Minute n°

N° RG 25/00827 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVY

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

C/

[M] [O]

JUGEMENT DU 03 Juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocat au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [O]

née le 13 Juillet 1963 à

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 15 Mai 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 03 Juillet 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

Copie certifiée conforme le :

à : M. [O]

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 22 octobre 2015, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a donné à bail à Monsieur [M] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 370,17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 537,80 euros.

Les impayés de loyers ont été signalés le 19 décembre 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte du 3 mars 2025, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH a fait assigner Monsieur [M] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le – délai de deux mois et, par conséquent, la résiliation du bail du 22 octobre 2015, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail au regard des manquements locatifs,

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 2 227,33 euros au titre des loyers et charges échus à la date de la résiliation et jusqu’au jour de la constatation de la résiliation, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner le locataire à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le locataire en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 5 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

À cette audience, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, représentée par son conseil, actualise la dette locative à 2 644,26 euros au 12 mai 2025 et s’en rapporte à l’assignation. Son conseil indique ne pas avoir de mandat pour accepter les délais et s’en rapporte concernant la proposition du défendeur.

Monsieur [M] [O] comparait également à l’audience. Il indique avoir repris les paiements, avec un versement le 3 avril et un autre le 2 mai. Il demande à pouvoir rester dans les lieux et l’octroi de délais de paiement. Il propose des mensualités de 100 euros maximum en plus du loyer courant. Il pensait pouvoir reprendre le paiement rapidement. Chauffeur de profession, il dit être actuellement en arrêt maladie.

L’enquête assignation en date du 28 mars 2025 est lue par le juge lors de l’audience et indique que la dette locative de Monsieur [M] [O] est due à une baisse de ressources et qu’il a indiqué reprendre le versement du loyer courant à compter du 5 avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 19 décembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 mai 2025, la dette locative de Monsieur [M] [O] s’élève à la somme de 2 644,26 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1 537,80 euros à compter du 18 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties contient une clause résolutoire en son article 4.5.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 décembre 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24, VII de la loi précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte locatif que Monsieur [M] [O] a effectivement repris le paiement du loyer en avril 2025, comme il l’indiquait lors de l’enquête assignation. Sa dette locative est due à une baisse de ressources liée à son arrêt maladie. Le locataire est présent lors de l’audience et apparait soucieux d’apurer le solde de la dette, comme le démontre les paiements partiels également faits depuis la délivrance du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder à Monsieur [M] [O] un échelonnement de la dette sur une durée de 24 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si le locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [M] [O] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [M] [O] sera alors tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [O] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, Monsieur [M] [O] sera condamné à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 octobre 2015 entre la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH, d’une part, et Monsieur [M] [O], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], à [Localité 7], sont réunies à la date du 19 février 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 2 644,26 euros (décompte arrêté au 12 mai 2025, terme du mois de mai inclus), avec intérêt au taux légal sur la somme de 1 537,80 euros à compter du 18 décembre 2024 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [M] [O] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 100 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [M] [O] soit condamné à verser à la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [M] [O] à verser à la S.A. HABITAT HAUTS DE FRANCE ESH la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge