COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndicat RESIDENCE [J] c/ S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES, S.A.R.L. ORITI-NIOSI

MINUTE N°

Du 06 Mars 2026

2ème Chambre civile

N° RG 21/04627 – N° Portalis DBWR-W-B7F-N5D3

Grosse délivrée à

M^e Laurence PARENT-MUSARA

M^e Bastien CAIRE

expédition délivrée à

M^e Thierry TROIN

le 6 mars 2026

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 28 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Mars 2026 , signé par Karine LACOMBE, Présidente, assistée de Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION :

contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J], sis [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la SARL CABINET PICADO, elle-même représentée par son dirigeant social en exercice,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.R.L. CITYA BAIE DES ANGES, à l’enseigne CITYA TORDO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Laurence PARENT-MUSARRA de la SELARL LPM & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant

S.A.R.L. ORITI-NIOSI, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par Maître Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Vu les actes de commissaire de justice du 13 décembre 2021 par lesquels le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] a fait assigner la SARL CITYA BAIE DES ANGES et la SARL ORITI-NIOSI devant le tribunal judiciaire de NICE aux fins de voir :

Vu l’article 1792 du code civil,

Vu principalement les articles 1103, 1104 et 1217 du code civil,

Vu subsidiairement l’article 1240 du code civil,

— Condamner in solidum la SARL ORITI-NIOSI et la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui payer la somme de 79.787,89 euros, à parfaire des frais et préjudices compte tenu des procédures en cours,

— Condamner in solidum la SARL ORITI-NIOSI et la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Vu l’ordonnance de mise en état du 30 mars 2023 par laquelle le juge de la mise en état a notamment rejeté l’exception de nullité de l’assignation du 13 décembre 2021 soulevée par la SARL CITYA BAIE DES ANGES et la SARL ORITI-NIOSI.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] (rpva 04/02/2025) qui sollicite de voir :

Vu les articles 1792 et suivants du code civil et L. 242-1 du code des assurances,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1103, 1104, 1217 1231, 1231-1 et 1998 et suivants du code civil,

Vu subsidiairement l’article 1240 du code civil,

— Condamner in solidum la SARL ORITI NIOSI et la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui payer la somme de 84.919,13 euros.

— Débouter les défendeurs de toutes leurs demandes, fins, et conclusions.

— Condamner in solidum la SARL ORITI NIOSI et la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui payer la somme de 3.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SARL ORITI-NIOSI (rpva 17/10/2025) qui sollicite de voir :

Vu les dispositions de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Vu les dispositions des articles 9 et 16 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1792 du code civil,

Vu les dispositions de l’article L242-1 du code des assurances,

Vu les dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile,

Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,

Vu la jurisprudence,

Vu les pièces versées aux débats,

A titre principal :

— Juger que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] fonde ses demandes indemnitaires à son encontre sur les seuls rapports d’expertise amiable non contradictoire des 19 Janvier 2015 et 18 août 2015 réalisés par le cabinet EUREXO à sa requête,

— Juger que les rapports d’expertise amiable non contradictoire des 19 janvier 2015 et 18 août 2015 réalisés par le cabinet EUREXO n’établissent pas sa responsabilité,

— Juger que les demandes indemnitaires formulées par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] à son encontre ne sont justifiés ni en leur principe ni en leur montant,

— Juger que les travaux complémentaires commandés par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] et réalisés par elle en 2018 et 2020 ont mis un terme aux infiltrations subies au sein de l’appartement de madame [J],

En conséquence,

— Débouter le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] de l’ensemble de ses demandes formulées à son encontre,

A titre subsidiaire :

— Juger que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] représenté par son syndic la SARL CITYA BAIE DES ANGES lui a causé une perte de chance de voir le sinistre et ses conséquences être prises en charge par le liquidateur de la société GABEL INSURANCE,

— Juger que la SARL CITYA BAIE DES ANGES avait l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage en qualité de maître d’ouvrage,

— Juger que la SARL CITYA BAIE DES ANGES a commis une faute de gestion dans le cadre de son mandat de syndic de la copropriété RESIDENCE [J],

En conséquence,

— Condamner la SARL CITYA BAIE DES ANGES à la relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient très éventuellement prononcées à son encontre,

— Débouter la SARL CITYA BAIE DES ANGES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à son encontre,

A titre reconventionnel :

— Juger que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] a volontairement dissimulé l’existence de travaux complémentaires en 2018 et 2020 ayant eu pour effet de mettre un terme aux infiltrations subies au sein de l’appartement de madame [J],

— Juger que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] est parfaitement abusive,

— Juger que le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] a fait dégénérer son droit d’ester en justice en abus,

En conséquence,

— Le condamner d’avoir à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— Condamner le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] à telle amende civile qu’il plaira au tribunal,

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant d’avoir à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens.

Vu les dernières conclusions de la SARL CITYA BAIE DES ANGES (rpva 11/10/2024) qui sollicite de voir :

A titre principal,

— Voir débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [J] de l’intégralité de ses demandes.

A titre infiniment subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction devait rentrer en voie de condamnation,

— Voir condamner la SARL ORITI NIOSI à la relever et garantir de l’intégralité des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— Voir débouter la SARL ORITI NIOSI de l’intégralité de ses demandes formées à son encontre,

— Voir condamner tout succombant à régler une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître PARENT-MUSARRA sous sa due affirmation.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 juin 2025 qui a fixé la clôture différée de la procédure au 28 octobre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’une assemblée générale du 15 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] a adopté la résolution n°13, portant sur la réalisation de travaux d’étanchéité d’un toit terrasse de la copropriété avec une enveloppe de 50.000 euros comprenant outre les travaux, le prix des assurances s’y afférent et la résolution n°14, portant sur le suivi des travaux par le syndic, moyennant rémunération à hauteur de 2% TTC du montant des travaux.

Les travaux ont été réalisés par la SARL ORITI-NIOSI qui a édité une facture d’un montant de 50.000 euros TTC le 17 mai 2013.

Le 3 septembre 2014, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] a déclaré un sinistre de dégât des eaux dans l’appartement de madame [J], crédit-rentière de madame [H] épouse [F], à son assureur GROUPAMA qui a organisé une première expertise amiable.

Le rapport de la première expertise amiable a été déposé le 19 janvier 2015 et un rapport d’expertise amiable complémentaire a été déposé le 18 août 2015.

Le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] fait valoir que la SARL ORITI-NIOSI a engagé sa responsabilité décennale pour vice caché et que la SARL CITYA BAIE DES ANGES engage sa responsabilité contractuelle pour ne pas avoir souscrit d’assurance dommages-ouvrage pour les travaux litigieux et ne pas avoir déclaré la procédure judiciaire qui en a découlé auprès de l’assureur protection juridique de la copropriété.

A l’encontre de la SARL ORITI-NIOSI, il rappelle qu’en plus de l’expertise amiable réalisée à la demande de GROUPAMA, une seconde et une troisième expertise amiable ont été mandatées par l’assureur GABLE INSSURANCE, assureur décennal de la SARL ORITI-NIOSI, et réalisées par le cabinet CLE ENTREPRISE les 15 juin 2015 et 14 juin 2016. Il expose que ces expertises amiables concluent à des malfaçons et que le montant des travaux de reprise a été fixé à 37.134,90 euros et ajoute que ce montant a été confirmé par le tribunal princier du LICHTENSTEIN, en charge de la liquidation judiciaire de la société GABLE INSSURANCE.

Il relève que l’ordonnance du tribunal princier du LICHTENSTEIN a fixé la créance chirographaire de la SARL ORITI-NIOSI à la somme de 37.134,90 euros sans savoir s’il y aura un versement ou quel sera le quota de cette somme qui lui sera effectivement versé mais affirme que cette incertitude ne peut empêcher de trancher la responsabilité de la société qui dispose d’un recours direct contre son mandataire.

Il ajoute qu’une quatrième expertise amiable a été sollicitée par madame [J], victime des désordres, en janvier 2016 et que l’expert a également conclu à la responsabilité de la SARL ORITI-NIOSI.

Il estime que le premier rapport d’expertise amiable est contradictoire à l’égard de la SARL ORITI-NIOSI puisque les documents ont été versés aux débats et que des expertises amiables ultérieures le confirment.

Il estime que la preuve de l’implication de l’entreprise dans les désordres est rapportée dans son principe et dans son montant.

En réponse aux moyens adverses qui lui reprochent d’avoir caché des travaux de reprise effectués en 2018 et qui auraient mis un terme aux désordres, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] reconnait avoir fait appel à la SARL ORITI-NIOSI en 2018 mais uniquement pour solutionner deux points d’humidité dans l’appartement [J] et que ces travaux, d’un montant de 880 euros, ne concernent pas la reprise totale et nécessaire de l’étanchéité du toit-terrasse telle que préconisée par l’expert de l’assureur de la SARL ORITI-NIOSI.

Également, il mentionne des travaux réalisés en 2020 portant sur la réalisation d’un seuil de porte fenêtre avec étanchéité et indique que, même si la facture a été adressée au syndic, les travaux concernaient un lot détenu par l’indivision [Y], payés par eux, et étaient sans lien avec le présent litige.

Le syndicat des copropriétaires estime que même si des travaux, qu’il n’a pas commandé, ont pu ponctuellement solutionner un défaut d’étanchéité, les travaux de reprise totale de l’étanchéité de la toiture n’ont jamais été réalisés ce qui a eu pour conséquence qu’un nouveau dégât des eaux s’est déclaré le 5 décembre 2024 dans l’appartement situé sous la toiture ayant fait l’objet des travaux litigieux.

A l’encontre de la SARL CITYA BAIE DES ANGES, il fait valoir qu’elle engage principalement sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1217, 1231, 1231-1, 1998 et subsidiairement sa responsabilité délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Il affirme que les travaux réalisés par la SARL ORITI-NIOSI doivent être considérés comme des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil puisqu’il s’agit de travaux d’étanchéité et que la Cour de cassation considère qu’un ouvrage qui n’est pas hors d’air ou hors d’eau est impropre à sa destination.

Il en déduit qu’une assurance dommages-ouvrage devait obligatoirement être souscrite tel qu’il a été voté lors de l’assemblée générale du 15 décembre 2011.

Il reproche au syndic de ne pas avoir souscrit une assurance dommages-ouvrage et de devoir supporter seul les préjudices découlant des malfaçons, ce qu’il qualifie de faute dans l’exercice de son mandat de syndic.

Il précise avoir effectué une déclaration auprès de l’assureur de la SARL CITYA BAIE DES ANGES du fait de la perte de chance liée à l’absence de souscription à une assurance dommages-ouvrage qui aurait dû prendre en charge les travaux et les préjudices résultant d’un désordre de nature décennale mais sans effet.

En réponse au moyen du syndic qui affirme qu’il appartenait au conseil syndical de souscrire à l’assurance dommages-ouvrage, il répond que la résolution n°14 de l’assemblée générale du 15 décembre 2011 a confié à la SARL CITYA BAIE DES ANGES, le suivi technique et financier des travaux contre rémunération.

Il explique que malgré les désordres résultant des malfaçons, la SARL CITYA BAIE DES ANGES n’a pas saisi la protection juridique de la copropriété ce qui lui cause un préjudice de 16.159,76 euros.

Il expose que les travaux de reprise n’ayant pas été réalisés à cause de la défaillance de son syndic, il a été condamné par le tribunal judiciaire de NICE en 2019 à indemniser madame [V] et que la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE a partiellement confirmé cette décision ce qui lui cause un préjudice financier qu’il décompose ainsi :

—  22.926,99 euros de condamnation au bénéfice de madame [N] épouse [F]

—  8.661,48 euros de frais d’avocat restés à sa charge.

Il fait conclure qu’il doit être indemnisé de la somme totale de 84.919,13 euros se décomposant comme suit :

—  37.134,90 euros au titre des frais de travaux de réparation

—  22.926,99 euros au titre de la condamnation prononcée par le tribunal judiciaire de NICE, réformée par la cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE

—  16.195,67 euros au titre de la carence dans la saisine de la protection juridique

—  8.661,48 euros au titre des honoraires d’avocat restés à charge

La SARL ORITI-NIOSI fait valoir que les premières opérations d’expertise amiable réalisées par le cabinet EUREXO en 2015, organisées par l’assureur multirisque du syndicat des copropriétaires, lui sont inopposables en application de l’article 16 du code de procédure civile. Elle indique qu’elle n’a pas été conviée aux opérations d’expertises alors qu’elle est décrite comme un tiers responsable et que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter d’autres éléments de preuve de sa responsabilité dans les désordres de la copropriété. Elle rappelle qu’il est de jurisprudence constante que le juge ne peut se fonder sur un rapport contradictoire rendu par un technicien désigné par une partie sans se fonder sur d’autres éléments de preuve.

Elle ajoute que le rapport du 18 août 2015 a émis l’hypothèse que le sinistre subi par madame [J] avait plusieurs origines.

Contrairement à ce qu’affirme le syndicat des copropriétaires, elle affirme que le syndic a également régularisé une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société GABLE INSSURANCE mais qu’aucun rapport d’expertise n’a jamais été déposé puisque le cabinet CLE EXPERTISE n’a pas pu faire les tests de mise en eau partielle du toit terrasse alors qu’il s’agit de l’objet des travaux litigieux à l’instar de l’expertise du 18 août 2015.

Elle relève que les rapports de 2015 concluent à une présomption de responsabilité, qu’en tout état de cause ils ne lui sont pas opposables et que les réunions organisées par le cabinet CLE EXPERTISE n’ont donné lieu à aucun rapport.

Elle déduit de ce qui précède qu’aucun élément de la procédure ne permet de conclure qu’elle a mal réalisé les travaux qui lui ont été confiés et ce d’autant plus qu’aucune procédure de référé-expertise n’a été engagée par le syndicat des copropriétaires pour permettre notamment l’accès au toit-terrasse.

Elle explique que le syndicat des copropriétaires dissimule le fait qu’il lui a commandé des travaux complémentaires en 2018 et 2020 et qu’il ne s’agissait en aucun cas de reprises des travaux d’étanchéité réalisés en 2012 et ajoute que ces travaux complémentaires ont permis de faire cesser les infiltrations dans le lot occupé par madame [J] ce qui démontre que l’étanchéité de la terrasse n’a pas besoin d’être reprise en totalité.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires a retiré de son bordereau de pièces un échange de mail prouvant qu’elle est intervenu de façon complémentaire et non au titre de travaux de reprise ce qui prouve que les travaux de 2012 ont été parfaitement réalisés.

Elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit aucun rapport de recherche de fuite en lien avec les prétendues infiltrations.

Concernant le dégât des eaux de 2024,elle relève que la déclaration de sinistre indique que la fuite provient d’une canalisation partie commune de l’immeuble et conclut qu’il est sans lien avec le présent litige.

Elle considère que le devis sollicité par le cabinet CLE ENTREPRISE est le seul élément de chiffrage des travaux et qu’il n’est pas suffisant pour permettre de fixer le quantum de ce poste de préjudice à supposer qu’il lui soit imputable.

Elle fait remarquer que le devis d’un montant de 37.134,90 euros a été émis au nom de madame [W], une copropriétaire, et non au nom du syndicat des copropriétaires qui ne rapporte pas la preuve que les travaux ont été effectués par la production d’une facture acquittée ou d’un procès-verbal de réception.

Elle indique que ce n’est qu’à l’occasion de la présente assignation qu’elle a appris la condamnation, par un jugement du tribunal judicaire de NICE du 18 décembre 2019, du syndicat des copropriétaires à indemniser la crédit-rentière de madame [J] du fait des infiltrations d’eau pour un montant total de 34.926,99 euros.

Elle précise que le jugement a été réformé par la cour d’appel d’Aix-en-Provence par un arrêt du 9 novembre 2023 qui a ramené l’indemnisation à 22.926,99 euros.

Elle fait valoir que si cette condamnation est restée à la charge du syndicat des copropriétaires c’est par la faute du syndic qui n’a pas déclaré la procédure en temps utiles à son assureur protection juridique.

Elle relève que certains frais sont uniquement du fait du comportement du syndicat des copropriétaires tel les frais d’exécution forcée.

Elle estime que la demande est mal fondée et ce d’autant plus que le syndicat des copropriétaires a régularisé une déclaration de sinistre auprès de l’assureur de la SARL CITYA BAIE DES ANGES sans que les suites de cette déclaration soient connues.

Sur la demande relative aux frais à parfaire, à savoir la somme de 8.661,48 euros, elle estime qu’il s’agit d’approximations puisqu’elle n’est fondée que sur un décompte des sommes dues rédigé par la SCP [O]-AZEMA, commissaires de justice, alors qu’il s’agit des honoraires du précédent conseil du syndicat des copropriétaires qui l’avait assisté dans la procédure initiée par madame [V], crédirentière de madame [J]. Elle indique qu’en tout état de cause, ces frais ne sont imputables qu’à la faute de gestion du syndic de la copropriété.

Sur la demande relative aux frais dus à la carence dans la saisine de la protection juridique, d’un montant de 16.195,76 euros, elle fait valoir à nouveau que ce préjudice n’est dû qu’à la faute de la SARL CITYA BAIE DES ANGES et qu’en tout état de cause, la demande n’est pas justifiée dans son montant puisque les conditions particulières et générales du contrat ne sont pas versées à la procédure.

Subsidiairement, elle sollicite que la SARL CITYA BAIE DES ANGES soit condamnée à la relever et garantir de toute condamnation puisqu’elle a commis de nombreuses fautes dans son mandat de gestion qui sont en lien direct avec l’éventuel préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires.

Elle indique qu’elle a subi une perte de chance de voir les garanties de son assureur mobilisées puisque dès le 17 novembre 2016, la société GABLE INSSURANCE a été placée en liquidation judiciaire par le tribunal princier du LICHTENSTEIN avec effet au 19 novembre 2016 – avec un délai de déclaration de créance prorogé au 1er septembre 2018. Or elle relève que le syndic a déclaré le sinistre à la société GABLE INSSURANCE en 2015 et qu’il a eu connaissance de la procédure collective le 12 décembre 2016.

Elle rappelle qu’en application de la loi n°78-12 du 4 janvier 1978 et des articles L. 242-1 et suivants du code des assurances, le syndic a l’obligation de proposer au syndicat des copropriétaires la souscription à une assurance dommages-ouvrage en cas de travaux de nature décennale et qu’une méconnaissance de ces dispositions engage la responsabilité professionnelle du syndic.

Elle affirme que les sommes sollicitées par le syndicat des copropriétaires auraient été prises en charge par l’assureur dommages-ouvrage et que par conséquent, elle ne peut en supporter la réparation.

Reconventionnellement, elle sollicite que le syndicat des copropriétaires lui verse la somme de 10.000 euros pour procédure abusive et que le tribunal le condamne à une amende civile.

La SARL CITYA BAIE DES ANGES fait valoir que le syndicat des copropriétaires procède par voie d’affirmation dans ses demandes.

Elle affirme que l’obligation de souscrire à une assurance dommages-ouvrage incombe au maître de l’ouvrage puis au syndicat des copropriétaires lorsque les travaux sont de nature décennale mais qu’il ne rapporte pas la preuve que les travaux effectués par la SARL ORITI-NIOSI relèvent du champ d’application des articles 1792 et suivants. Elle ajoute que, quand bien même l’assurance aurait dû être souscrite, il n’est pas démontrée que la garantie aurait été acquise.

Elle estime que le devis produit par le syndicat des copropriétaires est insuffisant pour chiffrer la demande de travaux de reprise de l’étanchéité. Elle indique que les travaux de reprise, apparemment préconisés, n’ont jamais été effectué et que les travaux complémentaires réalisés par la SARL ORITI-NIOSI en 2018 et 2020 ont permis de faire cesser les infiltrations.

En l’absence de réalisation des travaux, elle estime que le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires n’est pas avéré et qu’il en est de même pour les autres demandes de condamnation.

Elle relève que le syndicat des copropriétaires a été condamné par le tribunal judiciaire de NICE car il a été reconnu responsable de plein droit des désordres subis dans l’appartement occupé par madame [J] et que l’indemnisation de 20.000 euros correspond à la dépréciation du bien.

Elle affirme que le syndicat des copropriétaires a dû supporter ces frais seul parce que l’assureur décennal de la SARL ORITI-NIOSI a été placé en liquidation judiciaire et qu’en tout état de cause, le syndicat des copropriétaires n’a pas jugé utile d’appeler l’entreprise à la cause en 2019.

Elle soutient que les choix procéduraux du syndicat des copropriétaires ont conduit à démultiplier les frais et les procédures et qu’elle ne peut en être tenue responsable.

Quant aux sommes de 16.195,76 euros et de 8.661,48 euros, elle affirme que même si une police dommages-ouvrage avait été souscrite, elle n’aurait pas couvert ces frais et qu’ils ne sont pas justifiés.

Elle estime que le lien de causalité entre les sommes demandées et les fautes qui lui sont reprochées n’est pas démontré alors que les éléments de la procédure converge vers une responsabilité de la SARL ORITI-NIOSI. Elle sollicite à ce titre que la SARL ORITI-NIOSI la relève de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre.

Sur ce,

Sur la responsabilité de la SARL ORITI NIOSI

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

En l’espèce, en 2012/2013, le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des travaux d’étanchéité d’une toiture terrasse sans préciser de quel toit terrasse il s’agit. L’étude croisée des pièces et des moyens des parties permet de comprendre qu’il s’agit de la terrasse attenante au lot [W] qui est situé au-dessus de celui de madame [J], crédit-rentière de madame [M] épouse [F].

Pour ce faire, ils ont confié les travaux à la SARL ORITI-NIOSI qui a édité une facture en 2013 pour un montant de 50.000 euros.

En 2014, madame [J] a subi des infiltrations d’eau dans son appartement du 3ème étage ce qui a conduit à la condamnation définitive du syndicat des copropriétaires par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, arrêt du 9 novembre 2023, à indemniser sa débirentière de la somme de 22.926,99 euros.

Pour rapporter la preuve de la faute de la SARL ORITI-NIOSI, le syndicat des copropriétaires produit deux rapports amiables non contradictoires.

D’abord, il produit les rapports amiables rédigés par le cabinet EUREXO qui conclut, suite à deux réunions d’accedit du 19 janvier 2015 et du 18 août 2015 que « le sinistre dégât des eaux a pour origine des infiltrations d’eaux pluviales au travers de l’étanchéité défectueuse de la toiture terrasse à usage privatif de l’appartement de madame [W], copropriétaire occupant au 4ème étage » et que « une présomption de responsabilité pèse sur le constructeur de cet ouvrage ». Aux termes de ses rapports d’expertise, le cabinet EUREXO ne précise pas les moyens techniques qu’il a mis en œuvre mais indique qu’il n’a pas pu avoir accès à la terrasse qui serait à l’origine des infiltrations et qu’aucune mise en eaux de la terrasse de madame [W].

Ensuite, le syndicat des copropriétaires produit un rapport d’intervention émis par la société SHEIC INVESTIGATIONS le 15 janvier 2016 à la demande de madame [J] qui conclut à « une non-conformité au DTU 52.1 concernant l’absence de joint de fractionnement » et propose de « solliciter l’entreprise titulaire de la garantie décennale pour qu’elle reprenne l’intégralité de ces ouvrages ».

Ces seuls éléments, en l’absence de toute expertise judiciaire, sont insuffisants à rapporter la preuve que les travaux réalisés en 2012/2013 par la société ORITI-NIOSI ont été mal effectués d’une part et d’autre part qu’ils sont à l’origine des infiltrations subies par madame [J]. A ce titre, le rapport EUREXO mentionne du 18 août 2015 indique que « il est possible que les dommages affectant l’appartement de madame [D] soient consécutifs à deux origines de dégât des eaux distincts étant donné la répartition des dommages dans les pièces d’habitation dans l’appartement ».

En outre, il ressort des moyens du syndicat des copropriétaires que celui-ci affirme que les travaux de reprise totale de l’étanchéité n’ont pas été effectués ce qui a eu pour conséquence d’être condamné par le tribunal judiciaire de NICE puis par la cour d’appel d’Aix-en-Provence.

Or, il ressort d’un courrier daté du 11 juillet 2018, adressé au liquidateur judiciaire de la société GABLE INSSURANCE que le syndicat des copropriétaires lui a indiqué : « au vu de l’urgence nous avons dû procéder aux réparations qui étaient indispensables » tout en poursuivant « la somme de 37.134,90 euros n’a jamais été versée et les travaux de réfection du toit terrasse n’ont pas pu être réalisés ».

Dans le cadre de la procédure, il indique que des travaux de « reprise partielle façade résine translucide » d’un montant de 880 euros ont été effectués par la SARL ORITI-NIOSI en mai 2018 mais précise que ces travaux n’avaient pour objet que de solutionner deux points d’humidité de l’appartement de madame [J] alors que le technicien du cabinet CLE EXPERTISES avait préconisé une reprise totale de l’étanchéité.

Cependant, ce rapport d’expertise du cabinet CLE EXPERTISE n’est pas versé à la procédure et le syndicat des copropriétaires procède par voie d’affirmation lorsqu’il produit un devis de l’entreprise BMG qui aurait été commandé par le cabinet CLE ENTREPRISE.

Ce devis est le seul élément de chiffrage des travaux de reprise de la procédure et il est adressé à madame [W] au lieu du syndicat des copropriétaires. Bien qu’il affirme qu’il s’agit d’une erreur de plume, ce devis non corroboré par d’autres éléments de preuve est insuffisant pour attester de la nécessité de reprise l’entièreté de l’ouvrage réalisé en 2012/2013 et pour en chiffrer le montant.

Il n’est pas plus rapporté la preuve de la persistance des désordres puisque, outre les déclarations du syndicat des copropriétaires, le dégât des eaux de 2024 serait survenu dans un appartement situé sous la toiture terrasse ayant fait l’objet des travaux litigieux. Ces prétendues nouvelles infiltrations n’ont fait l’objet d’aucune expertise ni recherche de fuite et la déclaration de sinistre ne permet pas de confirmer la cause du nouveau dégât des eaux.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] sera débouté de ses demandes formés à l’encontre de la SARL ORITI-NIOSI.

La SARL ORITI-NIOSI sera déboutée de ses demandes subsidiaires de la voir relevée et garantie.

Sur les demandes formulées à l’encontre du syndic SARL CITYA BAIE DES ANGES

▸ Sur l’absence de souscription à une assurance dommages ouvrage

En application de l’article 18, I, alinéas 1er et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé de procéder à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale. C’est pour lui une obligation, sans qu’il ait à se faire juge de l’opportunité ou de la régularité de ces décisions, sous peine d’engager sa responsabilité civile dès lors que cette faute a occasionné un préjudice pour le syndicat des copropriétaires, pour un ou plusieurs copropriétaires. [TC1]

L’article L. 242-1 du code des assurances prévoit que toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En application de l’article 1792 du code civil, sont susceptibles d’être couverts par une garantie décennale, tout désordre provenant d’un ouvrage dont les conséquences d’une certaine gravité en compromettent la solidité, affectent la solidité des équipements du bâtiment, ou rende l’ouvrage impropre à sa destination.

Dès lors, des travaux d’étanchéité d’une terrasse revêtent les caractéristiques d’un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil et les désordres en découlant, tel qu’un défaut d’étanchéité, sont susceptibles d’être couvert par une garantie dommages-ouvrage.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la SARL CITYA BAIE DES ANGES n’a pas souscrit à une assurance dommages-ouvrage pour les travaux d’étanchéité réalisés par la société ORITI-NIOSI en 2012/2013 et ce alors même qu’une assemblée générale de la copropriété avait voté une résolution en ce sens.

Cependant, il ressort de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires échoue à rapporter la preuve du lien de causalité entre les désordres subis dans l’appartement de madame [J] et les travaux réalisés par la SARL ORITI-NIOSI.

Les éléments de la procédure ne permettent pas de conclure que le syndicat des copropriétaires subi un préjudice autre que celui d’avoir fait réaliser des travaux d’étanchéité d’une terrasse sans bénéficier d’une police dommages-ouvrage – ce qu’elle ne motive pas.

Ainsi, la SARL CITYA BAIE DES ANGES ne saurait être tenue d’indemniser le syndicat des copropriétaires à hauteur d’une police d’assurance dommages-ouvrage puisqu’il n’est pas démontré qu’une telle police aurait été mobilisée en l’espèce et dans quelles conditions.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses demandes formées à l’encontre de la SARL CITYA BAIE DES ANGES au titre de l’absence de souscription d’une assurance dommages-ouvrage.

▸ Sur l’absence de déclaration de sinistre à l’assureur protection juridique

L’article 1998 du code civil dispose que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.

Il n’est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

L’article 1217 du code civil dispose que La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Pour rappel, le syndicat des copropriétaires sollicite être indemnisé de la somme de 22.926,99 euros au titre des frais de condamnation, 16.195,76 euros au titre de la carence dans la saisine de la protection juridique, 8.661,48 euros au titre des honoraires d’avocat restés à charge.

Il ressort d’un courrier émis par le syndic au conseil syndical de la copropriété le 30 avril 2021 qu’une assurant protection juridique était souscrite et que dans le cadre du litige qui a opposé le syndicat des copropriétaires et madame [N] épouse [F], les garanties souscrites auraient permis une indemnisation à hauteur de 16.195,76 euros selon l’indice en vigueur au premier trimestre 2018. Cette somme se décompose en 1.248,19 euros TTC pour le remboursement des frais d’avocat en première instance, 1.460,91 euros TTC pour les frais d’avocat en appel et 13.450,66 euros au titre de la prise en charge de la condamnation.

Pour calculer la somme de 8.661,48 euros, le syndicat des copropriétaires expose qu’il a dû régler la somme de 7.726 euros auquel il semble retrancher ce qui aurait dû par l’assurance juridique, et ajoute les frais d’avocat de la procédure d’appel.

Il ressort des moyens des conclusions du syndicat des copropriétaires que ses demandes se chevauchent puisque si l’assurance juridique avait été saisie, elle aurait pu rembourser la somme globale de 16.195 euros pour l’ensemble du litige et le reste à charge serait resté à la charge du syndicat des copropriétaires. Le raisonnement est le même pour les frais de condamnation.

En tout état de cause, le montant de prise en charge annoncé par le courrier du 30 avril 2021 n’est pas conforme aux stipulations des garanties générales et particulières de son assureur GROUPAMA qui ne prévoit pas d’indemnisation pour les frais de condamnation. La somme de 13.450,66 euros ne correspond pas au montant pris en charge au titre d’une condamnation mais au plafond de prise en charge des frais liés à un litige porté devant les tribunaux.

Ainsi, en prenant en compte la valeur de l’indice FFB au premier trimestre 2018, date de l’assignation, fixé à 981,8 le plafond d’indemnisation était de 13.450,66 euros étant précisé que le contrat d’assurance indique que « la garantie protection juridique n’a pas pour objet la prise en charge des dommages et intérêts c’est-à-dire la réparation des dommages causés à autrui ou subis par l’assuré, ni les condamnation pénales ».

Également, il ressort de la lecture des conditions générales de la société GROUPAMA que les litiges relevant d’assurances obligatoires sont à la charge de l’assuré et il est précisé « notamment assurance construction ».

Par conséquent, le litige non déclaré à l’assurance relevant des causes d’exclusion de garantie, le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été remboursé des frais de la procédure l’ayant opposé à madame [N] [F] et ne souffre d’aucun préjudice du fait de la carence de la SARL CITYA BAIE DES ANGES dans la saisine de l’assureur protection juridique.

Il sera débouté de ses demandes en ce sens.

▸ Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive de la SARL ORITI-NIOSI

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, la SARL ORITI-NIOSI affirme que le syndicat des copropriétaires a diligenté la procédure dans le but de s’enrichir puisque les travaux d’étanchéité n’ont jamais été réalisés et que les travaux complémentaires ont permis de faire cesser les infiltrations.

Sur ce point la SARL ORITI-NIOSI n’étaye pas ses affirmations et le syndicat des copropriétaires a tout de même produit des éléments permettant de justifier qu’il fasse usage de droit d’ester en justice.

A défaut de preuve d’un abus de droit constitutif d’une faute, la SARL ORITI-NIOSI sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

▸ Sur la demande de la SARL ORITI-NIOSI de condamnation à une amende civile

L’article 32-1 du code de procédure civile en vertu duquel celui qui agit de manière abusive et dilatoire peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêt qui seraient réclamés, ne peut être mis en œuvre que de la propre initiative du tribunal saisi, les parties ne pouvant avoir d’intérêt au prononcé d’une telle amende à l’encontre de leur adversaire.

En l’espèce, la SARL ORITI-NIOSI sollicite la condamnation des défendeurs à l’instance au paiement d’une amende civile alors qu’elle n’a pas d’intérêt au prononcé d’une telle sanction qui relève du seul pouvoir d’initiative de la juridiction saisie.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de prononcé d’une amende civile.

Sur les frais de procédure

Partie perdante à l’instance qu’il a initié, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de la procédure.

En revanche l’équité ne commande pas de prononcer de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes formées de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] de sa demande voir condamner in solidum la SARL ORITI-NIOSI et la SARL CITYA BAIE DES ANGES à lui verser la somme de 84.919,43 euros,

Déboute la SARL ORITI-NIOSI de sa demande reconventionnelle de la voir relevée et garantie par la SARL CITYA BAIE DES ANGES,

Déboute la SARL ORITI-NIOSI de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour abus de procédure,

Déboute la SARL ORITI-NIOSI de sa demande reconventionnelle d’amende civile,

Déboute la SARL CITYA BAIE DES ANGES de sa demande reconventionnelle de la voir relevée et garantie par la SARL ORITI-NIOSI,

Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [J] aux dépens de la procédure.

LE GREFFIER LE PRESIDENT