Tribunal Judiciaire de Versailles, Chambre des referes, 27 mars 2025, n° 24/01712

TJ Versailles 27 mars 2025

Arguments

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Accepté
Expiration du bail
La cour a constaté que le bail était arrivé à échéance sans renouvellement, rendant l'occupation des lieux par la commune et la société 1 2 3 Soleil illicite.
Accepté
Trouble manifestement illicite
La cour a jugé que l'occupation sans droit ni titre justifiait l'expulsion des occupants, considérant que leur maintien dans les lieux était illégal.
Accepté
Conformité aux dispositions légales
La cour a ordonné la séquestration des objets mobiliers conformément aux dispositions légales, permettant ainsi de protéger les biens en attendant la libération des lieux.
Accepté
Indemnité pour occupation sans droit
La cour a fixé l'indemnité d'occupation à titre provisionnel au montant du loyer, considérant que l'occupation sans droit justifiait cette demande.
Accepté
Frais de justice
La cour a condamné la société 1 2 3 Soleil à verser une somme en application de l'article 700, considérant qu'elle était la partie succombante.
Accepté
Partie succombante
La cour a condamné la société 1 2 3 Soleil aux dépens, en raison de sa position de partie succombante dans l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, ch. des réf., 27 mars 2025, n° 24/01712
Numéro(s) :	24/01712
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe DEBRAYNadia SAÏDIThibaut ADELINE DELVOLVEElvis LEFEVREEmmanuel LEPARMENTIER
Parties :	S.A. IMMOBILIERE 3F c/ VILLE DE [ Localité 8 ], S.A.R.L. 1

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 MARS 2025

N° RG 24/01712 – N° Portalis DB22-W-B7I-SRPK

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ S.A.R.L. [Adresse 1]

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 552 141 533, ayant son siège social [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Christophe Debray, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 627, M^e Emmanuel Leparmentier, avocat au barreau de Paris, vestiaire : P483

DEFENDERESSES

S.A.R.L. 1, 2, 3 SOLEIL, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 537 988 933, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par M^e Thibaut Adeline Delvolve, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 63

VILLE DE [Localité 8], domiciliée [Adresse 2] à [Adresse 7] ([Adresse 6]), prise en la personne de son maire en exercice

représentée par M^e Elvis Lefevre, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 076, M^e Nadia Saidi, avocat au barreau de Paris

Débats tenus à l’audience du 13 février 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 avril 2012, la société Immobilière 3F a consenti à la commune de [Localité 8] un bail d’une durée de cinq ans portant sur un appartement situé [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines) en vue d’y implanter une micro-crèche.

Ce local a été mis par la commune à la disposition de la société 1 2 3 Soleil.

Par avenant en date du 7 avril 2022, la société Immobilière 3F a consenti à la commune de [Localité 8] ont prolongé la convention d’origine d’une durée de 24 mois à compter du 1er mai 2022, le bail devant s’éteindre « au plus tard » le 30 avril 2024.

Par courrier en date du 25 avril 2023, notifié par un agent de police municipale le 15 juin 2023, le maire de la commune de [Localité 8] a informé la société 1 2 3 Soleil de la reconduction du contrat jusqu’au 30 avril 2024, son « terme définitif », du non-renouvellement du bail et de ce que les locaux dont la micro-crèche bénéficiait devraient être libérés au plus tard le 30 avril 2024 afin d’être restitués à la société Immobilière 3F.

Par courrier en date du 31 mai 2024, la société Immobilière 3F a mis en demeure la commune de [Localité 8] de quitter les lieux et de les restituer libres de tout occupant.

Par courrier du 1er juillet 2024, le conseil de la société 1 2 3 Soleil a soutenu auprès de la société Immobilière 3F que sa cliente bénéficiait d’un sous-bail commercial au motif que le contrat de location conclu entre la société Immobilière 3F a consenti à la commune de [Localité 8] devait être qualifié de bail commercial.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 décembre 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner la commune de Buchelay et la société 1 2 3 Soleil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 13 février 2025, la demande de renvoi formulée par la société 1 2 3 Soleil ayant été rejetée comme apparaissant dilatoire.

Aux termes de son assignation, soutenue oralement l’audience, la société Immobilière 3F demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au juge de :

— constater que la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil sont, depuis le 30 avril 2024, occupants sans droit ni titre du local situé [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines) ;

— ordonner l’expulsion de la commune de [Localité 8] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment la société 1 2 3 Soleil, des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais, risques et périls de la société 1 2 3 Soleil, et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner par provision la société 1 2 3 Soleil à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux libres de tout mobilier et de tout occupant, en ce compris la remise des clefs ;

— condamner la société 1 2 3 Soleil à lui verser la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société 1 2 3 Soleil aux dépens.

Elle indique que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile, que les parties au bail principal, qui était soumis aux dispositions du code civil, conviennent que celui-ci a expiré le 30 avril 2024 et que les éventuelles conventions qui auraient pu être conclues entre la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil ne lui sont pas opposables.

Elle conteste l’application du statut des baux commerciaux, les deux parties s’accordant sur le caractère civil du bail, et que la société 1 2 3 Soleil est forclose à invoquer ce statut.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la commune de [Localité 8] demande au juge des référés de :

— ordonner l’expulsion de la société 1 2 3 Soleil ainsi que tout autre occupant sans droit ni titre, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— condamner la société 1 2 3 Soleil à lui verser la somme de 2 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société 1 2 3 Soleil aux dépens.

Elle indique que la société 1 2 3 Soleil a été informée que le bail ne serait pas renouvelé et ajoute qu’aucune attestation d’assurance n’a été fournie par le sous-locataire.

A l’audience, la société 1 2 3 Soleil demande au juge des référés de rejeter les demandes.

Elle soutient en substance que tant la convention conclue entre la société Immobilière 3F et la commune de [Localité 8] que la sous-location qui lui a été consentie sont soumises au statut des baux commerciaux, de sorte qu’elles n’arrivent à échéance qu’en 2030. Elle estime faire état d’une contestation sérieuse, ses adversaires ne justifiant par ailleurs d’aucune urgence et qu’aucun trouble manifestement illicite n’est caractérisé, le terme des contrats n’étant pas échu.

Elle sollicite à titre subsidiaire que soit écartée l’exécution provisoire et qu’un délai lui soit octroyé afin de pouvoir poursuivre l’accueil des enfants jusqu’à la fin de l’année scolaire.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à l’assignation et aux notes d’audience.

Sur les demandes de constat de l’échéance du bail et d’expulsion de la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, l’article L. 145-60 du code de commerce dispose que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.

L’action en requalification d’un contrat en bail commercial est soumise à ce délai de prescription biennale qui court, en présence d’une succession de contrats distincts dérogatoires aux dispositions du statut des baux commerciaux, à compter de la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée (3ème Civ., 25 mai 2023, pourvoi n° 22-15.946).

En l’espèce, la société 1 2 3 Soleil, qui revendique l’application du statut des baux commerciaux au contrat de bail principal renouvelé le 7 avril 2022, ne démontre pas avoir exercé une action en requalification avant le 7 avril 2024, de sorte qu’une telle action se trouverait aujourd’hui manifestement prescrite.

Par ailleurs, le bail renouvelé le 7 avril 2022 entre la société Immobilière 3F et la commune de [Localité 8] est arrivé à échéance le 30 avril 2024 sans que la société 1 2 3 Soleil ne justifie d’un quelconque renouvellement, de sorte que la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil, qui n’ont pas libéré les lieux, se trouvent désormais occupants sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Immobilière 3F à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est donc fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail au-delà de son terme.

Sur les demandes accessoires :

La société 1 2 3 Soleil, partie succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

L’équité commande de condamner la société 1 2 3 Soleil à payer à la société Immobilière 3F et à la commune de [Localité 8] la somme de 400,00 € chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile dispose notamment que le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’échéance du bail conclu entre la société Immobilière 3F et la commune de [Localité 8] portant sur un local situé [Adresse 4], à [Localité 8] (Yvelines), avec effet au 1er mai 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la commune de [Localité 8] et la société 1 2 3 Soleil et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société 1 2 3 Soleil à payer à la société Immobilière 3F une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société 1 2 3 Soleil à payer à la société Immobilière 3F la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société 1 2 3 Soleil à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 400,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société 1 2 3 Soleil aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre