Minute n°

N° RG 25/01965 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DM5I

[I] [L]

C/

[Y] [R]

JUGEMENT DU 18 Décembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

Madame [I] [L]

née le 13 Juin 1961 à CAMBRAI (59400)

8 route de Preuilly

86170 AVANTON

représentée par M^e Cathy BEAUCHART, avocate au barreau de CAMBRAI

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [R]

né le 13 Mars 1996 à ROUBAIX (59100)

56 rue Jacquard

02110 BOHAIN EN VERMANDOIS

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 23 Octobre 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Réputée contradictoire , par mise à disposition le 18 Décembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e BEAUCHART

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 7 juillet 2022, prenant effet le 15 juillet 2022, [H] [S] a donné à bail à Madame [Y] [R] un local à usage d’habitation situé 13, Place Maurice Caullery à CAULLERY (59140) moyennant un loyer mensuel révisable de 500 euros, outre 30 euros de charges.

Suite au décès de [H] [S] le 22 septembre 2023, Madame [I] [L] est devenue héritière à concurrence de la moitié de la succession, dont le logement objet du bail.

Par courrier avec accusé de réception du 27 novembre 2024, Madame [I] [L] a fait délivrer à Madame [Y] [R] un congé pour vente. Après expiration de l’offre de vente, la locataire disposait d’un préavis de 6 mois, de sorte que la libération des lieux devait s’effectuer le 15 juillet 2025 au plus tard.

Madame [Y] [X] n’ayant pas quitté les lieux à cette date, une sommation de déguerpir dans un délai de 15 jours lui a été délivrée par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2025.

Madame [Y] [X] a libéré les lieux le 12 août 2025.

A la suite d’impayés de loyers non régularisés et de dégradations locatives, Madame [I] [L] a fait assigner Madame [Y] [R], par acte de commissaire de justice du 29 septembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— condamner Madame [Y] [R] à lui payer les sommes suivantes, avec intérêts au taux légal à compter du jugement intervenir :

—  5 309,16 euros au titre des loyers et charges impayés,

—  191,92 euros au titre des réparations locatives,

—  800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la bailleresse du fait du maintien dans les lieux,

— condamner la locataire, outre les entiers dépens, à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile,

débouter Madame [Y] [R] de toutes demandes plus ambles ou contraires.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 23 octobre 2025.

À cette audience, Madame [I] [L] se fait représenter par son conseil, qui procède au dépôt du dossier.

Bien que régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Y] [R] ne comparait pas et ne se fait pas représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

Sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [I] [L] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 12 août 2025, date à laquelle la locataire a quitté les lieux, la dette locative de Madame [Y] [R] s’élève à la somme de 5 309,16 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation.

Madame [I] [L] ne justifie pas avoir restitué le dépôt de garantie versé par la locataire en début de bail, tel que mentionné en page 6 du contrat de bail, alors qu’il ressort des échanges SMS produits que Madame [Y] [R] interrogeait sa bailleresse quant à cette restitution (Pièce 13). Il sera donc déduit de la dette locative la somme de 500 euros.

Par conséquent, Madame [Y] [R] sera condamnée au paiement de la somme de 4 809,16 euros, qui portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation pour la totalité.

Sur les dégradations locatives

En vertu de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

Aux termes de l’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Il est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé entre les parties, de sorte que Madame [Y] [R] est présumée avoir reçu le logement en bon état.

Madame [I] [L] sollicite le remboursement des coûts engendrés par les réparations locatives qu’elle a dû effectuer, à savoir l’achat d’un cylindre de serrure, pour un montant de 84 euros, et d’insecticides, pour un montant de 107,92 euros.

S’agissant du cylindre de serrure, il ressort des échanges SMS entre les parties que Madame [Y] [R] indique avoir « perdu » les clefs, de sorte qu’elle ne les a pas restituées à la bailleresse lorsqu’elle a quitté les lieux.

Par conséquent, la réparation de la serrure est imputable à la locataire, laquelle sera condamnée à en rembourser le montant à la bailleresse au titre des réparations locatives.

S’agissant des insecticides, il ressort du constat de non-décence du logement établi par l’ARS en date du 1er février 2024 que le logement souffre de problèmes d’humidité qu’il faut « traiter à la source ». Il est mentionné la « présence d’eau dans la cave », la « fuite au niveau du tuyau d’évacuation de la douche » et « l’infiltration d’eau en toiture ». En outre, le rapport relève la « présence de nombreuses mouches au second étage, probablement dues à l’infiltration de toiture qui créé de l’eau stagnante ».

Dans son courrier adressé à la CAF le 15 avril 2024, Madame [I] [L] indique que l’humidité du logement est due à l’utilisation par la locataire d’un poêle à pétrole, qui n’est pas adapté pour être la source principale de chauffage de la maison, normalement équipée d’une chaudière à fuel.

Toutefois, bien que l’utilisation d’un mode de chauffage inadapté puisse amplifier la présence d’humidité dans le logement, elle ne constitue pas la cause de l’infiltration d’eau dans la toiture, les poutres et les murs du logement.

Il ne ressort pas des pièces produites aux débats que Madame [I] [L] a effectué les travaux préconisés par l’ARS afin de mettre un terme à ce problème d’humidité.

Par conséquent, il ne peut être établi que la présence de ces nuisibles est essentiellement due à un usage anormal de la locataire puisqu’il a été constaté que le logement était insalubre en raison de l’humidité, qui est la cause de l’apparition d’insectes.

Il convient donc de ne pas accorder le remboursement des insecticides à la bailleresse. Elle sera déboutée de cette demande

Sur le préjudice de jouissance

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 15, I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur […] Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

Le paragraphe II de ce même article précise que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. Ces termes doivent être reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

En l’espèce, Madame [I] [L] a adressé un congé pour vendre à la locataire le 27 novembre 2024. Il apparait que l’ensemble des mentions et formalités prévues à peine de nullité ont été respectées, de sorte que le congé est valide.

Par conséquent, la résiliation du bail en date du 7 juillet 2022 à effet au 15 juillet 2022, s’est opérée le 15 juillet 2025. Madame [Y] [R] est ainsi devenue occupante sans droit ni titre du logement du 15 juillet 2025 au 12 août 2025.

Madame [I] [L] a nécessairement subi un préjudice de jouissance du fait de cette occupation injustifiée. Il convient de réparer ce préjudice en accordant des dommages et intérêts calculés selon le prorata du loyer et des charges dus pendant la période d’occupation sans droit ni titre de la locataire.

Madame [Y] [R] devra donc verser à Madame [I] [L] la somme de 505 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [R] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [I] [L], Madame [Y] [R] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à Madame [I] [L] la somme de 4 809,16 euros au titre des loyers et charges impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à Madame [I] [L] la somme de 84 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du 29 septembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à Madame [I] [L] la somme de 505 euros au titre des dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour la totalité ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] à verser à Madame [I] [L] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE l’exécution provisoire est de droit.

La greffière Le juge