MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 MAI 2026

N° RG 25/00764 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6EJ

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par la SCP LDGR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, substituée Maître Stanislas MOREL, avocat au barreau du HAVRE, subsitué par Maître Sarah SAÏD, avocat au barreau du Havre

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G] [O], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER LORS DES DEBATS : Isabelle MAHIER

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 02 Mars 2026

JUGEMENT :

réputé contradictoire

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2023, Madame [W] [C], représentée par l’agence ACCORE IMMOBILIER, a donné à bail à Madame [N] [G] [O] un logement situé [Adresse 4] [Localité 1] [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 330 euros et 20 euros de charges.

Par convention dématérialisée en date du 31 octobre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par la bailleresse suite à divers incidents de paiement.

Par acte du commissaire de justice en date du 22 mai 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [G] [O] un commandement de payer la somme principale de 1 259,90 euros hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 31 juillet 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Madame [N] [G] [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Madame [N] [G] [O] à lui payer la somme de 1 611,90 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 22 mai 2025 sur la somme de 1 259,90 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Madame [N] [G] [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Madame [N] [G] [O] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Madame [N] [G] [O] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience 2 mars 2026 lors de laquelle l’affaire est évoquée, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître Roger LEMONNIER, substitué par Maître MOREL lui-même substitué par Maître [U] qui s’est rapporté à l’assignation et a actualisé sa créance.

Madame [G] [O], citée à personne, n’était ni présente ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 4 mai 2026.

MOTIFS

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 23 mai 2025, soit 2 mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 1er août 2025, soit au moins 6 semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 23 août1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 23 août1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Madame [G] [O] le 22 mai 2025.

La locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence du locataire ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 4 juillet 2025 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Madame [G] [O], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 23 février 2026 dont il ressort que la créance du garant est de 3 743,90 euros en principal.

Madame [G] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de la condamner à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 350 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 4 juillet 2025 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée à la bailleresse dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par la locataire à la bailleresse, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler à la bailleresse dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Madame [G] [O] qui succombe, est condamnée aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Madame [G] [O] est condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande en résiliation de bail,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du logement situé [Adresse 5] au [Localité 2] donné en location à Madame [N] [G] [O] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 4 juillet 2025,

DIT que Madame [N] [G] [O] est occupante sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire,

ORDONNE en conséquence à Madame [N] [G] [O] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés [Adresse 4] au [Localité 2], ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [G] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par la bailleresse,

CONDAMNE Madame [N] [G] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 743,90 euros (trois mille sept cent quarante-trois euros et quatre-vingt-dix centimes) en principal au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 23 février 2026 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

DIT n’y a avoir lieu à accorder des délais de paiement,

CONDAMNE Madame [N] [G] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l’indemnité mensuelle d’occupation susvisée, à compter du 4 juillet 2025 jusqu’à libération des lieux, dans la limite des sommes qu’elle pourra être amenée à régler à ce titre dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative notifiée au débiteur,

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme,

CONDAMNE Madame [N] [G] [O] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 22 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 31 juillet 2025 sur tentative du 25 novembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État,

CONDAMNE Madame [N] [G] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 04 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Danielle LE MOIGNE