TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARPENTRAS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE REFERE

AFFAIRE N° RG 26/00007 – N° Portalis DB3G-W-B7K-GVZF

RENDUE LE : VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT SIX

par:

Président : Stéphanie CHARVILLAT, Magistrat

Greffier : Malika LARAJ,

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE :

S.C.I. [Localité 1], venant aux droits de Vaucluse Logement, prise en la personne de son représentant légal,, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Magali MAUBOURGUET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [Z] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 2]

non comparant

DEBATS :

A l’audience publique du 22 Janvier 2026, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré le 26 Février 2026 par mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été avisées à l’issue des débats par le Président,

ORDONNANCE : Réputé contradictoire, en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 26 Janvier 2017, [Localité 2] DELTA HABITAT venant aux droits de [Localité 3] HABITAT a consenti un bail d’habitation à [P] [D] et [P] [Z] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] [Adresse 4] à [Localité 4] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 585,51 euros hors charges.

GRAND DELTA HABITAT invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers a fait délivrer à [P] [D] et [P] [Z] suivant acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 1247,89 euros, suivant un décompte arrêté au 03 juillet 2025 et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par acte de commissaire de Justice du 18 Novembre 2025, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner en référé [P] [D] et [P] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Carpentras statuant aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin,

— les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel la somme de 981,44 euros au titre de l’arriéré de loyers impayés (décompte arrêté au 06 Octobre 2025 joint),

— les condamner solidairement à titre provisionnel à payer une somme mensuelle égale au loyer actuel indexé, à titre d’indemnité d’occupation, jusqu’à libération complète des lieux et remise des clés au demandeur,

— les condamner solidairement sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile aux dépens.

A l’audience du 22 Janvier 2026, [Localité 2] DELTA HABITAT, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1475,32 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 31 décembre 2025.

Bien que régulièrement cités à étude, [P] [D] et [P] [Z] n’ont pas comparu, ne se sont pas fait représenter à l’audience et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence.

Le rapport d’enquête sociale visée par la circulaire du 09 février 1999 n’a pas a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 Février 2026.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) le bailleur justifie de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 18 Novembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 22 janvier 2026.

De même, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, personne morale, en l’espèce, [Localité 2] DELTA HABITAT justifie, au vu de la situation d’impayés persistant, du signalement auprès de la CAF/CCAPEX le 07 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 18 Novembre 2025.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail consenti à [P] [D] et [P] [Z] comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, [Localité 2] DELTA HABITAT a régulièrement fait commandement d’avoir à payer la somme en principal de 1247,89 euros .

Il ressort du décompte locatif produit au débat par le bailleur que [P] [D] et [P] [Z] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant commandement de payer et il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par leur seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 11 Septembre 2025.

[P] [D] et [P] [Z] sont donc à compter de cette date occupant sans droit ni titre du logement donné à bail.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

* Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l’article 4 p) réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d’engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

En l’espèce, le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 26 Janvier 2017 ainsi que le décompte des loyers et charges.

Les pièces fournies font état à la date du 31 Décembre 2025 d’une dette de 1475,32 euros.

Le montant de créance actualisée au 31 Décembre 2025 est ainsi de 2935,49 euros, cette créance comprend non seulement l’arriéré locatif mais également l’indemnité d’occupation dès lors que la résiliation du bail est acquise depuis le 11 Septembre 2025.

* Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, [P] [D] et [P] [Z] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 11 Septembre 2025 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit 585,51 euros, de nature à réparer le préjudice subi par [Localité 1].

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement [P] [D] et [P] [Z] à payer à la [Localité 1] à titre provisionnel la somme de 1475,32 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 31 Décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Ils seront également solidairement condamnés à verser à [Localité 1], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, à compter du 01 janvier 2026, le lendemain de l’arrêté de compte, 585,51 euros, soit une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises.

Sur la demande d’expulsion

GRAND DELTA HABITAT a un intérêt certain à reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre depuis le 11 Septembre 2025, il convient donc d’ordonner l’expulsion de [P] [D] et [P] [Z] des lieux loués. A défaut pour le locataire d’avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique deux mois après un commandement de quitter les lieux resté vain.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [P] [D] et [P] [Z] parties succombantes, seront solidairement condamnés aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la présente assignation.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de [Localité 5] HABITAT;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 26 Janvier 2017 conclu entre [Localité 1] et [P] [D] et [P] [Z] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies au 11 Septembre 2025 et que le bail se trouve résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement [P] [D] et [P] [Z] à payer à [Localité 1] la somme de 1475,32 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 31 Décembre 2025 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement [P] [D] et [P] [Z] à payer à [Localité 1] à compter du 1er janvier 2026 une indemnité d’occupation mensuelle fixe de 585,51 euros se substituant aux loyers et charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux ;

ORDONNONS à [P] [D] et [P] [Z] de quitter les lieux loués et de les laisser libres de toute personne et de tout bien, dans les deux mois suivant la signification d’un commandement, conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, étant rappelé que la libération effective ne pourra être considérée comme acquise qu’après restitution de l’ensemble des clés ;

DISONS que le bailleur sera autorisé, à défaut de libération effective des lieux à l’expiration du délai précité, à procéder à l’expulsion de [P] [D] et [P] [Z] et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et les meubles trouvés dans les lieux traités conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du même code ;

CONDAMNONS solidairement [P] [D] et [P] [Z] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 26 Février 2026.

Le Greffier La Présidente