TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 04 Septembre 2025

Enrôlement : N° RG 22/04844 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2AVC

AFFAIRE : M. [W] [U] ( M^e William COHEN)

C/ Société SCCV MARSEILLE LE 413 (la SELAS SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS)

DÉBATS : A l’audience Publique du 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Sylvie HOBESSERIAN, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 04 Septembre 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [W] [U]

né le 24 Mars 1989 à MARSEILLE, de nationalité française, demeurant et domicilié 26 boulevard des Cigales 13011 MARSEILLE

Madame [G] [Y]

née le 05 Novembre 1993 à MARSEILLE, de nationalité française demeurant et domiciliée 26 boulevard des Cigales 13011 MARSEILLE MARSEILLE

tous deux représentés par Maître William COHEN, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSES

La SAS EDELIS, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 338 434 152, dont le siège social est sis 40 rue d’Arcueil – Bâtiment MIAMI – 94150 RUNGIS, prise en la personne de son représentant légal en exercice

La société MARSEILLE LE 413, SCCV immatriculée au RCS de TOULOUSE ous le n° 839 224 292, dont le siège social est sis 33-43 avenue Georges Pompidou 31130 BALMA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

intervenant volontaire

toutes deux représentées par Maître Nadège CARRIERE de la SELAS SELAS CENAC CARRIERE & ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCCV MARSEILLE LE 413, dont la gérante est la société EDELIS, a fait édifier en qualité de maitre de l’ouvrage un ensemble immobilier dénommé « RESIDENCE LE 413 » sis 413 Boulevard Michelet – 13009 MARSEILLE, qu’elle a vendu par lots en l’état futur d’achèvement.

Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] se sont portés acquéreur d’un appartement n°A302 au sein de cet immeuble, suivant acte authentique en date du 20 décembre 2018.

Le contrat de vente en état futur d’achèvement fixait une date de livraison au quatrième trimestre 2020.

L’appartement a été livré le 18 mai 2021.

Par courrier du 11 juin 2021, les consorts [U]- [Y] ont sollicité de leur vendeur la réparation de leur préjudice lié au retard de livraison.

Par la suite, ils se sont plaints de défauts d’isolation des fenêtres de leur logement entrainant des charges anormalement élevées de chauffage et d’électricité.

Par assignation en date du 16 mai 2022, Monsieur [U] et Madame [Y] ont saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de notamment voir condamner la société EDELIS à exécuter les travaux de reprise des menuiseries au titre de la garantie de parfait achèvement.

Un accord amiable est intervenu en cours de procédure aboutissant à l’exécution des travaux.

Parallèlement, suivant exploit de commissaire de justice du 17 mai 2022, les consorts [P] ont assigné au fond la société EDELIS aux fins de la voir condamnée à leur payer les sommes de :

—  14.950 € au titre de pénalités de retard

—  8.250 € en réparation de leurs préjudices liés à ce retard

—  5.000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Il s’agit de la présente instance, enrôlée sous le numéro RG 22/04844.

Un processus de médiation a été ordonné, qui n’a pas abouti.

La SCCV MARSEILLE LE 413 est intervenue volontairement à l’instance par conclusions en date du 4 juillet 2024.

*

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 21 novembre 2024, Monsieur [U] et Madame [Y] demandent au tribunal, au visa notamment des articles 1231-1 et suivants, 1240 et suivants et de l’article 1792 du code civil, de :

— DECLARER recevable et bien fondée la présente action ;

— DECLARER recevable l’intervention volontaire de la SCCV MARSEILLE LE 413 ;

— CONDAMNER la SCCV MARSEILLE LE 413 à leur payer la somme de la somme de 14.950 € au titre des pénalités de retard ;

— CONDAMNER la SCCV MARSEILLE LE 413 à leur payer les sommes de :

• 3.250 € au titre des loyers imprévus ;

• 13.800 € au titre du préjudice de jouissance ;

• 3.750 € au titre des frais de déménagement générés et de la perte de temps générée ;

• 7.000 € au titre du préjudice moral ;

• 2.500 € au titre du préjudice financier ;

• 1.500 € au titre des désagrément découlant de la mauvaise isolation.

— CONDAMNER la SCCV MARSEILLE LE 413 à leur payer la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Société EDELIS aux entiers dépens.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 14 janvier 025, la SCCV MARSEILLE LE 413 et la société EDELIS demandent au tribunal de :

In limine litis,

— METTRE HORS DE CAUSE la société EDELIS

— RECEVOIR l’intervention volontaire de la SCCV MARSEILLE LE 413

A titre principal,

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de l’ensemble de leurs demandes.

A titre subsidiaire,

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre des pénalités de retard

— LIMITER toute indemnisation au titre des frais locatifs à hauteur de 2.729 €

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre du préjudice moral.

— DEBOUTER l’enfant [P] de sa demande au titre du préjudice moral comme étant irrecevable

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre du préjudice de jouissance

A tout le moins le réduire à de plus justes proportions.

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre des frais de déménagement et de temps perdu

A tout le moins le réduire à de plus justes proportions.

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre des préjudices financiers.

— DEBOUTER Monsieur [U] et Madame [Y] de leur demande au titre du désagrément découlant de la mauvaise isolation.

En tout état de cause,

— CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [Y] à payer à la SCCV MARSEILLE LE 413 la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNER Monsieur [U] et Madame [Y] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 janvier 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 15 mai 2025.

La décision a été mise en délibéré au 4 septembre 2025.

*****

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire de la SCCV MARSEILLE LE 413 et la mise hors de cause de la société EDELIS

L’article 325 du code de procédure civile dispose que l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

Les articles 328 et suivants précisent que l’intervention volontaire est principale ou accessoire. Elle est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Elle est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie et est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie.

En l’espèce, il est constant que la SCCV MARSEILLE LE 413 est la société ayant vendu leurs lots aux consorts [P] en état futur d’achèvement, la société EDELIS étant seulement gérante et associée de cette société.

L’intervention volontaire de la SCCV MARSEILLE LE 413 sera donc déclarée recevable et la société EDELIS sera mise hors de cause.

Sur les demandes en lien avec le retard de livraison

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Ainsi, en application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation contractuelle est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant du contrat de vente d’immeuble à construire, l’article 1601-1 du code civil dispose que cette vente est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.

Selon l’article 1611 du code civil, dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts s’il résulte un préjudice pour l’acquéreur du défaut de délivrance au terme convenu.

Par ailleurs, en vertu de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en état futur d’achèvement, conclu par acte authentique, doit préciser notamment le délai de livraison.

Il résulte de ces différentes dispositions que dans le cadre de la vente d’un bien immobilier en état futur d’achèvement, le délai de livraison qui engage le vendeur est, par principe, celui qui est fixé par l’acte authentique de vente.

Le vendeur, tenu d’une obligation de résultat, ne peut se dégager de la responsabilité qui pèse sur lui en cas de retard qu’en établissant la force majeure, la faute de l’acquéreur ou le fait d’un tiers présentant les caractères de la force majeure.

Toutefois, le contrat peut prévoir des clauses de majoration de délai ou des causes légitimes de retard.

En l’espèce, l’acte de vente conclu le 20 décembre 2018 prévoyait un délai de livraison « dans le courant du quatrième trimestre 2020 », soit au plus tard le 31 décembre 2020, sauf cas de force majeure ou autre cause de suspension du délai prévue par les conditions générales de vente.

Le cahier des conditions générales de vente produit aux débats stipule ce même délai et indique qu’outre les cas de force majeure, sont considérées comme des causes légitimes de suspension du délai de livraison, notamment, les intempéries, les grèves, les retards entrainés par des défaillances d’une entreprise, ainsi que les retards imputables aux compagnies cessionnaires telles qu’EDF, GDF et la compagnie des eaux. Il précise que pour l’appréciation de ces évènements, les parties s’en rapportent à un certificat établi par l’architecte en charge du suivi du chantier.

Il est constant que l’appartement des consorts [P] a été livré le 18 mai 2021, soit avec 4 mois et 18 jours (138 jours) de retard par rapport à la date fixée par le contrat.

Toutefois, il n’est pas contesté que le délai de livraison a été suspendu du fait de la crise sanitaire liée à l’épidémie de COVID-19, qui présentait les caractéristiques de la force majeure, pendant un délai de deux mois. La date à laquelle l’appartement aurait dû être livré, en tenant compte de cette suspension due à la crise sanitaire, peut donc être estimée au 28 février 2021.

La SCCV MARSEILLE LE 413 justifie le retard de 78 jours survenu postérieurement à cette date par un courrier de la société INGEMAT, maitre d’œuvre de l’opération, qui fait état de la reprise progressive de l’activité imposée par les mesures gouvernementales à l’issue de la période de confinement, ayant entraîné des difficultés d’approvisionnement et un rythme ralenti pendant cette période. Cette attestation évoque également les retours tardifs de la société des eaux en charge du raccordement de la résidence qui n’a été effectué que le 14 avril 2021, ce qui a également impliqué un report de livraison.

Sur le premier point, il sera constaté qu’aucun élément n’est produit qui démontrerait précisément les mesures gouvernementales imposant une reprise progressive de l’activité qui auraient impacté le planning du chantier. Les difficultés d’approvisionnement et de ressources humaines qui seraient survenues à cette période ne sont objectivées par aucun élément de preuve, aucune pièce relative à des difficultés de livraison par les fournisseurs ou à d’éventuels arrêts de travail du personnel n’étant notamment produite. Il n’est en tout état de cause pas établi que ces différentes difficultés auraient revêtu les caractères de la force majeure, et elles ne correspondent par ailleurs à aucune cause légitime de report du délai de livraison prévue par le contrat. Il n’y a donc pas lieu de les prendre en compte et aucune suspension du délai de livraison ne peut être invoquée à ce titre.

Concernant le retard imputable à la société des eaux, qui est prévu par le contrat comme une cause légitime de suspension du délai, il résulte des pièces que si la demande initiale de raccordement de la résidence a été faite dès le 12 décembre 2018, l’immeuble n’avait pas encore été édifié à cette date et ne pouvait donc pas être raccordé au réseau d’eau. Le courrier produit s’analyse donc comme une simple demande préparatoire à un futur raccordement, et non comme une demande effective de réalisation des travaux. En revanche, il est établi par l’attestation du maitre d’œuvre INGEMAT et par le courrier adressé à la société des eaux le 29 mars 2021 que le devis pour effectuer le raccordement au réseau a été validé par la SCCV MARSEILLE LE 413 le 1er mars 2021, qu’il a été payé le 4 mars 2021, et qu’un rendez-vous préparatoire sur site a été effectué avec cette société le 24 mars 2021. Les travaux n’ont été effectués que le 14 avril 2021. Il apparait ainsi qu’un retard imputable à la société des eaux peut être retenu pour la période du 1er mars 2021 au 14 avril 2021, soit à hauteur de 45 jours. Aucune suspension du délai de livraison imputable à la société des eaux ne peut en revanche être invoquée :

— antérieurement au 1er mars 2021, en l’absence de toute pièce démontrant la date à laquelle la SCCV MARSEILLE LE 413 a saisi celle-ci d’une demande immédiate de raccordement et établissant les multiples relances dont elle se prévaut,

— au-delà du 14 avril 2021, date à laquelle les travaux de raccordement ont été réalisés.

Par conséquent, les consorts [P] sont bien fondés à invoquer un retard de livraison injustifié de 33 jours (78 jours – 45 jours).

Ils formulent à cet égard une première demande d’indemnisation à hauteur de la somme de 14.950 euros au titre de « pénalités de retard » qu’il conviendrait d’appliquer, d’un montant de 1/1000e du prix du chantier par jour de retard. Il convient toutefois de relever que le contrat conclu avec la SCCV MARSEILLE LE 413 ne prévoit aucune pénalité au titre du retard de livraison, de sorte que cette demande ne peut être fondée sur une quelconque clause contractuelle. La norme AFNOR qui est invoquée n’est par ailleurs ni visée parmi les pièces contractuelles, ni produite aux débats. Elle est en outre relative aux marchés privés de travaux du bâtiment et n’est en aucun cas applicable aux contrats de vente en état futur d’achèvement conclus avec des particuliers. Cette demande au titre des pénalités de retard doit donc être rejetée, seuls les préjudices causés par le retard de livraison pouvant donner lieu à une indemnisation en application de l’article 1611 du code civil.

Les consorts [P] font parallèlement état de plusieurs préjudices :

— un préjudice financier constitué des frais de loyers qu’ils ont dû supporter pour se loger dans l’attente de la livraison de leur appartement, entre janvier 2021 et mai 2021 : ce préjudice est justifié par des quittances de loyer d’un montant mensuel (hors charges) de 600 euros, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande à hauteur de 660 euros (600 + 3 x 600/30) s’agissant d’un retard limité à 33 jours imputable à la SCCV MARSEILLE LE 413.

— un préjudice de jouissance constitué par l’impossibilité totale de jouir de leur appartement du fait de ce retard de livraison, estimé à 50 euros par jour et par personne : aucun justificatif n’est toutefois produit qui permettrait d’évaluer le quantum de ce préjudice. La valeur locative du bien acquis et dont ils ont été privés n’est en particulier pas justifiée. La demande sera donc rejetée.

— un préjudice lié aux frais de déménagement supplémentaires et au temps perdu engendrés par ce retard de livraison : il n’est démontré ni la réalité des deux déménagements supplémentaires allégués (seul un déménagement supplémentaire étant nécessairement induit par le relogement provisoire), ni le coût réel de ces déménagements, pour lesquels aucune facture n’est produite. La perte de temps liée à l’organisation d’un déménagement supplémentaire ne constitue pas en lui-même un préjudice indemnisable en dehors des tracas causés par ces démarches, qui doivent être inclus dans l’indemnisation accordée au titre du préjudice moral, sur laquelle il sera statué ci-après. La demande au titre des frais de déménagement et du temps perdu sera donc rejetée.

— un préjudice moral lié aux conditions dégradées d’accueil de leur nouvel enfant : il est justifié que Monsieur [U] et Madame [Y] sont devenus parents d’un petit garçon en octobre 2020, soit à une date très proche de celle à laquelle ils devaient entrer en possession de leur appartement. Le retard de livraison de leur bien est, dans ces circonstances, de nature à avoir généré chez eux un stress particulier, augmenté par la nécessité de déménager provisoirement dans un autre logement et de devoir ainsi gérer ces démarches supplémentaires. Ce préjudice moral apparait établi et sera indemnisé à hauteur de 1.500 euros pour chacun d’eux, soit une somme totale de 3.000 euros. Le surplus de la demande sera rejeté, en ce compris la demande formulée au nom de leur fils nouveau-né qui n’est étayée par aucune pièce.

— un préjudice financier lié au fait d’avoir dû supporter le paiement des loyers en plus du coût du crédit dans l’attente de la livraison de leur logement : il n’est démontré par aucune pièce que cette situation, limitée dans le temps, aurait obéré leur situation financière et leur aurait causé un préjudice financier indemnisable. Cette demande sera donc également rejetée.

Au total, la SCCV MARSEILLE LE 413 sera donc condamnée à payer aux consorts [U] [Y], au titre des préjudices en lien avec le retard de livraison, une somme de 660 euros au titre des loyers supplémentaires et une somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral. Le surplus des demandes sera rejeté.

Sur la demande au titre des désordres ayant affecté les menuiseries

Monsieur [U] et Madame [Y] formulent enfin une demande d’indemnisation du préjudice « découlant de la mauvaise isolation de l’appartement au regard des problèmes de menuiserie », à hauteur de 1.500 euros. Ils évoquent essentiellement l’augmentation « anormale » de leurs factures de chauffage et d’électricité à partir d’octobre 2021.

Il résulte des pièces produites que l’appartement livré présentait en effet un défaut d’isolation au niveau des fenêtres, qui a été signalé par Monsieur [U] au vendeur par courriel du 22 janvier 2022.

Il est établi que la SCCV MARSEILLE LE 413 a fait intervenir une société pour reprendre ces désordres et procéder au réglage des menuiseries le 16 septembre 2022 dans le cadre de la garantie de parfait achèvement, ce qui ressort de la fiche de levée des réserves versée aux débats. Cette difficulté a donc perduré pendant près de 11 mois et pendant toute la période hivernale 2021/2022.

Le tribunal ne peut toutefois que constater que les requérants ne produisent pas d’élément suffisant pour permettre d’objectiver le caractère excessif de leur consommation électrique et de chauffage pendant cette période. En effet, si l’échéancier du fournisseur d’énergie ENGIE versé aux débats montre une nette augmentation de la consommation entre octobre 2021 et mars 2022, il ne suffit pas à considérer que celle-ci serait anormale, ni qu’elle serait en lien avec les défauts d’isolation des menuiseries, alors qu’une augmentation de la consommation électrique est tout à fait commune en hiver, même en dehors de tout désordre, et qu’aucun élément n’est versé aux débats permettant de comparer avec leur consommation électrique après que ces défauts aient été réparés.

Aucune attestation ni élément technique ou expertise ne sont par ailleurs produits pour démontrer l’existence d’un préjudice de jouissance ou d’inconfort qui serait en lien avec ces défauts.

La demande formulée à ce titre sera donc rejetée.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCCV MARSEILLE LE 413, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer aux requérants une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

RECOIT l’intervention volontaire de la SCCV MARSEILLE LE 413 à la présente instance ;

MET hors de cause la société EDELIS ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] de leur demande au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la SCCV MARSEILLE LE 413 à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] la somme de 660 euros au titre des loyers supplémentaires supportés par leurs soins en raison du retard de livraison ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] de leur demande au titre du préjudice de jouissance ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] de leur demande au titre des frais de déménagement ;

CONDAMNE la SCCV MARSEILLE LE 413 à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] la somme de 1.500 euros chacun, soit la somme totale de 3.000 euros, au titre de leur préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] de leur demande au titre du préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] de leur demande au titre des désagréments découlant de la mauvaise isolation des menuiseries ;

CONDAMNE la SCCV MARSEILLE LE 413 aux dépens ;

CONDAMNE la SCCV MARSEILLE LE 413 à payer à Monsieur [W] [U] et Madame [G] [Y] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le quatre septembre deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT