dépens de l’entière procédure, en ce compris les frais d’expertise, qu’elles supporteront à concurrence de 50 % pour la société M N, 30 % pour la société SOMAC et 20 % pour la SCI K L, dont distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI K L à verser à la société O ARCHITECTURE et à la société SEPA, et à chacune, une somme de 3000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure,

Condamne la SCI K L à payer à M. Y Z une somme de 6000,00 euros au titre des frais non compris dans les dépens de l’entière procédure, incluant les frais des constats d’huissier.

Dit que la SCI K L sera garantie de cette dernière condamnation par la société M N, à concurrence de 50 %, et par la société SOMAC, à concurrence de 30%.

Déboute les sociétés K L, M N et SOMAC de leur demande respective au titre de leurs frais irrépétibles.

Le présent arrêt a été signé par Madame G H, Président, et par Madame P SAYOUS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,