Minute n°

N° RG 25/00328 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DJYP

S.A. CLESENCE VENANT AU DROIT DE LA SA MAISON DU CIL

C/

[T] [I]

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. CLESENCE VENANT AU DROIT DE LA SA MAISON DU CIL

4 avenue Archimède

02100 ST QUENTIN

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [I]

1 avenue Victor Hugo

Résidence Hermani – Appt 144

59400 CAMBRAI

comparant assisté de Mme [G] (ASAPN), en sa qualité de curatrice

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 27 Mars 2025

DÉCISION :

En premier ressort, contradictoire , par mise à disposition le 15 Mai 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : M. [I] – ASAPN

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 décembre 1991, la SA CLESENCE, venant aux droits de la maison du CIL, a loué à Monsieur [T] [I] et Madame [N] [I] un local à usage d’habitation situé 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 1 749,66 francs, soit 266,73 euros.

Par avenant en date du 27 avril 1998, Monsieur [T] [I] a repris le bail à son nom et par avenant en date du 3 septembre 2014, la location d’un garage sis 41 rue Victor Hugo à CAMBRAI (59400) lui a été consenti.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2024, la SA CLESENCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 4 091,88 euros au titre des loyers et charges échus au mois septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 16 janvier 2025, la SA CLESENCE a fait assigner Monsieur [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner le locataire à payer la somme de 6 286,25 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

— condamner le locataire à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Nord le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 27 mars 2025.

A cette audience, la SA CLESENCE, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 7 925,45 euros, au titre des loyers et charges échus au 20 mars 2025. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais pour quitter les lieux.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [T] [I] comparaît, assisté de sa curatrice. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’il a été victime d’arnaques sur internet. Il indique que la mesure de protection juridique a été aggravée, que son budget est déficitaire et qu’un dossier de surendettement a été déposé. Il s’engage à reprendre le paiement des loyers et indique que la dette de loyer sera mentionnée au dossier de surendettement.

Le juge a mis dans les débats la possibilité d’accorder à Monsieur [T] [I] un délai supplémentaire pour quitter les lieux.

L’affaire est mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA CLESENCE verse aux débats l’acte de bail du logement principal et du garage ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 9 mars 2025, la dette locative de Monsieur [T] [I] s’élève à la somme de 7 338,78 (soit la somme de 7 925,45 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 586,67 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de février 2025 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 4 novembre 2024 pour la somme de 4 091,88 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement de payer resté infructueux pour le logement principal et deux mois après le même acte pour le garage.

Pour autant, le commandement de payer visant un délai de deux mois, c’est ce délai de deux mois qui doit s’appliquer.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 4 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 5 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, il n’est ni contesté ni contestable que le locataire n’a pas repris le paiement des loyers courants, de sorte qu’il ne peut prétendre ni à des délais de paiement ni à plus forte raison à une suspension de la clause résolutoire, étant de surcroît observé qu’il n’est pas en situation de régler la dette locative.

L’expulsion de Monsieur [T] [I] sera ordonnée, en conséquence.

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ; le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Il en résulte que ce délai peut être accordé d’office par le juge qui ordonne l’expulsion, sans demande du défendeur à l’action en expulsion. La compétence du juge saisi cesse une fois la décision rendue.

L’article L. 412-4 du même code dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées et des éléments débattus à l’audience que Monsieur [T] [I] est un majeur protégé, lequel a vu sa mesure de protection aggravée, ce qui démontre sa particulière vulnérabilité.

Il convient ensuite de relever que Monsieur [T] [I] est locataire du logement depuis 1991, d’abord avec une autre cotitulaire du bail, puis seul à compter de 1998. L’examen du relevé de compte locataire montre que depuis le 1er janvier 2018, Monsieur [T] [I] a payé son loyer jusque décembre 2023, date du premier impayé. Il apparaît ensuite que les autres impayés sont intervenus à partir de mai 2024. Par ailleurs, un versement de 50 euros a été fait le 9 mars 2025.

Ces éléments démontrent que les impayés de loyer sont concomitants à la mise sous protection juridique de Monsieur [T] [I] en mai 2024.

Il a également déposé un dossier de surendettement en raison d’un budget déficitaire, mais aussi à cause d’une arnaque dont il a été victime, ce qui l’a conduit à souscrire un crédit de 12 000 euros.

Dans ses conditions, si Monsieur [T] [I] n’a jamais manqué à ses obligations de locataires jusque décembre 2023, puis à compter de mai 2024, sa bonne foi est évidente, au vu sa vulnérabilité tant sociale qu’économique.

Dans ses conditions, il convient d’accorder à Monsieur [T] [I] un sursis à l’exécution de la décision d’expulsion et de lui accorder un délai de SIX (6) MOIS à compter de la date de la présente décision pour lui permettre de se reloger dans des conditions normales et dignes et/ou de conclure un nouveau bail d’habitation.

Le sursis à exécution de la décision d’expulsion concernant le logement sis 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) est dès lors ordonné.

Monsieur [T] [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [I] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En considération de l’équité, la SA CLESENCE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 1991, modifié par avenant le 27 avril 1998, entre la SA CLESENCE, d’une part, et Monsieur [T] [I], d’autre part, concernant le logement situé au 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) et le garage sis 41 rue Victor Hugo à CAMBRAI (59400) loué par contrat du 3 septembre 2014, sont réunies à la date du 5 janvier 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [T] [I] de libérer les lieux à usage d’habitation situés au 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) et à usage de garage situés au 41 rue Victor Hugo à CAMBRAI (59400) et de restituer les clés ;

ORDONNE le sursis exécution de la décision d’expulsion du logement à usage d’habitation sis 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) pendant un délai de SIX (6) MOIS à compter du 15 mai 2025 ;

ACCORDE en conséquence à Monsieur [T] [I] un délai de SIX (6) MOIS à compter du 15 mai 2025 pour se maintenir dans les lieux situés au 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux situés 1, avenue Victor Hugo, Résidence Hermani, appt. 14, à CAMBRAI (59400) et restitué les clés à l’issue du délai de SIX (6) MOIS, la SA CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que ce délai de SIX (6) MOIS ne concerne pas le garage sis 41 rue Victor Hugo à CAMBRAI (59400) dont les clés devront être restitués dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux à usage de garage situés 41 rue Victor Hugo à CAMBRAI (59400) et restitué les clés dans ce délai, la SA CLESENCE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la SA CLESENCE la somme de 7 338,78 (décompte arrêté au 20 mars 2025, mois de février 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2024 sur la somme de 4 091,88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] à verser à la SA CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA CLESENCE du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,