MINUTE N° : 26/00054

JUGEMENT DU : 02 Avril 2026

DOSSIER : N° RG 25/00546 – N° Portalis DB3B-W-B7J-DE2L

NAC : 5AA

AFFAIRE : S.C.I. [Adresse 1] venant aux droits de la SCI AULUGUI C/ Association UDAF DU TARN, [U] [M]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CASTRES

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Madame Julie MIALHE

GREFFIER : Madame Catherine TORRES

En présence de Madame [V] [S], greffier-stagiaire lors des débats

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 1] venant aux droits de la SCI AULUGUI

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Lise CAIESSEZOL, avocat au barreau de CASTRES

DEFENDEURS

Association UDAF DU TARN prise en sa qualité de tutrice de Monsieur [U] [M]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Mme [D] [N]

Monsieur [U] [M]

né le 12 Février 1967 à [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant non représenté

Débats tenus à l’audience du : 05 Février 2026

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 1er novembre 2013, la SCI AULUGUI a donné à bail à Monsieur [U] [M] un logement situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 240 euros, hors charges.

Le 10 septembre 2021, la SCI [Adresse 1] a acquis le bien immobilier.

Se prévalant du défaut de paiement de loyers et de l’absence de production d’une attestation d’assurance, la SCI [Adresse 1] a fait signifier un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance locative le 18 septembre 2025 à Monsieur [U] [M] et le 22 septembre 2025 à l’UDAF 81.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [U] [M] et l’UDAF 81, es qualite de tutrice de Monsieur [M], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Castres par actes des 25 et 26 novembre 2025 aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison de l’inexécution des obligations à la charge du locataire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [M] ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner que Monsieur [U] [M] devra quitter les lieux dès la signification de la décision à venir et ce, sous astreinte de 16 euros par jour de retard,

— condamner Monsieur [U] [M] au paiement de 1.322,47 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 décembre 2025,

— condamner Monsieur [U] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [U] [M] au paiement de la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément à l’article 1153-1 du code civil,

— le condamner aux dépens, comprenant le coût du commandement et de l’assignation et le cas échéant, des actes signifiés dans le cadre de meures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2026, au cours de laquelle la SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant le montant de sa créance à la somme de 3.051,95 euros au 3 février 2026. Elle précise que le locataire refuse l’accès au logement, qu’il séquestre une autre résidente et cause un trouble anormal de voisinage. Elle ajoute être opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire, mais pas à l’octroi de délais de paiement non suspensifs.

A cette audience, Monsieur [U] [M] n’était ni présent ni représenté, bien que régulièrement assigné selon les formes de la remise à personne. L’UDAF 81, dûment représentée, a indiqué que les droits du locataire auprès de la CAF ont été suspendus suite à des déclarations erronées du locataire, qu’une demande de logement social a été effectuée, que la CAF va régulariser les APL et que la pension d’invalidité a été débloquée. Elle mentionne ne pas contester la dette et l’absence d’assurance du logement. Elle ajoute s’opposer à l’expulsion du locataire.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026, prorogée au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 7 g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé :

« g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. Cette assurance constitue une assurance pour compte au sens de l’article L. 112-1 du code des assurances. Elle est limitée à la couverture de la responsabilité locative mentionnée au premier alinéa du présent g. Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat. Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d’assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d’assurance, le bailleur résilie le contrat souscrit pour le compte du locataire dans le délai le plus bref permis par la législation en vigueur. La prime ou la fraction de prime exigible dans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur demeure récupérable auprès du locataire ».

Par exploits des 18 et 22 septembre 2025, la SCI [Adresse 1] a fait commandement au locataire d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques.

Ce commandement rappelle les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause de résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement demeuré infructueux (intitulée “CLAUSE RESOLUTOIRE”).

La justification de la souscription d’un contrat d’assurance habitation n’a pas été produite dans le mois.

Il convient en conséquence de constater que le bail s’est trouvé résilié le 19 octobre 2025.

L’expulsion de Monsieur [U] [M] et de tout occupant de son chef sera dès lors ordonnée.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [U] [M] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes de condamnation au paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ; le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

L’article 1353 du code civil énonce que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI [Adresse 1] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [M] lui reste redevable de la somme de 3.051,95 euros au 3 février 2025.

Monsieur [U] [M], non comparant, ne conteste par définition ni le principe ni le montant de la la dette. L’UDAF 81 ne conteste pas davantage la dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 3.051,95 euros au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités arrêtée au 3 février 2026.

Cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément à la demande de la SCI [Adresse 6].

Il sera rappelé qu’aucune demande de délai de paiement n’a été formée à l’audience.

Monsieur [U] [M] sera en outre condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 19 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur les autres demandes

Monsieur [U] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens de la présente instance, comprenant le coût du commandement et de l’assignation. La demande portant sur la condamnation du défendeur au paiement des actes signifiées dans le cadre des mesures conservatoires sera rejetée, en l’absence de justification de la signification de tels actes.

En outre, Monsieur [U] [M] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 7]AUQUE la somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2013 entre la SCI AULUGUI d’une part et Monsieur [U] [M] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 19 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [M], sous mesure de tutelle de l’UDAF 81, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI [Adresse 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M], sous mesure de tutelle de l’UDAF 81, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 3.051,95 euros (trois-mille-cinquante et un euros et quatre-vingt-quinze centimes) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités dus au 3 février 2026 ;

DIT que cette condamnation est assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M], sous mesure de tutelle de l’UDAF 81, à payer à la SCI [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 19 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M], sous mesure de tutelle de l’UDAF 81, à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 200 euros (deux- cents euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M], sous mesure de tutelle de l’UDAF 81, aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement et de l’assignation ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 7]AUQUE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection