TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

BP 818- 28 Boulevard Jean Jaures

11012 CARCASSONNE CEDEX

☎ : 04.34.42.49.00

AFFAIRE N° RG 24/01955 – N° Portalis DBWW-W-B7I-DQZY

MINUTE :

C.C.C revêtue de la formule exécutoire délivrée

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C.C.C délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

DATE DU JUGEMENT : 19 Janvier 2026

DEBATS PUBLICS : 17 Novembre 2025

ACTE DE SAISINE : 03 Octobre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Géraldine WAGNER, Vice-Présidente,

GREFFIER : Amira BOUSROUD, lors des débats et du prononcé

DEMANDEUR

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DEL’IMMEUBLE

sis 4 allée des Marronniers à LIMOUX (11300),

dont le siège social est sis 4 allée des Marronniers – 11300 LIMOUX

Représentée par Maître Xavier GUITTON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR

Madame [Z] [V] épouse [U],

demeurant 4 Allée des Marronniers – 11300 LIMOUX

Comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [V] épouse [U] est propriétaire des lots n°10 et 24 dans l’immeuble sis 4 allée des Marronniers à Limoux, dont le syndicat des copropriétaires est représenté par son syndic en exercice, l’EURL Del Sarte Patrimoine.

Par acte de commissaire de justice délivré le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble a fait assigner Mme [Z] [V] épouse [U] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en paiement des charges de copropriété et de dommages et intérêts.

Le 8 septembre 2025, la réouverture des débats a été ordonnée pour assurer le respect du contradictoire.

Après reports, l’affaire a été retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, actualise ses demandes et sollicite la condamnation de Mme [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  2.283 € au titre des charges impayées, non réglées arrêtées au 1er octobre 2025 dont 480 € de frais, outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 795,60 €, du 21 décembre 2023 sur la somme de 855,60 €, du 29 février 2024 sur la somme de 1.116,96 €, de l’assignation pour la somme de 1.416,96 € et des présentes écritures pour le surplus, avec capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,

-2.800 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Il argue pour l’essentiel, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de l’absence de règlement par le défendeur des charges de copropriété en dépit des appels de fonds réguliers outre l’approbation des comptes de la copropriété en assemblée. Il réclame également des dommages et intérêts eu égard aux difficultés de trésorerie générées par cette absence de paiement. Sur ce point, il soutient que la défaillance de Mme [Z] [V] épouse [U] dans le règlement des charges pénalise la gestion de la copropriété.

Mme [Z] [V] épouse [U], comparant en personne, conclut au débouté et demande à titre reconventionnel la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.925 € à titre de dommages et intérêts.

Elle soutient pour l’essentiel avoir réglé les appels de charges courants et s’oppose aux appels de fonds exceptionnels émis postérieurement à l’assignation, au motif qu’ils ont été votés lors d’une assemblée générale du 5 septembre 2025 à laquelle elle n’a pas été en mesure d’assister. Par ailleurs, elle conteste le bien-fondé des dépenses votées en assemblée générale. Elle s’oppose également à la demande de dommages et intérêts au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun préjudice, fait valoir que le quantum n’est pas démontré et qu’elle a essayé de bonne foi à plusieurs reprises de trouver une solution amiable au litige. Enfin, elle demande la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 3.925 € correspondant au remboursement de ses frais de déplacement et à l’indemnisation de deux jours de travail perdus correspondant aux audiences du tribunal.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

•l’acte de vente en date du 25 mai 2022 établissant la qualité de copropriétaire de Mme [V],

•les relevés individuels de charges,

•les appels de charges et travaux de mars 2023, 1er juillet 2023, 1er octobre 2023, 1er janvier 2024, 1er avril 2024, 1er juillet 2024, 1er octobre 2024, 1er janvier 2025, 1er avril 2025, 1er juillet 2025, 29 juillet 2025, 1er octobre 2025, ainsi que les appels de fonds exceptionnels intitulés « trésorerie complémentaire », « clôture travaux étanchéité », «solin et remaniage tuiles »,

•les courriers de mise en demeure, revenus avec la mention « pli avisé non réclamé » à l’exception de la mise en demeure du 15 novembre 2023 dont Mme [V] a accusé réception le 25 novembre 2023,

•un décompte des charges réclamées au 31 octobre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 2.283 € correspondant à la demande en principal du syndicat et faisant apparaître le montant des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

•les procès-verbaux des assemblées générales des 22 octobre 2021, 9 décembre 2022, 15 décembre 2023, 27 septembre 2024 et 5 septembre 2025 ainsi que les attestations de non recours correspondantes,

•le contrat de syndic.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de 2.283 € au titre des charges impayées arrêtées au 31 octobre 2025, dont 480 € de frais calculés conformément au contrat de syndic, les sommes que Mme [V] soutient avoir réglées ayant été effectivement déduites des sommes réclamées.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 795,60 €, du 21 décembre 2023 sur la somme de 855,60 €, du 29 février 2024 sur la somme de 1.116,96 €, de l’assignation pour la somme de 1.416,96 € et de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon une jurisprudence constante, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie, d’intenter une action en justice, pour parvenir à ses fins.

Il convient de préciser que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister, ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus, dont la charge de la preuve repose sur celui qui l’invoque.

En l’espèce, le demandeur n’établit en rien l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements et qui se trouve réparé par les intérêts moratoires ni l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

Le Syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires n’ayant commis aucune faute, étant contraint d’agir en justice pour obtenir la condamnation de Mme [V] à payer les charges de copropriété, celle-ci ne peut qu’être déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [V] qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire droit à la demande présentée par le syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’accorder au demandeur la somme de 500 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [Z] [V] épouse [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 allée des Marronniers à Limoux, représenté par son syndic en exercice, l’EURL Del Sarte Patrimoine, la somme de 2.283 € au titre des charges impayées arrêtées au 31 octobre 2025, dont 480 € de frais,

Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 novembre 2023 sur la somme de 795,60 €, du 21 décembre 2023 sur la somme de 855,60 €, du 29 février 2024 sur la somme de 1.116,96 €, de l’assignation pour la somme de 1.416,96 € et de la présente décision pour le surplus,

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 allée des Marronniers à Limoux, représenté par son syndic en exercice, l’EURL Del Sarte Patrimoine, de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute Mme [Z] [V] épouse [U] de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [Z] [V] épouse [U] aux entiers dépens,

Condamne Mme [Z] [V] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 4 allée des Marronniers à Limoux, représenté par son syndic en exercice, l’EURL Del Sarte Patrimoine la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé le DIX-NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT-SIX par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE