Tribunal Judiciaire de Carcassonne, Procedures orales + jcp, 17 novembre 2025, n° 24/01754

TJ Carcassonne 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI Dame Carcas est bien propriétaire d'un lot dans la copropriété et qu'elle est donc tenue de participer aux charges, ce qui justifie la demande de paiement.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire défaillant, mais a déduit certains frais jugés non justifiés.
Rejeté
Existence d'un préjudice distinct
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnisation pour ses frais de justice, accordant la somme demandée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Carcassonne, procedures orales + jcp, 17 nov. 2025, n° 24/01754
Numéro(s) :	24/01754
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	SVA
Parties :	S.C.I. DAME CARCAS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 24/01754 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DQE6

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

le:

à:

C.C.C délivrée

le:

à:

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 17 Novembre 2025

DEBATS PUBLICS : 15 Septembre 2025

ACTE DE SAISINE : 02 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

SYNDIC DE COPRO RESIDENCE LE MAIL,

dont le siège social est sis 24 Boulevard Barbes – 11000 CARACSSONNE

Représentée par la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

S.C.I. DAME CARCAS

enregistré au RCS de Carcassonne sous le n° 434 919 023,

dont le siège social est sis Résidence le Mail – 24 Boulevard Barbes – 11000 CARCASSONNE

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Dame Carcas est propriétaire d’un appartement formant le lot n°2 dans la résidence Le Mail 24 Boulevard Barbès 11000 Carcassonne, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, Foncia Terre Occitane.

Par acte d’huissier délivré le 2 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Mail, représenté par son syndic en exercice, Foncia Terre Occitane, a fait assigner la SCI Dame Carcas devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-3.051,50 euros au titre des charges de copropriété non réglées avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023,

-400 euros de dommages et intérêts,

-504 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

ainsi que les dépens qui comprendront le coût de l’hypothèque légale du syndic.

La réouverture des débats a été ordonnée au 16 juin 2025 par mention au dossier avec injonction faite au demandeur d’appeler dans la cause le liquidateur judiciaire de la SCI Dame Carcas.

À l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, le syndicat des copropriétaires de la résidence le Mail, représenté par son syndic en exercice, Foncia Terre Occitane maintient ses demandes en ayant actualisé à 3.605,46 € le montant des charges réclamées.

Il indique que la mention d’une liquidation judiciaire dans le procès-verbal de recherches infructueuses porte non pas sur la SCI Dame Carcas, gérée par M. [R] [V] mais sur une autre société, la SARL Evasion, dont il est également le dirigeant, qu’il ressort des recherches effectuées la défenderesse ne se trouve pas en liquidation judiciaire. Sur le fond, le syndicat des copropriétaires argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par le défendeur des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il réclame également des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Bien que régulièrement assignée selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SCI Dame Carcas, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il convient de constater, au vu des pièces produites par le demandeur, que malgré une rédaction ambiguë du procès-verbal de recherches infructueuses laissant à penser que la SCI Dame Carcas avait été mise en liquidation judiciaire, tel n’est pas le cas, de sorte que cette injonction est devenue sans objet.

Sur la demande principale

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il ressort du relevé de propriété produit par le demandeur que la SCI Dame Carcas est propriétaire au sein de la résidence Le Mail sise 24 Boulevard Barbès 11000 Carcassonne du lot n°2.

Le Syndicat des copropriétaires justifie du bien-fondé de sa demande par la production d’un décompte actualisé des charges, des appels de fonds, de la lettre de mise en demeure du 9 août 2023 revenue avec la mention « défaut d’accès ou d’adressage », du contrat syndic et des procès-verbaux de vote de l’assemblée générale des 29 juin 2023 et 18 avril 2024.

Au vu de ces éléments et en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Dame Carcas est tenue au paiement de la somme de 2.588,30 euros correspondant à sa quote-part des charges de copropriété afférentes à son lot telles qu’elles ont été régulièrement votées lors des assemblées générales.

S’agissant des frais de recouvrement, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Au vu des pièces produites, il convient de déduire des frais réclamés la somme de 820 € (250 + 150 + 420), correspondant aux frais de constitution du dossier de recouvrement. En effet, outre le fait que ces frais constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic, il n’est pas justifié que ces frais soient facturés à trois reprises et que de surcroît, ils ne correspondent à aucune prestation prévue dans le contrat de syndic, celui-ci prévoyant une facturation spécifique uniquement en cas de diligences exceptionnelles, dont il n’est pas justifié au cas présent.

Tenant ce qui précède, les frais restant à la charge de la SCI Dame Carcas s’élèveront à la somme de 266,18 €.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’une perte. De plus, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Une partie des sommes que la SCI Dame Carcas est condamnée à payer correspondant à une créance échue postérieurement à la demande initiale, l’intérêt au taux légal ne pas courir pour la totalité à compter de la mise en demeure du 9 août 2023. La SCI Dame Carcas sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme globale de 2 854,48 € avec intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 513,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1682,29 € (3015,50 – 820 € au titre des frais rejetés- 513,21 €), et à compter de la présente décision pour le surplus.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’indemnisation complémentaire, faute pour lui d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Sur les demandes accessoires

La SCI Dame Carcas qui succombe, sera condamnée aux dépens comprenant le coût de l’hypothèque légale.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’accorder au demandeur la somme de 504 euros.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement rendu par défaut, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que l’injonction faite au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mail d’appeler dans la cause le liquidateur de la SCI Dame Carcas est sans objet,

CONDAMNE la SCI Dame Carcas à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mail 24 Boulevard Barbès 11000 Carcassonne, représenté par son syndic en exercice, Foncia Terre Occitane, les sommes suivantes :

2.588,30 euros au titre des charges impayées arrêtées au 1er mai 2025,

266,18 € au titre des frais,

DIT que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 9 août 2023 sur la somme de 513,21 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 1682,29 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mail 24 Boulevard Barbès 11000 Carcassonne du surplus de ses demandes,

CONDAMNE la SCI Dame Carcas à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Mail 24 Boulevard Barbès 11000 Carcassonne la somme de 504 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Dame Carcas aux entiers dépens, en ce compris le coût de l’hypothèque légale,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE