TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

AFFAIRE N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3G-W-B7I-GRLP

RENDUE LE : VINGT DEUX MAI DEUX MIL VINGT CINQ

par:

Président : Samah BENMAAD, Magistrat à titre temporaire

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [D] [W], [M] [Z]

né le 11 Juillet 1959 à [Localité 6] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Philippe CANO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [R] [P]

née le 31 Mars 1998 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

comparante

DEBATS :

A l’audience publique du 06 Mars 2025, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré pour la décision être rendue le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

ORDONNANCE : Contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 Novembre 2021, Monsieur [D] [Z] a donné à bail à Madame [R] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 374 euros et 14,50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [D] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 Octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 Décembre 2024, [D] [Z] a ensuite fait assigner [R] [P] en référé devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion du locataire et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 6 mars 2025, [D] [Z] représenté par M^e Philippe CANO- reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de [R] [P]; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2022,34 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation de 400,00 euros depuis la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ainsi que de la somme de 1500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

[R] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 20 € par mois en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et fait état du versement la somme de 20 euros par mois, en sus du loyer en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025 prorogé au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 7] par la voie électronique le 19 Décembre 2024 soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III ancien de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du [Localité 7] par la voie électronique le 19 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [D] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 19 décembre 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » ;

Le bail conclu le 4 Novembre 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 Octobre 2024, pour la somme en principal de 1554,85 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 Décembre 2024.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

[D] [Z] produit un décompte démontrant que [R] [P] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2022,34 € à la date du 6 Mars 2025.

[R] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à [D] [Z] cette somme de 2022,34 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1554,85 € à compter de la date de la délivrance du commandement de payer (8 Octobre 2024), sur la somme de 1655,52 € à compter de la date de la délivrance de l’assignation (18 Décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. » L’article 24 VII précise que « (…) les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, [R] [P] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette par le versement de la somme de 20 euros par mois pendant 35 mois en sus vu versement du loyer en cours, et un dernier versement correspondant au solde de la dette locative.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de [R] [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, [R] [P] partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir [D] [Z], [R] [P] sera condamné à lui verser une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, il sera rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 Novembre 2021 entre [D] [Z] et [R] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 9 Décembre 2024 ;

CONDAMNONS [R] [P] à verser à [D] [Z] à titre provisionnel la somme de 2022,34 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 Octobre 2024 sur la somme de 1554,85 € , sur la somme de 2022,34 € à compter du 18 Décembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS [R] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 20 € chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour [R] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [D] [Z] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que [R] [P] soit condamné à verser à [D] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS [R] [P] à verser à [D] [Z] une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS [R] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Juge,