MINUTE N° : 26/00083

JUGEMENT DU : 22 Mai 2026

DOSSIER : N° RG 26/00068 – N° Portalis DB3B-W-B7K-DFP7

NAC : 5AE

AFFAIRE : [B] [X] C/ [Z] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Fabienne KARROUZ

GREFFIER : Madame Patricia MAUREL aux débats, Madame Catherine TORRES greffier chargé des opérations de mise à disposition

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [X]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Sandrine CHAZEIRAT, avocat au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [E]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant non représenté

Débats tenus à l’audience du : 05 Mars 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe au 7 mai 2026 prorogé au 22 Mai 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée du 21 octobre 2021, Monsieur [B] [X] a consenti au profit de Monsieur [Z] [E] un bail d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 470,00 euros, hors indexation, une provision sur charges de 30,00 euros, et un dépôt de garantie d’un montant équivalent au montant du loyer.

Un état des lieux d’entrée a été dressé contradictoirement le 21 octobre 2021.

Par jugement du 5 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a notamment, constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion du locataire.

La reprise des lieux est intervenue à la suite d’un procès-verbal d’expulsion dressé le 12 avril 2024.

Un état des lieux de sortie a été dressé par procès-verbal de constat de commissaire de justice le 13 mai 2024, lors duquel Monsieur [Z] [E] convoqué par LRAR le 29 avril 2024 était absent.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2026 Monsieur [B] [X] a assigné Monsieur [Z] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

31349,32 € au titre des réparations locatives ; 148,80 € au titre des frais pour changement de serrures ; 1840,46 € au titre de la perte du mobilier ;4275,60 € au titre de la perte locative ; 120,00 € au titre des frais de nettoyage ; 4756,02 € au titre de l’indemnité d’occupation du mois d’août 2023 au mois d’avril 2024En outre

Juger que ces sommes porteront intérêts à compter du mois d’août 2024. Condamner M. [Z] [E] à lui régler une somme de 2000,00 € au titre du préjudice moral ; Condamner M. [Z] [E] au paiement de la somme de 3000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. L’affaire a été appelée à l’audience du 5 mars 2026 date à laquelle elle a été retenue.

Monsieur [Z] [E] assigné suivant acte signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile n’était ni présent, ni représenté à l’audience.

Il est expressément renvoyé aux écritures précitées, à la note d’audience et aux développements infra pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation :

Monsieur [B] [X] explique que par jugement du 5 septembre 2023 exécutoire et définitif le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 7 décembre 2022 et ordonné l’expulsion du locataire lequel s’est cependant maintenu dans les lieux jusqu’au 12 avril 2024, date à laquelle il a été procédé à son expulsion. Il sollicite la condamnation du locataire au paiement d’une indemnité d’occupation.

Vu le jugement du 5 septembre 2023 ;

Le juge des contentieux de la protection a d’ores et déjà condamné le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 7 décembre 2022. Il appartient au demandeur de faire exécuter cette décision laquelle est revêtue de l’autorité de la chose jugée.

Par conséquent Monsieur [B] [X] sera débouté de ce chef.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives :

L’article 1732 du code civil dispose que le locataire répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de :

« c) répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."

Selon l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, 'un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

A défaut d’état des lieux ou de la remise d’un exemplaire de l’état des lieux à l’une des parties, la présomption établie par l’article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’acte ou à sa remise à l’une des parties (…)".

L’article 9 du code de procédure civile retient qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il s’ensuit que la preuve de la réalité des dégradations alléguées incombe au bailleur.

Il résulte des pièces communiquées aux débats par Monsieur [B] [X] qu’un état des lieux d’entrée contradictoire a été dressé par les parties le 22 octobre 2021.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier le 13 mai 2024, lors duquel Monsieur [E] bien que dûment convoqué à la dernière adresse connue du bailleur était absent.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que logement avait été refait à neuf au moment de sa location à M. [Z] [E]. Ainsi les sols, les murs, les peintures, tous les éléments d’équipement ainsi que les meubles garnissant le logement sont mentionnés comme neufs.

Il ressort du constat des lieux de sortie et des photographies réalisées par le commissaire de justice que le sol et les plinthes sont sales et encrassés, que l’ensemble des murs en placoplâtre ont été entièrement enfoncés et troués :

Dans la cuisine la plaque induction a été casée, le robinet est manquant, la hotte est en très mauvais état, les placards sont très sales et en mauvais état, une porte étant manquante, la VMC est cassée, le four est très sale, cassé et dépourvu de bouton, le siphon de l’évier a été enlevé ;

Dans la chambre les murs sont dégradés avec des trous faisant apparaitre l’isolant derrière le placoplâtre ;

Dans la salle de bain la porte est défoncée et en très mauvais état, les WC sont sales, le placoplâtre est troué et défoncé avec de multiples coulures de couleur marron, la douche est entartrée et très sale, la bonde de fond a été cassée, la robinetterie est entartrée, le meuble vasque ainsi que la vasque sont très sales,

En outre le commissaire de justice a relevé l’absence du détecteur de fumée, l’arrachage de multiples prises ainsi que la disparition d’un radiateur.

Il ressort en outre du procès-verbal d’expulsion que plusieurs meubles équipant les lieux sont manquants ou endommagés ;

A l’appui de ses demandes M. [B] [X] produit :

un devis d’un montant de 7381,40 HT pour les travaux de maçonnerie ( pièce 14) un devis d’un montant de 3638,84 pour les travaux relatifs aux huisseries( pièce 14)un devis d’un montant de 5662,30 € pour les travaux de placoplâtre( pièce 14)un devis d’un montant de 384,68 € pour les travaux plomberie ( pièce 14)un devis d’un montant de 3119,00 € pour les travaux d’électricité ( pièce 14)un devis d’un montant de 4445,58 € pour les travaux de peinture ( pièce 14)un devis d’un montant de 2495,20 € pour le réaménagement de la cuisine( pièce 14)un devis d’un montant de 1509,62 € remplacement d’une plaque de marbre cassée dans la chambre ( pièce 22)Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et de la durée de la location, le bailleur démontre un usage anormal et exceptionnel de ces équipements, dont les dégradations devront incomber en totalité au locataire.

Le montant des réparations locatives dues par le locataire au titre des travaux de réfection totale de l’appartement dans les pièces visées en amont est de 31 349,32 € TTC:

Monsieur [B] [X] justifie en outre d’un devis de nettoyage à hauteur de 120,00 € ces frais devant être mis à la charge du locataire, s’agissant de l’entretien courant du logement.

Sur les frais de serrurier :

Monsieur [B] [X] explique qu’un serrurier a dû intervenir pour pouvoir procéder à l’expulsion du locataire et sollicite le remboursement de la facture pour un montant de 148,80 €.

Vu les dispositions de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Les frais de serrurier sollicités sont des frais d’exécution du jugement d’expulsion prononcé par le juge des contentieux de la protection le 5 septembre 2023. Ils sont à la charge de la personne expulsée sans qu’il ne soit besoin d’obtenir une condamnation au paiement.

Par conséquent Monsieur [B] [X] sera débouté de ce chef.

Sur les meubles emportés :

Monsieur [B] [X] explique que le logement était équipé d’un téléviseur, lequel est manquant, d’un lit et d’un sommier qui ont été dégradés, de plusieurs chaises qui sont manquantes, d’une table de salle à manger également manquante, d’un lave-linge et de divers accessoires mobiliers manquants ou dégradés.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que le logement était équipé d’un téléviseur neuf, d’un lit et un sommier neuf, d’une table et de quatre chaises neuves, d’un lave-linge neuf et d’éléments mobiliers de décoration neufs.

Il ressort du constat des lieux de sortie et des photographies réalisées au moment de l’expulsion par le commissaire de justice que le lave-linge était encore dans les lieux les autres éléments étant absents ou dégradés.

Dès lors il sera fait droit à la demande au titre des meubles manquants ou dégradés à hauteur de 1640,46 € ;

Sur la perte locative :

Monsieur [B] [X] explique qu’il ne peut relouer l’appartement en l’état et qu’il est contraint de faire des travaux l’appartement ne pouvant être reloué pendant 8 mois.

Vu les dispositions de l’article 1231-4 du code civil ;

En l’espèce l’appartement donné à bail en état neuf a manifestement été gravement dégradé de manière volontaire. Par conséquent Monsieur [B] [X] est légitime à obtenir une indemnité correspondant à la perte locative qu’il subi du fait de la nécessité de réaliser des travaux. Cependant compte tenu de la surface réduite du logement (30 m²) une durée de deux mois pour effectuer une réfection totale apparait suffisante.

Il sera fait droit à la demande à hauteur de 940,00 € compte tenu de montant du loyer (470x2).

Sur le préjudice moral :

Monsieur [B] [X] soutient qu’il a été particulièrement affecté par la destruction de son bien immobilier.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Cependant il ne démontre pas les répercussions psychologiques dont il fait état.

Il sera débouté de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Z] [E] succombant, est condamné aux dépens et à payer à Monsieur [B] [X] la somme de 1000,00 € au titre de frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

Déboute Monsieur [B] [X] de sa demande relative au paiement d’une indemnité d’occupation sur laquelle il a déjà été statué ;

Condamne Monsieur [Z] [E] à payer à Monsieur [B] [X] ;

la somme de 31 349,32 € au titre des réparations locatives ; La somme de 120,00 € au titre des frais de nettoyage ; La somme de 1640,46 € au titre des meubles manquants ou dégradés ;La somme de 940,00 € à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice lié à la perte locative ;Déboute Monsieur [B] [X] du surplus de ses demandes en paiement ;

Déboute Monsieur [B] [X] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

Condamne Monsieur [Z] [E] aux dépens ;

Condamne Monsieur [Z] [E] à Monsieur [B] [X] la somme de 1000,00 € au titre de frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection