TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

[Adresse 6]

[Adresse 12]

[Localité 2]

N° RG 25/00012 – N° Portalis DBWW-W-B7J-DTQT

JUGEMENT DU 02 Décembre 2025

AFFAIRE : S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, venant aux droits, en vertu d’une décision de fusion absorption en date du 1er mai 2016 , de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST C/ [P] [C] [D], [J] [K] [B]

PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION

ENTRE :

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (“CIFD”), venant aux droits, en vertu d’une décision de fusion absorption en date du 1er mai 2016, de la SA CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE SUD OUEST,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître [M] [L] de la SELAS CHOPIN-[L] & ASSOCIES, demeurant [Adresse 4], avocats postulants inscrits au barreau de CARCASSONNE, et la SELARL AMMA AVOCATS, demeurant [Adresse 1], avocats plaidant inscrits au barreau de MONTPELLIER

CRÉANCIER POURSUIVANT

D’une part,

ET :

Madame [P] [C] [D]

née le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 15], demeurant [Adresse 8]

non comparante

Monsieur [J] [K] [B]

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

non comparant

DÉBITEURS SAISIS

D’autre part,

APRES DÉBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE LE : 21 Octobre 2025 par devant Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, agissant en qualité de Juge de l’Exécution, assistée de Sophie LESURQUES, Greffière,

JUGEMENT : statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2025 par Géraldine WAGNER, Vice-Présidente, agissant en qualité de Juge de l’Exécution, assistée de Sophie LESURQUES, qui a signé avec la Greffière.

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE a rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 31 août 2010, Mme [P] [D] et M. [J] [B] ont souscrit auprès de la société Crédit immobilier de France Sud Ouest deux emprunts en vue de financer l’acquisition de leur résidence principale, dans les conditions suivantes :

un prêt à 0% d’un montant de 35.700 € remboursable en 288 mensualités ;un prêt immobilier d’un montant de 121.066 €, avec application d’un taux d’intérêts Euribor, remboursable en 420 mois.

À la suite de la défaillance des emprunteurs, la banque les a vainement mis en demeure de régler les échéances impayées par courriers recommandés du 24 mai 2024, dont M. [B] a accusé réception le 29, et revenu avec la mention « pli avisé non réclamé » pour Mme [D]. La banque leur a adressé une seconde mise en demeure en date du 20 juin 2024, les informant qu’à défaut de régulariser la situation, la déchéance du terme serait acquise à l’issue d’un délai de 30 jours à compter de la réception de ce courrier. Les deux mises en demeure sont revenues avec la mention « pli avisé non réclamé ».

Agissant en vertu de la copie exécutoire de cet acte authentique contenant prêts reçu, le Crédit immobilier France développement (ci-après le CIFD), venant aux droit du Crédit immobilier de France Sud Ouest suivant fusion absorption du 1er mai 2016, a, par actes de commissaire de justice du 7 février 2025, fait délivrer un commandement de payer valant saisie à Mme [P] [D] et M. [J] [B], portant sur un bien situé commune de [Adresse 14] cadastré section AC n°[Cadastre 11] afin d’obtenir paiement de la somme de 134.435,05 €.

Le commandement de payer a été publié au fichier immobilier le 25 mars 2025 par le service de la publicité foncière de [Localité 13] sous les références volume S n°9.

Par actes du 12 mai 2025, le CIFD a fait assigner Mme [P] [D] et M. [J] [B] à l’audience d’orientation du Juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Carcassonne devant se tenir le 1er juillet 2025, en les sommant de prendre connaissance du cahier des conditions de vente, lequel a été déposé au greffe du tribunal le 3 juin 2025.

M. [B] s’étant présenté après la clôture des débats à la suite d’un mauvais aiguillage au sein de la juridiction, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 2 septembre 2025 pour assurer le respect du contradictoire.

Après renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 octobre 2025.

Le créancier poursuivant maintient sa demande tendant à ordonner la vente forcée de l’immeuble, fixer l’audience à laquelle aura lieu la vente aux enchères, déterminer les modalités de visite de l’immeuble, arrêter le montant de sa créance et admettre les dépens en frais privilégiés de vente.

Bien qu’ayant comparu à l’audience du 2 septembre 2025 et été avisé de la date de renvoi pour lui permettre de prendre un avocat, conformément à sa demande, M. [J] [B] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Bien que régulièrement assignée par dépôt en étude, Mme [P] [D] n’a pas comparu, ni personne pour elle.

Par message RPVA du 7 novembre 2025, le créancier poursuivant a été invité à faire valoir ses éventuelles observations sur le moyen, soulevé d’office, tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue aux conditions générales du contrat de prêt immobilier souscrit par les consorts [B] [D].

Par message RPVA du 24 novembre 2025, le CIFD conclut que la mise en œuvre de la déchéance du terme est parfaitement régulière. Il rappelle pour l’essentiel que le déséquilibre entre les droits et obligations des parties susceptible d’être créé par la clause de déchéance du terme figurant au contrat doit s’apprécier in concreto, que dans les faits, les débiteurs ont disposé d’un délai de quarante jours pour s’acquitter de l’impayé, que ce délai est raisonnable, en conséquence de quoi, la clause figurant au contrat ne présente aucun caractère abusif.

À titre subsidiaire, il demande de valider la saisie immobilière à hauteur des échéances impayées, soit 18 826,97 €, arrêtée au 20 juin 2024, à parfaire au jour de la vente forcée du bien, en principal sous réserve des intérêts pour mémoire et des frais.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

L’article R.322-18 de ce même code prévoit que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts, et autres accessoires.

Sur la régularité de la procédure

Selon l’article L. 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

Il ressort de la jurisprudence de la Cour de cassation que le juge de l’exécution doit s’assurer de l’existence d’une créance liquide et exigible et en vérifier le montant, même en l’absence de contestation du débiteur.

Le CIFD agit en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 31 août 2010 contenant prêts au profit de Mme [P] [D] et M. [J] [B], ce qui constitue un titre exécutoire au sens des dispositions de l’article L.111-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions générales du prêt immobilier souscrit par les consorts [D] [B], annexées à l’acte de prêt notarié, contiennent une clause d’exigibilité en leur article XI.

Or, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Cette appréciation est réalisée in abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de sa mise en œuvre.

Par un arrêt du 22 mars 2023 (n°21-16.044), et dans le prolongement de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne issue des arrêts des 26 janvier 2017 et 8 décembre 2022, la 1ère chambre civile de la Cour de cassation a jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, et est donc abusive.

Par un arrêt du même jour, la Cour de cassation a rappelé qu’il incombe au juge d’examiner d’office l’existence d’un tel abus.

En l’espèce, le contrat, conclu entre la société Crédit immobilier de France Sud Ouest, professionnel du crédit, et les consorts [D] [B], consommateurs, comporte, à l’article XI de ses conditions générales intitulé « Exigibilité anticipée – Défaillance de « l’emprunteur » – Clause Pénale », une clause libellée comme suit : « Le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à « l’emprunteur », par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après, « l’emprunteur » ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus

de plein droit dans les cas suivants (…)au gré du prêteur quel que soit le type de prêt (sauf dans le cas d’un Nouveau Prêt à 0%) dans les cas suivants (…)- défaut de paiement de tout ou partie des échéances à leur date ou de toute somme avancée par le prêteur. »

La clause non négociée qui d’une part n’impartit au débiteur qu’un délai de huit jours pour acquitter plusieurs mensualités du prêt (plus d’une trentaine en l’espèce), en un seul règlement, et d’autre part ne prévoit pas un autre mécanisme conventionnel de régularisation des retards de paiement, crée un déséquilibre significatif entre la banque, prêteur professionnel et les débiteurs saisis et soumet ces derniers à des conditions de remboursement brutalement aggravées.

Il importe peu que la banque ait adressé une première mise en demeure de payer les échéances impayées dans un délai de quinze jours datée du 24 mai 2024 ou que le courrier de mise en demeure du 20 juin 2024 aux termes duquel la banque a manifesté sa volonté de se prévaloir de la déchéance du terme prévoit un délai de trente jours, étant relevé que le caractère abusif d’une clause doit être apprécié in abstracto et qu’en tout état de cause, la banque n’a manifestement pas tenu compte de ce délai qu’elle a elle-même mentionné, puisque le décompte figurant dans le commandement de payer valant saisie immobilière montre que la déchéance du terme était en réalité acquise dès le 20 juin 2024, soit le jour de la mise en demeure.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la clause d’exigibilité anticipée doit être réputée non écrite, de sorte que la déchéance du terme n’a pas été valablement mise en œuvre. Dès lors, la créance du CIFD ne peut être considérée comme étant exigible en sa totalité. Le créancier poursuivant ne peut donc prétendre qu’aux échéances échues et impayées visées au commandement de payer valant saisie immobilière du 7 février 2025, dont le montant s’élève, au vu du décompte joint à cet acte, arrêté au 14 août 2024 à la somme de 18 826,97 € au titre du prêt immobilier n°[Numéro identifiant 10] et 129,04 € au titre du prêt à taux zéro.

La créance du CIFD se décompose donc comme suit :

18 826,97 € avec intérêts au taux du prêt à compter du 20 juin 2024, somme dont il convient de déduire les versements effectués à hauteur de 1.106,92 €,129,04 € au titre du prêt à taux zéro.

Toutefois, elle sera ramenée à la somme de 18 826,97 € avec intérêts au taux conventionnel à compter du 20 juin 2024, somme dont il convient de déduire les versements effectués à hauteur de 1.106,92 € suivant décompte actualisé au 23 septembre 2025, conformément à la demande du créancier poursuivant, le juge étant lié par les demandes des parties.

La saisie immobilière, qui ne présente aucun caractère disproportionné au regard de l’importance de la dette, était donc justifiée et sera validée à hauteur de cette somme.

Les débiteurs saisis n’ayant pas comparu ni personne pour eux, il convient de faire droit à la demande en vente forcée formée par le créancier saisissant et l’affaire sera renvoyée à l’audience d’adjudication du 3 mars 2026.

Tenant la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge du CIFD les frais avancés par lui et non compris dans les dépens. Sa demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Dit que la clause de l’article XI des conditions générales des prêts conclus le 31 août 2010 régissant les engagements des parties, selon laquelle « ces contrats sont résiliés de plein droit et les sommes prêtées deviennent immédiatement exigibles, huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation » est abusive et dit qu’elle est réputée non-écrite,

Fixe la créance de la SA Crédit Immobilier de France Développement à la somme de 18.826,97 € avec intérêts au taux conventionnel à compter du 20 juin 2024, à parfaire au jour de la vente forcée du bien, dont il convient de déduire la somme de 1.106,92 €,

Autorise la SA Crédit Immobilier de France Développement à poursuivre la vente du bien saisi aux enchères publiques pour le recouvrement de cette créance,

Dit qu’il y sera procédé à l’audience du 3 mars 2026 à 9h30 au tribunal judiciaire de Carcassonne,

Dit qu’il sera procédé à la visite de l’immeuble selon les modalités qui seront envisagées par le commissaire de justice qui a établi le procès-verbal de description,

Déboute la SA Crédit Immobilier de France Développement de sa demande au titre des frais irrépétibles,

Dit que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

Le GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION