MINUTE N° : 25/00198

DÉCISION DU : 20 Novembre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00227 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DCM2

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.A. MAISONS CLAIRES C/ [S] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Michelle SALVAN magistrate honoraire exerçant les fonctions juridictionnelles, affectée au service du juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. MAISONS CLAIRES

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Celine BUOSI de la SCP MANGIN BUOSI, avocats au barreau de CASTRES

DEFENDEUR

Monsieur [S] [V]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

comparant en personne

Débats tenus à l’audience du : 16 Octobre 2025

Ordonnance prononcée par sa mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2025

Le

ccc délivrées

cccrfe délivrée à Me

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte du 23 janvier 2017, puis par avenants du 2 janvier 2018 et du 22 juin 2020, la S.A MAISONS CLAIRES a donné à bail à M. [S] [V] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 388,26 euros outre une provision pour charges de 50 euros.

Par acte du 11 mars 2025, la S.A MAISONS CLAIRES a fait signifier à M. [S] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour avoir paiement de la somme de 2.051,32 euros en principal correspondant à des loyers et charges impayés et au coût de l’acte.

L’acte a été dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 12 mars 2025.

Par acte du 21 mai 2025, dénoncé le 22 mai 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la S.A MAISONS CLAIRES a fait assigner M. [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour obtenir :

le constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

la condamnation de M. [S] [V] au paiement par provision de la somme de 3.013,55 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 19 mai 2025 outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, sauf à parfaire suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

l’expulsion de tous occupants du logement sous astreinte 16 euros par jour de retard,

la condamnation de M. [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers, jusqu’au départ des lieux ,

la condamnation de M. [S] [V] à fournir son avis d’imposition et l’enquête de ressources associée,

la condamnation de M. [S] [V] aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer et l’assignation ainsi que tous actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires,

la condamnation de M. [S] [V] au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au soutien de ses prétentions, la S.A MAISONS CLAIRES, représentée par son conseil, actualise la dette locative à la somme de 3.302,55 euros.

Elle indique qu’une procédure de surendettement a été déclarée recevable au bénéfice du locataire et qu’une décision d’effacement de la dette locative a été prononcée par la commission.

En considération de ces éléments et de la bonne foi du débiteur, elle demande la suspension de la clause résolutoire et maintient ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens tels que visées dans l’acte introductif d’instance.

En défense, M. [S] [V] demande la suspension de la clause résolutoire en reconnaissant que le loyer courant doit être payé.

MOTIVATION

Sur la recevabilité :

L’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien des aides mentionnées à l’article L 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (article 24 III).

En l’espèce, la S.A MAISONS CLAIRES, personne morale, a notifié à la CCAPEX le commandement de payer délivré le 11 mars 2025, par acte en date du 12 mars 2025 (accusé de réception électronique produit aux débats).

L’assignation aux fins de résiliation du bail, signifiée le 21 mai 2025, a été notifiée au Préfet du département du TARN le 22 mai 2025, l’accusé de réception électronique étant également produit aux débats.

L’affaire a été appelée à l’audience le 16 octobre 2025.

En conséquence, aucune irrecevabilité n’est encourue de ces chefs.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige :

I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux (…).

VIII.-Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission

de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une

procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les

effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la

décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture(…).

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du

loyer et des charges.

Si le M. [S] [V] s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet (…)'.

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 11 mars 2025, et la dette locative d’un montant de 3.302,55 euros n’a pas été apurée dans le délai de deux mois suivant la délivrance dudit commandement, de sorte que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 mai 2025.

Toutefois, M. [S] [V] a déposé un dossier de surendettement incluant la dette locative, et sa demande a été déclaré recevable le 24 juillet 2025.

Par décision du 24 juillet 2025, la commission de surendettement a imposé l’effacement des dettes de M. [S] [V], incluant la dette locative à hauteur de la somme de 3013,55 euros.

Il y a lieu dès lors, conformément à l’article 24 VIII précité, de suspendre les effets de la clause

résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 24 juillet 2025, soit jusqu’au 24 juillet 2027, et de débouter le la S.A MAISONS CLAIRES de ses demandes provisionnelles visées dans l’exploit introductif d’instance ainsi que de sa demande d’expulsion.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé de loyer. Ce délai et les modalités de paiement accordés ne peuvent en effet affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer courant et des charges.

Si le M. [S] [V] se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire elle reprend son plein effet.

Une indemnité mensuelle d’occupation sera fixée pour le cas où la clause résolutoire retrouverait son plein effet, à la somme provisionnelle de 388,26 euros.

Il n’y a par ailleurs pas lieu de prononcer d’astreinte compte tenu de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Enfin, M. [S] [V] sera contractuellement tenu de justifier auprès de la S.A MAISONS CLAIRES de ses revenus lors de l’établissement de l’enquête de ressources annuelles associée, sans qu’il y ait lieu à condamnation sur ce point dès lors qu’aucun manquement n’est établi.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile:

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [S] [V], supportera les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de la notification de l’assignation au représentant de l’État.

L’équité commande que soit allouée à la S.A MAISONS CLAIRES une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé et en premier ressort par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire,

DÉCLARE la S.A MAISONS CLAIRES recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu par acte du 23 janvier 2017, puis par avenants du 2 janvier 2018 et du 22 juin 2020, par lesquels la S.A MAISONS CLAIRES a donné à bail à M. [S] [V] un logement à usage d’habitation sis à [Adresse 6], sont réunies à la date du 12 mai 2025;

VU la décision du 24 juillet 2025, de la commission de surendettement, imposant au titre des mesures de rétablissement personnel, l’effacement des dettes de M. [S] [V], incluant la dette locative à hauteur de la somme de 3.013,55 euros;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant un délai de 2 ans, à compter du 24 juillet 2024, soit jusqu’au 24 juillet 2027, période durant laquelle le M. [S] [V] devra payer son loyer et ses charges aux termes convenus;

DIT que si M. [S] [V] s’acquitte de son loyer courant et des charges la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— qu’à défaut pour M.[S] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A MAISONS CLAIRES puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M.[S] [V] soit condamné à verser à la S.A MAISONS CLAIRES une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

FIXE pour le cas où le M. [S] [V] ne respecterait pas ses engagements et où la clause résolutoire serait acquise, l’indemnité provisionnelle d’occupation due par M. [S] [V] à la somme de 388,26 euros par mois, et la condamne à son paiement, en tant que de besoin;

DIT que M. [S] [V] sera contractuellement tenu de justifier auprès du la S.A MAISONS CLAIRES de ses revenus lors de l’établissement de l’enquête de ressources annuelles associée ;

DÉBOUTE la S.A MAISONS CLAIRES du surplus de ses demandes;

CONDAMNE M. [S] [V] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE M. [S] [V] à payer à la S.A MAISONS CLAIRES une somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à M. le Préfet du TARN en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’ exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La Greffière La Juge